آخر مراجعة: 27 يوليو 2026. هذه إعادة كتابة كاملة.
النسخة المختصرة
- يجب أن تكون مقيمًا دائمًا، وهو ما تعرّفه سان فرانسيسكو بأنه العيش في الوحدة لمدة 275 ليلة على الأقل في السنة التقويمية. أي ما يقرب من 75% من السنة.
- المالكون الغائبون غير مؤهلين. إذا كنت تعيش في سان فرانسيسكو أقل من 275 ليلة في السنة، فلا يمكنك الاستضافة، نقطة على السطر.
- يمكنك تسجيل الوحدة التي تعيش فيها فعليًا فقط. ليس منزلًا ثانيًا، وليس وحدة أخرى في مبنى تملكه.
- الإقامات المستضافة ليس لها سقف سنوي. تكون موجودًا طوال الليل، ويمكنك القيام بذلك بقدر ما تشاء.
- الإقامات غير المستضافة محدودة بـ 90 ليلة في السنة التقويمية.
- تحتاج إلى تسجيلين منفصلين، بالإضافة إلى رقم شهادة على كل إعلان.
- مطلوب تأمين مسؤولية لا يقل عن 500,000 دولار، ما لم توفره منصتك.
- توجد القواعد في الفصل 41A من القانون الإداري لسان فرانسيسكو.
قاعدة الـ 275 ليلة
كل شيء في سان فرانسيسكو يتبع هذه القاعدة، وهي أكثر صرامة من اختبارات الإقامة الأساسية لمعظم المدن.
لكي تستضيف، يجب أن تكون مقيمًا دائمًا: يجب أن تقيم في الوحدة لمدة 275 ليلة على الأقل في السنة التقويمية. بعبارة أخرى، يمكنك الغياب لمدة 90 ليلة كحد أقصى في السنة.
ثلاث عواقب يغفلها الناس:
تنطبق على المستأجرين وكذلك المالكين. الاختبار هو الإقامة، وليس الملكية. قد يكون المستأجر الذي يستوفي الشروط مؤهلاً، رهناً بعقده وإذن مالك العقار.
في مبنى متعدد الوحدات تملكه، وحدتك الخاصة فقط هي المؤهلة. يمكنك تسجيل وتأجير الوحدة السكنية المحددة التي تقيم فيها. لا يمكنك تسجيل الوحدات الأخرى. يمكن إدراج غرف النوم الفردية داخل وحدتك الخاصة بشكل منفصل.
الإقامات غير المستضافة التي تبلغ 30 ليلة أو أكثر تُحسب ضمن إقامتك. إذا أجّرت المكان بالكامل لمدة شهر أثناء وجودك في مكان آخر، فإن تلك الليالي تُحسب عندما تحسب المدينة ما إذا كنت قد عشت هناك بالفعل 275 ليلة.
إذا لم تكن قد عشت في الوحدة لمدة عام كامل بعد، يتم تطبيق الاختبار بشكل متناسب، وتشير التقارير إلى أنه يجب أن تكون قد شغلتها لمدة 60 يومًا قبل أن تتمكن من التسجيل.
المصدر: تخطيط سان فرانسيسكو، الأسئلة الشائعة حول الإيجارات قصيرة الأجل
لمحة سريعة
| السؤال | إجابة قصيرة |
|---|---|
| متطلبات الإقامة | 275 ليلة في السنة التقويمية |
| هل يمكن للمالكين الغائبين الاستضافة؟ | لا |
| الإقامات المستضافة | لا يوجد سقف سنوي |
| الإقامات غير المستضافة | 90 ليلة في السنة التقويمية |
| التسجيلات المطلوبة | اثنان: تسجيل الأعمال وشهادة الإيجار قصير الأجل (STR) |
| التأمين | 500,000 دولار كحد أدنى، ما لم توفره المنصة |
| رقم الشهادة على الإعلانات؟ | نعم |
| التقارير | مطلوب تقديم تقارير نشاط دورية |
| فترة الاستئناف | 30 يومًا تقويميًا |
الإقامة المستضافة مقابل الإقامة غير المستضافة
سان فرانسيسكو تميز هذا التمييز بوضوح وهو ما يحدد سقفك.
الإيجار المستضاف: تكون موجودًا في المنزل طوال الليل، في نفس الوحدة السكنية مع ضيوفك. لا يوجد حد لعدد الليالي المستضافة في السنة.
الإيجار غير المستضاف: لا تكون موجودًا في المنزل طوال الليل في نفس وقت وجود ضيوفك. يقتصر عمومًا على 90 ليلة في السنة التقويمية.
إذا كنت تقدم كلا النوعين، يجب عليك إنشاء إعلانات منفصلة تحدد بوضوح كل نوع من الإقامات، حتى لو كانت لنفس الوحدة.
التتبع مهم هنا أكثر مما يتوقع الناس. تجاوز سقف الـ 90 ليلة للإقامات غير المستضافة يُعد انتهاكًا مباشرًا للفصل 41A ويمكن أن يؤدي إلى عقوبات إدارية أو تعليق شهادتك. ونظرًا لأن المنصات تعتمد على حالة تسجيلك، فقد يعني التنفيذ إزالة الإعلان وإلغاء الحجوزات. تتبع الليالي هو حماية للتصريح، وليس مجرد عمل إداري.
التسجيلان
كلاهما مطلوب. أحدهما لا يحل محل الآخر.
1. شهادة تسجيل الأعمال، من مكتب أمين الصندوق وجابي الضرائب في سان فرانسيسكو. يكفي إيصال طلب معلق لبدء الخطوة التالية.
2. شهادة الإيجار السكني قصير الأجل، من مكتب الإيجارات السكنية قصيرة الأجل. هذه هي الشهادة التي تجعلك مضيفًا مسجلاً.
توضح المدينة صراحة أن امتلاك تسجيل أعمال وتسديد ضرائب الفنادق لا يلغي شرط التسجيل لدى مكتب الإيجارات السكنية قصيرة الأجل.
يجب أن يظهر رقم تسجيلك على جميع الإعلانات.
التأمين. يجب أن تحمل تأمين مسؤولية الممتلكات بما لا يقل عن 500,000 دولار، ما لم تستضف على منصة توفر هذه التغطية. يُذكر Airbnb و VRBO كمنصات توفر ذلك. إذا كنت تستضيف على منصة لا توفر ذلك، يجب عليك تقديم إثبات.
رسوم الطلب غير قابلة للاسترداد، حتى لو تم رفض الطلب. تحقق من الأهلية بعناية قبل التقديم.
المصدر: SF.gov، دليل لفتح إيجار سكني قصير الأجل
العقارات غير المؤهلة
ليست كل وحدة مؤهلة، بغض النظر عن إقامتك.
تُستثنى أنواع معينة من الوحدات من استخدام الإيجار قصير الأجل. لا يُسمح بأماكن النوم في المناطق الخارجية أو الهياكل المنفصلة، بما في ذلك بيوت الشجر والقوارب والمركبات.
إلى جانب قواعد المدينة نفسها، هناك ثلاث طبقات خاصة يمكن أن تمنع:
عقد الإيجار الخاص بك. تتمتع سان فرانسيسكو بحماية قوية للمستأجرين، ويُحظر عادة التأجير من الباطن أو الاستخدام العابر. القيام بذلك على أي حال يُعد انتهاكًا لعقد الإيجار بغض النظر عن شهادتك.
الوحدات الخاضعة للتحكم في الإيجار. تحمل هذه قيودًا ومضاعفات إضافية.
قواعد HOA والمبنى. تعمل هذه بشكل مستقل عن المدينة.
التقارير والسجلات والاستئنافات
التقارير الدورية. يتطلب الفصل 41A تقديم تقارير دورية عن نشاط الإيجارات قصيرة الأجل. يتم تقديم التقارير ربع سنوية عمليًا.
السجلات. يجب عليك الاحتفاظ بسجلات كافية للتحقق من الامتثال لمتطلب الإقامة الأساسية وحد الـ 90 ليلة للإقامات غير المستضافة. وهذا يعني أدلة موثقة على الليالي المستضافة، والليالي غير المستضافة، ومكان وجودك.
الاستئنافات. إذا تم رفض طلبك، أو تعليق أو إلغاء شهادة، يمكنك تقديم استئناف كتابي في غضون 30 يومًا تقويميًا من الإشعار.
قائمة المضيفين غير المؤهلين. يمكن أن تشمل العقوبات الإدراج في قائمة المدينة للمضيفين غير المؤهلين، مما يؤدي إلى التعليق من منصات الاستضافة. وتشير التقارير أيضًا إلى غرامات يومية للاستضافة بدون تصريح.
الضريبة
تطبق سان فرانسيسكو ضريبة الإشغال العابر (Transient Occupancy Tax) على الإيجارات قصيرة الأجل. قد تقوم المنصات بجمعها وتحويلها، ولكن لا يزال التسجيل لدى أمين الصندوق وجابي الضرائب مطلوبًا، ويقع الالتزام في النهاية عليك.
تأكد كتابيًا من الضرائب التي تتعامل معها منصتك وتلك التي تقدمها بنفسك، واستشر محاسبًا في كاليفورنيا بشأن معالجة ضريبة الدخل.
قائمة التحقق العملية
- قيّم بصدق ما إذا كان بإمكانك قضاء 275 ليلة في الوحدة. إذا لم يكن الأمر كذلك، توقف هنا.
- تأكد أن الوحدة ليست من نوع مستثنى.
- اقرأ عقد الإيجار الخاص بك، وتحقق مما إذا كانت الوحدة خاضعة للتحكم في الإيجار.
- تحقق من قواعد HOA أو المبنى.
- تأكد أنك قد شغلت الوحدة لفترة كافية للتسجيل.
- احصل على شهادة تسجيل الأعمال من أمين الصندوق وجابي الضرائب.
- تقدم بطلب إلى مكتب الإيجارات السكنية قصيرة الأجل للحصول على شهادة STR الخاصة بك.
- رتّب للحصول على تأمين مسؤولية بقيمة 500,000 دولار، أو تأكد أن منصتك توفره.
- ضع رقم شهادتك على كل إعلان.
- أنشئ إعلانات منفصلة للإقامات المستضافة وغير المستضافة.
- تتبع الليالي غير المستضافة مقابل حد الـ 90 ليلة عبر جميع المنصات.
- احتفظ بسجلات تدعم كلاً من شرط الإقامة لمدة 275 ليلة وحد الـ 90 ليلة.
- قدم تقارير نشاطك الدورية.
المصادر الرسمية الموثقة
- SF.gov، دليل لفتح إيجار سكني قصير الأجل
- تخطيط سان فرانسيسكو، الأسئلة الشائعة حول الإيجارات قصيرة الأجل
مذكورة بالاسم، وليست روابط
- الفصل 41A، القانون الإداري لسان فرانسيسكو، القانون النافذ
- مكتب الإيجارات السكنية قصيرة الأجل في سان فرانسيسكو، للطلبات والتقارير وقائمة المضيفين غير المؤهلين
- مكتب أمين الصندوق وجابي الضرائب في سان فرانسيسكو، لتسجيل الأعمال وضريبة الإشغال العابر
- عقد الإيجار الخاص بك، وثائق HOA، وأي تحديد للتحكم في الإيجار يؤثر على الوحدة
إخلاء مسؤولية هام
هذا المقال ليس نصيحة قانونية أو ضريبية أو مالية. إنها معلومات عامة مكتوبة لقارئ غير متخصص، بواسطة شركة إدارة مفاتيح وليست شركة محاماة.
متطلب الإقامة لمدة 275 ليلة في سان فرانسيسكو هو الاختبار الأكثر صرامة للإقامة الأساسية في هذه السلسلة، ويجعل معظم حالات الاستثمار مستحيلة. رسوم الطلب غير قابلة للاسترداد حتى عند الرفض. تتبع الليالي غير المستضافة يحمي شهادتك مباشرة. قد يحظر عقد الإيجار الخاص بك، وحالة التحكم في الإيجار، وقواعد المبنى النشاط بغض النظر عن تسجيل المدينة، وتجعل حماية المستأجرين في سان فرانسيسكو انتهاكات عقد الإيجار ذات عواقب وخيمة.
تحقق مع مكتب الإيجارات السكنية قصيرة الأجل وتخطيط سان فرانسيسكو قبل التقديم، واقرأ عقد الإيجار الخاص بك أولاً. لطرح سؤال حول الشراء أو الإيجار، استشر محاميًا في كاليفورنيا.
إذا لاحظت خطأً، أو سهوًا، أو شيئًا يحتاج إلى تحديث، فيرجى إبلاغنا وسنقوم بتصحيحه.
