Última revisión: 27 de julio de 2026. Esta es una reescritura completa.
La versión corta
- La regla de las 90 noches es real y tiene dos condiciones, no una. La mayoría de las guías mencionan las noches y omiten el requisito del impuesto municipal.
- Procede del Artículo 25 de la Ley del Consejo del Gran Londres (Poderes Generales) de 1973, modificado por el Artículo 44 de la Ley de Desregulación de 2015. Con frecuencia se atribuye erróneamente.
- El límite se aplica a la propiedad, no a usted. Si dos operadores alquilan el mismo piso en un año, ambos períodos cuentan para las mismas 90 noches.
- El contador se restablece el 1 de enero.
- Más allá de 90 noches, necesita permiso de planificación para un cambio sustancial de uso. En el centro de Londres, la aprobación es improbable.
- Algunos distritos tienen directivas del Artículo 4, donde puede ser necesario un permiso independientemente del número de noches.
- El incumplimiento de una orden de ejecución es una infracción que conlleva una multa ilimitada.
- Se avecinan un esquema de registro a nivel de Inglaterra y una nueva clase de uso C5, pero la legislación secundaria no ha sido promulgada.
- El régimen fiscal de alquileres vacacionales amueblados fue suprimido a partir de abril de 2025.
Lo que dice la ley
La precisión es importante aquí porque esta regla se expone incorrectamente constantemente.
Según el Artículo 25 de la Ley del Consejo del Gran Londres (Poderes Generales) de 1973, el uso de locales residenciales en el Gran Londres como "alojamiento temporal" constituye un cambio sustancial de uso que requiere permiso de planificación.
"Alojamiento temporal" significa alojamiento ocupado por la misma persona por menos de 90 noches consecutivas, provisto a cambio de una contraprestación derivada de una actividad comercial por dinero o su equivalente, o por razón del empleo del ocupante, se cree o no una relación de arrendador y arrendatario.
El Artículo 44 de la Ley de Desregulación de 2015 añadió una excepción. El uso no cuenta como un cambio de uso si ambas condiciones son verdaderas:
- El número total de noches que el local se utiliza como alojamiento temporal en el mismo año natural no supera las 90, y
- Al menos una de las personas que proporciona el alojamiento es responsable de pagar el impuesto municipal en dichos locales.
Si alguna de estas condiciones no se cumple, usted está realizando un cambio sustancial de uso y necesita permiso de planificación.
Esa segunda condición es la que las guías suelen omitir. No es opcional. Si nadie que proporcione el alojamiento es responsable del impuesto municipal en la propiedad, la excepción no se aplica incluso si alquila por una sola noche.
Fuentes: Ley de Desregulación de 2015, Artículo 44 (legislation.gov.uk); City de Londres, Alquileres a corto plazo; Municipio Real de Kensington y Chelsea, Alquileres a corto plazo (PDF)
Un vistazo
| Pregunta | Respuesta breve |
|---|---|
| Límite de noches | 90 noches por año natural |
| Segunda condición | Responsabilidad del impuesto municipal en el local |
| ¿Dónde se aplica? | Todos los municipios del Gran Londres y la City de Londres |
| El contador se restablece | 1 de enero |
| ¿Afecta a la propiedad o al anfitrión? | A la propiedad |
| Más allá de 90 noches | Permiso de planificación para cambio de uso |
| ¿Se incluyen las estancias con anfitrión? | Alquilar una habitación mientras resides allí se trata de forma diferente |
| ¿Existe un registro? | Aún no. Legislación pendiente |
| Multa por ignorar una orden de ejecución | Multa ilimitada |
Tres cosas que la gente suele malinterpretar
1. El límite se aplica a la propiedad. Si compra o alquila un piso que ya ha sido alquilado durante 60 noches este año natural, le quedan 30. Pregunte antes de comprometerse. Dos operadores diferentes que alquilen la misma propiedad en el mismo año comparten un único cupo.
2. El bloqueo de la plataforma no es la ley. Airbnb contabiliza las reservas en su propia plataforma y bloquea las reservas adicionales a partir de 90 noches, a menos que se demuestre la obtención de un permiso de planificación. Esto es útil, pero no es su sistema de cumplimiento. Si alquila a través de múltiples plataformas, o acepta reservas directas, el recuento de la plataforma subestimará su total y la responsabilidad legal seguirá siendo suya.
3. Los alquileres con anfitrión son diferentes. Alquilar una habitación en su casa mientras vive en ella no activa el límite de la misma manera que alquilar una propiedad completa como alojamiento temporal. Confirme su situación específica con su municipio.
Ir más allá de las 90 noches
Si desea superar el límite, debe solicitar a su municipio un permiso de planificación para el cambio de uso, de residencial (Clase de Uso C3) a alojamiento temporal.
Siendo realistas, en el centro de Londres esto es difícil. Westminster, Camden y Kensington y Chelsea rechazan la gran mayoría de estas solicitudes, y los ayuntamientos son considerablemente más propensos a emitir una orden de ejecución que a conceder un consentimiento retroactivo. Los informes sugieren un plazo de entre ocho y trece semanas para una decisión, y es común que sea más largo.
Los municipios exteriores son generalmente más pragmáticos, pero el resultado sigue siendo una decisión de planificación, no un derecho.
Directivas del Artículo 4
Algunos municipios han emitido directivas del Artículo 4 que eliminan los derechos de desarrollo permitidos en áreas específicas. Cuando una de ellas se aplica, se puede requerir un permiso de planificación independientemente del número de noches que se alquile la propiedad.
Las áreas del Artículo 4 se definen a nivel local y cambian. Consulte las páginas de planificación de su propio municipio para su dirección específica en lugar de depender de una respuesta general de Londres.
Cumplimiento y ejecución
Los municipios supervisan los anuncios, y varios utilizan servicios de datos de terceros para identificar infracciones. Westminster, Camden y Tower Hamlets son descritos consistentemente como agentes de ejecución activos; otros son más reactivos a las quejas.
La vía de aplicación pasa por la planificación. Superar las 90 noches sin permiso conlleva el riesgo de una orden de ejecución que exige el cese del uso. El incumplimiento de una orden de ejecución es una infracción según el Artículo 179 de la Ley de Planificación Urbanística y Rural de 1990 y conlleva una multa ilimitada.
Los municipios también aplican por separado las normativas sobre residuos, ruido y molestias legales.
La capa de arrendamiento
Esto afecta a personas que asumieron que la planificación era el único problema.
La mayoría de los pisos de Londres son de arrendamiento (leasehold), y una gran proporción de los arrendamientos a largo plazo prohíben explícitamente el alquiler a corto plazo. Esa restricción opera independientemente de la ley de planificación. Puede cumplir perfectamente sus 90 noches y aun así estar incumpliendo su contrato de arrendamiento, lo cual es un asunto entre usted y el propietario de la plena propiedad.
Las condiciones hipotecarias residenciales estándar también suelen restringirlo, y el seguro de edificios puede verse afectado.
Lea su contrato de arrendamiento. Luego lea las condiciones de su hipoteca.
Lo que se avecina
Se han anunciado dos cambios y ninguno de ellos está aún en vigor.
Un esquema de registro para toda Inglaterra. Anunciado en febrero de 2024 bajo las facultades de la Ley de Nivelación y Regeneración de 2023. El gobierno indicó que los propietarios seguirían pudiendo alquilar su vivienda principal o única hasta 90 noches al año sin permiso de planificación, y afirmó que estaba considerando cómo evitar una regulación desproporcionada de los alquileres poco frecuentes. El esquema estaba previsto para 2026, pero la legislación secundaria no ha sido promulgada.
Una nueva Clase de Uso C5 para alquileres a corto plazo. Consultada en 2023. Las propiedades de alquiler a corto plazo existentes se clasificarían automáticamente como C5, con nuevos derechos de desarrollo permitidos que permitirían la conversión entre C3 y C5 sin una solicitud, y las autoridades locales podrían eliminar ese derecho mediante directivas del Artículo 4 en áreas bajo presión. El instrumento legal no ha sido presentado.
Consulte GOV.UK en lugar de cualquier fuente secundaria para el inicio.
Fuentes: GOV.UK, Normas de alquileres a corto plazo para proteger comunidades y mantener viviendas disponibles y Introducción de una clase de uso para alquileres a corto plazo y derechos de desarrollo permitidos asociados
Impuestos: un cambio significativo en 2025
El régimen de alquileres vacacionales amueblados (FHL) fue suprimido a partir de abril de 2025. Esto eliminó un conjunto de ventajas fiscales en las que los propietarios de alquileres a corto plazo habían confiado durante años, incluyendo un tratamiento más generoso de los costes de financiación, las desgravaciones por capital y ciertas exenciones de ganancias de capital.
Si su modelo financiero se basaba en el tratamiento FHL, necesita ser reconstruido. Este es el mayor cambio fiscal que afecta a los alquileres a corto plazo en el Reino Unido en una década, y muchas guías aún describen la situación anterior.
También es relevante:
- Las tasas comerciales pueden aplicarse cuando se cumplen los umbrales de alquiler, en lugar del impuesto municipal
- Los recargos del impuesto municipal sobre segundas viviendas pueden alcanzar niveles sustanciales
- Los ingresos por alquiler siguen siendo imponibles y deben declararse
Busque asesoramiento de un contable del Reino Unido. No se base en ninguna guía anterior a 2025 sobre FHL.
Obligaciones de seguridad
El alquiler a corto plazo conlleva obligaciones de seguridad que no dependen de la cuestión de las 90 noches, incluyendo la evaluación de riesgos de incendio, alarmas de humo que funcionen y alarmas de monóxido de carbono cuando sea necesario, controles anuales de seguridad del gas, inspección eléctrica periódica y mobiliario ignífugo.
Considere estos puntos como no negociables y vigentes. También quisiéramos señalar que al menos una guía prominente publicó, y luego retractó, afirmaciones sobre requisitos de certificación de incendios obligatorios por parte de las plataformas, lo cual es un recordatorio útil para verificar las afirmaciones de seguridad con fuentes primarias.
Una lista de verificación práctica
- Confirme que la persona que proporciona el alojamiento es responsable del impuesto municipal en la propiedad
- Establezca cuántas noches la propiedad ya ha sido alquilada este año natural
- Compruebe si su municipio tiene una directiva del Artículo 4 que cubra su dirección
- Lea su contrato de arrendamiento, luego las condiciones de su hipoteca, luego su seguro
- Controle las noches en todas las plataformas y reservas directas, no solo el recuento de Airbnb
- Si necesita más de 90 noches, hable con el departamento de planificación de su municipio con antelación
- Reconstruya cualquier modelo financiero que asumiera el tratamiento fiscal FHL
- Confirme sus obligaciones de seguridad contra incendios, de gas y eléctricas
- Consulte GOV.UK para el esquema de registro y la clase de uso C5
Fuentes oficiales verificadas
- Ley de Desregulación de 2015, Artículo 44 (legislation.gov.uk)
- City de Londres, Alquileres a corto plazo
- Municipio Real de Kensington y Chelsea, Alquileres a corto plazo (PDF)
- GOV.UK, Normas de alquileres a corto plazo para proteger comunidades
- GOV.UK, Consulta sobre la clase de uso para alquileres a corto plazo
Mencionados, no enlazados
- Ley del Consejo del Gran Londres (Poderes Generales) de 1973, Artículo 25
- Ley de Planificación Urbanística y Rural de 1990, incluyendo el Artículo 179 sobre órdenes de ejecución
- Ley de Nivelación y Regeneración de 2023, la base para el esquema de registro
- Las páginas de planificación de su propio municipio, para las directivas del Artículo 4 y las solicitudes de cambio de uso
- Guía de HMRC sobre la abolición del régimen de alquileres vacacionales amueblados
- Su contrato de arrendamiento, condiciones de hipoteca y seguro de edificios
Descargo de responsabilidad importante
Este artículo no es asesoramiento legal, fiscal o financiero. Es información general escrita para un lector no especializado, por una empresa de gestión de llaves en lugar de un bufete de abogados.
La regla de las 90 noches se expone incorrectamente con frecuencia, incluyendo su fuente estatutaria y su segunda condición, y le animamos a leer el Artículo 44 usted mismo en lugar de confiar en cualquier resumen. Las directivas del Artículo 4 varían según el municipio y la dirección. El esquema de registro a nivel de Inglaterra y la clase de uso C5 están anunciados pero no promulgados. La abolición del régimen FHL a partir de abril de 2025 invalida gran parte de la orientación fiscal anterior. Su contrato de arrendamiento puede prohibir la actividad independientemente de la planificación.
Verifique con el ayuntamiento de su municipio, GOV.UK y legislation.gov.uk antes de actuar. Para cualquier asunto relacionado con permisos de planificación, un contrato de arrendamiento o estructuración fiscal, contrate a un abogado y un contable.
Si encuentra un error, una omisión o algo que necesite actualización, por favor infórmenos y lo corregiremos.
