Zuletzt überprüft: 27. Juli 2026. Italien hat seinen Rahmen für Kurzzeitvermietungen zwischen 2024 und 2026 neu gestaltet. Wenn Sie eine Anleitung verwenden, die vor 2025 verfasst wurde, existierte die hier beschriebene zentrale Anforderung noch nicht.
Die Kurzversion
- Eine Kurzzeitvermietung in Italien bedeutet unter 30 Tage. Dieser Schwellenwert regelt fast alles andere.
- Sie benötigen einen CIN, den nationalen Identifizierungscode. Er muss in jeder Anzeige und an der Unterkunft angegeben werden. Die Geldstrafen für den Betrieb ohne CIN reichen von 800 € bis 8.000 €.
- Jede touristische Unterkunft muss funktionierende Gas- und Kohlenmonoxidmelder sowie tragbare Feuerlöscher besitzen. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie als Unternehmen agieren. Strafen von 600 € bis 6.000 €.
- Sie müssen jeden Gast innerhalb von 24 Stunden bei der Polizei melden, oder innerhalb von 6 Stunden bei Aufenthalten unter 24 Stunden, über das Alloggiati Web-Portal. Ein Verstoß ist eine Straftat, keine Ordnungswidrigkeit.
- Regionale Codes existieren weiterhin. Sobald Sie einen CIN besitzen, werben Sie mit dem CIN, müssen aber in der Regel weiterhin in der Datenbank Ihrer Region registriert sein.
- Mehr als vier Unterkünfte machen Sie zu einem Unternehmen. Eine SCIA-Meldung ist erforderlich, bei Nichteinhaltung drohen Geldstrafen von 2.000 € bis 10.000 €.
- Schlüsselkästen werden von öffentlichem Eigentum entfernt in Rom, Florenz und Mailand. Self-Check-in bleibt legal; die billige Box am Geländer jedoch nicht.
- Steuer ist eine Pauschaloption: 21 % auf eine von Ihnen benannte Unterkunft, 26 % auf die anderen, wobei Plattformen 21 % an der Quelle einbehalten.
Was als Kurzzeitvermietung zählt
Das italienische Gesetz geht von einer 30-Tage-Grenze aus.
Kurzzeitmieten (locazioni brevi) sind gemäß Artikel 4 des Gesetzesdekrets 50/2017, umgewandelt durch Gesetz 96/2017, als Wohnraummieten von weniger als 30 Tagen definiert.
Bei mehr als 30 Tagen verlassen Sie das Kurzzeitmietregime. Der Vertrag muss bei der Finanzbehörde registriert werden, die steuerliche Behandlung unterscheidet sich, und die Meldepflicht für Gäste funktioniert anders.
Der nationale Rahmen unterscheidet zwischen:
- Nicht-gewerbliche Vermietung, bei der Sie eine Immobilie vermieten, ohne diese als Geschäft zu betreiben
- Gewerbliche Vermietung, die eine SCIA-Meldung erfordert und zusätzliche Pflichten mit sich bringt
- Beherbergungsbetriebe (strutture ricettive), Hotel- und Nicht-Hotelbetriebe, definiert durch regionales Gesetz
Wichtig ist zu verstehen, dass der CIN und die Sicherheitsanforderungen für all diese Kategorien gelten. Es handelt sich nicht nur um geschäftliche Verpflichtungen.
Der CIN: Italiens nationaler Identifizierungscode
Dies ist die zentrale Änderung und die Sache, die die meisten älteren Anleitungen überhaupt nicht erwähnen.
Artikel 13-ter des Gesetzesdekrets 145/2023, umgewandelt durch Gesetz Nr. 191 vom 15. Dezember 2023, schuf den Codice Identificativo Nazionale (CIN), einen eindeutigen Code, der jede Unterkunft in Italien identifiziert. Sein erklärter Zweck ist die Bekämpfung illegaler Beherbergung.
Die Modalitäten wurden durch ein Dekret des Tourismusministeriums (Prot. 16726 vom 6. Juni 2024) festgelegt, das definierte, wie regionale Datenbanken Daten mit der nationalen Datenbank, der Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR), austauschen.
Die Mitteilung, die die operative Einsatzbereitschaft der BDSR bestätigte, erschien am 3. September 2024 in der Gazzetta Ufficiale, wodurch die Regeln ab dem 2. November 2024 in Kraft traten. Das Ministerium verlängerte daraufhin die Frist zur Einhaltung bis zum 1. Januar 2025, wobei Sanktionen ab dem 2. Januar 2025 anwendbar sind.
Wer einen benötigt
- Betreiber von Hotel- und Nicht-Hotel-Beherbergungsbetrieben, wie sie im regionalen Gesetz definiert sind
- Vermieter von Wohneinheiten, die für touristische Zwecke vermietet werden
- Vermieter von Wohneinheiten, die unter dem Kurzzeitmietregime gemäß Artikel 4 des DL 50/2017 vermietet werden
Mit anderen Worten: Im Wesentlichen jeder, der in Italien kurzfristig Wohnimmobilien vermietet.
Was Sie damit tun
Sie erhalten den CIN über das BDSR-Portal des Tourismusministeriums, und um sich zu registrieren, müssen Sie bereits die relevanten administrativen Pflichten für Ihre Unterkunft erfüllt haben.
Der CIN muss dann erscheinen:
- In jeder Anzeige und Auflistung, auf jeder Plattform, einschließlich ausländischer
- An der Unterkunft selbst, außen sichtbar angebracht
Der CIN und regionale Codes
Italien hatte vor dem CIN regionale Identifizierungscodes (CIR), was zu Verwirrung führt.
Die praktische Lage: Sie müssen in der Regel weiterhin in der Tourismusdatenbank Ihrer Region registriert sein, und der regionale Code dient weiterhin als Datenaustauschreferenz zwischen regionalen und nationalen Systemen. Aber sobald Sie den CIN besitzen, ist der CIN das, was in Ihrer Werbung erscheint, und ersetzt den regionalen Code für diesen Zweck.
Die Regionen unterscheiden sich in der Umsetzung, überprüfen Sie daher das Tourismusbüro Ihrer eigenen Region. Die Lombardei verwendet Ross1000; andere Regionen haben ihre eigenen Plattformen.
Quellen: Ministero del Turismo, BDSR häufig gestellte Fragen (Italienisch). Siehe auch die regionalen Leitlinien, veröffentlicht von Regione Lombardia zum CIN (PDF, Italienisch) und von der Città Metropolitana di Bologna (Italienisch).
Obligatorische Sicherheitsausrüstung
Diese Verpflichtung wird oft übersehen und ist für Kleinbetreiber nicht optional.
Gemäß Artikel 13-ter, Absatz 7, müssen alle zu touristischen Zwecken vermieteten Wohneinheiten, einschließlich Kurzzeitmieten, unabhängig von der Betriebsform, gewerblich oder nicht, ausgestattet sein mit:
- Funktionierende Melder für brennbare Gase und Kohlenmonoxid
- Tragbare Feuerlöscher, die den gesetzlichen Normen entsprechen
Immobilien, die in gewerblicher Form betrieben werden, müssen zusätzlich die Installationssicherheitsanforderungen erfüllen, die durch nationale und regionale Vorschriften festgelegt sind.
Lesen Sie dies noch einmal, wenn Sie ein kleiner, nicht-professioneller Gastgeber sind: „unabhängig von der Betriebsform, gewerblich oder nicht“ bedeutet Sie.
Strafe: 600 € bis 6.000 €.
Meldung Ihrer Gäste an die Polizei
Diese Pflicht besteht seit Jahrzehnten vor dem CIN und zieht die schwerwiegendsten Konsequenzen nach sich.
Artikel 109 des TULPS (das konsolidierte Gesetz über die öffentliche Sicherheit, Königliches Dekret 773/1931) verpflichtet Beherbergungsbetreiber, die Identitäten der Gäste der örtlichen Questura zu melden. Artikel 19-bis des Gesetzesdekrets 113/2018, umgewandelt durch Gesetz 132/2018 und in Kraft seit dem 4. Dezember 2018, erweiterte diese Pflicht ausdrücklich auf Vermieter und Untermieter, die Immobilien für weniger als 30 Tage vermieten.
Die Meldung erfolgt ausschließlich über Alloggiati Web, das Portal der Staatspolizei, unter Verwendung von Zugangsdaten, die von der Questura der Provinz, in der sich die Unterkunft befindet, ausgestellt wurden.
Die Fristen:
- Innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft des Gastes
- Innerhalb von 6 Stunden, wenn der Aufenthalt 24 Stunden nicht überschreitet
Praktische Hinweise:
- Die Frist beginnt mit dem physischen Check-in, nicht mit der Buchung
- Alle Gäste müssen gemeldet werden, einschließlich Minderjähriger
- Das Portal akzeptiert Meldungen rund um die Uhr; Wochenenden und Feiertage verlängern die Frist nicht
- Jede Ankunft erzeugt eine neue Verpflichtung
- Immobilienverwalter und Agenturen können im Namen des Eigentümers Meldungen einreichen, benötigen aber eine schriftliche Genehmigung und eigene Zugangsdaten
Sanktionen für unterlassene oder verspätete Meldungen sind strafrechtlicher Natur und ergeben sich aus den Artikeln 109 und 17 des TULPS. Dies ist die Verpflichtung, die zuerst korrekt erfüllt werden muss.
Quellen: Polizia di Stato, Alloggiati Web Dienstinformationen und Hinweise zur Meldepflicht und Kontrollen (Italienisch). Das Portal selbst finden Sie unter alloggiatiweb.poliziadistato.it.
Wann Sie zum Unternehmen werden
Zwei Schwellenwerte sind relevant.
SCIA. Ab dem 2. November 2024 muss einer touristischen Vermietung in gewerblicher Form eine SCIA, die zertifizierte Meldung der Aufnahme einer Tätigkeit, vorausgehen, die bei der Comune einzureichen ist. Die Vermietung von mehr als vier Immobilien an Touristen wird als gewerbliche Tätigkeit angesehen, die eine SCIA erfordert. Strafe bei Nichteinreichung: 2.000 € bis 10.000 €.
Umsatzsteuer und Unternehmensregistrierung. Die kontinuierliche Verwaltung von mehr als vier Einheiten löst die Verpflichtung aus, eine Umsatzsteuerposition (partita IVA) zu eröffnen und als Unternehmen zu agieren, mit den damit verbundenen Buchhaltungs- und Compliance-Anforderungen.
Wenn Sie sich einem der Schwellenwerte nähern, holen Sie italienischen Buchhaltungsrat ein, bevor Sie ihn überschreiten, anstatt danach.
Schlüsselkästen und Self-Check-in: Was tatsächlich verboten ist
Dies ist der Bereich in Italien, über den derzeit am häufigsten falsch berichtet wird, daher hier die genaue Sachlage.
Self-Check-in ist legal. Ein Rundschreiben des Innenministeriums vom November 2024 hatte argumentiert, dass Schlüsselkästen die Gästeidentifikation unmöglich machten und auf eine persönliche Identifikation drängten. Am 27. Mai 2025 hob das Regionale Verwaltungsgericht Latium (TAR Latium) diese Richtlinie auf. Was bleibt, ist die zugrunde liegende Verpflichtung, Ihre Gäste zu identifizieren und sie über Alloggiati Web zu melden, was nach Ansicht des Gerichts aus der Ferne und digital erfolgen kann, sofern es tatsächlich geschieht.
Schlüsselkästen auf öffentlichem Eigentum werden entfernt. Unabhängig davon und aus völlig anderen rechtlichen Gründen haben mehrere Städte Regeln zur Stadtbildpflege gegen die physischen Geräte durchgesetzt:
- Rom begann im Januar 2025, Schlüsselkästen von Geländern, Toren, Fallrohren, Pfosten und Fassaden zu entfernen, zunächst in Monti, mit Geldstrafen von etwa 400 € pro Gerät und in einigen Fällen an den Gebäudeverwalter gerichtet
- Florenz handelte aus ähnlichen Gründen
- Mailand führte ab Januar 2026 ein eigenes Verbot von Schlüsselkästen auf öffentlichem Grund ein, mit Geldstrafen zwischen 100 € und 400 € zuzüglich Entfernungsgebühren
Was dies in der Praxis bedeutet: Ein Gerät, das an öffentlichem Eigentum, Stadtmobiliar oder einer geschützten Fassade befestigt ist, ist exponiert. Ein Gerät in einem privaten Eingangsbereich, einem Innenhof oder einem von Ihnen kontrollierten Geschäftsraum befindet sich nicht auf öffentlichem Grund.
Zwei Dinge, die Sie vor der Installation überprüfen sollten: die aktuellen Regeln Ihrer Comune bezüglich der Platzierung von Geräten und eventuelle Denkmalschutzauflagen für die Außenseite Ihres Gebäudes. Fassaden in historischen Zentren italienischer Städte unterliegen häufig Schutzbestimmungen der Soprintendenza, die Bohrungen verbieten.
Die Regeln haben sich hier mehrfach geändert und unterscheiden sich weiterhin von Stadt zu Stadt. Betrachten Sie Ihre eigene Comune als die zuständige Behörde.
Steuer
Die Pauschaloption (cedolare secca)
Einkünfte aus Kurzzeitmieten können im Rahmen eines Pauschalsystems anstelle der ordentlichen Einkommensteuer besteuert werden:
- 21 % auf eine von Ihnen benannte Immobilie
- 26 % auf zusätzliche Immobilien
Die Struktur änderte sich gemäß dem Haushaltsgesetz 2024, weshalb ältere Anleitungen eine pauschale Rate von 21 % angeben.
Plattform-Einbehaltung
Airbnb, Booking.com und andere in Italien tätige Plattformen wenden eine 21%ige Quellensteuer auf Zahlungen an italienische Vermieter an. Diese ist auf die letztendlich geschuldete Steuer anrechenbar, es handelt sich also eher um eine Cashflow-Angelegenheit als um eine zusätzliche Steuer. Plattformen übermitteln Daten auch automatisch an die Finanzbehörde.
Dieser automatische Datenfluss ist es wert, genauer betrachtet zu werden. Die italienischen Steuerbehörden gleichen nun Plattformdaten, Alloggiati Web-Aufzeichnungen und die BDSR ab. Berichte von Mitte 2026 deuten darauf hin, dass die Finanzbehörde Alloggiati Web-Meldungen als Quelle für Steuerinformationen behandelt, nicht nur für die öffentliche Sicherheit. Die Konsistenz Ihrer Meldungen ist wichtiger als früher.
Kurtaxe (tassa di soggiorno)
Wird von jeder Comune festgelegt, pro Person pro Nacht erhoben, von Ihnen eingezogen und lokal abgeführt. Sätze, Ausnahmen, Obergrenzen für Nächte und Quittungspflichten variieren je nach Gemeinde. Mailand beispielsweise wendet sie für maximal 14 aufeinanderfolgende Nächte in derselben Unterkunft an, wobei Belege aufzubewahren sind.
Überprüfen Sie die Vorschriften Ihrer eigenen Comune. Es gibt keinen nationalen Satz.
Weitere Meldungen
Regionale Tourismusfluss-Statistiken (Ross1000 in der Lombardei, Entsprechungen anderswo) und die Vertragsregistrierung für Vermietungen über 30 Tage sind separate Verpflichtungen.
Die italienische Kurzzeitmietbesteuerung ist wirklich komplex und interagiert mit Wohnsitz, Anzahl der Immobilien und Geschäftsstatus. Beauftragen Sie einen italienischen commercialista.
Gesammelte Strafen
| Verstoß | Strafe |
|---|---|
| Kein CIN | 800 € bis 8.000 € |
| Fehlende Sicherheitsvorrichtungen | 600 € bis 6.000 € |
| Mehr als vier Unterkünfte ohne SCIA | 2.000 € bis 10.000 € |
| Unterlassene oder verspätete Gästemeldung | Strafbar gemäß Artikel 109 und 17 TULPS |
| Schlüsselkasten auf öffentlichem Eigentum | Kommunale Bußgelder, etwa 100 € bis 400 € zzgl. Entfernung, je nach Stadt variierend |
Die Beträge werden regelmäßig angepasst. Bestätigen Sie die aktuellen Zahlen bei der zuständigen Behörde.
Eine praktische Checkliste
- Bestätigen Sie, ob Ihre Vermietung gewerblich ist oder nicht und ob Sie sich der Grenze von vier Immobilien nähern
- Registrieren Sie sich in der regionalen Tourismusdatenbank Ihrer Region
- Beantragen Sie Ihren CIN über das BDSR-Portal
- Zeigen Sie den CIN in jeder Anzeige und an der Unterkunft an
- Installieren Sie Gas- und Kohlenmonoxidmelder sowie tragbare Feuerlöscher
- Beschaffen Sie die Zugangsdaten für Alloggiati Web von Ihrer Provinz-Questura
- Richten Sie einen Prozess ein, der jeden Gast innerhalb von 24 Stunden oder bei Kurzaufenthalten innerhalb von 6 Stunden zuverlässig meldet
- Reichen Sie eine SCIA bei Ihrer Comune ein, wenn Sie gewerblich tätig sind
- Überprüfen Sie die Regeln Ihrer Comune bezüglich Schlüsselkästen und Geräteplatzierung, bevor Sie etwas installieren
- Bestätigen Sie Ihren kommunalen Kurtaxensatz, Obergrenzen und Quittungspflichten
- Wählen Sie aus, welche Immobilie den 21%-Satz trägt, und bestätigen Sie die Behandlung der übrigen
- Überprüfen Sie Denkmalschutzauflagen, bevor Sie etwas an einer Fassade anbringen
Verifizierte offizielle Quellen
National
- Ministero del Turismo, BDSR häufig gestellte Fragen
- Polizia di Stato, Alloggiati Web Dienstinformationen
- Polizia di Stato, Hinweise zur Meldepflicht
- Alloggiati Web Portal
Regionale und lokale Hinweise zum CIN
Genannt, nicht verlinkt
Oben ohne verifizierten Permalink zitiert. Suchen Sie in der Gazzetta Ufficiale oder Normattiva nach Name und Nummer.
- Gesetzesdekret 145/2023, Artikel 13-ter, umgewandelt durch Gesetz Nr. 191 vom 15. Dezember 2023
- Dekret des Tourismusministeriums Prot. 16726 vom 6. Juni 2024, zur Interoperabilität der Datenbank
- Gesetzesdekret 50/2017, Artikel 4, umgewandelt durch Gesetz 96/2017, Definition von Kurzzeitmieten
- Königliches Dekret 773/1931 (TULPS), Artikel 17 und 109
- Gesetzesdekret 113/2018, Artikel 19-bis, umgewandelt durch Gesetz 132/2018
- Haushaltsgesetz 2024, zum Pauschalsystem
- Urteil des Regionalen Verwaltungsgerichts Latium, 27. Mai 2025, zum Remote-Check-in
- Die Vorschriften Ihrer eigenen Comune zur Kurtaxe und Schlüsselkastenplatzierung
- Die Regeln der Tourismusdatenbank Ihrer eigenen Region
Wichtiger Haftungsausschluss
Dieser Artikel stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Es handelt sich um allgemeine Informationen, die für Nicht-Spezialisten von einem Schlüsselverwaltungsunternehmen und nicht von einer Anwaltskanzlei verfasst wurden.
Italien schichtet nationale, regionale und kommunale Regeln, und diese interagieren unterschiedlich, je nachdem, wo sich Ihre Immobilie befindet, wie viele Sie besitzen und ob Sie als Unternehmen agieren. Die Regeln für Schlüsselkästen und die Gästeidentifikation haben sich seit Ende 2024 mehrfach geändert, auch durch Rechtsstreitigkeiten, und sie unterscheiden sich weiterhin von Stadt zu Stadt. Die regionale Umsetzung des CIN ist nicht einheitlich. Die Kurtaxe ist vollständig kommunal geregelt. Die Strafbeträge werden regelmäßig angepasst.
Überprüfen Sie Ihre Situation anhand der oben genannten offiziellen Quellen, des Tourismusbüros Ihrer Region und Ihrer Comune, bevor Sie handeln. Für Angelegenheiten, die mit echtem Geld oder rechtlichem Risiko verbunden sind, beauftragen Sie einen italienischen commercialista und, wo es sich um eine regulatorische und nicht um eine steuerliche Frage handelt, einen italienischen Anwalt, der mit Ihrer Gemeinde vertraut ist.
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