معظم لوائح الإيجار قصير الأجل تهتم بمن يحق له التأجير، ولكم ليلة، وبأي معدل ضريبي. لقد فعلت مدريد شيئًا غير عادي. قواعدها الآن تحكم المسار المادي الذي يسلكه الضيف من الرصيف إلى الباب.
هذا يجعل مدريد المدينة الوحيدة في هذه السلسلة حيث تصميم الوصول ليس تفضيلاً تشغيليًا. بل هو شرط الترخيص.
ما يتطلبه خطة RESIDE فعليًا
خطة RESIDE، التي وافقت عليها Comunidad de Madrid في أغسطس 2025، حلت محل خطة Plan Especial de Hospedaje لعام 2019 وأعادت تنظيم أماكن إقامة السياح المسموح بها في العاصمة. مبدأها الحاكم هو حظر التشتت: لم تعد المدينة ترغب في وجود شقق سياحية متناثرة في مبانٍ يقطنها السكان.
من الناحية العملية، يترتب على ذلك شكلان مسموح بهما.
داخل المركز التاريخي، يقتصر الاستخدام السياحي الجديد على المباني المخصصة بالكامل لـ hospedaje أو الاستخدامات التجارية (tertiary use). الشقة في مبنى سكني مشترك ليست مؤهلة.
خارج المركز التاريخي، الشقة السياحية في مبنى سكني مشترك مصرح بها فقط إذا كان لها مدخل مستقل مباشرة من الشارع، في الطابق الأرضي أو الأول. لا يوجد مدخل مشترك. لا يوجد درج مشترك مع السكان.
المرسوم 27/2026، الذي نُشر في أوائل أبريل 2026 ودخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 26 أبريل 2026، شدد الإطار بشكل أكبر. فقد قدم شهادة CIVUT للملائمة، الصادرة عن فني مؤهل، وتطلب موافقة صريحة من comunidad de propietarios بأغلبية ثلاثة أخماس، وحدد مساحات أرضية دنيا، واستبعد الإسكان المحمي من الاستخدام السياحي بالكامل.
يضاف إلى ذلك الصورة الوطنية: رقم تسجيل الإيجار الفردي NRUA، المطلوب للإعلان على المنصات، وتسجيل الضيوف في SES Hospedajes في غضون 24 ساعة من تسجيل الدخول. وقد أفادت التقارير أن الغرامات بموجب الإطار البلدي بلغت ستة أرقام باليورو.
تشير الإحصائية الرئيسية إلى مسار الأمور. يُقدر أن مدريد تحتوي على أكثر من 16,000 شقة سياحية، منها حوالي 7% فقط تعمل بالترخيص المناسب. ومهما حدث بعد ذلك، فإنه سيشمل عددًا كبيرًا من المشغلين إما بتقنين أوضاعهم أو بالانسحاب.
اللائحة تصف تسليم المفتاح
اقرأ متطلب الوصول المستقل مرة أخرى بصفتك شخصًا تشغيليًا وليس محاميًا.
المدينة تقول: يجب أن يصل ضيفك إلى باب يفتح على الشارع، ويجب ألا يمر عبر أجزاء المبنى التي يستخدمها السكان. لا تجول في مدخل مشترك. لا تستخدم مصعد السكان مع حقيبة سفر في منتصف الليل. لا تتجمع في درج محاولاً معرفة أي رمز يخص أي شقة.
كل شكوى أدت إلى هذه القاعدة هي، في جوهرها، شكوى حول الوصول. والوصول هو اللحظة الدقيقة التي يتم فيها تسليم مفتاحك.
مما يعني أن نموذج التشغيل المتوافق ونموذج التشغيل الجيد قد تقاربا. الإعداد الذي توجهك إليه اللائحة هو أن يتوجه الضيف مباشرة إلى نقطة تحكم على مستوى الشارع، ويتم التعرف عليه، ويجمع مفتاحًا، ويدخل عبر باب يخص عمليتك وليس سكان المبنى.
هذا وصف لـ SmartBox موضوعة بشكل صحيح.
ثلاثة أنماط نشر لإطار مدريد
عمليات hospedaje للمبنى بأكمله. إذا كنت تدير مبنى مخصصًا للاستخدام السياحي أو التجاري، سواء في المركز أو في أي مكان آخر، فإن الموقع الطبيعي هو وحدة في بهو المدخل تحمل كل مفتاح في المبنى. هذا هو أنظف ترتيب متاح في إسبانيا: لا يوجد تساؤل من comunidad de propietarios، لأنه لا يوجد جيران مقيمون، والضيف لا يغادر مقر عملك أبدًا. تبدأ السعة من 9 صناديق في وحدة أساسية وتنمو من خلال وحدات التوسعة المتصلة (daisy-chained)، لذا فإن مبنى يتكون من ثلاثين وحدة يعمل من خلال تركيب واحد.
شقق الطابق الأرضي والأول بمدخل مستقل. حيث يعتمد ترخيصك على باب شارع خاص، يجب أن تكون نقطة الوصول عند ذلك الباب. وحدة مثبتة على الحائط داخل المدخل الخاص، بعد باب الشارع ولكن قبل الشقة، تحافظ على تسلسل الوصول بالكامل ضمن نطاق عمليتك الخاصة. هذا هو ما كتب من أجله قانون الوصول المستقل.
نقاط التجميع خارج المركز التاريخي. غالبًا ما يفضل المشغلون الذين لديهم عدة شقق مرخصة في Chamberí، Salamanca، Arganzuela، Tetuán أو Retiro نقطة وصول واحدة في مساحة صغيرة مستأجرة في الطابق الأرضي تخدم جميع هذه الشقق. مدريد مخدومة بشكل جيد بالمترو والمسافات بين الأحياء المجاورة متواضعة، لذا فإن عنوانًا واحدًا بتوجيهات واضحة يعمل بشكل جيد. كما أنه يتجنب الحاجة إلى محادثة منفصلة مع comunidad لكل مبنى.
comunidad de propietarios، الآن لها صوت
جعل المرسوم 27/2026 الموافقة الصريحة للمجتمع شرطًا، بأغلبية ثلاثة أخماس، وقد سمح إطار الإسكان الوطني الإسباني بالفعل للمجتمعات بتقييد النشاط السياحي بأغلبية مؤهلة.
هذا يغير ترتيب العمليات. لم تعد محادثة comunidad شيئًا تجريه بعد أن تكون قد التزمت. بل هي بند حاسم، وتحدث قبل أن يصدر الفني شهادة CIVUT الخاصة بك.
إذا كنت ستشارك في ذلك الاجتماع، فإن مسألة الوصول هي إحدى المجالات القليلة التي يمكنك من خلالها تقديم شيء ملموس للمجتمع. معظم الاعتراضات على الشقق السياحية في مباني مدريد تدور حول الضوضاء في المدخل، والغرباء على السلالم، والحقائب في المصعد، وعدم معرفة أحد من هو في المبنى. الترتيب الذي لا يدخل فيه الضيوف المدخل المشترك أبدًا، ويتم التحقق منهم قبل تسليم المفتاح، ويظهرون في سجل هو إجابة مباشرة على كل هذه النقاط الأربع.
قدم اقتراحًا محددًا: الموقع الدقيق، وكيفية تثبيته، وأبعاده، وكيفية سحبه للطاقة واتصاله، وتعهدًا كتابيًا بالصيانة والإزالة. اسأل عما يجب أن يكون صحيحًا حتى يوافق المجتمع، واحصل على الإجابة كتابةً.
تحديد الهوية وسلسلة التوثيق
يمر التزام إسبانيا بالإبلاغ عن الضيوف عبر SES Hospedajes، مع تقديم التفاصيل في غضون 24 ساعة من تسجيل الدخول، ويحكم رقم NRUA ما إذا كان يمكنك الإعلان على الإطلاق.
Keycafe تتمركز عند نقطة الوصول في تلك السلسلة. فبدلاً من تسليم مفتاح لمن يحمل رمزًا، يمكن للنظام أن يطلب التحقق من الهوية بالصورة أولاً، مما يربط التسليم بشخص مؤكد. تتضمن وحدة MS5 Base Station كاميرا وتلتقط التفاعل، ويسجل السجل الناتج اسم الشخص والمفتاح واللحظة، ويتم تصديره عند الطلب.
لكي نكون دقيقين بشأن الحدود: هذا لا يقدم تقرير SES Hospedajes الخاص بك، ولا يحصل على رقم NRUA الخاص بك، ولا يصدر شهادة CIVUT الخاصة بك. إنه يجيب على سؤال أضيق، وهو من دخل فعليًا ومتى، وينتج وثائق يمكنك تسليمها لمفتش أو شركة تأمين أو رئيس مجتمع يطلبها.
ملاحظات عملية
تقوم الاتصالات مع Airbnb وGuesty وHostaway وRes:harmonics بإنشاء وإرسال بيانات اعتماد الوصول تلقائيًا عند التأكيد، مع توفر API لمنصات PMS الإسبانية. عند الصندوق نفسه، يمكن للضيوف استخدام شاشة اللمس، أو مسح رمز QR، أو إدخال رقم PIN، أو النقر على بيانات اعتماد NFC، أو تقديم بطاقة محفظة، وتظهر التعليمات بلغتهم الخاصة.
ماديًا، تشغل مساحة من الجدار تعادل تقريبًا لوحة مؤطرة، وتبرز أربع بوصات، وتثبت على أي نوع من الجدران. تصنيف IP52 يغطي مدخلًا خاصًا محميًا أو بهوًا داخليًا، وليس واجهة شارع مكشوفة. تتطلب صيف مدريد موقعًا مظللًا لأسباب حرارية على أي حال.
تحتفظ فرق التنظيف وموظفو الصيانة وموظفو المبنى ببيانات اعتماد فردية مع فترات زمنية خاصة بهم، بدلاً من مشاركة رمز يتداول إلى أجل غير مسمى.
عندما تصف القواعد عمليتك
هناك فرصة غير عادية في إطار مدريد، ويستحق الأمر تسميتها بوضوح. تطلب معظم اللوائح من المشغلين القيام بالمزيد من العمل دون فائدة تشغيلية. يطلب متطلب الوصول المستقل في مدريد شيئًا يحدث أن يكون أيضًا الطريقة الأفضل لإدارة العمل: وصول متحكم فيه، على مستوى الشارع، ومتحقق منه، ولا يشمل سكان المبنى.
مع وجود ما يقرب من تسع من كل عشر شقق سياحية في المدينة تعمل خارج إطار الترخيص، يستعد عدد كبير من مشغلي مدريد لاتخاذ قرارات حول ما إذا كانوا سيقننون أوضاعهم وكيف. تصميم الوصول هو أحد الأجزاء القليلة من هذا القرار التي تدفع تكاليفها بنفسها.
قم بتكوين نشر SmartBox أو تحدث إلى فريقنا بشأن تحديد موقع نقطة وصول لعقار في مدريد.
تعكس التفاصيل التنظيمية في هذه المقالة المعلومات المتاحة للجمهور وقت الكتابة وهي مقدمة للإرشاد العام فقط. لقد تغيرت القواعد البلدية وقواعد Comunidad de Madrid والقواعد الوطنية الإسبانية للإقامة السياحية بشكل متكرر ولا تزال عرضة للطعن القانوني. يرجى التأكد من المتطلبات الحالية مع Ayuntamiento de Madrid وComunidad de Madrid والمستشارين الإسبان المؤهلين قبل اتخاذ قرارات تشغيلية.
