Zuletzt überprüft: 27. Juli 2026. Dies ist eine vollständige Überarbeitung. Beachten Sie, dass dieser Leitfaden die Stadt Los Angeles abdeckt, nicht den gesamten Landkreis und nicht die einzelnen Städte darin.
Die Kurzversion
- Nur Ihr Hauptwohnsitz. LA definiert dies als das Zuhause, in dem Sie sich mindestens sechs Monate im Jahr aufhalten. Eine Zweitwohnung ist nicht Ihr Hauptwohnsitz, auch wenn Sie diese besitzen.
- 120 Tage pro Kalenderjahr ist die Standardobergrenze.
- Extended Home-Sharing erlaubt mehr als 120 Tage, mit zusätzlichen Anforderungen und einer wesentlich höheren Gebühr.
- LA unterscheidet nicht zwischen betreuten und unbetreuten Aufenthalten. Sie dürfen Ihr gesamtes Zuhause vermieten, während Sie nicht in der Stadt sind. Dies ist ungewöhnlich und nachsichtiger als in San Francisco oder Sydney.
- Sie müssen sich registrieren und die Registrierungsnummer oder die Nummer des ausstehenden Registrierungsstatus auf jeder Anzeige angeben.
- Einheiten, die der Mietstabilisierungsverordnung (RSO) unterliegen, sind nicht berechtigt. Ebenso die meisten ADUs, die am oder nach dem 1. Januar 2017 gebaut wurden.
- Mieter benötigen eine notariell beglaubigte Erklärung des Vermieters.
- Bewahren Sie Aufzeichnungen drei Jahre lang auf.
- Plattformen melden monatlich an die Stadt.
- Dies ist nur die Stadt LA. West Hollywood, Santa Monica, Beverly Hills, Culver City, Pasadena, Long Beach und nicht-eingemeindete Gebiete des Landkreises haben alle ihre eigenen Regeln.
Die Home-Sharing Ordinance
Die maßgebliche Regelung ist die Home-Sharing Ordinance, Verordnung Nr. 185931, kodifiziert im Los Angeles Municipal Code Abschnitt 12.22 A.32. Die Stadt begann am 1. Juli 2019 mit der Annahme von Anträgen und die Durchsetzung begann am 1. November 2019.
Die Struktur ist wichtig. Kurzzeitvermietungen sind im Großteil der Stadt verboten, außer durch eine Genehmigung für bedingte Nutzung (Conditional Use Permit). Home-Sharing existiert als definierte Nebennutzung einer Wohnnutzung, verfügbar zu begrenzten Bedingungen. Es ist eine Ausnahmeregelung, keine allgemeine Genehmigung.
Die Verordnung wurde während der Verabschiedung ebenfalls verschärft: Die Stadtplanung hatte eine Obergrenze von 180 Tagen empfohlen, und der Stadtrat ersetzte diese durch 120 Tage plus einen anspruchsvolleren Genehmigungsprozess für jeden, der diese überschreiten wollte.
Quellen: Los Angeles City Planning, What is the Home-Sharing Program? und die Hintergrundinformationen und FAQs (PDF) zur Home-Sharing Ordinance
Auf einen Blick
| Frage | Kurze Antwort |
|---|---|
| Wessen Zuhause? | Nur Ihr Hauptwohnsitz |
| Hauptwohnsitz bedeutet | Mindestens sechs Monate im Jahr anwesend |
| Standardobergrenze | 120 Tage pro Kalenderjahr |
| Über 120 Tage hinaus | Extended Home-Sharing Registrierung erforderlich |
| Betreut vs. unbetreut | Die Stadt unterscheidet nicht |
| Registrierungsnummer in Anzeigen? | Ja, auf allen |
| Sind RSO-Einheiten berechtigt? | Nein |
| Sind ADUs berechtigt? | Im Allgemeinen nicht, wenn sie am oder nach dem 1. Januar 2017 gebaut wurden |
| Mieten als Mieter? | Ja, mit einer notariell beglaubigten Vermietererklärung |
| Aufbewahrung von Aufzeichnungen | Drei Jahre |
Die Anforderung des Hauptwohnsitzes
Sie dürfen nur die Wohnung für Home-Sharing nutzen, in der Sie tatsächlich leben, und LAs Kriterium ist eine Anwesenheit von mindestens sechs Monaten im Jahr. Der Nachweis des Hauptwohnsitzes wird bei der Registrierung geprüft und kann anschließend überprüft werden.
Die Stadt weist ausdrücklich auf die Falle hin: Wenn Sie zwei Einheiten besitzen, ist die zweite Einheit nicht Ihr Hauptwohnsitz, auch wenn Sie diese besitzen. Ein Hauptwohnsitz, eine Registrierung.
Mieter können teilnehmen, aber Sie benötigen eine notariell beglaubigte Erklärung, unterzeichnet vom Eigentümer oder Vermieter der Immobilie, die Ihre Teilnahme genehmigt. Sammeln Sie diese, bevor Sie den Antrag stellen.
Was 120 Tage tatsächlich abdecken
Niemand darf Home-Sharing länger als 120 Tage pro Kalenderjahr in seinem Hauptwohnsitz betreiben, es sei denn, die Stadt hat eine Extended Home-Sharing Registrierung ausgestellt.
Zwei Punkte, die LA von anderen Städten in dieser Reihe unterscheiden:
LA trennt nicht zwischen betreuten und unbetreuten Aufenthalten. Die Stadt bestätigt, dass ein Gastgeber sein gesamtes Zuhause vermieten darf, während er nicht in der Stadt ist. Es besteht keine Anwesenheitspflicht und keine separate Obergrenze für die Vermietung des gesamten Hauses. Innerhalb Ihrer 120 Tage liegt es an Ihnen, wie Sie diese nutzen.
Die Obergrenze bezieht sich auf Tage, nicht auf Buchungen. Verfolgen Sie kumulativ über jede Plattform und alle Direktbuchungen.
Extended Home-Sharing
Um über 120 Tage hinauszugehen, benötigen Sie eine Extended Home-Sharing Registrierung, und die Hürde ist deutlich höher.
Zu den Anforderungen gehört, dass Sie mindestens sechs Monate lang eine gültige Home-Sharing Registrierung unterhalten haben (oder vor Inkrafttreten der Verordnung für einen vergleichbaren Zeitraum Gastgeber waren), zusätzlich zu den Standard-Zulassungskriterien.
Die Gebühren steigen stark an. Eine Standard-Home-Sharing-Registrierung oder -Verlängerung kostet $89. Extended Home-Sharing ist mit einer zusätzlichen Überprüfungsgebühr von $850 verbunden. Wenn der Antrag eine weitere Ermessensprüfung erfordert, beträgt die Gebühr $5.660.
Verwarnungen disqualifizieren Sie. Wenn einem Gastgeber innerhalb der letzten drei Jahre mehr als eine Verwarnung ausgestellt wurde, wird der Antrag einer Ermessensprüfung durch das Department of City Planning unterzogen. Verstöße gegen die Ruhestörung disqualifizieren Gastgeber von Extended Home-Sharing.
Gebühren werden per Verordnung festgelegt und überarbeitet. Bestätigen Sie die aktuellen Beträge mit der Stadtplanung, bevor Sie budgetieren.
Quelle: Los Angeles City Planning, Home-Sharing Ordinance FAQ (PDF)
Immobilien, die nicht registriert werden können
Hier scheitern viele LA-Pläne, prüfen Sie also, bevor Sie sich festlegen.
Einheiten, die der Mietstabilisierungsverordnung (RSO) unterliegen, sind nicht berechtigt. LA verfügt über einen sehr großen RSO-Bestand, und viele Eigentümer wissen nicht, dass ihr Gebäude davon betroffen ist. Überprüfen Sie den RSO-Status der Immobilie direkt.
ADUs, die am oder nach dem 1. Januar 2017 gebaut wurden, dürfen nur für Home-Sharing genutzt werden, wenn die ADU der Hauptwohnsitz des Gastgebers ist. Der Umbau einer Garage zur Kurzzeitvermietung funktioniert nicht.
Aus Mietwohnungen umgewandelte Einheiten unterliegen Beschränkungen, wobei die Verordnung auf einen Zeitraum von fünf Jahren nach der Umwandlung verweist, in dem Home-Sharing nicht verfügbar ist.
Über die Verordnung hinaus können HOA-Regeln, Eigentumswohnungsdokumente und Mietverträge die Aktivität unabhängig von Ihrer Registrierung verbieten.
Werbung, Aufzeichnungen und Plattformberichte
Jede Anzeige muss die von der Stadt ausgestellte Home-Sharing-Registrierungsnummer oder die Nummer des ausstehenden Registrierungsstatus anzeigen. Werbung ohne eine solche Nummer ist eine gelistete Untersagung, die zu einer Verwarnung führen kann.
Sie müssen Aufzeichnungen für drei Jahre aufbewahren, einschließlich der Anzahl und Dauer jedes Home-Sharing-Aufenthalts und des dafür gezahlten Preises. Dies sind die Aufzeichnungen, die die Stadt verwendet, um Ihre Steuerschuld zu bestimmen, daher müssen sie genau und nicht ungefähr sein.
Plattformen berichten monatlich über Sie. Hosting-Plattformen müssen dem Department of City Planning mindestens monatlich ein elektronisches Protokoll zur Verfügung stellen, das die Home-Sharing-Registrierungsnummer jedes Inserats und den Namen der Person, die es inseriert, enthält. Ihre Zahlen und die Zahlen der Plattform werden verglichen.
Die Verlängerung erfolgt jährlich, und die Stadtplanung empfiehlt, den Antrag mindestens 30 Tage vor Ablauf zu stellen. Verlängerungen müssen alle Änderungen seit dem vorherigen Antrag offenlegen und Home-Sharing-Aufzeichnungen enthalten.
Beschwerden werden von der Area Planning Commission gehört.
Steuer
Das Home-Sharing-Registrierungssystem wurde entwickelt, um die Registrierung für die Transient Occupancy Tax zu erleichtern, die vom Office of Finance verwaltet wird. LAs TOT-Rate wurde weitläufig mit 14% angegeben, aber bestätigen Sie den aktuellen Satz und Ihre Steuerpflichten direkt beim Office of Finance.
Wenn eine Plattform eine TOT-Inkassovereinbarung mit dem Office of Finance hat, kann sie in Ihrem Namen erheben, und Plattformen können eine Plattformvereinbarung mit der Stadt abschließen. Bestätigen Sie schriftlich, welche Steuern Ihre Plattform abführt und welche bei Ihnen verbleiben, und denken Sie daran, dass Ihre dreijährige Aufbewahrungspflicht für Aufzeichnungen genau dazu dient, dass die Stadt dies überprüfen kann.
Dies ist nur die Stadt Los Angeles
Es lohnt sich, dies klarzustellen, da "Los Angeles" oft vage verwendet wird und die Konsequenzen real sind.
Die Home-Sharing Ordinance gilt innerhalb der Stadt Los Angeles. Sie gilt nicht in West Hollywood, Santa Monica, Beverly Hills, Culver City, Burbank, Pasadena oder Long Beach, die jeweils eine separate Stadt mit eigenen Regeln sind, noch in nicht-eingemeindeten Gebieten des Los Angeles County, die vom County verwaltet werden.
Ein geografisch sauber aussehendes Portfolio kann vier regulatorische Regime umfassen. Überprüfen Sie die Zuständigkeit für jede spezifische Adresse.
Eine praktische Checkliste
- Bestätigen Sie, dass die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz ist und dass Sie mindestens sechs Monate im Jahr anwesend sind
- Prüfen Sie, ob die Einheit RSO-gedeckt ist. Wenn ja, stoppen Sie
- Wenn es sich um eine ADU handelt, prüfen Sie das Baudatum und ob es Ihr Hauptwohnsitz ist
- Wenn Sie mieten, besorgen Sie eine notariell beglaubigte Erklärung von Ihrem Vermieter
- Überprüfen Sie HOA-, Eigentumswohnungs- oder Mietbeschränkungen
- Bestätigen Sie, dass sich die Immobilie in der Stadt LA befindet und nicht in einer separaten Stadt oder einem nicht-eingemeindeten Landkreis
- Registrieren Sie sich bei der Stadtplanung und zeigen Sie die Nummer auf jeder Anzeige an
- Registrieren Sie sich für die Transient Occupancy Tax beim Office of Finance
- Verfolgen Sie die Tage kumulativ über alle Plattformen hinweg im Vergleich zur 120-Tage-Obergrenze
- Wenn Sie mehr benötigen, budgetieren Sie realistisch für Extended Home-Sharing und überprüfen Sie Ihre Verwarnungshistorie
- Richten Sie eine dreijährige Aufbewahrung von Aufzeichnungen über Aufenthaltsdauern und Preise ein
- Planen Sie die Verlängerung mindestens 30 Tage vor Ablauf ein
Verifizierte offizielle Quellen
- LA City Planning, Was ist das Home-Sharing-Programm?
- Hintergrundinformationen und FAQs (PDF) zur Home-Sharing Ordinance
- Angenommene FAQ (PDF) zur Home-Sharing Ordinance
- Verwaltungsrichtlinien (PDF) für Home-Sharing
- Text (PDF) der Home-Sharing Ordinance
Genannt, nicht verlinkt
- Verordnung Nr. 185931, die Home-Sharing Ordinance
- Los Angeles Municipal Code Abschnitt 12.22 A.32
- Office of Finance der Stadt Los Angeles, für die Registrierung der Transient Occupancy Tax und aktuelle Sätze
- Los Angeles Housing Department, für den RSO-Status
- Die separaten Verordnungen von West Hollywood, Santa Monica, Beverly Hills, Culver City, Burbank, Pasadena und Long Beach
- Los Angeles County, für nicht-eingemeindete Gebiete
- Ihre HOA-Dokumente oder Ihr Mietvertrag
Wichtiger Hinweis
Dieser Artikel stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Es handelt sich um allgemeine Informationen, die von einem Schlüsselverwaltungsunternehmen und nicht von einer Anwaltskanzlei für einen nicht-spezialisierten Leser verfasst wurden.
Dieser Leitfaden deckt nur die Stadt Los Angeles ab. Angrenzende Städte und nicht-eingemeindete Gebiete des Landkreises haben ihre eigenen Regeln, und einige verbieten Kurzzeitvermietungen in Wohngebieten vollständig. Gebühren werden per Verordnung festgelegt und ändern sich. Der RSO-Status und die Baudaten von ADUs bestimmen die Berechtigung und sind objektspezifisch. Plattformen melden Ihre Aktivitäten monatlich an die Stadt, daher ist Genauigkeit wichtig. HOA-Dokumente und Mietverträge können die Aktivität unabhängig von der Registrierung verbieten.
Bestätigen Sie vorab bei der Stadtplanung von LA und dem Office of Finance für Ihre spezifische Adresse, bevor Sie handeln. Für einen Kauf, eine RSO-Frage oder einen Extended Home-Sharing Antrag beauftragen Sie einen kalifornischen Anwalt.
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