Última revisión: 27 July 2026. Esta es una reescritura completa.
La versión corta
- Debe ser Residente Permanente, lo que San Francisco define como vivir en la unidad al menos 275 noches por año natural. Esto es aproximadamente el 75% del año.
- Los propietarios ausentes no son elegibles. Si vive en San Francisco menos de 275 noches al año, no puede alojar, punto.
- Solo puede registrar la unidad en la que realmente vive. No una segunda vivienda, ni otra unidad en un edificio de su propiedad.
- Las estancias con anfitrión no tienen límite anual. Usted está presente durante la noche, y puede hacerlo tan a menudo como desee.
- Las estancias sin anfitrión están limitadas a 90 noches por año natural.
- Necesita dos registros separados, más un número de certificado en cada anuncio.
- Se requiere un seguro de responsabilidad civil de al menos $500,000, a menos que su plataforma lo proporcione.
- Las normas se encuentran en el Capítulo 41A del Código Administrativo de San Francisco.
La regla de las 275 noches
Todo en San Francisco se deriva de esto y es más estricto que las pruebas de residencia principal de la mayoría de las ciudades.
Para alojar, debe ser un Residente Permanente: debe residir en la unidad durante al menos 275 noches por año natural. Dicho de otra manera, puede estar ausente un máximo de 90 noches al año.
Tres consecuencias que la gente pasa por alto:
Se aplica tanto a inquilinos como a propietarios. La prueba es de residencia, no de propiedad. Un inquilino que la cumpla puede ser elegible, sujeto a su contrato de arrendamiento y a su casero.
En un edificio de varias unidades de su propiedad, solo su propia unidad califica. Puede registrar y alquilar la unidad residencial específica en la que reside. No puede registrar las demás. Las habitaciones individuales dentro de su propia unidad pueden anunciarse por separado.
Las estancias sin anfitrión de 30 o más noches cuentan en contra de su residencia. Si alquila todo el lugar por un mes mientras está en otro sitio, esas noches cuentan cuando la ciudad calcula si realmente vivió allí 275 noches.
Si aún no ha vivido en la unidad durante un año completo, la prueba se aplica proporcionalmente, y los informes indican que debe haberla ocupado durante 60 días antes de poder registrarse.
Fuente: SF Planning, Preguntas frecuentes sobre alquileres a corto plazo
De un vistazo
| Pregunta | Respuesta corta |
|---|---|
| Requisito de residencia | 275 noches por año natural |
| ¿Pueden alojar los propietarios ausentes? | No |
| Estancias con anfitrión | Sin límite anual |
| Estancias sin anfitrión | 90 noches por año natural |
| Registros necesarios | Dos: registro de negocios y certificado STR |
| Seguro | $500,000 mínimo, a menos que la plataforma lo proporcione |
| ¿Número de certificado en los anuncios? | Sí |
| Informes | Se requiere un informe de actividad periódico |
| Período de apelación | 30 días naturales |
Con anfitrión versus sin anfitrión
San Francisco establece esta distinción de forma clara y determina su límite.
Alquiler con anfitrión: usted está en casa durante la noche, en la misma unidad residencial que sus huéspedes. Sin límite en el número de noches con anfitrión por año.
Alquiler sin anfitrión: usted no está en casa durante la noche al mismo tiempo que sus huéspedes. Generalmente limitado a 90 noches por año natural.
Si ofrece ambos, debe crear anuncios separados que identifiquen claramente cada tipo de estancia, incluso para la misma unidad.
El seguimiento es más importante de lo que la gente espera. Exceder el límite de 90 noches sin anfitrión es una violación directa del Capítulo 41A y puede dar lugar a sanciones administrativas o la suspensión de su certificado. Dado que las plataformas dependen de su estado de registro, la aplicación de la ley puede significar la eliminación del anuncio y la interrupción de las reservas. El seguimiento de las noches es una protección del permiso, no solo una gestión administrativa.
Los dos registros
Ambos son obligatorios. Uno no sustituye al otro.
1. Certificado de Registro Comercial, de la Oficina del Tesorero y Recaudador de Impuestos de San Francisco. Un recibo de una solicitud pendiente es suficiente para comenzar el siguiente paso.
2. Certificado de Alquiler Residencial a Corto Plazo, de la Oficina de Alquileres a Corto Plazo. Este es el que lo convierte en un anfitrión registrado.
La ciudad es explícita en cuanto a que la posesión de un registro comercial y la remisión de impuestos hoteleros no eliminan el requisito de registrarse en la Oficina de Alquileres a Corto Plazo.
Su número de registro debe aparecer en todos los anuncios.
Seguro. Debe tener un seguro de responsabilidad civil de propiedad no inferior a $500,000, a menos que aloje en una plataforma que proporcione esa cobertura. Airbnb y VRBO se citan como plataformas que sí lo hacen. Si aloja en una plataforma que no lo hace, debe proporcionar una prueba.
La tarifa de solicitud no es reembolsable, incluso si la solicitud es denegada. Verifique cuidadosamente la elegibilidad antes de aplicar.
Fuente: SF.gov, Guía para abrir un alquiler residencial a corto plazo
Propiedades no elegibles
No todas las unidades califican, independientemente de su residencia.
Ciertos tipos de unidades están excluidos del uso de alquiler a corto plazo. No se permiten dormitorios en áreas exteriores o estructuras separadas y desprendidas, incluyendo casas en árboles, barcos y vehículos.
Más allá de las propias reglas de la ciudad, tres niveles privados pueden prohibir:
Su contrato de arrendamiento. San Francisco tiene fuertes protecciones para los inquilinos, y el subarriendo o el uso transitorio están comúnmente prohibidos. Hacerlo de todos modos es una violación del contrato de arrendamiento, independientemente de su certificado.
Unidades con control de alquiler. Estas conllevan restricciones y complicaciones adicionales.
Reglas de HOA y del edificio. Estas operan independientemente de la ciudad.
Informes, registros y apelaciones
Informes periódicos. El Capítulo 41A exige informes periódicos sobre la actividad de alquiler a corto plazo. En la práctica, los informes son trimestrales.
Registros. Debe mantener registros suficientes para verificar el cumplimiento tanto del requisito de residencia principal como del límite de 90 noches sin anfitrión. Esto significa evidencia documentada de qué noches fueron con anfitrión, cuáles sin anfitrión y dónde estuvo usted.
Apelaciones. Si su solicitud es rechazada, o un certificado es suspendido o revocado, puede presentar una apelación por escrito dentro de los 30 días naturales siguientes a la notificación.
La lista de anfitriones no elegibles. Las sanciones pueden incluir la inclusión en la lista de anfitriones no elegibles de la ciudad, lo que lleva a la suspensión de las plataformas de alojamiento. Los informes también citan multas diarias por alojar sin permiso.
Impuestos
San Francisco aplica el Impuesto de Ocupación Transitoria a los alquileres a corto plazo. Las plataformas pueden recaudarlo y remitirlo, pero el registro en la Oficina del Tesorero y Recaudador de Impuestos sigue siendo obligatorio, y la obligación recae en última instancia en usted.
Confirme por escrito qué impuestos maneja su plataforma y cuáles presenta usted mismo, y consulte a un contador de California sobre el tratamiento del impuesto sobre la renta.
Una lista de verificación práctica
- Evalúe honestamente si puede cumplir las 275 noches en la unidad. Si no, deténgase aquí.
- Confirme que la unidad no es un tipo excluido.
- Lea su contrato de arrendamiento y verifique si la unidad tiene control de alquiler.
- Verifique las reglas de la HOA o del edificio.
- Confirme que ha ocupado la unidad el tiempo suficiente para registrarse.
- Obtenga un Certificado de Registro Comercial de la Oficina del Tesorero y Recaudador de Impuestos.
- Solicite a la Oficina de Alquileres a Corto Plazo su certificado STR.
- Contrate un seguro de responsabilidad civil de $500,000, o confirme que su plataforma lo proporciona.
- Ponga su número de certificado en cada anuncio.
- Cree anuncios separados para estancias con anfitrión y sin anfitrión.
- Rastree las noches sin anfitrión con respecto al límite de 90 noches en todas las plataformas.
- Mantenga registros que respalden tanto la residencia de 275 noches como el límite de 90 noches.
- Presente sus informes de actividad periódicos.
Fuentes oficiales verificadas
- SF.gov, Guía para abrir un alquiler residencial a corto plazo
- SF Planning, Preguntas frecuentes sobre alquileres a corto plazo
Mencionados, no enlazados
- Capítulo 41A, Código Administrativo de San Francisco, la ley operativa
- Oficina de Alquileres a Corto Plazo de San Francisco, para solicitudes, informes y la lista de anfitriones no elegibles
- Oficina del Tesorero y Recaudador de Impuestos de San Francisco, para el registro comercial y el Impuesto de Ocupación Transitoria
- Su contrato de arrendamiento, documentos de la HOA y cualquier determinación de control de alquiler que afecte a la unidad
Aviso importante
Este artículo no es asesoramiento legal, fiscal o financiero. Es información general escrita para un lector no especializado, por una empresa de gestión de llaves en lugar de un bufete de abogados.
El requisito de residencia de 275 noches de San Francisco es la prueba de residencia principal más estricta de esta serie y hace imposibles la mayoría de los casos de inversión. Las tarifas de solicitud no son reembolsables incluso si se deniegan. El seguimiento de las noches sin anfitrión protege directamente su certificado. Su contrato de arrendamiento, el estado de control de alquiler y las reglas del edificio pueden prohibir la actividad independientemente del registro municipal, y las protecciones para los inquilinos de San Francisco hacen que las violaciones del contrato de arrendamiento sean consecuentes.
Verifique con la Oficina de Alquileres a Corto Plazo y SF Planning antes de aplicar, y lea primero su contrato de arrendamiento. Para una pregunta de compra o arrendamiento, contrate a un abogado de California.
Si detecta un error, una omisión o algo que necesite actualización, por favor háganoslo saber y lo corregiremos.
