Ultima revisione: 27 luglio 2026. Questa è una riscrittura completa.
La versione breve
- Devi essere un Residente Permanente, che San Francisco definisce come vivere nell'unità per almeno 275 notti per anno solare. Ciò corrisponde a circa il 75% dell'anno.
- I proprietari assenti non sono idonei. Se vivi a San Francisco per meno di 275 notti all'anno, non puoi ospitare, punto.
- Puoi registrare solo l'unità in cui vivi effettivamente. Non una seconda casa, non un'altra unità in un edificio di tua proprietà.
- I soggiorni con host non hanno un limite annuale. Sei presente per la notte, e puoi farlo tutte le volte che vuoi.
- I soggiorni senza host sono limitati a 90 notti per anno solare.
- Hai bisogno di due registrazioni separate, più un numero di certificato su ogni annuncio.
- È richiesta un'assicurazione di responsabilità civile di almeno $500.000, a meno che la tua piattaforma non la fornisca.
- Le regole si trovano nel Capitolo 41A del Codice Amministrativo di San Francisco.
La regola delle 275 notti
Tutto a San Francisco deriva da questa regola, che è più severa rispetto ai test di residenza principale della maggior parte delle città.
Per ospitare, devi essere un Residente Permanente: devi risiedere nell'unità per almeno 275 notti per anno solare. In altre parole, puoi essere assente per un massimo di 90 notti all'anno.
Tre conseguenze che le persone non considerano:
Si applica sia agli inquilini che ai proprietari. Il criterio è la residenza, non la proprietà. Un inquilino che lo soddisfa potrebbe essere idoneo, in base al suo contratto di locazione e al proprietario.
In un edificio plurifamiliare di tua proprietà, solo la tua unità si qualifica. Puoi registrare e affittare l'unità residenziale specifica in cui risiedi. Non puoi registrare le altre. Le singole camere all'interno della tua unità possono essere elencate separatamente.
I soggiorni senza host di 30 o più notti contano ai fini della tua residenza. Se affitti l'intero immobile per un mese mentre sei altrove, quelle notti vengono conteggiate quando la città calcola se hai effettivamente vissuto lì per 275 notti.
Se non hai ancora vissuto nell'unità per un anno intero, il test viene applicato proporzionalmente, e i resoconti indicano che devi averla occupata per 60 giorni prima di poterti registrare.
Fonte: SF Planning, FAQ sugli affitti a breve termine
In sintesi
| Domanda | Risposta breve |
|---|---|
| Requisito di residenza | 275 notti per anno solare |
| I proprietari assenti possono ospitare? | No |
| Soggiorni con host | Nessun limite annuale |
| Soggiorni senza host | 90 notti per anno solare |
| Registrazioni necessarie | Due: registrazione attività e certificato STR |
| Assicurazione | Minimo $500.000, a meno che la piattaforma non la fornisca |
| Numero di certificato negli annunci? | Sì |
| Rendicontazione | Rendicontazione periodica dell'attività richiesta |
| Periodo per il ricorso | 30 giorni solari |
Con host versus senza host
San Francisco distingue nettamente queste due tipologie, e ciò determina il tuo limite.
Affitto con host: sei a casa per la notte, nella stessa unità residenziale dei tuoi ospiti. Nessun limite al numero di notti con host all'anno.
Affitto senza host: non sei a casa per la notte contemporaneamente ai tuoi ospiti. Generalmente limitato a 90 notti per anno solare.
Se offri entrambe le tipologie, devi creare annunci separati che identifichino chiaramente ogni tipo di soggiorno, anche per la stessa unità.
Il tracciamento è più importante di quanto le persone si aspettino. Superare il limite di 90 notti senza host è una violazione diretta del Capitolo 41A e può comportare sanzioni amministrative o la sospensione del certificato. Poiché le piattaforme dipendono dallo stato della tua registrazione, l'applicazione delle norme può significare la rimozione dell'annuncio e interruzioni delle prenotazioni. Il tracciamento delle notti è una protezione del permesso, non solo amministrazione.
Le due registrazioni
Entrambe sono richieste. L'una non sostituisce l'altra.
1. Certificato di registrazione attività, dall'Ufficio del Tesoriere e Collettore Fiscale di San Francisco. Una ricevuta di una domanda in sospeso è sufficiente per iniziare il passo successivo.
2. Certificato di affitto residenziale a breve termine, dall'Ufficio degli affitti a breve termine. Questo è quello che ti rende un host registrato.
La città specifica che il possesso di una registrazione aziendale e il versamento delle tasse alberghiere non esonerano dal requisito di registrarsi presso l'Ufficio degli affitti a breve termine.
Il tuo numero di registrazione deve apparire su tutti gli annunci.
Assicurazione. Devi avere un'assicurazione di responsabilità civile per la proprietà non inferiore a $500.000, a meno che tu non ospiti su una piattaforma che fornisce tale copertura. Airbnb e VRBO sono citate come piattaforme che lo fanno. Se ospiti su una piattaforma che non lo fa, devi fornire una prova.
La tassa di iscrizione non è rimborsabile, anche se la domanda viene rifiutata. Controlla attentamente i requisiti di idoneità prima di fare domanda.
Fonte: SF.gov, Guida all'apertura di un affitto residenziale a breve termine
Proprietà non idonee
Non tutte le unità si qualificano, indipendentemente dalla tua residenza.
Certe tipologie di unità sono escluse dall'uso come affitto a breve termine. Le zone notte in aree esterne o strutture separate e distaccate, incluse case sull'albero, barche e veicoli, non sono ammesse.
Oltre alle regole della città, tre livelli privati possono proibire:
Il tuo contratto di locazione. San Francisco ha forti protezioni per gli inquilini, e il subaffitto o l'uso transitorio sono comunemente proibiti. Farlo comunque costituisce una violazione del contratto di locazione, indipendentemente dal tuo certificato.
Unità a canone controllato. Queste comportano restrizioni e complicazioni aggiuntive.
Regole di HOA (Associazione Proprietari di Case) e dell'edificio. Queste operano indipendentemente dalla città.
Rendicontazione, registri e ricorsi
Rendicontazione periodica. Il Capitolo 41A richiede la rendicontazione periodica delle attività di affitto a breve termine. Nella pratica, la rendicontazione è trimestrale.
Registri. Devi tenere registri sufficienti a verificare la conformità sia con il requisito di residenza principale che con il limite di 90 notti senza host. Ciò significa prove documentate di quali notti sono state con host, quali senza host e dove ti trovavi.
Ricorsi. Se la tua domanda viene respinta, o un certificato viene sospeso o revocato, puoi presentare un ricorso scritto entro 30 giorni solari dalla notifica.
L'elenco degli host non idonei. Le sanzioni possono includere l'inserimento nell'elenco cittadino degli host non idonei, il che comporta la sospensione dalle piattaforme di hosting. La rendicontazione cita anche multe giornaliere per l'hosting senza permesso.
Tasse
San Francisco applica la Tassa di soggiorno transitoria (Transient Occupancy Tax) agli affitti a breve termine. Le piattaforme possono riscuotere e versare tale tassa, ma la registrazione presso il Tesoriere e il Collettore Fiscale è comunque richiesta, e l'obbligo ricade in ultima analisi su di te.
Conferma per iscritto quali tasse la tua piattaforma gestisce e quali devi dichiarare tu stesso, e chiedi consiglio a un commercialista californiano sul trattamento fiscale del reddito.
Una checklist pratica
- Valuta onestamente se puoi soddisfare le 275 notti nell'unità. In caso contrario, fermati qui.
- Conferma che l'unità non sia di un tipo escluso.
- Leggi il tuo contratto di locazione e verifica se l'unità è a canone controllato.
- Controlla le regole dell'HOA o dell'edificio.
- Conferma di aver occupato l'unità per un tempo sufficiente a registrarti.
- Ottieni un Certificato di registrazione attività dal Tesoriere e Collettore Fiscale.
- Fai domanda all'Ufficio degli affitti a breve termine per il tuo certificato STR.
- Organizza un'assicurazione di responsabilità civile di $500.000, o conferma che la tua piattaforma la fornisce.
- Inserisci il tuo numero di certificato su ogni annuncio.
- Crea annunci separati per soggiorni con host e senza host.
- Tieni traccia delle notti senza host rispetto al limite di 90 notti su tutte le piattaforme.
- Conserva i registri che supportano sia la residenza di 275 notti che il limite di 90 notti.
- Presenta i tuoi rapporti periodici sull'attività.
Fonti ufficiali verificate
- SF.gov, Guida all'apertura di un affitto residenziale a breve termine
- SF Planning, FAQ sugli affitti a breve termine
Nominate, non collegate
- Capitolo 41A, Codice Amministrativo di San Francisco, la legge operativa
- San Francisco Office of Short-Term Rentals (Ufficio degli affitti a breve termine), per le domande, la rendicontazione e l'elenco degli host non idonei
- San Francisco Office of the Treasurer & Tax Collector (Ufficio del Tesoriere e Collettore Fiscale), per la registrazione delle attività e la Transient Occupancy Tax (tassa di soggiorno transitoria)
- Il tuo contratto di locazione, i documenti dell'HOA e qualsiasi determinazione del controllo degli affitti che influenzi l'unità
Importante avvertenza
Questo articolo non costituisce consulenza legale, fiscale o finanziaria. È un'informazione generale scritta per un lettore non specializzato, da una società di gestione chiavi anziché da uno studio legale.
Il requisito di residenza di 275 notti di San Francisco è il test di residenza principale più severo di questa serie e rende impossibili la maggior parte dei casi di investimento. Le tasse di iscrizione non sono rimborsabili anche in caso di rifiuto. Il tracciamento delle notti senza host protegge direttamente il tuo certificato. Il tuo contratto di locazione, lo status di controllo degli affitti e le regole dell'edificio possono proibire l'attività indipendentemente dalla registrazione cittadina, e le protezioni per gli inquilini di San Francisco rendono le violazioni del contratto di locazione significative.
Verifica con l'Office of Short-Term Rentals e SF Planning prima di fare domanda, e leggi prima il tuo contratto di locazione. Per una questione di acquisto o di locazione, consulta un avvocato californiano.
Se noti un errore, un'omissione o qualcosa che necessita di aggiornamento, ti preghiamo di comunicarcelo e lo correggeremo.
