Ultimo aggiornamento: 27 luglio 2026. L'Italia ha ricostruito il suo quadro normativo per gli affitti a breve termine tra il 2024 e il 2026. Se si fa riferimento a una guida scritta prima del 2025, il requisito centrale qui descritto non esisteva ancora.
In breve
- Un affitto breve in Italia significa meno di 30 giorni. Questa soglia regola quasi tutto il resto.
- È necessario un CIN, il Codice Identificativo Nazionale. Va inserito in ogni annuncio e sulla proprietà. Le multe per chi opera senza vanno da 800 € a 8.000 €.
- Ogni affitto turistico deve avere rilevatori di gas e monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili. Ciò si applica indipendentemente dal fatto che si operi come attività commerciale. Multe da 600 € a 6.000 €.
- È necessario segnalare ogni ospite alla polizia entro 24 ore, o entro 6 ore per soggiorni inferiori alle 24 ore, tramite il portale Alloggiati Web. L'inosservanza è un reato penale, non una questione amministrativa.
- I codici regionali esistono ancora. Una volta ottenuto un CIN, si pubblicizza con il CIN, ma di solito è comunque necessario essere registrati nel database della propria regione.
- Più di quattro proprietà ti rendono un'attività commerciale. È richiesta la presentazione della SCIA, con multe da 2.000 € a 10.000 € per l'omissione.
- I key box vengono rimossi dalla proprietà pubblica a Roma, Firenze e Milano. Il self check-in rimane legale; il box economico sulla ringhiera no.
- L'imposta è un'opzione a aliquota fissa: 21% su una proprietà designata, 26% sulle altre, con le piattaforme che trattengono il 21% alla fonte.
Cosa si intende per affitto breve
La legge italiana si basa su un limite di 30 giorni.
Le locazioni brevi (locazioni brevi) sono definite dall'Articolo 4 del Decreto Legge 50/2017, convertito dalla Legge 96/2017, come locazioni di immobili a uso abitativo di durata inferiore a 30 giorni.
Oltre i 30 giorni si esce dal regime degli affitti brevi. Il contratto deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate, il trattamento fiscale è diverso e l'obbligo di segnalazione degli ospiti funziona in modo diverso.
Il quadro normativo nazionale distingue tra:
- Locazione non imprenditoriale, in cui si affitta una proprietà senza gestirla come attività commerciale
- Locazione imprenditoriale, che richiede la presentazione di una SCIA e comporta obblighi aggiuntivi
- Strutture ricettive (strutture ricettive), alberghiere ed extra-alberghiere, definite dalla legge regionale
L'aspetto importante da comprendere è che il CIN e i requisiti di sicurezza si applicano a tutte queste tipologie. Non sono obblighi solo per le attività commerciali.
Il CIN: il Codice Identificativo Nazionale italiano
Questo è il cambiamento centrale e ciò che la maggior parte delle guide più datate non menziona affatto.
L'Articolo 13-ter del Decreto Legge 145/2023, convertito dalla Legge n. 191 del 15 dicembre 2023, ha istituito il Codice Identificativo Nazionale (CIN), un codice univoco che identifica ogni proprietà ricettiva in Italia. Il suo scopo dichiarato è quello di contrastare l'ospitalità irregolare.
Le modalità di applicazione sono state stabilite da un decreto del Ministero del Turismo (Prot. 16726 del 6 giugno 2024), che ha definito come i database regionali scambiano dati con il database nazionale, la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR).
L'avviso che confermava l'operatività della BDSR è apparso sulla Gazzetta Ufficiale il 3 settembre 2024, stabilendo che le regole sarebbero entrate in vigore dal 2 novembre 2024. Il Ministero ha poi prorogato il termine per la conformità al 1° gennaio 2025, con sanzioni applicabili dal 2 gennaio 2025.
Chi ne ha bisogno
- Gestori di strutture ricettive alberghiere ed extra-alberghiere come definite dalla legge regionale
- Locatori di unità abitative destinate a finalità turistiche
- Locatori di unità abitative locate nell'ambito del regime di locazione breve dell'Articolo 4 del DL 50/2017
In altre parole, essenzialmente chiunque affitti una proprietà residenziale a breve termine in Italia.
Cosa farne
Si ottiene il CIN tramite il portale BDSR del Ministero del Turismo e, per registrarsi, è necessario aver già adempiuto agli obblighi amministrativi pertinenti per la propria proprietà.
Il CIN deve quindi apparire:
- In ogni annuncio e inserzione, su ogni piattaforma, comprese quelle straniere
- Sulla proprietà stessa, esposto esternamente
Il CIN e i codici regionali
L'Italia aveva codici identificativi regionali (CIR) prima del CIN, e questo crea confusione.
La posizione pratica: in generale è comunque necessario essere registrati nel database turistico della propria regione e il codice regionale continua a funzionare come riferimento per lo scambio di dati tra sistemi regionali e nazionali. Ma una volta ottenuto il CIN, il CIN è ciò che va nella tua pubblicità, sostituendo il codice regionale a tale scopo.
Le regioni variano nel modo in cui hanno implementato questa disposizione, quindi controlla l'ufficio turistico della tua regione. La Lombardia utilizza Ross1000; altre regioni hanno le proprie piattaforme.
Fonti: Ministero del Turismo, Domande frequenti sulla BDSR (Italiano). Vedi anche le linee guida regionali pubblicate da Regione Lombardia sul CIN (PDF, Italiano) e dalla Città Metropolitana di Bologna (Italiano).
Attrezzature di sicurezza obbligatorie
Questo obbligo è spesso trascurato e non è opzionale per i piccoli operatori.
Ai sensi dell'Articolo 13-ter, comma 7, tutte le unità abitative destinate a locazione turistica, comprese le locazioni brevi, gestite in qualsiasi forma, imprenditoriale o meno, devono essere dotate di:
- Rilevatori funzionanti per gas combustibili e monossido di carbonio
- Estintori portatili conformi agli standard legali
Le proprietà gestite in forma imprenditoriale devono inoltre soddisfare i requisiti di sicurezza dell'installazione stabiliti dalle norme nazionali e regionali.
Rileggete questo se siete un piccolo host non professionale: "in qualsiasi forma, imprenditoriale o meno" significa voi.
Sanzione: da 600 € a 6.000 €.
Segnalazione degli ospiti alla polizia
Questo obbligo precede il CIN di decenni e comporta le conseguenze più gravi.
L'Articolo 109 del TULPS (il testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, Regio Decreto 773/1931) impone agli operatori di strutture ricettive di segnalare le identità degli ospiti alla Questura locale. L'Articolo 19-bis del Decreto Legge 113/2018, convertito dalla Legge 132/2018 e in vigore dal 4 dicembre 2018, ha esteso tale obbligo esplicitamente ai locatori e sublocatori di immobili affittati per meno di 30 giorni.
La segnalazione viene effettuata esclusivamente tramite Alloggiati Web, il portale della Polizia di Stato, utilizzando le credenziali rilasciate dalla Questura della provincia in cui si trova la proprietà.
Le scadenze:
- Entro 24 ore dall'arrivo dell'ospite
- Entro 6 ore laddove il soggiorno non superi le 24 ore
Punti pratici:
- Il conteggio parte dal check-in fisico, non dalla prenotazione
- Tutti gli ospiti devono essere segnalati, inclusi i minori
- Il portale accetta le segnalazioni 24 ore su 24; weekend e festività non prolungano la scadenza
- Ogni arrivo genera un nuovo obbligo
- Gestori di proprietà e agenzie possono inviare le segnalazioni per conto del proprietario, ma necessitano di autorizzazione scritta e delle proprie credenziali
Le sanzioni per omessa o tardiva segnalazione sono di natura penale, ai sensi degli Articoli 109 e 17 del TULPS. Questo è l'obbligo da rispettare per primo.
Fonti: Polizia di Stato, Informazioni sul servizio Alloggiati Web e Linee guida sull'obbligo e sui controlli (Italiano). Il portale stesso è all'indirizzo alloggiatiweb.poliziadistato.it.
Quando si diventa un'attività commerciale
Due soglie sono importanti.
SCIA. Dal 2 novembre 2024, le locazioni turistiche svolte in forma imprenditoriale devono essere precedute da una SCIA, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, presentata al Comune. L'affitto di più di quattro proprietà ai turisti è considerato attività imprenditoriale che richiede la SCIA. Sanzione per l'omissione: da 2.000 € a 10.000 €.
IVA e registrazione attività. La gestione di più di quattro unità su base continuativa fa scattare l'obbligo di aprire una partita IVA (partita IVA) e operare come attività commerciale, con la contabilità e la conformità che ne derivano.
Se vi avvicinate a una delle due soglie, rivolgetevi a un consulente fiscale italiano prima di superarla, piuttosto che dopo.
Key box e self check-in: cosa è effettivamente vietato
Questa è l'area più fraintesa in Italia in questo momento, quindi ecco la posizione precisa.
Il self check-in è legale. Una circolare del Ministero dell'Interno del novembre 2024 aveva sostenuto che i key box rendevano impossibile l'identificazione degli ospiti e spingeva verso l'identificazione di persona. Il 27 maggio 2025, il Tribunale Amministrativo Regionale del Lazio (TAR Lazio) ha annullato tale direttiva. Ciò che rimane è l'obbligo fondamentale di identificare i propri ospiti e segnalarli tramite Alloggiati Web, cosa che il tribunale ha accettato possa essere fatta da remoto e digitalmente, a condizione che avvenga realmente.
I key box sulla proprietà pubblica vengono rimossi. Separatamente, e su basi legali completamente diverse, diverse città hanno applicato regole di decoro urbano contro i dispositivi fisici:
- Roma ha iniziato a rimuovere i key box da ringhiere, cancelli, pluviali, pali e facciate nel gennaio 2025, inizialmente a Monti, con multe di circa 400 € per dispositivo e in alcuni casi dirette all'amministratore dell'edificio
- Firenze ha agito su basi simili
- Milano ha introdotto il proprio divieto di key box su suolo pubblico dal gennaio 2026, con multe che vanno da 100 € a 400 € più i costi di rimozione
Cosa significa in pratica: un dispositivo fissato a proprietà pubblica, arredo urbano o una facciata protetta è esposto. Un dispositivo all'interno di un ingresso privato, un cortile interno o uno spazio commerciale che controlli non si trova su suolo pubblico.
Due cose da controllare prima di installare qualsiasi cosa: le attuali regole del tuo Comune su dove possono essere posizionati i dispositivi e eventuali vincoli di tutela sul tuo edificio esterno. Le facciate dei centri storici nelle città italiane spesso godono di tutele tramite la Soprintendenza che vietano le perforazioni.
Le regole qui sono cambiate ripetutamente e continuano a differire di città in città. Considera il tuo Comune come l'autorità.
Tasse
L'opzione a aliquota fissa (cedolare secca)
Il reddito derivante dalle locazioni brevi può essere tassato con un regime a aliquota fissa anziché con l'imposta sul reddito ordinaria:
- 21% su una proprietà che nomini
- 26% sulle proprietà aggiuntive
La struttura è cambiata con la Legge di Bilancio 2024, motivo per cui le guide più datate indicavano un'aliquota fissa del 21%.
Ritenuta alla fonte delle piattaforme
Airbnb, Booking.com e altre piattaforme che operano in Italia applicano una ritenuta alla fonte del 21% sui pagamenti ai proprietari italiani. Questa è detraibile dall'imposta dovuta, quindi è una questione di flusso di cassa piuttosto che un'imposta aggiuntiva. Le piattaforme trasmettono anche i dati all'Agenzia delle Entrate automaticamente.
Vale la pena soffermarsi su questo flusso automatico di dati. Le autorità fiscali italiane ora incrociano i dati delle piattaforme, i registri Alloggiati Web e la BDSR. I rapporti di metà 2026 indicano che l'Agenzia delle Entrate sta trattando le segnalazioni di Alloggiati Web come fonte di informazioni fiscali, non solo di pubblica sicurezza. La coerenza tra le tue dichiarazioni è più importante che in passato.
Imposta di soggiorno (tassa di soggiorno)
Stabilita da ogni Comune, addebitata per persona a notte, riscossa da te e versata localmente. Tariffe, esenzioni, limiti di notti e requisiti di ricevuta variano tutti a seconda del comune. Milano, ad esempio, la applica per un massimo di 14 notti consecutive nella stessa proprietà, con le ricevute da conservare.
Verifica il regolamento del tuo Comune. Non esiste una tariffa nazionale.
Altre dichiarazioni
Le statistiche regionali sui flussi turistici (Ross1000 in Lombardia, equivalenti altrove) e la registrazione dei contratti per affitti superiori a 30 giorni sono obblighi separati.
La tassazione degli affitti brevi in Italia è davvero complessa e interagisce con residenza, numero di proprietà e status aziendale. Rivolgiti a un commercialista italiano.
Sanzioni, riepilogo
| Violazione | Sanzione |
|---|---|
| Mancanza del CIN | Da 800 € a 8.000 € |
| Dispositivi di sicurezza mancanti | Da 600 € a 6.000 € |
| Più di quattro proprietà senza SCIA | Da 2.000 € a 10.000 € |
| Segnalazione ospiti omessa o tardiva | Penale, ai sensi degli Articoli 109 e 17 del TULPS |
| Key box su proprietà pubblica | Multe comunali, circa da 100 € a 400 € più rimozione, variabili per città |
Gli importi vengono periodicamente rivisti. Conferma le cifre attuali con l'autorità competente.
Una lista di controllo pratica
- Conferma se la tua locazione è imprenditoriale o meno e se ti trovi vicino al limite delle quattro proprietà
- Registrati nel database turistico regionale
- Ottieni il tuo CIN tramite il portale BDSR
- Esporre il CIN in ogni annuncio e presso la proprietà
- Installa rilevatori di gas e monossido di carbonio ed estintori portatili
- Ottieni le credenziali Alloggiati Web dalla tua Questura provinciale
- Configura un processo che segnali in modo affidabile ogni ospite entro 24 ore, o 6 ore per soggiorni brevi
- Presenta una SCIA al tuo Comune se operi in forma imprenditoriale
- Controlla le regole del tuo Comune sui key box e il posizionamento dei dispositivi prima di installare qualsiasi cosa
- Conferma la tariffa, i limiti massimi e i requisiti di ricevuta della tassa di soggiorno comunale
- Scegli quale proprietà applica l'aliquota del 21% e conferma il trattamento delle altre
- Controlla i vincoli di tutela prima di attaccare qualsiasi cosa a una facciata
Fonti ufficiali verificate
Nazionali
- Ministero del Turismo, domande frequenti sulla BDSR
- Polizia di Stato, informazioni sul servizio Alloggiati Web
- Polizia di Stato, linee guida sull'obbligo di segnalazione
- Portale Alloggiati Web
Linee guida regionali e locali sul CIN
- Regione Lombardia, informazioni sul CIN (PDF)
- Città Metropolitana di Bologna, entrata in vigore del CIN
Citati, non collegati
Citati sopra senza un permalink verificato. Cerca nella Gazzetta Ufficiale o su Normattiva per nome e numero.
- Decreto Legge 145/2023, Articolo 13-ter, convertito dalla Legge n. 191 del 15 dicembre 2023
- Decreto del Ministero del Turismo Prot. 16726 del 6 giugno 2024, sull'interoperabilità dei database
- Decreto Legge 50/2017, Articolo 4, convertito dalla Legge 96/2017, che definisce le locazioni brevi
- Regio Decreto 773/1931 (TULPS), Articoli 17 e 109
- Decreto Legge 113/2018, Articolo 19-bis, convertito dalla Legge 132/2018
- Legge di Bilancio 2024, sul regime a aliquota fissa
- Sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale del Lazio, 27 maggio 2025, sul check-in a distanza
- Regolamenti del tuo Comune sull'imposta di soggiorno e sul posizionamento dei key box
- Regole del database turistico della tua Regione
Avviso importante
Questo articolo non è una consulenza legale, fiscale o finanziaria. È un'informazione generale scritta per un lettore non specialista, da una società di gestione chiavi piuttosto che da uno studio legale.
L'Italia stratifica regole nazionali, regionali e comunali, e queste interagiscono in modo diverso a seconda di dove si trova la tua proprietà, quante ne possiedi e se operi come attività commerciale. Le regole sui key box e sull'identificazione degli ospiti sono cambiate ripetutamente dalla fine del 2024, anche a seguito di contenziosi, e continuano a differire di città in città. L'implementazione regionale del CIN non è uniforme. L'imposta di soggiorno è interamente comunale. Gli importi delle sanzioni vengono periodicamente rivisti.
Verifica la tua posizione confrontandola con le fonti ufficiali sopra indicate, l'ufficio turistico della tua Regione e il tuo Comune prima di agire. Per qualsiasi questione che comporti denaro reale o esposizione legale, rivolgiti a un commercialista italiano e, laddove la questione sia regolamentare piuttosto che fiscale, a un avvocato italiano che conosca il tuo comune.
Se riscontri un errore, un'omissione o qualcosa che necessita di aggiornamento, ti preghiamo di comunicarcelo e lo correggeremo.
