آخر مراجعة: 27 يوليو 2026. خفضت أمستردام الحد الأقصى لعدد الليالي في الأحياء المركزية بتاريخ 1 أبريل 2026. إذا كنت تستخدم دليلاً قديماً، فقد يكون الرقم الرئيسي خاطئاً لعنوانك.
النسخة المختصرة
- يجب أن تكون المقيم الرئيسي. تأجير الإجازات في أمستردام مخصص للأشخاص الذين يؤجرون المنزل الذي يعيشون فيه فعلاً. العقارات الاستثمارية لا تؤهل.
- 30 ليلة في السنة التقويمية، و15 ليلة فقط في أجزاء من Centrum و De Pijp منذ 1 أبريل 2026.
- 4 أشخاص كحد أقصى في المرة الواحدة، الأطفال مشمولون.
- تحتاج إلى تصريح ورقم تسجيل، وكلاهما قبل حجزك الأول.
- يجب عليك إخطار المدينة قبل كل عملية تأجير. ليس مرة واحدة في السنة. في كل مرة.
- بعض الشوارع محظورة تماماً، ولا يتوفر تصريح بأي ثمن.
- تدير المدينة خوارزمية ضد عنوانك، لمقارنة القوائم بسجلات السكان والمباني.
- يؤدي التأجير بدون تصريح، أو الفشل في الإخطار المسبق، إلى غرامة قدرها 1500 يورو للمضيفين الأفراد و3000 يورو للمشغلين التجاريين، مع فرض عقوبات أعلى على المخالفات الأخرى.
- تأجير الإجازات والمبيت والإفطار هما نظامان مختلفان. لا تخلط بينهما.
شيئان مختلفان: vakantieverhuur و B&B
تفصل أمستردام بين هذين النوعين والقواعد غير قابلة للتبديل.
Vakantieverhuur (تأجير الإجازات) هو عندما تؤجر منزلك بالكامل وأنت غير موجود أثناء إقامة الضيف. هذا ما يعنيه معظم الناس بـ Airbnb. الحد الأقصى هو 30 ليلة في السنة، أو 15 في المناطق المركزية المحددة.
المبيت والإفطار هو عندما تؤجر غرفة أو جزءاً من منزلك وأنت موجود أثناء الإقامة. يمكن تشغيله على مدار العام، ولكن لا يجوز تخصيص أكثر من حوالي 40% من المنزل له، ويتطلب تصريحاً مختلفاً، والتصاريح محددة بحصص المناطق.
لا يمكنك الجمع بينهما في العنوان نفسه.
المصدر: بلدية أمستردام، Vergunning vakantieverhuur aanvragen (بالهولندية)
في لمحة
| السؤال | إجابة مختصرة |
|---|---|
| هل يجب أن أعيش هناك؟ | نعم، يجب أن تكون المقيم الرئيسي المسجل |
| الحد الأقصى لعدد الليالي | 30 في السنة التقويمية؛ 15 في أجزاء من Centrum و De Pijp |
| الحد الأقصى للضيوف | 4 أشخاص في المرة الواحدة، بما في ذلك الأطفال |
| هل يلزم تصريح؟ | نعم، قبل حجزك الأول |
| هل يلزم رقم تسجيل؟ | نعم، بشكل منفصل عن التصريح |
| هل يجب الإبلاغ عن كل حجز؟ | نعم، مقدماً، في كل مرة |
| هل يمكنني تأجير منزل سكن اجتماعي؟ | لا |
| هل أنا بأمان إذا استأجرت من مالك خاص؟ | فقط بموافقة خطية من المالك |
| هل يحق لمبناي إبداء رأي؟ | إذا كنت في VvE، فقد تحتاج إلى موافقتها |
| هل بعض المناطق محظورة بالكامل؟ | نعم، شوارع ومجمعات سكنية محددة |
الحد الأقصى لعدد الليالي، والتخفيض لعام 2026
الافتراضي هو 30 ليلة في السنة التقويمية. منذ 1 أبريل 2026، تقتصر أجزاء من Centrum و De Pijp على 15 ليلة.
تفصيلان من إرشادات المدينة الخاصة يوقعان الناس في الخطأ:
الحد الأقصى يتبع المنزل، وليس الشخص. إذا انتقلت إلى عقار في منتصف العام، فإن الليالي التي تم تأجيرها بالفعل من قبل المقيم السابق في نفس السنة التقويمية تحتسب ضمن الحد الأقصى السنوي الخاص بك. إذا كنت تشتري أو تستأجر مكاناً له تاريخ تأجير، فاسأل.
قد يحظر Airbnb تقويمك تلقائياً عندما تصل إلى الحد الأقصى، ولكن المسؤولية القانونية للبقاء ضمن هذا الحد تقع عليك بغض النظر عما تفعله أي منصة.
نظراً لأن الحد المخفض ينطبق على أجزاء محددة من المناطق بدلاً من المناطق بأكملها، تحقق من عنوانك المحدد مقابل قواعد المدينة الحالية بدلاً من افتراض أن الرقم الرئيسي لمنطقتك ينطبق عليك.
التصريح، الرقم، والإخطار
ثلاثة أمور منفصلة، وتحتاج إليها جميعاً.
1. التصريح (vergunning vakantieverhuur)
يُقدم الطلب قبل حجزك الأول. تشمل الشروط:
- أن تكون المقيم الرئيسي المسجل المذكور في التصريح، وفي العنوان الموجود في التصريح
- لا يجوز لك تأجير عقار سكن اجتماعي تابع لشركة إسكان
- لا يجوز لك أيضاً تشغيل خدمة مبيت وإفطار في العنوان نفسه
- إذا كنت تستأجر بشكل خاص، فأنت بحاجة إلى إذن المالك
- إذا كنت تعيش في VvE (جمعية الملاك)، فقد تحتاج إلى موافقتها
- لا يجوز لك تأجير مساحات خارج المسكن، مثل بيوت الحدائق أو الخيام أو القوارب
التصاريح سنوية ويجب إعادة التقدم بطلب للحصول عليها.
2. رقم التسجيل
منفصل عن التصريح. يجب عليك التقدم بطلب للحصول على رقم تسجيل تأجير سياحي ويجب أن يظهر في قوائمك.
3. الإخطار، في كل مرة
هذا هو الالتزام الذي يتم تفويته في معظم الأحيان. قبل كل فترة تأجير، تقوم بإخطار المدينة رقمياً، باستخدام رقم تصريحك و DigiD.
يعد عدم الإخطار بحد ذاته مخالفة، بغض النظر عما إذا كنت قد بقيت ضمن الليالي المسموح بها. يمكنك البقاء ضمن 30 ليلة بالكامل ومع ذلك تتعرض لغرامة لعدم الإخطار.
الشوارع التي لا يُسمح فيها بذلك ببساطة
حددت أمستردام مناطق معينة يحظر فيها تأجير الإجازات تماماً ولا يتوفر فيها تصريح. تشير التقارير إلى أن هذه المناطق تشمل شوارع معينة في Centrum، وأجزاء من Oud-Zuid، ومجمعات سكنية معينة في De Pijp.
تتولى المدينة صيانة قائمة المحظورات وتتغير. تحقق من عنوانك قبل التخطيط لأي شيء.
كيف تفرض أمستردام القواعد
من المهم فهم ذلك، لأنه يوضح سبب أهمية حفظ السجلات هنا أكثر من معظم المدن الأخرى.
تُقيّم خوارزمية عنوانك. تدير بلدية أمستردام نظاماً لتصنيف المخاطر يقوم بمقارنة قوائم الإيجارات بسجل السكان (BRP) وسجل المباني (BAG) لتقدير احتمالية تأجير عقار بشكل غير قانوني. يتم توثيقه علناً في سجل الخوارزميات التابع للحكومة الهولندية. تعتمد الخوارزمية على بيانات من حالات تأجير الإجازات غير القانونية على مدى السنوات الخمس الماضية وتُستخدم لتحديد أولويات قدرة الإنفاذ المحدودة.
تُؤخذ تقارير الجيران في الاعتبار. تتلقى البلدية بلاغات من السكان الذين يشتبهون في تأجير عقار بشكل غير صحيح، ويقوم موظفو الإشراف والإنفاذ بالتحقيق. تحدد الخوارزمية الأولويات لأي البلاغات تحظى بالاهتمام.
يوجد فريق إنفاذ مخصص يجري عمليات تفتيش مادية.
عبء الإثبات يقع عليك. قضت المحاكم الهولندية بأن لقطات الشاشة الخاصة بالمضيف لا تشكل دليلاً. إذا تم الاعتراض عليك بشأن تواريخ محددة، فأنت بحاجة إلى شيء أفضل من معرض صور هاتفك.
المصادر: سجل الخوارزميات التابع للحكومة الهولندية، إنفاذ تأجير الإجازات غير القانوني (بالإنجليزية) وبلدية أمستردام، الإبلاغ عن تأجير الإجازات (بالإنجليزية)
الغرامات
تذكر إرشادات المدينة الخاصة أن التأجير بدون تصريح، أو الفشل في الإخطار المسبق بتأجير الإجازات، يحمل غرامة قدرها:
- 1500 يورو للفرد الخاص
- 3000 يورو للمشغل التجاري
تُطبق عقوبات أعلى على المخالفات الأخرى. وقد ذكرت التقارير أرقاماً تصل إلى خمسة أرقام في مسائل مثل تجاوز الليالي المسموح بها أو سحب منزل بشكل غير قانوني من المخزون السكني (woningonttrekking)، وهو ما يُعامل كمخالفة مميزة وأكثر خطورة.
نظراً لأن جداول العقوبات تنشرها المدينة وتتم مراجعتها، ولأن مجلس الدولة قد حكم سابقاً بشأن الوضع الملزم لجدول الغرامات في المدينة، تحقق من النظرة العامة المنشورة الحالية بدلاً من الاعتماد على رقم من أي دليل.
الضرائب
ضريبة السياحة (toeristenbelasting)
تفرض أمستردام ضريبة سياحية كنسبة مئوية من سعر الإقامة بدلاً من مبلغ ثابت لكل ليلة، وهو أمر غير معتاد. تشير التقارير إلى أنها تبلغ 12.5% من السعر الليلي لعام 2026، وهي من بين الأعلى في أوروبا على هذا الأساس.
تقوم Airbnb و Booking.com والمنصات الرئيسية الأخرى بجمعها وتحويلها نيابة عنك عادةً. بالنسبة للحجوزات المباشرة التي تتم خارج المنصة، تقوم بجمعها وتحويلها بنفسك عبر نموذج المدينة، ولا يزال يتعين عليك تسجيل عقارك لدى دائرة الضرائب في المدينة وتقديم إقرار سنوي.
تحقق من النسبة المئوية الحالية مع البلدية قبل التسعير، نظراً لأنها تغيرت.
ضريبة القيمة المضافة وضريبة الدخل
انتقلت معاملة ضريبة القيمة المضافة الهولندية للإقامة قصيرة الأجل إلى المعدل الأعلى في يناير 2026. دخل الإيجار يخضع أيضاً لضريبة الدخل. كلاهما يعتمد على تفاصيل الواقعة، وتعتمد المعاملة الضريبية الهولندية للممتلكات على كيفية توصيف النشاط، لذا استشر محاسباً هولندياً.
مسألة VvE
إذا كان مبناك يحتوي على جمعية للملاك، فإن قواعدها تعمل بشكل مستقل عن أي شيء تسمح به البلدية. يمكن لـ VvE أن تحظر أو تقيد تأجير الإجازات في لوائحها الخاصة، وقد فعلت العديد من VvE في أمستردام ذلك.
تشير إرشادات المدينة الخاصة إلى أنك قد تحتاج إلى إذن من VvE. تحقق من قواعد الجمعية قبل التقدم بطلب للحصول على تصريح، وليس بعده.
قائمة تحقق عملية
- تأكد من أنك المقيم الرئيسي المسجل في العنوان
- تحقق مما إذا كان عنوانك المحدد يقع في شارع محظور أو منطقة 15 ليلة
- اسأل عما إذا كانت ليالٍ قد تم تأجيرها بالفعل في العقار هذا العام التقويمي من قبل مقيم سابق
- راجع قواعد VvE الخاصة بك، واحصل على إذن خطي من المالك الحر أو المالك إذا كنت تستأجر
- قدم طلب التصريح قبل قبول أي حجز
- قدم طلب رقم التسجيل وضعه على كل قائمة
- ضع عملية موثوقة لإخطار المدينة قبل كل فترة تأجير
- حافظ على عدد ضيوفك عند 4، بمن فيهم الأطفال
- سجل لدى المدينة لضريبة السياحة، وتعامل مع الحجوزات المباشرة بنفسك
- احتفظ بسجلات مستقلة ومعاصرة لليالي التي تم تأجيرها فعلاً
المصادر الرسمية الموثقة
- بلدية أمستردام، طلب تصريح تأجير الإجازات (بالهولندية)
- بلدية أمستردام، الإبلاغ عن تأجير الإجازات (بالإنجليزية)
- سجل الخوارزميات التابع للحكومة الهولندية، إنفاذ تأجير الإجازات غير القانوني (بالإنجليزية)
مذكورة بالاسم، وليست روابط
- Huisvestingswet و Amsterdam Huisvestingsverordening، الأساس القانوني لنظام التصاريح
- نظرة عامة على الغرامات المنشورة من المدينة (overzicht van alle boetes)، متاحة عبر amsterdam.nl
- قائمة المدينة بالشوارع والمناطق التي يُحظر فيها تأجير الإجازات
- بلدية أمستردام للضرائب (Gemeente Amsterdam Belastingen)، لتسجيل ضريبة السياحة والإقرارات
- تُنشر القرارات البلدية الرسمية في Gemeenteblad، وهو السجل الموثوق
إخلاء مسؤولية مهم
هذه المقالة ليست نصيحة قانونية أو ضريبية أو مالية. إنها معلومات عامة مكتوبة لقارئ غير متخصص، من قبل شركة إدارة مفاتيح وليس من قبل مكتب محاماة.
تتغير قواعد أمستردام بشكل متكرر، وبشكل حاسم، تختلف حسب العنوان بدلاً من اختلافها حسب المنطقة فقط. ينطبق التخفيض إلى 15 ليلة على أجزاء محددة من Centrum و De Pijp، وشوارع معينة محظورة تماماً، ويتم تحديث قائمة المحظورات. كانت مستويات الغرامات موضوع دعاوى قضائية. يمكن لقواعد VvE الخاصة بك أن تتجاوز ما تسمح به البلدية.
تحقق من عنوانك المحدد مقابل amsterdam.nl و Gemeenteblad قبل التصرف. لأي أمر يتعلق بأموال حقيقية أو تعرض قانوني، استشر محامياً أو محاسباً هولندياً على دراية بلوائح الإسكان في أمستردام.
إذا لاحظت خطأً، أو سهواً، أو شيئاً يحتاج إلى تحديث، يرجى إخبارنا وسنقوم بتصحيحه.
