Ultima revisione: 27 luglio 2026. Amsterdam ha ridotto il limite massimo di notti nei quartieri centrali il 1° aprile 2026. Se stai consultando una guida più datata, il numero principale potrebbe essere errato per il tuo indirizzo.
La versione breve
- Devi essere il residente principale. L'affitto turistico ad Amsterdam è destinato a chi affitta la casa in cui vive effettivamente. Le proprietà a scopo di investimento non sono ammissibili.
- 30 notti per anno solare, e solo 15 notti in alcune zone di Centrum e De Pijp dal 1° aprile 2026.
- Massimo 4 persone alla volta, bambini inclusi.
- Hai bisogno di un permesso e di un numero di registrazione, entrambi prima della tua prima prenotazione.
- Devi notificare il comune prima di ogni singolo affitto. Non una volta all'anno. Ogni volta.
- Alcune strade sono completamente vietate, senza possibilità di ottenere un permesso a nessun costo.
- Il comune esegue un algoritmo sul tuo indirizzo, incrociando gli annunci con i registri della popolazione e degli edifici.
- Affittare senza permesso, o non notificare in anticipo, comporta una multa di €1.500 per gli host privati e €3.000 per gli operatori commerciali, con sanzioni più elevate per altre infrazioni.
- L'affitto turistico e il bed & breakfast sono regimi diversi. Non confonderli.
Due cose diverse: vakantieverhuur e B&B
Amsterdam le distingue e le regole non sono interscambiabili.
Vakantieverhuur (affitto turistico) è quando affitti l'intera tua casa e non sei presente durante il soggiorno dell'ospite. Questo è ciò che la maggior parte delle persone intende per Airbnb. Limitato a 30 notti all'anno, o 15 nelle aree centrali designate.
Un Bed & breakfast è quando affitti una stanza o parte della tua casa e sei presente durante il soggiorno. Può essere gestito tutto l'anno, ma non più di circa il 40% della casa può essere dedicato a esso, richiede un permesso diverso e i permessi sono limitati da quote di distretto.
Non puoi avere entrambi allo stesso indirizzo.
Fonte: Gemeente Amsterdam, Vergunning vakantieverhuur aanvragen (Olandese)
In breve
| Domanda | Risposta breve |
|---|---|
| Devo viverci? | Sì, devi essere il residente principale registrato |
| Limite notti | 30 per anno solare; 15 in alcune zone di Centrum e De Pijp |
| Limite ospiti | 4 persone alla volta, inclusi i bambini |
| Permesso necessario? | Sì, prima della tua prima prenotazione |
| Numero di registrazione necessario? | Sì, separatamente dal permesso |
| Notificare ogni prenotazione? | Sì, in anticipo, ogni volta |
| Posso affittare un alloggio sociale? | No |
| Sono al sicuro se affitto da un proprietario privato? | Solo con il permesso scritto del proprietario |
| Il mio edificio ha voce in capitolo? | Se sei in una VvE, potresti aver bisogno del suo permesso |
| Alcune aree sono completamente vietate? | Sì, strade e isolati specifici |
Il limite notti e la riduzione del 2026
Il valore predefinito è 30 notti per anno solare. Dal 1° aprile 2026, alcune zone di Centrum e De Pijp sono limitate a 15 notti.
Due dettagli dalle direttive del comune che spesso sfuggono:
Il limite segue la casa, non la persona. Se ti trasferisci in una proprietà a metà anno, le notti già affittate dal precedente residente nello stesso anno solare contano per il tuo massimo annuale. Se stai acquistando o affittando un immobile con una storia di affitti, informati.
Airbnb potrebbe bloccare automaticamente il tuo calendario una volta raggiunto il limite, ma la responsabilità legale di rispettarlo è tua, indipendentemente da ciò che fa qualsiasi piattaforma.
Poiché il limite ridotto si applica a parti designate dei distretti anziché a interi distretti, verifica il tuo indirizzo specifico rispetto alle regole attuali del comune, invece di presumere che la cifra principale del tuo distretto si applichi a te.
Il permesso, il numero e la notifica
Tre cose separate, e hai bisogno di tutte e tre.
1. Il permesso (vergunning vakantieverhuur)
Da richiedere prima della tua prima prenotazione. Le condizioni includono:
- Sei il residente principale registrato indicato nel permesso, all'indirizzo del permesso
- Non puoi affittare una proprietà di edilizia sociale da una cooperativa abitativa
- Non puoi anche gestire un bed & breakfast allo stesso indirizzo
- Se affitti privatamente, hai bisogno del permesso del proprietario
- Se vivi in una VvE (associazione di proprietari), potresti aver bisogno del suo permesso
- Non puoi affittare spazi esterni all'abitazione, come casette da giardino, tende o barche
I permessi sono annuali e devono essere rinnovati.
2. Il numero di registrazione
Separato dal permesso. Devi richiedere un numero di registrazione per affitti turistici e questo deve apparire sui tuoi annunci.
3. La notifica, ogni singola volta
Questo è l'obbligo più spesso trascurato. Prima di ogni periodo di affitto, devi notificare il comune digitalmente, utilizzando il tuo numero di permesso e DigiD.
Mancare una notifica è una violazione a sé stante, indipendentemente dal fatto che tu abbia rispettato il limite di notti. Puoi essere perfettamente entro le tue 30 notti e comunque essere multato per non aver notificato.
Strade dove è semplicemente vietato
Amsterdam ha designato aree specifiche dove l'affitto turistico è completamente proibito e non è disponibile alcun permesso. I rapporti indicano che queste includono particolari strade a Centrum, parti di Oud-Zuid e alcuni isolati a De Pijp.
L'elenco dei divieti è gestito dal comune e subisce modifiche. Controlla il tuo indirizzo prima di pianificare qualsiasi cosa.
Come Amsterdam applica le regole
Vale la pena capirlo, perché spiega perché la tenuta dei registri è più importante qui che nella maggior parte delle città.
Un algoritmo valuta il tuo indirizzo. La Municipalità di Amsterdam gestisce un sistema di valutazione del rischio che incrocia gli annunci di affitto con il registro della popolazione (BRP) e il registro degli edifici (BAG) per stimare la probabilità che una proprietà venga affittata illegalmente. È documentato pubblicamente nel Registro degli Algoritmi del governo olandese. L'algoritmo attinge dati da casi di affitti turistici illegali degli ultimi cinque anni e viene utilizzato per prioritizzare la limitata capacità di applicazione delle norme.
Le segnalazioni dei vicini contribuiscono. Il comune riceve segnalazioni da residenti che sospettano che una proprietà venga affittata in modo improprio, e il personale di Supervisione & Applicazione indaga. L'algoritmo prioritizza quali segnalazioni ricevono attenzione.
C'è un team di applicazione dedicato che conduce ispezioni fisiche.
L'onere della prova ricade su di te. I tribunali olandesi hanno stabilito che gli screenshot di un host non costituiscono prova. Se contestato su date specifiche, hai bisogno di qualcosa di meglio della galleria del tuo telefono.
Fonti: Registro degli Algoritmi del governo olandese, Applicazione degli affitti turistici illegali (Inglese) e Gemeente Amsterdam, Segnalazione di affitti turistici (Inglese)
Multe
Le direttive del comune stabiliscono che affittare senza permesso, o non notificare in anticipo un affitto turistico, comporta una multa di:
- €1.500 per un privato
- €3.000 per un operatore commerciale
Sanzioni più elevate si applicano ad altre infrazioni. I rapporti hanno citato cifre a cinque zeri per questioni come il superamento delle notti consentite o il ritiro illegale di una casa dal patrimonio abitativo (woningonttrekking), che è trattato come una violazione distinta e più grave.
Poiché i piani sanzionatori sono pubblicati e revisionati dal comune, e poiché il Consiglio di Stato si è precedentemente pronunciato sullo status vincolante della tabella delle multe del comune, controlla la panoramica attualmente pubblicata invece di fare affidamento su una cifra da qualsiasi guida.
Tasse
Tassa di soggiorno (toeristenbelasting)
Amsterdam applica la tassa di soggiorno come percentuale del prezzo dell'alloggio anziché un importo fisso per notte, il che è insolito. I rapporti la indicano al 12,5% della tariffa notturna per il 2026, ed è tra le più alte in Europa su questa base.
Airbnb, Booking.com e altre principali piattaforme generalmente la riscuotono e la versano per tuo conto. Per le prenotazioni dirette effettuate al di fuori di una piattaforma, la riscuoti e la versi tu stesso tramite il modulo del comune, e devi comunque registrare la tua proprietà presso l'ufficio fiscale del comune e presentare una dichiarazione annuale.
Verifica la percentuale attuale con il comune prima di stabilire i prezzi, poiché è cambiata.
IVA e imposta sul reddito
Il trattamento IVA olandese per gli alloggi a breve termine è passato all'aliquota più alta a gennaio 2026. Il reddito da locazione è anche soggetto a imposta sul reddito. Entrambe le situazioni sono specifiche dei fatti, e il trattamento fiscale olandese della proprietà dipende da come l'attività è caratterizzata, quindi rivolgiti a un commercialista olandese per una consulenza.
La questione VvE
Se il tuo edificio ha un'associazione di proprietari, le sue regole operano indipendentemente da ciò che il comune permette. Una VvE può proibire o limitare gli affitti turistici nei propri regolamenti, e molte VvE di Amsterdam lo hanno fatto.
Le direttive del comune segnalano che potresti aver bisogno del permesso della VvE. Controlla le regole dell'associazione prima di richiedere un permesso, non dopo.
Una lista di controllo pratica
- Conferma di essere il residente principale registrato all'indirizzo
- Verifica se il tuo indirizzo specifico si trova in una strada proibita o in una zona a 15 notti
- Chiedi se delle notti sono già state affittate presso la proprietà quest'anno solare da un precedente residente
- Controlla le regole della tua VvE e ottieni il permesso scritto del proprietario o del locatore se sei in affitto
- Richiedi il permesso prima di accettare qualsiasi prenotazione
- Richiedi il numero di registrazione e inseriscilo in ogni annuncio
- Configura un processo affidabile per notificare il comune prima di ogni singolo periodo di affitto
- Mantieni il numero di ospiti a 4, inclusi i bambini
- Registrati presso il comune per la tassa di soggiorno e gestisci le prenotazioni dirette tu stesso
- Conserva registrazioni indipendenti e contemporanee delle notti effettivamente affittate
Fonti ufficiali verificate
- Gemeente Amsterdam, richiesta di permesso per affitti turistici (Olandese)
- Gemeente Amsterdam, segnalazione di affitti turistici (Inglese)
- Registro degli Algoritmi del governo olandese, applicazione degli affitti turistici illegali (Inglese)
Citate, non collegate
- Huisvestingswet e Amsterdam Huisvestingsverordening, la base legale per il regime dei permessi
- La panoramica delle multe pubblicata dal comune (overzicht van alle boetes), disponibile tramite amsterdam.nl
- L'elenco delle strade e delle aree del comune dove l'affitto turistico è proibito
- Gemeente Amsterdam Belastingen, per la registrazione e le dichiarazioni della tassa di soggiorno
- Le decisioni ufficiali del comune sono pubblicate nel Gemeenteblad, che è il registro autorevole
Importante disclaimer
Questo articolo non costituisce consulenza legale, fiscale o finanziaria. È un'informazione generale scritta per un lettore non specializzato, da una società di gestione chiavi piuttosto che da uno studio legale.
Le regole di Amsterdam cambiano frequentemente e, in modo critico, variano per indirizzo anziché solo per distretto. La riduzione a 15 notti si applica a parti designate di Centrum e De Pijp, strade specifiche sono completamente proibite e l'elenco dei divieti viene aggiornato. I livelli delle multe sono stati oggetto di contenzioso. Le regole della tua VvE possono prevalere su ciò che il comune permette.
Verifica il tuo indirizzo specifico su amsterdam.nl e il Gemeenteblad prima di agire. Per qualsiasi questione con implicazioni finanziarie o legali significative, rivolgiti a un avvocato o commercialista olandese esperto delle normative abitative di Amsterdam.
Se riscontri un errore, un'omissione o qualcosa che necessita di aggiornamento, ti preghiamo di comunicarcelo e lo correggeremo.
