الساعة 11:40 مساءً ليلة الثلاثاء في شارع جانبي في الإيست فيليدج. يقف مستأجر خارج مبنى مكون من خمسة طوابق بدون مصعد ممسكًا بهاتف. جرس الشقة 4R لا يعمل، ولم يعمل قط، وقد توقف الجيران عن الرد عليه. غادر المشرف في السادسة ويعيش في كوينز. المفتاح موجود في صندوق قفل تم قطعه من السياج الشهر الماضي بواسطة شخص من المبنى سئم من رؤيته.
في معظم المدن الأمريكية، مشكلة المفاتيح هي مشكلة مسافة. تستقل سيارة وتحلها. في نيويورك، قد تكون واقفًا على بعد ثمانية أقدام من المفتاح وغير قادر تمامًا على الوصول إليه. المسافة عمودية، وتقاس بالأبواب المغلقة بين الرصيف والوحدة السكنية.
هذا هو القيد الذي يشكل الوصول إلى العقارات في هذه المدينة، وقد صمد أمام كل تغيير تنظيمي خلال السنوات الثلاث الماضية.
ما خلفه القانون المحلي رقم 18
أي مقال صادق عن الإيجارات في نيويورك يجب أن يبدأ بما يسمح به القانون فعليًا الآن.
دخل القانون المحلي رقم 18، وهو قانون تسجيل الإيجارات قصيرة الأجل، حيز التنفيذ في سبتمبر 2023. يجب على المضيفين الذين يؤجرون لفترات تقل عن 30 يومًا التسجيل لدى مكتب العمدة للتنفيذ الخاص، ويجب على منصات الحجز التحقق من هذا التسجيل قبل معالجة أي حجز، والمعايير ضيقة: يجب أن يكون المقيم الدائم حاضرًا ويشارك المنزل، ولا يزيد عن ضيفين مدفوعي الأجر في المرة الواحدة، ولا يمكن تكوين الأبواب الداخلية لإغلاق الضيوف خارج مناطق المنزل. الإقامات في الشقق بأكملها لمدة تقل عن 30 يومًا هي، عمليًا، مستبعدة في مباني الفئة A.
استجاب السوق وفقًا لذلك. أفادت التقارير في أوائل عام 2024 أن الإعلانات قصيرة الأجل بلغت حوالي 2,300، بانخفاض من حوالي 22,000 قبل بدء التنفيذ. تقع الإقامات التي تستمر 30 ليلة متتالية أو أكثر خارج نطاق القانون تمامًا، وهذا هو الاتجاه الذي سلكه جزء كبير من سوق المشغلين المحترفين.
لذا، فإن الأشخاص الذين يديرون مفاتيح الوحدات السكنية على نطاق واسع في نيويورك اليوم لا يقومون في الغالب بتسليم واستلام المفاتيح يوميًا. هم:
- مشغلو الإسكان المتوسط والشركات الذين يديرون إقامات مفروشة لمدة 30 ليلة فأكثر.
- مديرو العقارات والمالكون الذين يديرون مباني متعددة العائلات.
- مجالس الجمعيات التعاونية والشقق المشتركة والوكلاء الإداريون الذين يخدمونهم.
- فرق تشغيل المباني التي تتعامل مع البائعين والمقاولين والوصول إلى الوحدات.
- العقارات المرخصة من الفئة B والعقارات المسموح بها للإقامة المؤقتة.
كل واحد منهم يصطدم بنفس الجدار عند الباب الأمامي.
المشكلة في المبنى، وليس في المدينة
جغرافية نيويورك تعمل لصالحك. يمكن المشي في مانهاتن أسفل الشارع 96 من طرف إلى طرف، وتتجمع معظم المحافظ الاستثمارية بكثافة داخل حي أو اثنين. لا أحد يهدر ساعتين في رحلة مفتاح عبر المدينة بالطريقة التي قد يفعلونها في مدينة مترامية الأطراف.
ما يكلفك هو طبقة الأبواب المغلقة والبشر الذين يتوسطون فيها حاليًا.
مباني البواب. يحتفظ مكتب الاستقبال بالمفاتيح بشكل غير رسمي، ودائمًا تقريبًا بدون سياسة مكتوبة، ويتحمل المبنى المسؤولية. اسأل معظم الوكلاء الإداريين عما إذا كان المكتب مخولًا بتسليم مفتاح وحدة سكنية لمنظف وستحصل على صمت طويل. يتناوب الموظفون، وتتغير الورديات، والسجل، إن وجد، هو دفتر ملاحظات ورقي.
مباني بدون مصعد. لا يوجد موظفون على الإطلاق. يتعامل المشرف مع كل شيء، ويعيش خارج الموقع في معظم الأحيان، ولا يمكن الوصول إليه بعد ساعات العمل. يصبح الوصول تفاوضًا على الجدول الزمني مع تقويم شخص واحد.
الجمعيات التعاونية والشقق المشتركة. يضع المجلس قواعد المنزل بشأن من يمكنه الدخول، ومتى يمكن للمقاولين العمل، وما يمكن تركيبه في المناطق المشتركة. هذه السلطة حقيقية ويتم ممارستها.
مباني براونستون في بروكلين وكوينز والمباني السكنية الصغيرة متعددة العائلات. غالبًا لا يوجد موظفون، وغالبًا ما يديرها المالكون، وغالبًا ما تكون ثلاث أو أربع وحدات بمدخل مشترك ولا توجد مساحة داخلية متحكم بها على الإطلاق.
القاسم المشترك: المفتاح موجود، وهو قريب، والوصول به إلى اليد الصحيحة يعتمد على أن يكون الشخص مستيقظًا، وفي ورديته، ومستعدًا لتحمل المسؤولية.
النشر لكل مبنى، وليس لكل حي
نظرًا لأن مشكلة نيويورك عمودية وليست أفقية، فإن نمط النشر يعكس ما ينجح في المدن المترامية الأطراف. لا تريد موقعًا مركزيًا واحدًا يخدم نطاقًا واسعًا. تريد المفتاح عند الباب الذي يفتحه.
إن SmartBox المثبت داخل الدهليز، أو الردهة، أو غرفة البريد، أو غرفة الطرود، أو مساحة المرافق في الطابق الأرضي يضع كل مفتاح لهذا المبنى خلف نقطة وصول واحدة متحكم بها. حجمه تقريبًا بحجم إطار صورة، بعرض 11.4 بوصة وعمق 4 بوصات، ويمكن تثبيته بشكل مسطح على أي نوع من الجدران، وهو أمر مهم عندما تكون المساحة المتاحة شريطًا بعرض قدمين بجانب صناديق البريد.
السعة هي الجزء الذي يناسب نيويورك بشكل خاص. تبدأ الوحدة الأساسية بـ 9 خانات للمفاتيح، وتتصل بها وحدات التوسعة بشكل متسلسل، لذا فإن تركيبًا واحدًا في مبنى مكون من 60 وحدة يمكن أن يحمل مفتاحًا لكل وحدة بالإضافة إلى مفاتيح تشغيل المبنى، والوصول إلى السطح، وغرفة الغلاية، وأقفاص التخزين، وغرفة الغسيل. نقطة تحكم واحدة، سجل واحد، لوحة تحكم واحدة.
بالنسبة للمشغلين الذين يديرون وحدات عبر عدة مبانٍ في حي واحد، يختلف الحساب مرة أخرى. إذا كانت وحداتك الست في بيد-ستاي تقع على بعد بضع بنايات من بعضها البعض ولم يوافق أي من المباني على التركيب، فإن صندوقًا واحدًا في موقع تتحكم فيه يخدمها جميعًا ويمشي الجميع. مسافة المشي هي نصف قطر حقيقي في نيويورك بطريقة لا توجد في أي مكان آخر في هذه السلسلة.
الحصول على موافقة مجلس جمعية تعاونية أو شقق مشتركة
أي شيء يتم تثبيته في منطقة مشتركة يتطلب موافقة المجلس، والمجالس في هذه المدينة ليست معروفة بحماسها للتغيير.
الحجة التي تنجح هي حجة المسؤولية، وليس حجة الراحة. معظم المجالس تتحمل بالفعل مخاطر لم يتم فحصها: المكتب الذي يحتفظ بمفاتيح الوحدات بدون سياسة، والمقاولون الذين يُمنحون مفتاحًا ويثق بهم لإعادته، ونسخ المفاتيح الذكية المتداولة بدون سجل لمن يمتلكها، ولا توجد طريقة للإجابة على سؤال "من كان في الشقة 6B في الرابع عشر" بخلاف الاستفسار.
قدم للمجلس:
- موقعًا محددًا، وطريقة تركيب، وخطة للطاقة والشبكة.
- تأكيدًا بأن الوحدة مستقلة ولا تعدل مخارج الطوارئ أو أنظمة السلامة من الحرائق أو خدمات المبنى.
- عرضًا لإمكانية رؤية سجل الوصول لموظفي المبنى والوكيل الإداري.
- التزامًا خطيًا بالصيانة والإزالة.
مجلس يمكنه إخبار المساهمين بأنه استبدل درج مفاتيح غير رسمي بنظام مسجل ومتحكم به بالصلاحيات لديه ما يقدمه في الاجتماع السنوي. هذا هو الإطار الذي ينجح عادةً.
أنماط الوصول للعمليات التي تزيد عن 30 ليلة
تغير الإيجارات متوسطة الأجل إيقاع إدارة المفاتيح بطرق تعرقل الأنظمة المصممة حول تسجيل الدخول الليلي.
ينخفض معدل دوران الضيوف بشكل حاد. إقامة شركة لمدة 90 يومًا تعني وصولًا واحدًا ومغادرة واحدة كل ربع سنة بدلاً من ثلاثين. لكن حركة البائعين لا تنخفض معها. تستمر عمليات التنظيف الشهرية، ومكالمات الصيانة، وعمليات التفتيش، وعرض الوحدة من قبل الوكلاء قبل الإقامة التالية، وموظفي المبنى أنفسهم، وكلهم يحتاجون إلى وصول متكرر، ومجدول، ومختلف.
يقوم Keycafe بتعيين الأذونات لكل شخص ولكل نافذة زمنية بدلاً من كل حجز، وهو الشكل الصحيح لذلك. يحصل المستأجر في إقامة لمدة 90 يومًا على إذن وصول لمدة 90 يومًا. يحصل المنظف على فتحة شهرية متكررة. يحصل السباك على نافذة زمنية بعد ظهر يوم الخميس. يحتفظ الوكيل الإداري بإمكانية الوصول الدائم إلى مفاتيح المبنى. كل إذن يُمنح بشكل منفصل، ويُسجل بشكل منفصل، ويمكن إلغاؤه بشكل منفصل.
بالنسبة للمشغلين الذين يديرون محفظة مختلطة، بعض الوحدات بإقامات تزيد عن 30 ليلة وبعضها بإيجارات طويلة الأجل، لا يتغير أي شيء في البنية التحتية بينها.
قيمة السجل في نيويورك
سجلات المفاتيح لا تثبت الامتثال للتسجيل ولا ينبغي تقديمها بهذه الطريقة. في هذه المدينة، ما تفعله هو تسوية النزاعات.
تولد نيويورك كثافة غير عادية من نزاعات الوصول: مطالبات وديعة التأمين وحالة الممتلكات، ومطالبات التأمين بعد تسرب المياه من وحدة في الطابق العلوي، وادعاءات الإشغال غير المصرح به، وتحديد مسؤولية الأضرار التي يسببها المقاولون، وشكاوى التحرش والدخول غير القانوني بموجب قانون صيانة الإسكان، وتحقيقات المجلس في من سمح لمن بالدخول. كل واحدة تدور حول سؤال واقعي يتعلق بالوصول المادي.
سجل مؤرخ زمنيًا، ومحدد بالاسم، وقابل للتصدير يجيب على هذا السؤال في حوالي ثلاثين ثانية. البديل هو وكيل إداري يعيد بناء أسبوع من الرسائل النصية وذاكرة البواب.
عدد أقل من الأبواب بين المفتاح والشخص
تكافئ نيويورك المشغلين الذين يزيلون عنق الزجاجة البشري من الباب الأمامي. ليس لأن الموظفين هم المشكلة، ولكن لأن وصول المبنى لا ينبغي أن يعتمد على ما إذا كان شخص معين في ورديته، أو يمكن الوصول إليه، أو مستعدًا لتحمل المسؤولية عن مفتاح.
ضع المفاتيح خلف نقطة تحكم داخل المبنى، ووزع الأذونات بدلاً من المفاتيح المعدنية، وستتوقف المكالمة الهاتفية في الساعة 11:40 مساءً.
قم بتكوين نشر SmartBox أو احجز وقتًا مع فريقنا لمراجعة عملية التثبيت في مبناك.
تعكس التفاصيل التنظيمية في هذه المقالة المعلومات المتاحة للجمهور وقت الكتابة وهي مقدمة للإرشاد العام فقط. تتغير قواعد الإيجار في مدينة نيويورك وولاية نيويورك بشكل متكرر. تأكد من المتطلبات الحالية مع مكتب العمدة للتنفيذ الخاص والمستشار القانوني المؤهل قبل اتخاذ القرارات التشغيلية.
