في 1 يناير 2025، فرضت فيكتوريا ضريبة إقامة قصيرة بنسبة 7.5% على الحجوزات التي تقل مدتها عن 28 يومًا متتاليًا. تنطبق هذه الضريبة على إجمالي رسوم الحجز، والتي تشمل رسوم التنظيف وضريبة السلع والخدمات (GST)، وتقوم المنصات بتحصيلها. تُعفى العقارات التي تمثل مكان الإقامة الرئيسي للمشغل بشكل عام.
بغض النظر عن رأيك في هذه السياسة، فإن الحسابات ليست معقدة. لقد تم إحداث فجوة بين ما يدفعه الضيف وما يتلقاه المشغل في ملبورن، وهي فجوة بنسبة 7.5% على كل حجز مؤهل.
لديك ثلاثة خيارات متاحة. رفع سعرك وخسارة بعض الحجوزات. استيعاب الضريبة وخسارة هامش الربح. أو تخفيض التكلفة من مكان آخر.
الخياران الأولان ليسا خيارين حقيقيين، لأنه في سوق تنافسي يؤدي كلاهما إلى نفس النتيجة. مما يترك الخيار الثالث، ويستحق الأمر أن نكون محددين بشأن مكان الأموال القابلة للاسترداد في عملية تشغيل في ملبورن.
تكلفة الضريبة على محفظة حقيقية
لنأخذ مشغلًا يدير 25 شقة في أنحاء CBD وSouthbank وDocklands وFitzroy. بمتوسط سعر ليلي 220 دولارًا، ومعدل إشغال 70%.
هذا يعني ما يقرب من 6,400 ليلة محجوزة سنويًا وحوالي 1.41 مليون دولار من إيرادات الإقامة. وبنسبة 7.5% على إجمالي رسوم الحجز، تمثل الضريبة مبلغًا يقارب 105,000 دولار سنويًا يقع بين الضيف والمشغل.
تقوم المنصات بتحصيلها، لذلك لا تظهر كبند تدفعه. بل تظهر كسعر يراه ضيوفك أعلى بنسبة 7.5% من السعر الذي حددته، في سوق تتضمن فيه البدائل فنادق تسعر بشكل مختلف. يظهر التأثير على شكل تحويل أضعف، وضغط أكبر على الأسعار، وهامش ربح أقل.
الآن لننظر إلى الجانب الآخر من الدفتر، حيث تكون الأرقام أصغر ولكنها تحت سيطرتك بالكامل.
تكلفة نقل المفاتيح
نفس المحفظة المكونة من 25 عقارًا بمعدل إشغال 70% ومتوسط إقامة أربع ليالٍ تنتج حوالي 1,600 وصول سنويًا.
لنفترض أن 20% من هذه الحالات تتضمن نوعًا من التفاعل اليدوي مع المفاتيح: وصول متأخر، رمز صندوق قفل خاطئ، مفتاح مفقود، تغيير يتطلب تسليمًا يدويًا، مقاول يحتاج إلى الوصول في يوم غير مخطط له. هذا حوالي 320 حدثًا.
بمتوسط 45 دقيقة لكل حدث، بما في ذلك التنقل عبر ملبورن، هذا يمثل 240 ساعة سنويًا. بتكلفة محملة قدرها 35 دولارًا في الساعة، أي حوالي 8,400 دولار. لكن هذا الرقم يقلل من التكلفة الحقيقية بثلاث طرق.
علاوة ما بعد ساعات العمل. تحدث نسبة كبيرة من تلك الـ 320 حدثًا خارج ساعات العمل، لأن هذا هو وقت هبوط الرحلات وعندما تسوء الأمور. يُدفع لمن يغطيهم أجورًا إضافية، أو يكون مديرًا يقوم بذلك مجانًا في الساعة الحادية عشرة مساءً.
الترام ليس شبكة توصيل. الانتقال من فيتزروي إلى دوكلاندز بمفتاح في الساعة 9 مساءً ليس رحلة تستغرق خمس عشرة دقيقة. جغرافية ملبورن منتشرة بما يكفي لتستهلك عمليات نقل المفاتيح بين الضواحي وقتًا حقيقيًا.
الإيرادات التي لم تحصل عليها. الحجوزات التي تم رفضها أو لم تتحول بسبب اعتماد تسجيل الوصول على توفر الموظفين لا تظهر في أي بند تكلفة، وعادة ما تكون الرقم الأكبر من الثلاثة.
بصورة واقعية، تتحمل محفظة بهذا الحجم ما بين 15,000 و25,000 دولار سنويًا في التكاليف التشغيلية المتعلقة بالمفاتيح والإيرادات الضائعة. مقابل تأثير ضريبي حوالي 105,000 دولار، هذه ليست الفجوة الكاملة. ومع ذلك، فهي تمثل الجزء الأكبر الذي يمكنك فعليًا فعل شيء حياله، وعلى عكس الضريبة، فإنها تستجيب لحل لمرة واحدة.
ما يزيله الأتمتة بالفعل
نقل تسليم المفاتيح إلى نظام مُتحكم فيه يلغي 320 حدثًا، ليس بجعلها أسرع ولكن بجعل معظمها يتوقف عن أن يكون أحداثًا من الأساس.
يجمع الضيف الذي يصل في الساعة الواحدة صباحًا مفتاحه بنفسه. لا يؤدي تأخر عامل النظافة إلى سلسلة من ردود الفعل. يظهر المفتاح المفقود على لوحة التحكم بدلاً من أن يكتشفه الضيف التالي. يحصل المقاول على نافذة زمنية يوم الخميس دون أن يقابله أحد. يبقى المفتاح في الصندوق بين الإقامات بدلاً من التجول في ملبورن في جيب الضيف.
الأجهزة هي بند رأسمالي ذو عمر طويل، وتتوسع السعة دون الحاجة إلى تركيبات جديدة. تحمل الوحدة الأساسية 9 مفاتيح، وتتصل بها وحدات التوسعة بشكل تسلسلي، بحيث يمكن لنقطة التجميع أن تنمو مع المحفظة.
المقارنة التي تستحق إجراؤها واضحة ومباشرة: التثبيت هو تكلفة لمرة واحدة مقابل تكلفة تشغيلية متكررة تتزايد مع كل عقار تضيفه. تميل المحافظ التي تتجاوز حوالي عشرة عقارات إلى إيجاد الحسابات واضحة. أما أقل من ذلك، فيعتمد الأمر على مقدار العمل اليدوي الذي يقوم به المدير شخصيًا وما يعتقد أنه قيمة وقته.
مخاطر مجلس الملاك وكيف تغير الخطة
كانت الضريبة هي العنوان الرئيسي في قانون ضريبة الإقامة القصيرة لعام 2024، لكن التغيير الهيكلي كان في مكان آخر.
اعتبارًا من 1 يناير 2025، يمكن لمجلس الملاك في فيكتوريا وضع قواعد تحظر استخدام الوحدات للإقامة قصيرة الأجل، بقرار خاص يتطلب موافقة 75% من الملاك. لا يمكن أن ينطبق هذا الحظر على وحدة هي مكان الإقامة الرئيسي للمالك أو المستأجر. يمكن لمجالس الملاك أيضًا التقدم إلى VCAT لحظر وحدة معينة حيث توجد انتهاكات متكررة، وتفرض العديد من مباني CBD قيودًا من خلال قواعد OC.
لا يوجد في فيكتوريا سقف سنوي لعدد الليالي على مستوى الولاية، ومعظم المناطق السكنية لا تتطلب تصريح تخطيط، لذا فإن OC هو المصدر الأكثر احتمالًا لمشكلة وجودية لعملية في ملبورن.
بالنسبة للبنية التحتية للمفاتيح، هذا يؤثر بطريقتين.
أي شيء تقوم بتركيبه في الممتلكات المشتركة يتطلب موافقة مجلس الملاك (OC). في مبنى يشكك بالفعل في الإقامات القصيرة، سيُفهم هذا الطلب على أنه توسيع للنشاط الذي لا يفضلونه.
نقطة تجميع خارج أي مبنى سكني تزيل الاعتمادية. يقوم المشغلون الذين يمتلكون شققًا عبر CBD وSouthbank وDocklands بشكل متزايد بالتركيب في مكاتبهم الخاصة أو في مساحة صغيرة مستأجرة في الطابق الأرضي بدلاً من التفاوض مع أربعة مجالس ملاك منفصلة. قلب ملبورن الداخلي مدمج وتخدمه خطوط الترام، لذا فإن عنوانًا واحدًا يناسب الضيوف وعمال النظافة على حد سواء.
عندما تتوجه إلى مجلس الملاك (OC)، فإن الحجة المقبولة هي نفسها التي تعمل لصالح المبنى: يتوقف الضيوف عن التجمع في الردهة بانتظار شخص ما، وتُزال صناديق الأمانات من حوامل الدراجات ودرج الطوارئ، وتُستبدل الرموز المجهولة ببيانات اعتماد فردية، ويوجد سجل لمن دخل.
ما لا تؤثر عليه الضريبة
شيء واحد يستحق الإشارة إليه لأي شخص يخطط لسنته. تنطبق الضريبة على الإقامات التي تقل مدتها عن 28 يومًا متتاليًا. عند 28 يومًا وما فوق، لا تنطبق.
تتمتع ملبورن بطلب كبير على الإقامات المفروشة الطويلة: الانتقالات، حركة المستشفيات والجامعات، أعمال المشاريع، وتوفير أماكن إقامة التأمين. يدير عدد من المشغلين الآن تقويمًا مختلطًا، يحافظون على الإقامات القصيرة خلال فترات الذروة وينتقلون إلى فترات تزيد عن 28 يومًا خلال الأشهر الهادئة.
لهذين النموذجين أشكال وصول مختلفة. الإقامات القصيرة تتضمن وصولاً متكررًا وتنظيفًا مكثفًا عند التبديل. أما الإقامات الطويلة فتتضمن وصولاً واحدًا ثم أشهرًا من الصيانة المجدولة والتفتيش والمعاينات. ولأن الأذونات تُحدد لكل شخص ولكل نافذة زمنية بدلاً من كل حجز، فإن التثبيت نفسه يخدم كلا النموذجين، وتبديل العقار بين النموذجين يغير من يملك حق الوصول بدلاً من كيفية عمل الوصول.
ملاحظات عملية
يتكامل النظام مع أدوات القنوات وأنظمة إدارة الممتلكات (PMS) التي يستخدمها عادةً مشغلو ملبورن، مثل Airbnb وGuesty وHostaway وRes:harmonics، مع توفر API للبقية. يستقبل الضيوف ما يناسبهم: رمز، رمز QR، أو بطاقة مرور في محفظة هواتفهم.
ماديًا، هو عبارة عن خزانة تُثبت على الحائط، أكبر قليلاً من لوحة مؤطرة وعمقها أربع بوصات، ويمكن تثبيتها على أي نوع من الجدران. تصنيف IP52 يغطي المواقع المحمية والداخلية، وعادة ملبورن في تقديم الفصول الأربعة في فترة ما بعد الظهيرة تحسم السؤال لصالح مكان مغطى. يضمن النسخ الاحتياطي للبطارية والتشغيل دون اتصال استمرار الوصول خلال انقطاع التيار.
عندما تكون الحجوزات المباشرة جزءًا من المزيج، لاحظ أن التزام الضريبة لتلك الحجوزات يقع على عاتقك وليس على المنصة، وينطبق التسجيل لدى مكتب إيرادات الولاية.
الرافعة التي لا تزال تحت سيطرتك
لن تختفي ضريبة الإقامة القصيرة في فيكتوريا، ولدى مجالس الملاك صلاحيات لم تكن لديهم قبل عامين، ولا يمكن لمشغل في ملبورن التفاوض بشأن أي من هذين الأمرين.
التكلفة التشغيلية مختلفة. إنها البند الجوهري الوحيد في العمل الذي يستجيب لقرار يمكنك اتخاذه بنفسك، وتعد إدارة المفاتيح هي الجزء الذي ظل يستهلك بهدوء ساعات الموظفين، وعلاوات ما بعد ساعات العمل، والحجوزات المرفوضة لسنوات دون أن يظهر كرقم يتم تتبعه.
احسب ما هي تكاليفك. بالنسبة لمعظم محافظ ملبورن، تكون أكبر مما هو متوقع، وعلى عكس الضريبة، فهي قابلة للاسترداد.
قم بتهيئة نشر SmartBox أو تحدث مع فريقنا حول كيف يبدو الإعداد في ملبورن.
تعكس التفاصيل التنظيمية في هذه المقالة المعلومات المتاحة للجمهور وقت الكتابة وتقدم للإرشاد العام فقط. الأرقام التقديرية للتكاليف هي أمثلة توضيحية وليست توقعات. تتغير قواعد ضريبة الإقامة القصيرة في فيكتوريا، وصلاحيات مجالس الملاك، ومتطلبات المجالس المحلية بمرور الوقت. يرجى تأكيد المتطلبات الحالية مع مكتب إيرادات الدولة في فيكتوريا (State Revenue Office Victoria)، وشؤون المستهلك في فيكتوريا (Consumer Affairs Victoria)، ومجلس الملاك الخاص بك، والمستشارين الأستراليين المؤهلين قبل اتخاذ القرارات التشغيلية.
