آخر مراجعة: 27 يوليو 2026. أعادت إيطاليا بناء إطار عملها الخاص بالإيجارات قصيرة الأجل بين عامي 2024 و2026. إذا كنت تستند إلى دليل مكتوب قبل عام 2025، فإن المتطلب المركزي الموضح هنا لم يكن موجودًا بعد.
النسخة المختصرة
- الإيجار قصير الأجل في إيطاليا يعني أقل من 30 يومًا. هذه العتبة تحكم كل شيء آخر تقريبًا.
- أنت بحاجة إلى CIN، رمز التعريف الوطني. يجب أن يظهر في كل إعلان وعقار. تتراوح الغرامات المفروضة على التشغيل بدونه من 800 يورو إلى 8000 يورو.
- يجب أن تحتوي كل وحدة إيجار سياحية على أجهزة كشف غاز وأول أكسيد الكربون عاملة، وطفايات حريق محمولة. ينطبق هذا سواء كنت تعمل كنشاط تجاري أم لا. تتراوح الغرامات من 600 يورو إلى 6000 يورو.
- يجب عليك الإبلاغ عن كل ضيف للشرطة في غضون 24 ساعة، أو في غضون 6 ساعات للإقامات التي تقل عن 24 ساعة، عبر بوابة Alloggiati Web. عدم الالتزام بذلك يعتبر مسألة جنائية وليست إدارية.
- لا تزال الرموز الإقليمية موجودة. بمجرد حصولك على CIN، تعلن به، ولكن عادةً ما يظل عليك التسجيل في قاعدة بيانات منطقتك.
- أكثر من أربعة عقارات يجعلك نشاطًا تجاريًا. يتطلب ذلك تقديم SCIA، مع غرامات تتراوح من 2000 يورو إلى 10000 يورو في حال عدم الامتثال.
- يتم إزالة صناديق المفاتيح من الممتلكات العامة في روما وفلورنسا وميلانو. يبقى تسجيل الدخول الذاتي قانونيًا؛ أما الصندوق الرخيص على الدرابزين فلا.
- الضريبة هي خيار بسعر ثابت: 21% على عقار واحد تحدده، و26% على العقارات الأخرى، مع قيام المنصات بخصم 21% من المصدر.
ماذا يُعد إيجارًا قصير الأجل
يعمل القانون الإيطالي وفقًا لخط 30 يومًا.
يتم تعريف عقود الإيجار قصيرة الأجل (locazioni brevi) بموجب المادة 4 من المرسوم بقانون 50/2017، الذي تم تحويله بموجب القانون 96/2017، على أنها عقود إيجار سكنية لمدة أقل من 30 يومًا.
فوق 30 يومًا، تخرج من نظام الإيجار قصير الأجل. يجب تسجيل العقد لدى وكالة الإيرادات، وتختلف المعاملة الضريبية، ويعمل التزام الإبلاغ عن الضيوف بشكل مختلف.
يميز الإطار الوطني بين:
- التأجير غير التجاري، حيث تقوم بتأجير عقار دون إدارته كنشاط تجاري
- التأجير التجاري، والذي يتطلب تقديم SCIA ويفرض التزامات إضافية
- المرافق الإيوائية (strutture ricettive)، الفندقية وغير الفندقية، والمحددة بموجب القانون الإقليمي
الأمر المهم الذي يجب فهمه هو أن CIN ومتطلبات السلامة تنطبق على جميع هذه الحالات. إنها ليست التزامات خاصة بالأعمال التجارية فقط.
CIN: رمز التعريف الوطني لإيطاليا
هذا هو التغيير المركزي والأمر الذي لا تذكره معظم الأدلة القديمة على الإطلاق.
أنشأت المادة 13-مكرر من المرسوم بقانون 145/2023، الذي تم تحويله بموجب القانون رقم 191 المؤرخ 15 ديسمبر 2023، الرمز التعريفي الوطني (CIN)، وهو رمز فريد يحدد كل عقار إقامة في إيطاليا. والغرض المعلن منه هو مكافحة الضيافة غير النظامية.
تم تحديد الآليات بموجب مرسوم وزارة السياحة (بروتوكول 16726 بتاريخ 6 يونيو 2024)، والذي حدد كيفية تبادل قواعد البيانات الإقليمية للبيانات مع قاعدة البيانات الوطنية، Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR).
ظهر الإشعار الذي يؤكد أن BDSR قيد التشغيل في Gazzetta Ufficiale في 3 سبتمبر 2024، والذي حدد القواعد التي بدأت سريانها اعتبارًا من 2 نوفمبر 2024. ثم مددت الوزارة الموعد النهائي للامتثال إلى 1 يناير 2025، مع تطبيق العقوبات اعتبارًا من 2 يناير 2025.
من يحتاج إليه
- مشغلو مرافق الإقامة الفندقية وغير الفندقية كما هو محدد بموجب القانون الإقليمي
- ملاك الوحدات السكنية المؤجرة لأغراض سياحية
- ملاك الوحدات السكنية المؤجرة بموجب نظام الإيجار قصير الأجل للمادة 4 من المرسوم بقانون 50/2017
بمعنى آخر، كل من يؤجر عقارًا سكنيًا لفترة قصيرة في إيطاليا تقريبًا.
ماذا تفعل به
تحصل على CIN من خلال بوابة BDSR التابعة لوزارة السياحة، وللتسجيل يجب أن تكون قد استوفيت بالفعل الالتزامات الإدارية ذات الصلة لعقارك.
يجب أن يظهر CIN بعد ذلك:
- في كل إعلان وقائمة، على كل منصة، بما في ذلك المنصات الأجنبية
- في العقار نفسه، معروضًا خارجيًا
CIN والرموز الإقليمية
كانت إيطاليا لديها رموز تعريف إقليمية (CIR) قبل CIN، وهذا يسبب الارتباك.
الموقف العملي: لا يزال يتعين عليك عادةً التسجيل في قاعدة بيانات السياحة بمنطقتك، ويستمر الرمز الإقليمي في العمل كمرجع لتبادل البيانات بين الأنظمة الإقليمية والوطنية. ولكن بمجرد حصولك على CIN، فإن CIN هو ما يظهر في إعلاناتك، ليحل محل الرمز الإقليمي لهذا الغرض.
تختلف المناطق في كيفية تطبيقها لهذا، لذا تحقق من مكتب السياحة في منطقتك. تستخدم لومبارديا Ross1000؛ وللمناطق الأخرى منصاتها الخاصة.
المصادر: وزارة السياحة، الأسئلة المتكررة حول BDSR (إيطالي). انظر أيضًا الإرشادات الإقليمية المنشورة من قبل منطقة لومبارديا بخصوص CIN (ملف PDF، إيطالي) ومن قبل مدينة بولونيا الحضرية (إيطالي).
معدات السلامة الإلزامية
هذا الالتزام يُغفل عنه على نطاق واسع وليس اختياريًا للمشغلين الصغار.
بموجب المادة 13-مكرر، الفقرة 7، يجب أن تكون جميع الوحدات السكنية المؤجرة لأغراض سياحية، بما في ذلك الإيجارات قصيرة الأجل، التي تُدار بأي شكل، تجاري أو غير تجاري، مجهزة بما يلي:
- أجهزة كشف عاملة لـالغازات القابلة للاشتعال وأول أكسيد الكربون
- طفايات حريق محمولة تستوفي المعايير القانونية
يجب أن تفي العقارات التي يتم تشغيلها بشكل تجاري بمتطلبات سلامة التركيب الإضافية التي تحددها القواعد الوطنية والإقليمية.
اقرأ ذلك مرة أخرى إذا كنت مضيفًا صغيرًا غير محترف: "بأي شكل، تجاري أو غير تجاري" يعني أنت.
الغرامة: من 600 يورو إلى 6000 يورو.
الإبلاغ عن ضيوفك للشرطة
هذا الالتزام يسبق CIN بعقود ويحمل أخطر العواقب.
تتطلب المادة 109 من TULPS (قانون الأمن العام الموحد، المرسوم الملكي 773/1931) من مشغلي الإقامة الإبلاغ عن هويات الضيوف إلى Questura المحلية. وقد وسعت المادة 19-مكرر من المرسوم بقانون 113/2018، الذي تم تحويله بموجب القانون 132/2018 ودخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 4 ديسمبر 2018، هذا الالتزام صراحةً ليشمل الملاك والمؤجرين الفرعيين الذين يؤجرون عقارات لمدة تقل عن 30 يومًا.
يتم الإبلاغ حصريًا عبر Alloggiati Web، بوابة شرطة الولاية، باستخدام بيانات الاعتماد الصادرة عن Questura للمقاطعة التي يقع فيها العقار.
المواعيد النهائية:
- في غضون 24 ساعة من وصول الضيف
- في غضون 6 ساعات عندما لا تتجاوز الإقامة 24 ساعة
نقاط عملية:
- يبدأ العد من وقت تسجيل الدخول الفعلي، وليس من وقت الحجز
- يجب الإبلاغ عن جميع الضيوف، بمن فيهم القاصرون
- تقبل البوابة الطلبات على مدار الساعة؛ لا تمد عطلات نهاية الأسبوع والعطلات الموعد النهائي
- كل وصول يولد التزامًا جديدًا
- يمكن لمديري العقارات والوكالات التقديم نيابة عن المالك، لكنهم يحتاجون إلى ترخيص كتابي وبيانات اعتماد خاصة بهم
العقوبات على الإبلاغ غير المكتمل أو المتأخر ذات طبيعة جنائية، وتنشأ بموجب المادتين 109 و17 من TULPS. هذا هو الالتزام الذي يجب إتقانه أولاً.
المصادر: الشرطة الوطنية (Polizia di Stato)، معلومات خدمة Alloggiati Web و إرشادات حول الالتزام والفحوصات (إيطالي). البوابة نفسها على الرابط alloggiatiweb.poliziadistato.it.
عندما تصبح نشاطًا تجاريًا
هناك عتبتان مهمتان.
SCIA. اعتبارًا من 2 نوفمبر 2024، يجب أن يسبق التأجير السياحي الذي يتم في شكل تجاري إيداع SCIA، وهو الإشعار المعتمد ببدء النشاط، لدى Comune. يُعامل تأجير أكثر من أربعة عقارات للسياح على أنه نشاط تجاري يتطلب SCIA. عقوبة عدم الامتثال: من 2000 يورو إلى 10000 يورو.
ضريبة القيمة المضافة وتسجيل الأعمال. إدارة أكثر من أربع وحدات بشكل مستمر يؤدي إلى الالتزام بفتح ملف ضريبة القيمة المضافة (partita IVA) والعمل كنشاط تجاري، مع ما يترتب على ذلك من محاسبة وامتثال.
إذا كنت قريبًا من أي من العتبتين، فاحصل على استشارة محاسبية إيطالية قبل تجاوزها بدلاً من بعدها.
صناديق المفاتيح وتسجيل الدخول الذاتي: ما هو الممنوع بالفعل
هذه هي المنطقة الأكثر سوءًا في الإبلاغ عنها في إيطاليا حاليًا، لذا إليك الموقف الدقيق.
تسجيل الدخول الذاتي قانوني. كانت مذكرة داخلية لوزارة الداخلية في نوفمبر 2024 قد جادلت بأن صناديق المفاتيح تجعل تحديد هوية الضيف مستحيلاً ودفعت نحو تحديد الهوية شخصيًا. في 27 مايو 2025، ألغت المحكمة الإدارية الإقليمية في لاتسيو (TAR Lazio) ذلك التوجيه. ما بقي هو الالتزام الأساسي بـتحديد هوية ضيوفك والإبلاغ عنهم عبر Alloggiati Web، وهو ما قبلته المحكمة بأنه يمكن القيام به عن بُعد ورقميًا شريطة أن يتم ذلك بالفعل.
يتم إزالة صناديق المفاتيح من الممتلكات العامة. بشكل منفصل، وعلى أسس قانونية مختلفة تمامًا، فرضت عدة مدن قواعد الآداب الحضرية ضد الأجهزة المادية:
- بدأت روما في إزالة صناديق المفاتيح من الدرابزين والبوابات والمزاريب والأعمدة والواجهات في يناير 2025، في منطقة مونتي مبدئيًا، مع غرامات حوالي 400 يورو لكل جهاز، وفي بعض الحالات تم توجيهها إلى مدير المبنى.
- تصرّفت فلورنسا على أسس مماثلة.
- قدمت ميلانو حظرًا خاصًا بها على صناديق المفاتيح على الأراضي العامة اعتبارًا من يناير 2026، مع غرامات تتراوح من 100 يورو إلى 400 يورو بالإضافة إلى تكاليف الإزالة.
ما يعنيه هذا عمليًا: الجهاز المثبت على ممتلكات عامة، أثاث الشوارع أو واجهة محمية، يكون مكشوفًا. أما الجهاز داخل مدخل خاص، أو فناء داخلي، أو مساحة تجارية تتحكم فيها فلا يعتبر على أرض عامة.
شيئان يجب التحقق منهما قبل تثبيت أي شيء: القواعد الحالية لـComune الخاص بك بشأن أماكن وضع الأجهزة، وأي قيود تراثية على الواجهة الخارجية لمبناك. غالبًا ما تحمل واجهات المراكز التاريخية في المدن الإيطالية حماية من خلال Soprintendenza تمنع الحفر.
لقد تغيرت القواعد هنا مرارًا وتكرارًا ولا تزال تختلف من مدينة إلى أخرى. تعامل مع Comune الخاص بك كسلطة.
الضرائب
خيار السعر الثابت (cedolare secca)
يمكن فرض ضريبة على دخل الإيجارات قصيرة الأجل بموجب نظام سعر ثابت بدلاً من ضريبة الدخل العادية:
- 21% على عقار واحد تحدده
- 26% على العقارات الإضافية
تغير الهيكل بموجب قانون الموازنة لعام 2024، وهذا هو السبب في أن الأدلة القديمة تذكر نسبة 21% ثابتة.
الخصم من قبل المنصات
تطبق Airbnb وBooking.com وغيرها من المنصات العاملة في إيطاليا خصمًا بنسبة 21% من المصدر على المدفوعات للملاك الإيطاليين. وهذا يمكن خصمه من الضريبة المستحقة عليك في النهاية، لذا فهي مسألة تدفق نقدي وليست ضريبة إضافية. تقوم المنصات أيضًا بإرسال البيانات إلى وكالة الإيرادات تلقائيًا.
هذا التدفق التلقائي للبيانات يستحق التوقف عنده. تقوم السلطات الضريبية الإيطالية الآن بمقارنة بيانات المنصات وسجلات Alloggiati Web و BDSR. وتشير التقارير من منتصف عام 2026 إلى أن وكالة الإيرادات تتعامل مع إرسالات Alloggiati Web كمصدر للمعلومات الضريبية، وليس فقط مصدرًا للأمن العام. لذا، فإن الاتساق عبر ملفاتك أصبح أكثر أهمية مما كان عليه في السابق.
ضريبة السياحة (tassa di soggiorno)
تحددها كل Comune، وتُفرض على كل شخص في الليلة، وتجمعها أنت وتحولها محليًا. تختلف الأسعار والإعفاءات والحدود الليلية ومتطلبات الإيصالات حسب البلدية. فميلانو، على سبيل المثال، تطبقها لمدة أقصاها 14 ليلة متتالية في نفس العقار، مع الاحتفاظ بالإيصالات.
تحقق من لائحة Comune الخاصة بك. لا يوجد سعر وطني موحد.
إيداعات أخرى
إحصائيات التدفق السياحي الإقليمية (Ross1000 في لومبارديا، وما يعادلها في أماكن أخرى) وتسجيل العقود للإيجارات التي تزيد مدتها عن 30 يومًا هي التزامات منفصلة.
الضرائب الإيطالية على الإيجارات قصيرة الأجل معقدة حقًا وتتفاعل مع الإقامة وعدد العقارات وحالة العمل. استشر commercialista إيطاليًا.
الغرامات، مجمعة
| الانتهاك | العقوبة |
|---|---|
| عدم وجود CIN | من 800 يورو إلى 8000 يورو |
| معدات السلامة المفقودة | من 600 يورو إلى 6000 يورو |
| أكثر من أربعة عقارات بدون SCIA | من 2000 يورو إلى 10000 يورو |
| الإبلاغ غير المكتمل أو المتأخر عن الضيوف | جنائي، بموجب المادتين 109 و17 من TULPS |
| صندوق مفاتيح على ممتلكات عامة | غرامات بلدية، تتراوح تقريبًا من 100 يورو إلى 400 يورو بالإضافة إلى تكاليف الإزالة، وتختلف حسب المدينة |
يتم مراجعة المبالغ بشكل دوري. تأكد من الأرقام الحالية مع السلطة المختصة.
قائمة مراجعة عملية
- تأكد مما إذا كان تأجيرك تجاريًا أم لا، وما إذا كنت قريبًا من حد الأربعة عقارات
- سجل في قاعدة بيانات السياحة الإقليمية الخاصة بك
- احصل على CIN الخاص بك من خلال بوابة BDSR
- اعرض CIN في كل إعلان وفي العقار
- قم بتركيب أجهزة كشف الغاز وأول أكسيد الكربون وطفايات الحريق المحمولة
- احصل على بيانات اعتماد Alloggiati Web من Questura بمقاطعتك
- قم بإعداد عملية للإبلاغ عن كل ضيف بشكل موثوق في غضون 24 ساعة، أو 6 ساعات للإقامات القصيرة
- قدم SCIA إلى Comune الخاص بك إذا كنت تعمل بشكل تجاري
- تحقق من قواعد Comune الخاص بك بشأن صناديق المفاتيح وموقع الجهاز قبل تركيب أي شيء
- تأكد من سعر ضريبة السياحة البلدية والحدود القصوى ومتطلبات الإيصال
- اختر العقار الذي يحمل نسبة 21% وتأكد من معاملة البقية
- تحقق من قيود التراث قبل تثبيت أي شيء على واجهة المبنى
المصادر الرسمية الموثوقة
وطنية
- وزارة السياحة، الأسئلة المتكررة حول BDSR
- الشرطة الوطنية (Polizia di Stato)، معلومات خدمة Alloggiati Web
- الشرطة الوطنية (Polizia di Stato)، إرشادات حول التزام الإبلاغ
- بوابة Alloggiati Web
إرشادات إقليمية ومحلية حول CIN
مذكورة بالاسم، وليست مرتبطة
مذكورة أعلاه بدون رابط دائم موثق. ابحث في Gazzetta Ufficiale أو Normattiva بالاسم والرقم.
- المرسوم بقانون 145/2023، المادة 13-مكرر، المحول بموجب القانون رقم 191 بتاريخ 15 ديسمبر 2023
- مرسوم وزارة السياحة بروتوكول 16726 بتاريخ 6 يونيو 2024، بشأن قابلية التشغيل البيني لقواعد البيانات
- المرسوم بقانون 50/2017، المادة 4، المحول بموجب القانون 96/2017، والذي يحدد الإيجارات قصيرة الأجل
- المرسوم الملكي 773/1931 (TULPS)، المادتان 17 و109
- المرسوم بقانون 113/2018، المادة 19-مكرر، المحول بموجب القانون 132/2018
- قانون الموازنة 2024، بشأن نظام السعر الثابت
- حكم المحكمة الإدارية الإقليمية في لاتسيو، 27 مايو 2025، بشأن تسجيل الدخول عن بعد
- لوائح Comune الخاص بك بشأن ضريبة السياحة ووضع صناديق المفاتيح
- قواعد قاعدة بيانات السياحة في منطقتك
إخلاء مسؤولية هام
هذه المقالة ليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. إنها معلومات عامة مكتوبة لقارئ غير متخصص، من قبل شركة لإدارة المفاتيح بدلاً من مكتب محاماة.
تجمع إيطاليا بين القواعد الوطنية والإقليمية والبلدية، وتتفاعل هذه القواعد بشكل مختلف اعتمادًا على موقع عقارك، وعدد العقارات التي تملكها، وما إذا كنت تعمل كنشاط تجاري. لقد تغيرت القواعد المتعلقة بصناديق المفاتيح وتحديد هوية الضيوف مرارًا وتكرارًا منذ أواخر عام 2024، بما في ذلك من خلال التقاضي، ولا تزال تختلف من مدينة إلى أخرى. تطبيق CIN الإقليمي ليس موحدًا. ضريبة السياحة هي بلدية بالكامل. وتتم مراجعة مبالغ العقوبات بشكل دوري.
تحقق من موقفك مقابل المصادر الرسمية المذكورة أعلاه، ومكتب السياحة في منطقتك، وComune الخاص بك قبل اتخاذ أي إجراء. لأي أمر يتعلق بأموال حقيقية أو تعرض قانوني، استشر commercialista إيطاليًا، وحيث تكون المسألة تنظيمية وليست مالية، استشر محاميًا إيطاليًا ملمًا ببلديتك.
إذا لاحظت خطأً أو سهوًا أو شيئًا يحتاج إلى تحديث، يرجى إخبارنا وسنقوم بإصلاحه.
