كل إيجار قصير الأجل لممتلكات كاملة في لندن الكبرى يعمل ضد عقارب الساعة.
بموجب قانون إلغاء القيود لعام 2015، الذي عدّل قانون مجلس لندن الكبرى (الصلاحيات العامة) لعام 1973، يمكن تأجير عقار سكني في البلديات الـ 32 ومدينة لندن كسكن مؤقت للنوم لمدة أقصاها 90 ليلة في السنة التقويمية دون الحاجة إلى ترخيص تخطيط لتغيير الاستخدام. يعاد ضبط العداد في 1 يناير. يطبق هذا على كل عقار على حدة، وليس على كل منصة، وتقوم Airbnb بحظر القوائم تلقائيًا بمجرد الوصول إلى الحد الأقصى.
تجاوز هذا الحد يعني تقديم طلب إلى بلدية منطقتك لتغيير الاستخدام، وفي وسط لندن، تكون معدلات الموافقة على تلك الطلبات ضعيفة. ترفض وستمنستر وكامدن وكينسينغتون وتشيلسي الغالبية العظمى. من المرجح أن تصدر المجالس إشعارًا بالإنفاذ بدلاً من منح موافقة بأثر رجعي، ويمكن أن تصل غرامات التخطيط إلى 20,000 جنيه إسترليني لكل مخالفة.
لذا فإن الواقع العملي لمعظم المشغلين في لندن ليس مسألة امتثال. إنه تقويم. تدير عملًا واحدًا لجزء من العام وآخر مختلفًا للبقية، في نفس الشقة، بنفس المفاتيح.
هذا التحول هو حيث تصبح إدارة العقارات في لندن باهظة التكلفة بالفعل.
عملان، عقار واحد
الحد الأقصى البالغ 90 ليلة ينطبق فقط على الإيجارات الكاملة للعقارات التي تقل مدتها عن 90 ليلة متتالية. يظل هناك مساران مفتوحان لتجاوزه، وكلاهما يستخدم على نطاق واسع.
الإقامات المستضافة. إذا كنت تعيش في العقار بينما يستأجر ضيف غرفة، فإن الحد الأقصى لا ينطبق. تلك عملية مختلفة تمامًا مع إشغال مشترك مستمر.
الإيجارات الأطول. الإيجار الواحد لمدة 90 ليلة متتالية أو أكثر لنفس المستأجر يقع خارج تعريف الإيجار قصير الأجل تمامًا. هذا هو المسار الذي يتبعه معظم المشغلين المحترفين، وينتج عنه العام الهجين: إيجارات قصيرة خلال موسم الذروة حتى ينخفض العداد، ثم تحول إلى إيجار متوسط الأجل أو أطول للبقية.
نصفا هذا العام ليس بينهما أي قواسم مشتركة تقريبًا من الناحية التشغيلية.
في وضع الإيجار قصير الأجل، تتعامل مع وصول متكرر، وتداول عالٍ للمفاتيح، وتنظيفات بين كل إقامة، وضيوف يحتاجون إلى تعليمات بلغات متعددة، ووصول مسافرين إلى هيثرو وجاتويك في ساعات لا يرغب أي موظف في تغطيتها.
في وضع الإيجار طويل الأجل، يكون لديك مستأجر واحد لأشهر، ولكنك تكسب صيانة مجدولة، وفحوصات دورية، وفحوصات سلامة الغاز والكهرباء، ووكلاء تأجير يجرون معاينات قبل الإيجار التالي، وفي الكتل العقارية المؤجرة، مديري العقارات ومقاوليهم يأتون ويذهبون.
يتعامل معظم المشغلين مع هذا عن طريق ربط ترتيبين مختلفين: صندوق قفل ومجموعة واتساب لأشهر الإيجار القصير، ومجموعة من المفاتيح المادية تسلم لوكيل للبقية. مرتين في السنة، تتغير المفاتيح، وتتم إعادة تعيين الرموز، ويفقد شيء ما.
النظام لا يحتاج إلى التغيير عند تغير النموذج
Keycafe يخصص الوصول حسب الشخص ونافذة الوقت بدلاً من الحجز، وهو بالضبط الشكل الذي يحتاجه العام الهجين.
الضيف الذي يقيم لأربع ليالٍ في يوليو يحمل إذن الوصول لمدة أربع ليالٍ. المستأجر الذي يستأجر لمدة خمسة أشهر ابتداءً من أكتوبر يحمل إذن الوصول لمدة خمسة أشهر. عامل التنظيف عند التغيير يحمل فتحة متكررة صباح كل سبت خلال الصيف ثم يتوقف. مهندس سلامة الغاز يحصل على نافذة لمدة ساعتين في نوفمبر. وكيل التأجير يحصل على فترات بعد الظهر أيام الخميس في فبراير بينما يقوم بإجراء المعاينات.
لا تتطلب أي من هذه نظامًا مختلفًا أو صندوقًا مختلفًا أو مجموعة مفاتيح مختلفة. عندما يغير العقار نماذجه في 1 أكتوبر، فإنك تغير من يمتلك الأذونات. البنية التحتية لا تتحرك.
هذا يهم في لندن أكثر مما يوحي الوصف، لأن التحول ليس سنويًا ومنظمًا عبر محفظة العقارات. إذا كنت تدير 30 شقة، فإنها تصل إلى 90 ليلة في نقاط مختلفة من العام اعتمادًا على الطلب والتسعير ومدى الحجز المكثف لكل منها. في أي لحظة معينة، تدير بعض الوحدات قصيرة الأجل وبعضها طويلة الأجل، والحالة المختلطة دائمة.
بلدية ببلدية، وطبقة الإيجار طويل الأجل
الميزة الهيكلية الأخرى للندن هي أنها ليست ولاية قضائية واحدة. إنها 33 سلطة تخطيط ذات شهية مختلفة بشكل كبير للتطبيق.
تقوم وستمنستر وكامدن وتاور هامليتس بمراقبة القوائم بنشاط على المنصات الرئيسية باستخدام خدمات بيانات من طرف ثالث. سعت بعض البلديات إلى تطبيق توجيهات المادة 4 لإزالة حقوق التنمية المسموح بها في مناطق محددة. البلديات الخارجية أكثر براغماتية بشكل عام فيما يتعلق بطلبات تغيير الاستخدام، على الرغم من أن السماح بثمانية إلى ثلاثة عشر أسبوعًا لاتخاذ القرار أمر واقعي في أي مكان.
إلى جانب التخطيط، توجد طبقة ثانية تكشف الأشخاص الذين افترضوا أن التخطيط هو المشكلة الوحيدة. معظم شقق لندن مؤجرة بعقود طويلة (leasehold)، ونسبة كبيرة من عقود الإيجار الطويلة تحظر التأجير قصير الأجل بشكل صريح. يعمل هذا التقييد بشكل مستقل عن قانون التخطيط ومستقلًا عن أي تسجيل. وكذلك شرط الرهن العقاري السكني النموذجي. يمكن للمشغل أن يكون صحيحًا تمامًا فيما يتعلق بـ 90 ليلة ومع ذلك يكون قد انتهك عقد إيجاره.
بالنسبة لإدارة المفاتيح، لهذا عواقب عملية: أي شيء تقوم بتثبيته في جزء مشترك من مبنى مؤجر يتطلب موافقة المالك الحر (freeholder) أو وكيل الإدارة. هذه محادثة منفصلة عن البلدية، وهي التي تحدد مكان وضع الأجهزة فعليًا.
الصورة الوطنية تتغير أيضًا. توفر الصلاحيات بموجب قانون الارتقاء والتجديد لعام 2023 مخطط تسجيل إلزامي للإيجارات قصيرة الأجل في إنجلترا، مع فئة استخدام تخطيط مقترحة C5 للإيجارات قصيرة الأجل المخصصة إلى جانبها. تم تنفيذ ذلك على مراحل وتغيرت التفاصيل أكثر من مرة، لذا تعامل مع GOV.UK وبلديتك كسلطة بدلاً من أي ملخص، بما في ذلك هذا الملخص.
أين توضع الأجهزة في محفظة عقارات لندن
لندن مدينة كثيفة ويمكن التنقل فيها سيرًا على الأقدام، وشبكة النقل فيها جيدة حقًا، مما يغير حسابات الانتشار مقارنة بالمدن المترامية الأطراف. لا تحتاج إلى نقطة مفتاح عند كل باب. تحتاج إلى واحدة على مسافة مشي معقولة أو بضع محطات مترو.
داخل المبنى، للكتل. إذا كنت تدير عدة وحدات في نفس المبنى، أو كنت وكيل إدارة مسؤول عن المبنى، فإن التثبيت في الردهة أو غرفة البريد أو منطقة خدمة في الطابق الأرضي يغطي كل شيء في مكان واحد. هذا هو الترتيب الأكثر نظافة والذي يتطلب موافقة المالك الحر (freeholder).
نقطة تجميع، للشقق المتناثرة. غالبًا ما يقوم المشغلون الذين لديهم شقق منتشرة في جميع أنحاء البلدية بالتركيب في مكتبهم الخاص أو مساحة مؤجرة صغيرة ويطلبون من الضيوف وعمال النظافة والمقاولين استلام المفاتيح من هناك. في المنطقتين 1 و 2، يغطي المشي لمدة عشر دقائق مساحة كبيرة.
لكل عقار، للمنازل والإيجارات الفردية الأكبر. وحدة مثبتة في شرفة أو ممر جانبي أو منطقة خدمات تتعامل مباشرة مع عقار واحد عالي القيمة.
الوحدة نفسها بحجم إطار صورة تقريبًا، بعرض 11.4 بوصة وعمق 4 بوصات، ويمكن تثبيتها على أي نوع من الجدران، وتحمل تصنيف IP52 لمقاومة العوامل الجوية، مما يناسب المواقع الخارجية المحمية. نظرًا لطقس لندن، فإن كلمة "محمية" هي الكلمة الأساسية. تغطي اتصالات Wi-Fi و Ethernet والاتصال الخلوي الاختياري الاتصال، وهو أمر يستحق التخطيط له في الأقبية والتحويلات الفيكتورية ذات الجدران السميكة.
تبدأ السعة عند 9 حاويات مفاتيح في الوحدة الأساسية وتنمو من خلال وحدات التوسعة المتصلة تسلسليًا (daisy-chained)، لذا فإن نقطة التجميع التي تبدأ بعدد قليل من الشقق يمكن أن تتوسع لتشمل مئات المفاتيح دون الحاجة إلى تثبيت ثانٍ.
السجل وما هو مخصص له
لا تثبت سجلات الوصول أنك بقيت ضمن 90 ليلة. عد الليالي هو عملية تتعلق بسجلات الحجز، ويجب عليك الاحتفاظ بها بشكل صحيح بغض النظر عما يخبرك به أي نظام وصول.
ما توفره السجلات هو دليل على الوصول الفعلي، وفي لندن يستخدم هذا باستمرار. نزاعات الودائع بموجب مخطط وديعة الإيجار. مطالبات التأمين. استفسارات وكيل الإدارة حول من كان في المبنى. تحديد مسؤولية المقاول عن الأضرار. شكاوى من مستأجرين آخرين بشأن أشخاص غير مألوفين في المبنى، وهو أمر شائع في كتل وسط لندن كبادرة لاهتمام المالك الحر بما تفعله بالشقة.
القدرة على إنتاج سجل مُسمى ومُختوم بالوقت وقابل للتصدير تحول معظم هذه الأمور إلى محادثات قصيرة.
إدارة التقويم بدلاً من التفاعل معه
الحد الأقصى البالغ 90 ليلة لن يزول، والبلديات تتحسن في رصد الانتهاكات بدلاً من أن تتدهور. المشغلون الذين يديرون لندن بشكل جيد ليسوا أولئك الذين وجدوا طريقة ذكية للتحايل على القاعدة. إنهم أولئك الذين بنوا عملية تتحول فيها الأنماط بسلاسة، مرتين في السنة، وثلاثين مرة، دون أن يقود أي شخص عبر المدينة لتسليم مجموعة من المفاتيح.
الوصول هو الجزء من هذا التحول الذي يمكنك جعله غير مرئي.
قم بتهيئة نشر SmartBox أو تحدث مع فريقنا بخصوص تركيب في لندن.
تعكس التفاصيل التنظيمية في هذه المقالة المعلومات المتاحة للجمهور وقت الكتابة وهي مقدمة للإرشاد العام فقط. تتغير قواعد التخطيط وممارسات الإنفاذ في البلديات ونظام التسجيل الوطني للإيجارات قصيرة الأجل في إنجلترا بنشاط. تأكد من المتطلبات الحالية مع GOV.UK، ومجلس بلديتك، ومالك العقار (freeholder)، والمستشارين المهنيين المؤهلين قبل اتخاذ القرارات التشغيلية.
