Ultima revisione: 27 luglio 2026. Questa è una riscrittura completa. Si noti che questa guida copre la City of Los Angeles, non la contea più ampia, e non le città separate al suo interno.
La versione breve
Solo la tua residenza principale. LA la definisce come la casa in cui sei presente per almeno sei mesi all'anno. Una seconda unità non è la tua residenza principale anche se ne sei proprietario.
120 giorni per anno solare è il limite standard.
Extended Home-Sharing consente più di 120 giorni, con requisiti aggiuntivi e una tassa molto più alta.
LA non distingue tra soggiorni con host e senza host. Puoi affittare la tua intera casa mentre sei fuori città. Questo è insolito e più permissivo rispetto a San Francisco o Sydney.
Devi registrarti e inserire il numero di registrazione, o il numero di registrazione in attesa, su ogni annuncio.
Le unità soggette a Rent-Stabilized Ordinance non sono idonee. Lo sono anche la maggior parte delle ADU costruite il 1° gennaio 2017 o successivamente.
Gli affittuari necessitano di un'attestazione notarile del proprietario.
Conserva i registri per tre anni.
Le piattaforme riferiscono alla Città mensilmente.
Questa è solo la City of LA. West Hollywood, Santa Monica, Beverly Hills, Culver City, Pasadena, Long Beach e le aree non incorporate della contea applicano tutte le proprie regole.
L'Ordinanza sul Home-Sharing
La norma di riferimento è la Home-Sharing Ordinance, Ordinance No. 185931, codificata nella Los Angeles Municipal Code Section 12.22 A.32. La Città ha iniziato ad accettare le domande il 1° luglio 2019 e l'applicazione è iniziata il 1° novembre 2019.
La struttura è importante. Gli affitti a breve termine sono proibiti nella stragrande maggioranza della Città, eccetto tramite un Permesso di Uso Condizionato. Il home-sharing esiste come uso accessorio definito a un uso residenziale, disponibile a condizioni limitate. È un'eccezione, non un permesso generale.
L'ordinanza è stata anche inasprita durante il passaggio: il Dipartimento di Pianificazione Urbanistica aveva raccomandato un limite di 180 giorni, e il Consiglio Comunale lo ha sostituito con 120 giorni più un processo di approvazione più impegnativo per chiunque volesse superarlo.
Fonti: Los Angeles City Planning, Cos'è il programma Home-Sharing? e Home-Sharing Ordinance: contesto e FAQ (PDF)
A colpo d'occhio
Domanda | Risposta breve |
|---|---|
La casa di chi? | Solo la tua residenza principale |
Residenza principale significa | Presente almeno sei mesi all'anno |
Limite standard | 120 giorni per anno solare |
Oltre i 120 giorni | Registrazione Extended Home-Sharing richiesta |
Con host vs senza host | La Città non fa distinzioni |
Numero di registrazione negli annunci? | Sì, su tutti |
Le unità RSO sono idonee? | No |
Le ADU sono idonee? | Generalmente no se costruite il 1° gennaio 2017 o successivamente |
Affitti come inquilino? | Sì, con un'attestazione notarile del proprietario |
Conservazione dei registri | Tre anni |
Il requisito della residenza principale
Puoi fare home-sharing solo nella residenza in cui vivi effettivamente, e il test di LA è la presenza per almeno sei mesi all'anno. La prova della residenza principale viene valutata al momento della registrazione e può essere rivista in seguito.
La Città è esplicita riguardo alla trappola: se possiedi due unità, la seconda unità non è la tua residenza principale anche se ne sei proprietario. Una residenza principale, una registrazione.
Gli inquilini possono partecipare, ma avrai bisogno di un'attestazione notarile firmata dal proprietario dell'immobile o dal locatore che autorizzi la tua partecipazione. Raccogli tale documento prima di iniziare la domanda.
Cosa coprono realmente 120 giorni
Nessuna persona può effettuare home-sharing per più di 120 giorni per anno solare nella propria residenza principale, a meno che la Città non abbia rilasciato una registrazione Extended Home-Sharing.
Due punti che distinguono LA da altre città in questa serie:
LA non separa i soggiorni con host da quelli senza host. La Città conferma che un host può affittare la propria intera casa mentre è fuori città. Non c'è alcun requisito di presenza, né un limite separato per gli affitti dell'intera casa. Entro i tuoi 120 giorni, come li utilizzi dipende da te.
Il limite è sui giorni, non sulle prenotazioni. Traccia cumulativamente su ogni piattaforma e su eventuali prenotazioni dirette.
Extended Home-Sharing
Per superare i 120 giorni hai bisogno di una registrazione Extended Home-Sharing, e il livello di requisiti è notevolmente più alto.
I requisiti includono l'aver mantenuto una registrazione home-sharing valida per almeno sei mesi (o aver ospitato per un periodo comparabile prima dell'entrata in vigore dell'ordinanza), oltre ai criteri di idoneità standard.
Le tariffe aumentano notevolmente. Una registrazione o rinnovo standard per home-sharing costa $89. L'Extended Home-Sharing comporta una tassa di revisione aggiuntiva di $850. Quando la domanda richiede un'ulteriore revisione discrezionale, la tariffa è di $5,660.
Le multe ti squalificano. Se a un host è stata emessa più di una multa negli ultimi tre anni, la domanda viene sottoposta a revisione discrezionale dal Dipartimento di Pianificazione Urbanistica. Le violazioni per disturbo impediscono agli host di accedere all'extended home-sharing.
Le tariffe sono stabilite da ordinanza e vengono riviste. Conferma gli importi attuali con il Dipartimento di Pianificazione Urbanistica prima di fare il budget.
Fonte: Los Angeles City Planning, Home-Sharing Ordinance FAQ (PDF)
Immobili che non possono essere registrati
È qui che molti piani a LA falliscono, quindi controlla prima di impegnarti.
Le unità soggette a Rent-Stabilized Ordinance (RSO) non sono idonee. LA ha un vasto patrimonio RSO, e molti proprietari non si rendono conto che il loro edificio è coperto. Verifica direttamente lo status RSO della proprietà.
Le ADU costruite il 1° gennaio 2017 o successivamente possono essere utilizzate per home-sharing solo se l'ADU è la residenza principale dell'host. Costruire una conversione di garage per affitti a breve termine non funziona.
Le unità convertite da alloggi in affitto comportano restrizioni, con l'ordinanza che fa riferimento a un periodo di cinque anni dopo la conversione durante il quale il home-sharing non è disponibile.
Al di là dell'ordinanza, le regole HOA, i documenti condominiali e i contratti di locazione possono proibire l'attività indipendentemente dalla tua registrazione.
Pubblicità, registri e segnalazione da parte delle piattaforme
Ogni annuncio deve mostrare il numero di registrazione Home-Sharing rilasciato dalla Città, o il numero di stato di registrazione in sospeso. Pubblicizzare senza tale numero è una proibizione elencata che può comportare una multa.
Devi conservare i registri per tre anni, inclusi il numero e la durata di ogni soggiorno in home-sharing e il prezzo pagato per ciascuno. Questi sono i registri che la Città utilizza per determinare la tua responsabilità fiscale, quindi devono essere accurati piuttosto che approssimativi.
Le piattaforme ti segnalano mensilmente. Le piattaforme di hosting devono fornire al Dipartimento di Pianificazione Urbanistica, almeno mensilmente, un registro elettronico che includa il numero di registrazione home-sharing di ogni annuncio e il nome della persona che lo ha inserito. I tuoi dati e quelli della piattaforma verranno confrontati.
Il rinnovo è annuale, e il Dipartimento di Pianificazione Urbanistica raccomanda di presentare domanda almeno 30 giorni prima della scadenza. I rinnovi devono divulgare eventuali modifiche dall'applicazione precedente e includere i registri di home-sharing.
I ricorsi sono esaminati dalla Commissione di Pianificazione d'Area.
Tasse
Il sistema di registrazione home-sharing è progettato per facilitare la registrazione per la Transient Occupancy Tax, che è amministrata dall'Ufficio delle Finanze. Il tasso TOT di LA è stato ampiamente riportato al 14%, ma conferma la tariffa attuale e i tuoi obblighi di presentazione direttamente con l'Ufficio delle Finanze.
Laddove una piattaforma abbia un accordo di riscossione TOT con l'Ufficio delle Finanze, essa può riscuotere per tuo conto, e le piattaforme possono stipulare un Accordo di Piattaforma con la Città. Conferma per iscritto quali tasse la tua piattaforma versa e quali rimangono a tuo carico, e ricorda che il tuo obbligo di conservazione dei registri per tre anni esiste proprio affinché la Città possa verificare.
Questa è solo la City of Los Angeles
Vale la pena affermarlo chiaramente, perché "Los Angeles" è usato in modo generico e le conseguenze sono reali.
L'Ordinanza sul Home-Sharing si applica all'interno della City of Los Angeles. Non si applica a West Hollywood, Santa Monica, Beverly Hills, Culver City, Burbank, Pasadena o Long Beach, ognuna delle quali è una città separata con le proprie regole, né nelle aree non incorporate della Contea di Los Angeles, che sono governate dalla Contea.
Un portfolio che sembra geograficamente ordinato può estendersi su quattro regimi normativi. Verifica la giurisdizione per ogni indirizzo specifico.
Una checklist pratica
Conferma che l'immobile è la tua residenza principale e che sei presente almeno sei mesi all'anno
Verifica se l'unità è coperta da RSO. In tal caso, fermati
Se è un'ADU, verifica la data di costruzione e se è la tua residenza principale
Se affitti, ottieni un'attestazione notarile dal tuo proprietario
Verifica le restrizioni di HOA, condominio o contratto di locazione
Conferma che l'immobile si trova nella City of LA e non in una città separata o in una contea non incorporata
Registrati presso il Dipartimento di Pianificazione Urbanistica, utilizza un software di gestione immobiliare per monitorare la conformità e mostra il numero su ogni annuncio.
Registrati per la Transient Occupancy Tax presso l'Ufficio delle Finanze
Tieni traccia cumulativa dei giorni su tutte le piattaforme rispetto al limite di 120 giorni
Se hai bisogno di più, fai un budget realistico per l'Extended Home-Sharing e controlla la tua storia di multe
Imposta la conservazione dei registri per tre anni che copra durate dei soggiorni e prezzi
Annota il rinnovo almeno 30 giorni prima della scadenza
Fonti ufficiali verificate
Nominate, non collegate
Ordinance No. 185931, l'Ordinanza sul Home-Sharing
Los Angeles Municipal Code Section 12.22 A.32
City of Los Angeles Office of Finance, per la registrazione della Transient Occupancy Tax e le tariffe attuali
Los Angeles Housing Department, per lo status RSO
Le ordinanze separate di West Hollywood, Santa Monica, Beverly Hills, Culver City, Burbank, Pasadena e Long Beach
Los Angeles County, per le aree non incorporate
I tuoi documenti HOA o contratto di locazione
Dichiarazione di non responsabilità importante
Questo articolo non costituisce consulenza legale, fiscale o finanziaria. È un'informazione generale scritta per un lettore non specializzato, da un'azienda di gestione chiavi piuttosto che da uno studio legale.
Questa guida copre solo la City of Los Angeles. Le città adiacenti e le aree non incorporate della contea hanno le proprie regole e alcune proibiscono completamente gli affitti a breve termine nelle zone residenziali. Le tariffe sono stabilite da ordinanza e cambiano. Lo status RSO e le date di costruzione delle ADU determinano l'idoneità e sono specifiche per ogni proprietà. Le piattaforme segnalano la tua attività alla Città mensilmente, quindi la precisione è importante. I documenti HOA e i contratti di locazione possono proibire l'attività indipendentemente dalla registrazione.
Verifica con il Dipartimento di Pianificazione Urbanistica di LA e l'Ufficio delle Finanze per il tuo indirizzo specifico prima di agire. Per un acquisto, una domanda RSO o una richiesta di Extended Home-Sharing, consulta un avvocato della California.
Se riscontri un errore, un'omissione o qualcosa che necessita di aggiornamento, ti preghiamo di comunicarcelo e lo correggeremo.
