آخر مراجعة: 27 يوليو 2026. هذه إعادة كتابة كاملة. وصفت النسخة السابقة سوقًا لم يعد موجودًا: بدأ تطبيق القانون المحلي 18 في سبتمبر 2023 وغير بشكل جذري ما هو ممكن هنا.
النسخة المختصرة
- كانت الإيجارات قصيرة الأجل للوحدات السكنية غير قانونية إلى حد كبير في مدينة نيويورك بالفعل قبل القانون المحلي 18. يحظرها قانون المساكن المتعددة، وقانون صيانة الإسكان، وقوانين البناء. لم ينشئ القانون المحلي 18 الحظر؛ بل أنشأ آلية تسجيل وإنفاذ فوقه.
- يجب عليك التسجيل لدى مكتب العمدة للإنفاذ الخاص (OSE) قبل عرض الوحدة للإقامات التي تقل عن 30 يومًا.
- لا يمكن للمنصات معالجة الحجوزات للعروض غير المسجلة. هذه هي أداة الإنفاذ، وهي تعمل.
- يجب أن يكون المضيف موجودًا. يجب عليك التصديق بأن الوحدة هي مكان إقامتك الأساسي وأنك ستكون موجودًا فيها جسديًا طوال فترة إقامة الضيف.
- حد أقصى ضيفان يدفعان، ويجب أن يتمتعوا بوصول غير مقيد إلى جميع المناطق المشتركة. يُحظر إغلاق الأبواب الداخلية لإنشاء جناح ضيوف منفصل.
- قد يكون مبناك مدرجًا في قائمة المحظورات. يمكن للمالكين ومجالس التعاونيات والوحدات السكنية (الكوندو) أن يطلبوا من OSE إضافة مبانيهم، مما يمنع التسجيل بالكامل.
- الموافقة ليست روتينية. تشير التقارير إلى أن معدل موافقة OSE يبلغ حوالي 40%.
- 30 يومًا أو أكثر يقع خارج نطاق القانون تمامًا. هذا هو المكان الذي ذهب إليه معظم المشغلين المحترفين.
ما الذي تغير بالفعل، وما الذي لم يتغير
هذا التمييز مهم وتقريبًا كل دليل قديم يخطئ فيه.
ما لم يتغير: كان تأجير وحدة سكنية لمدة تقل عن 30 يومًا غير قانوني بالفعل في معظم المباني السكنية بمدينة نيويورك، بموجب قانون المساكن المتعددة بالولاية وقانون صيانة الإسكان وقوانين البناء بالمدينة. تنص قواعد OSE الخاصة على ذلك بوضوح. كان المضيفون الذين يعملون قبل عام 2023 يعملون، في الغالب، بشكل غير قانوني، سواء تم إنفاذه أم لا.
ما تغير: أنشأ القانون المحلي 18 لعام 2022، الذي سُن في 9 يناير 2022، شرط تسجيل للمضيفين وشرط تحقق لمنصات الحجز. أضاف الفصلين 31 و 32 إلى الباب 26 من القانون الإداري لمدينة نيويورك ويتم إدارته بواسطة OSE.
الجزء الحاسم هو التزام المنصة. يُحظر على خدمات الحجز معالجة المعاملات للإيجارات قصيرة الأجل غير المسجلة. بدأ الإنفاذ في 5 سبتمبر 2023، وركز في البداية على التأكد من أن المنصات كانت تستخدم نظام التحقق الخاص بالمدينة بشكل صحيح ووقف المعاملات غير المتحقق منها.
لهذا السبب كان التأثير مفاجئًا للغاية. لم تكن المدينة بحاجة إلى تفتيش آلاف الشقق. كانت تحتاج إلى أن تتحقق المنصات من قاعدة بيانات.
المصادر: مكتب العمدة للإنفاذ الخاص في نيويورك، قانون التسجيل و قواعد وقوانين التسجيل
في لمحة سريعة
| السؤال | إجابة مختصرة |
|---|---|
| ماذا يُعتبر إيجارًا قصير الأجل؟ | أقل من 30 يومًا متتاليًا |
| هل التسجيل مطلوب؟ | نعم، مع OSE، قبل العرض |
| هل يجب أن أكون حاضرًا؟ | نعم، طوال فترة الإقامة |
| هل يجب أن يكون مكان إقامتي الأساسي؟ | نعم |
| الحد الأقصى للضيوف المدفوعين | 2 |
| هل يمكنني إغلاق غرفة نوم الضيف؟ | لا. يحتاج الضيوف إلى الوصول إلى جميع المناطق المشتركة |
| هل يمكن لمبناي أن يمنعني؟ | نعم، عبر قائمة المباني المحظورة |
| هل تتحقق المنصات؟ | نعم، ويجب عليها رفض العروض غير المسجلة |
| هل يشمل القانون 30 يومًا أو أكثر؟ | لا، يقع خارج نطاق القانون |
متطلبات التسجيل بعبارات واضحة
للتسجيل لدى OSE، يجب أن تكون قادرًا على التصديق، من بين أمور أخرى، على ما يلي:
مكان الإقامة الأساسي. الوحدة هي المكان الذي تعيش فيه فعليًا.
الحضور طوال الوقت. ستكون حاضرًا جسديًا في الوحدة طوال فترة إقامة كل ضيف. هذا ما يعنيه الناس بـ "المضيف موجود". إنها ليست شكلية؛ بل تحدد النموذج المسموح به بالكامل.
لا يزيد عن ضيفين يدفعان في المرة الواحدة.
الوصول غير المقيد إلى المناطق المشتركة. يجب أن يكون الضيوف قادرين على استخدام جميع المساحات المنزلية المشتركة. لا يمكنك إغلاق الأبواب الداخلية لتقسيم منطقة الضيوف. لقد أثار هذا البند انتقادات عامة كبيرة أثناء وضع القواعد، لأسباب تتعلق بالخصوصية والأمان، لكنه القاعدة المعتمدة.
تتم تقديم الطلبات عبر بوابة تسجيل الإيجارات قصيرة الأجل بالمدينة، باستخدام حساب NYC.ID.
الموافقة غير مؤكدة حقًا. تشير التقارير إلى معدل موافقة يبلغ حوالي 40%، مع أسباب رفض شائعة تشمل ظهور المبنى في قائمة المحظورات وأن الوحدة تخضع لتنظيم الإيجار.
قائمة المباني المحظورة
هذه هي الآلية الأكثر احتمالًا لإنهاء خطتك قبل أن تبدأ، وهي تعمل بشكل مستقل عن أي شيء تفعله.
يسمح القانون المحلي 18 لأصحاب المباني التي لا يُسمح فيها بالإيجارات قصيرة الأجل بإخطار OSE وطلب إضافة مبانيهم إلى قائمة المباني المحظورة. يمكن لأصحاب المباني السكنية ومجالس التعاونيات والوحدات السكنية (الكوندو) استخدامها جميعًا.
إذا كان مبناك مدرجًا في تلك القائمة، فلن تسجل OSE وحدتك. لا يوجد حل بديل.
تحقق من القائمة قبل التخطيط لأي شيء، وإذا كنت تشتري في مبنى بنية الاستضافة، فتحقق منها قبل الشراء.
ماذا حدث للسوق
يستحق الذكر لأنه يحدد توقعات واقعية.
أفادت التقارير في أوائل عام 2024، بعد عدة أشهر من بدء الإنفاذ، أن عدد الإعلانات قصيرة الأجل في مدينة نيويورك بلغ حوالي 2300، مقابل ما يقارب 22000 قبل الإنفاذ.
لم يختف سوق المشغلين المحترفين. لقد انتقل إلى إقامات 30 ليلة متتالية أو أكثر، والتي تقع خارج نطاق القانون المحلي 18 تمامًا: لا يوجد شرط تسجيل، لا قاعدة وجود المضيف، لا حد أقصى لضيفين. يخدم هذا القطاع الإسكان للشركات، عمليات النقل، الطاقم الطبي المسافر، والتوظيفات التأمينية، وهو الآن الشكل السائد للإيجار المفروش الاحترافي في المدينة.
إذا كان نموذج عملك يتطلب شقة شاغرة للإيجار الليلي، فإن مدينة نيويورك ليست سوقًا يمكنك دخوله قانونيًا. إذا كان يمكن أن تستوعب الشروط الشهرية، فهو كذلك.
الطعون والإنفاذ
إذا تم رفض طلبك، أو تعليق شهادة أو إلغائها، فهناك مسار استئناف مكتوب. المواعيد النهائية قصيرة، لذا اقرأ الإشعار بعناية وتصرف بناءً عليه بدلاً من الانتظار.
يستمر إنفاذ المحظورات القائمة مسبقًا بشكل مستقل عن نظام التسجيل ويعتمد على الشكاوى. صرحت OSE أن المضيفين يجب أن يلتزموا بجميع المتطلبات القانونية التي سبقت القانون المحلي 18.
التعاونيات والوحدات السكنية (الكوندو) وعقود الإيجار
حتى حيث يسمح القانون، يمكن لثلاث طبقات خاصة أن تحظر:
الوثائق التنظيمية للتعاونيات والوحدات السكنية (الكوندو) وقواعد المنزل. تنظم المجالس استخدام الوحدات، ويحظر العديد منها الإشغال المؤقت بشكل صريح. هذه هي أيضًا الطريقة التي ينتهي بها المطاف بالمباني في قائمة المحظورات.
عقد الإيجار الخاص بك. تحظر معظم عقود الإيجار السكنية في نيويورك التأجير من الباطن أو الاستخدام المؤقت. القيام بذلك على أي حال يعد انتهاكًا لعقد الإيجار بغض النظر عن حالة تسجيلك.
تنظيم الإيجار. الوحدات المستقرة إيجارًا والمحددة إيجارًا تحمل قيودًا إضافية، وتشير التقارير إلى حالة تنظيم الإيجار كسبب شائع لرفض التسجيل.
الضرائب
تفرض كل من مدينة نيويورك وولاية نيويورك ضرائب على الإشغال المؤقت، وتعتمد الصورة على مدة الإقامة وطبيعة الإقامة. نظرًا لأن قطاع الإيجارات قصيرة الأجل القانونية أصبح ضيقًا جدًا الآن، ولأن قطاع الإقامات التي تزيد عن 30 يومًا يُعامل بشكل مختلف، فإن تحليل الضرائب يعتمد بشكل غير عادي على حقائقك المحددة.
استشر محاسبًا في نيويورك بدلاً من الاعتماد على ملخص عام، وتأكد من الضرائب التي تقوم أي منصة بتحويلها نيابة عنك وما الذي يظل عليك.
قائمة تحقق عملية
- تحقق مما إذا كان مبناك مدرجًا في قائمة المباني المحظورة قبل أي شيء آخر
- اقرأ وثائق التعاونية أو الوحدة السكنية (الكوندو) التنظيمية، أو عقد الإيجار الخاص بك
- تأكد من أن الوحدة هي مكان إقامتك الأساسي
- تأكد من قدرتك على أن تكون حاضرًا بالفعل في كل إقامة
- تأكد من قدرتك على استضافة ما لا يزيد عن ضيفين يدفعان ودون إغلاق الأبواب الداخلية
- تحقق مما إذا كانت الوحدة خاضعة لتنظيم الإيجار
- سجل لدى OSE عبر البوابة الرسمية قبل عرضها في أي مكان
- تفهم أن المنصات ستقوم بالتحقق وسترفض العروض غير المسجلة
- إذا فشل أي مما سبق، فكر فيما إذا كانت الإقامات التي تزيد عن 30 يومًا تناسب عقارك بدلاً من ذلك
- احصل على استشارة ضريبية في نيويورك خاصة بنموذجك
مصادر رسمية موثقة
- مكتب عمدة نيويورك للإنفاذ الخاص، قانون التسجيل
- OSE، قواعد وقوانين التسجيل
- بوابة تسجيل الإيجارات قصيرة الأجل
- القواعد النهائية المنظمة لتسجيل ومتطلبات الإيجارات قصيرة الأجل (PDF)
- NYC311، تسجيل الإيجارات قصيرة الأجل
- قواعد مدينة نيويورك، تسجيل الإيجارات قصيرة الأجل
مذكورة بالاسم، وليست روابط
- القانون المحلي 18 لعام 2022، الذي سُن في 9 يناير 2022
- الباب 26، الفصلان 31 و 32 من القانون الإداري لمدينة نيويورك (الأقسام 26-3101 إلى 26-3105 و 26-3201 إلى 26-3203)
- الفصل 17 من الباب 43 من قواعد مدينة نيويورك، وهي قواعد OSE، المنشورة في 3 فبراير 2023 والسارية اعتبارًا من 6 مارس 2023
- قانون المساكن المتعددة لولاية نيويورك
- قانون صيانة الإسكان بمدينة نيويورك و قوانين البناء
- الوثائق التنظيمية لمبناك، أو قواعد المنزل، أو عقد الإيجار
إخلاء مسؤولية مهم
هذه المقالة ليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. إنها معلومات عامة مكتوبة لقارئ غير متخصص، من قبل شركة لإدارة المفاتيح وليس مكتب محاماة.
موقف مدينة نيويورك متعدد الطبقات بشكل غير عادي: قانون الولاية، القانون الإداري للمدينة، قواعد OSE، الحظر على مستوى المبنى، شروط الإيجار وتنظيم الإيجار، كلها تؤثر على ما إذا كانت وحدة معينة يمكن تأجيرها بشكل قانوني لفترة قصيرة، والإجابة غالبًا ما تكون لا. معدلات الموافقة على التسجيل منخفضة. قائمة المباني المحظورة تتغير. يستمر إنفاذ المحظورات القائمة مسبقًا جنبًا إلى جنب مع نظام التسجيل.
تحقق مع OSE واقرأ الوثائق التنظيمية لمبناك قبل التصرف. بالنظر إلى العقوبات وضيق المسار القانوني، استشر محاميًا في نيويورك قبل عرض أي شيء.
إذا لاحظت خطأ، أو سهوًا، أو شيئًا يحتاج إلى تحديث، يرجى إخبارنا وسنقوم بتصحيحه.
