Il 1° gennaio 2025, il Victoria ha introdotto un'imposta sui soggiorni brevi del 7,5% sulle prenotazioni inferiori a 28 giorni consecutivi. Si applica al costo totale della prenotazione, che include il costo di pulizia e la GST, ed è riscossa dalle piattaforme. Le proprietà che sono la residenza principale dell'operatore sono generalmente esenti.
Qualunque sia la vostra opinione sulla politica, l'aritmetica non è complicata. Si è creato un divario tra ciò che un ospite paga e ciò che un operatore di Melbourne riceve, ed è pari al 7,5% su ogni prenotazione idonea.
Avete a disposizione tre risposte. Aumentare la tariffa e perdere alcune prenotazioni. Assorbirla e perdere margine. Oppure eliminare il costo altrove.
Le prime due non sono vere scelte, perché in un mercato competitivo entrambi finiscono nello stesso posto. Il che lascia la terza opzione, e vale la pena essere specifici su dove risiede effettivamente il denaro recuperabile in un'operazione a Melbourne.
Quanto costa l'imposta a un vero portafoglio
Prendiamo un operatore che gestisce 25 appartamenti nel CBD, Southbank, Docklands e Fitzroy. Tariffa media notturna di 220 dollari, 70% di occupazione.
Si tratta di circa 6.400 pernottamenti prenotati all'anno e circa 1,41 milioni di dollari di entrate dagli alloggi. Con il 7,5% sul costo totale della prenotazione, l'imposta rappresenta circa 105.000 dollari all'anno che si frappongono tra l'ospite e l'operatore.
Le piattaforme la riscuotono, quindi non appare come una voce di costo che si paga. Appare come un prezzo che i vostri ospiti vedono, superiore del 7,5% rispetto al prezzo che avete stabilito, in un mercato dove le alternative includono hotel che applicano prezzi diversi. L'effetto si traduce in una conversione più debole, maggiore pressione sulle tariffe e un margine più sottile.
Ora guardate l'altro lato del bilancio, dove i numeri sono più piccoli ma interamente sotto il vostro controllo.
Il costo della gestione delle chiavi
Lo stesso portafoglio di 25 proprietà con un'occupazione del 70% e una permanenza media di quattro notti produce circa 1.600 arrivi all'anno.
Si supponga che un prudente 20% di questi comporti un'interazione manuale con le chiavi: un arrivo in ritardo, un codice della cassetta di sicurezza non funzionante, una chiave smarrita, un cambio che richiede una consegna fisica, un appaltatore che necessita di accesso in un giorno non previsto. Si tratta di circa 320 eventi.
A 45 minuti ciascuno, incluso il tempo di viaggio attraverso Melbourne, si tratta di 240 ore all'anno. Con un costo orario ponderato di 35 dollari, si arriva a circa 8.400 dollari. Ma questa cifra è sottostimata in tre modi.
Sovrapprezzo fuori orario. Una parte significativa di questi 320 eventi si verifica al di fuori dell'orario di lavoro, perché è quando atterrano i voli e quando le cose vanno storte. Chiunque li copra viene pagato di conseguenza, oppure è un direttore che lo fa gratuitamente alle undici di sera.
I tram non sono una rete di consegna. Andare da Fitzroy a Docklands con una chiave alle 21:00 non è un viaggio di quindici minuti. La geografia di Melbourne è abbastanza estesa da far sì che i viaggi per le chiavi tra i sobborghi consumino tempo reale.
Il fatturato che non avete realizzato. Le prenotazioni rifiutate o non convertite perché il check-in dipendeva dalla disponibilità del personale non compaiono in alcuna voce di costo e sono di solito il numero più grande dei tre.
Realisticamente parlando, un portafoglio di quella dimensione comporta da 15.000 a 25.000 dollari all'anno in costi operativi legati alle chiavi e mancati ricavi. Rispetto a un impatto dell'imposta di circa 105.000 dollari, non è l'intero divario. È, tuttavia, la maggior parte della parte su cui si può effettivamente agire, e a differenza dell'imposta, risponde a una soluzione una tantum.
Cosa elimina realmente l'automazione
Spostare la consegna delle chiavi in un sistema controllato elimina i 320 eventi, non rendendoli più veloci ma facendo in modo che la maggior parte di essi cessi di essere eventi.
Un ospite che arriva all'1 del mattino ritira la propria chiave. Un addetto alle pulizie in ritardo non crea una reazione a catena. Una chiave smarrita è visibile su una dashboard anziché essere scoperta dal prossimo arrivo. Un appaltatore ottiene una finestra di giovedì senza che nessuno lo incontri. La chiave rimane nella cassetta tra un soggiorno e l'altro invece di viaggiare per Melbourne nella tasca di un ospite.
L'hardware è un bene strumentale con una lunga durata e la capacità si espande senza nuove installazioni. Un'unità base contiene 9 chiavi e i moduli di espansione si collegano a catena ad essa, quindi un punto cluster può crescere con il portafoglio.
Il confronto che vale la pena fare è semplice: un'installazione è un costo una tantum rispetto a un costo operativo ricorrente che aumenta con ogni proprietà aggiunta. I portafogli di oltre dieci proprietà tendono a trovare l'aritmetica ovvia. Al di sotto di ciò dipende da quanto lavoro manuale un direttore sta attualmente svolgendo personalmente e da quanto ritengono valga il loro tempo.
Il rischio della corporazione dei proprietari e come cambia il piano
L'imposta è stata il titolo principale del Short Stay Levy Act 2024, ma il cambiamento strutturale è avvenuto altrove.
Dal 1° gennaio 2025, una corporazione dei proprietari in Victoria può stabilire regole che vietano l'uso di lotti per alloggi a breve termine, mediante una delibera speciale che richiede il 75% dei proprietari. Tale divieto non può applicarsi a un lotto che è la residenza principale del proprietario o dell'affittuario. Le corporazioni dei proprietari possono anche fare richiesta al VCAT per proibire un lotto specifico in caso di violazioni ripetute, e molti edifici nel CBD impongono restrizioni tramite le regole della OC.
Victoria non ha un limite massimo annuale di notti a livello statale e la maggior parte delle zone residenziali non richiede un permesso di pianificazione, quindi la OC è la fonte più probabile di un problema esistenziale per un'operazione a Melbourne.
Per l'infrastruttura delle chiavi, questo ha un duplice effetto.
Qualsiasi cosa si installi in proprietà comune necessita dell'accordo della OC. In un edificio già scettico sui soggiorni brevi, tale richiesta sarà interpretata come un'espansione dell'attività che non gradiscono.
Un punto cluster al di fuori di qualsiasi edificio residenziale elimina la dipendenza. Gli operatori con appartamenti nel CBD, Southbank e Docklands installano sempre più spesso presso il proprio ufficio o un piccolo spazio affittato al piano terra, piuttosto che negoziare con quattro diverse corporazioni dei proprietari. Il nucleo interno di Melbourne è compatto e servito dai tram, quindi un singolo indirizzo funziona sia per gli ospiti che per gli addetti alle pulizie.
Quando ci si rivolge a una OC, l'argomento che convince è lo stesso che gioca a favore dell'edificio: gli ospiti smettono di riunirsi nella hall in attesa di qualcuno, le cassette di sicurezza vengono rimosse dai portabici e dalle scale antincendio, i codici anonimi sono sostituiti da credenziali individuali e c'è una registrazione di chi è entrato.
Cosa l'imposta non tocca
Una cosa da segnalare per chiunque stia pianificando il proprio anno. L'imposta si applica ai soggiorni inferiori a 28 giorni consecutivi. A 28 giorni e oltre, non si applica.
Melbourne ha una domanda considerevole per soggiorni arredati più lunghi: trasferimenti, traffico ospedaliero e universitario, lavori di progetto, sistemazioni assicurative. Diversi operatori ora adottano un calendario misto, mantenendo i soggiorni brevi per i periodi di punta e passando a termini di 28 giorni o più durante i mesi più tranquilli.
Questi due modelli hanno diverse configurazioni di accesso. I soggiorni brevi comportano arrivi frequenti e pulizie di cambio pesanti. I soggiorni più lunghi prevedono un unico arrivo e poi mesi di manutenzione programmata, ispezioni e visite. Poiché i permessi sono impostati per persona e per finestra temporale anziché per prenotazione, la stessa installazione serve entrambi, e il passaggio di una proprietà tra i modelli cambia chi detiene l'accesso anziché come funziona l'accesso.
Note pratiche
Il sistema si integra con i canali e gli strumenti PMS che gli operatori di Melbourne utilizzano tipicamente, tra cui Airbnb, Guesty, Hostaway e Res:harmonics, con una API per gli altri. Gli ospiti ricevono ciò che preferiscono: un codice, un QR o un pass nel loro portafoglio digitale.
Fisicamente è un armadietto a muro leggermente più grande di una stampa incorniciata e profondo quattro pollici, fissabile a qualsiasi tipo di parete. La classificazione IP52 copre posizioni riparate e interne, e l'abitudine di Melbourne di offrire quattro stagioni in un pomeriggio risolve la questione a favore di un luogo coperto. Il backup della batteria e il funzionamento offline mantengono l'accesso funzionante in caso di interruzione.
Laddove le prenotazioni dirette fanno parte del mix, si tenga presente che l'obbligo dell'imposta per queste ricade su di voi anziché su una piattaforma, e si applica la registrazione presso l'Ufficio delle Entrate dello Stato.
La leva che controllate ancora
L'imposta sui soggiorni brevi del Victoria non scomparirà, le corporazioni dei proprietari hanno poteri che non avevano due anni fa, e nessuno di questi è qualcosa con cui un operatore di Melbourne può negoziare.
Il costo operativo è diverso. È l'unica voce sostanziale nel business che risponde a una decisione che potete prendere da soli, e la gestione delle chiavi è la parte che ha silenziosamente assorbito ore di personale, sovrapprezzi fuori orario e prenotazioni rifiutate per anni senza mai apparire come un numero tracciato da nessuno.
Calcolate il vostro. Per la maggior parte dei portafogli di Melbourne è più grande del previsto, e a differenza dell'imposta, è recuperabile.
Configurate una distribuzione di SmartBox o parlate con il nostro team su come si presenta un'installazione a Melbourne.
I dettagli normativi presenti in questo articolo riflettono le informazioni pubblicamente disponibili al momento della stesura e sono forniti solo a titolo di guida generale. I dati sui costi sono esempi illustrativi, non proiezioni. Le regole sull'imposta sui soggiorni brevi del Victoria, i poteri delle corporazioni dei proprietari e i requisiti dei consigli locali cambiano nel tempo. Confermate i requisiti attuali con lo State Revenue Office Victoria, Consumer Affairs Victoria, la vostra corporazione dei proprietari e consulenti australiani qualificati prima di prendere decisioni operative.
