Puoi trovarti su una strada a Miami dove le regole che disciplinano gli affitti a breve termine cambiano a seconda del lato della strada su cui ti trovi.
Attraversa un ponte e la definizione di "breve termine" cambia. Miami Beach lo considera qualsiasi cosa al di sotto di sei mesi più un giorno. La contea di Miami-Dade descrive gli alloggi per affitti transitori come soggiorni di sei mesi o meno. La maggior parte del settore, e la maggior parte del quadro fiscale della Florida, opera su 30 giorni. La zonizzazione della città di Miami divide la città in zone di transetto dove la risposta dipende dal fatto che un indirizzo si trovi in T3 o T4.
Poi, a coronamento di tutto ciò, si trova lo strato che in realtà decide la maggior parte dei casi e non è affatto un governo.
Quattro livelli, e il quarto è quello che ti ferma
Per operare legalmente nella Miami-Dade non incorporata o nella città di Miami, in genere hai bisogno di una licenza di alloggio pubblico del Florida Department of Business and Professional Regulation, di un Certificato d'Uso di Miami-Dade, di una Ricevuta della Tassa sulle Attività Commerciali locale e, a Miami Beach, anche di un Certificato della Tassa di Soggiorno. Mancarne uno qualsiasi e sei esposto.
La Florida ha anche una preemption statale, che limita fino a che punto le città possono spingersi nella regolamentazione degli affitti per vacanze. Ciò sembra protettivo finché non si arriva all'eccezione che conta: la preemption non si estende alle HOAs e alle associazioni condominiali. I loro documenti costitutivi possono proibire o limitare gli affitti a breve termine indipendentemente da ciò che lo stato permette, ciò che la contea permette e ciò che la città permette.
In un mercato dove una grande parte dello stock affittabile è costituita da unità condominiali, questo rende l'associazione il regolatore effettivo. Chiedi a chiunque abbia concluso affari qui e ti dirà che l'approvazione dell'associazione è l'elemento che fa saltare le transazioni, non la zonizzazione.
Miami Beach ha formalizzato la dipendenza. La città richiede una lettera dall'associazione condominiale che confermi che l'attività di affitto transitorio è permessa all'indirizzo, datata negli ultimi 60 giorni, e se l'associazione stessa non possiede una Ricevuta della Tassa sulle Attività Commerciali attiva, questa deve essere approvata prima che la città rilasci quella dell'unità.
Le sanzioni per aver sbagliato a Miami Beach sono tra le più alte negli Stati Uniti. Le multe sono state stabilite a partire da $20.000 per una prima infrazione e possono superare i $100.000 per violazioni ripetute, con $1.500 al giorno citati per violazioni delle regole di soggiorno minimo in aree ristrette, insieme a ipoteche, ordini di chiusura e sospensione della piattaforma. Gli affitti a breve termine sono completamente proibiti in tutti i quartieri unifamiliari e in gran parte dello stock multifamiliare.
Cosa comporta la frammentazione per un'operazione
Un portfolio di Miami di qualsiasi dimensione attraversa giurisdizioni, e la conseguenza operativa è che nessun singolo processo si adatta all'intero portafoglio.
Due unità in una torre di Brickell, una a Edgewater, un paio in un edificio di Miami Beach che consente l'uso transitorio, qualcosa a Coral Gables, qualcosa nella Dade non incorporata. Licenze diverse, soggiorni minimi diversi, registrazioni fiscali diverse, definizioni diverse di ciò che stai facendo e cinque diversi insiemi di regolamenti edilizi.
L'errore che gli operatori commettono è progettare l'operazione attorno alla proprietà più permissiva e poi improvvisare per le altre. Ciò che funziona meglio è progettare attorno al vincolo comune a tutti, ovvero che ognuno di quegli edifici ha un'associazione o una società di gestione che si preoccupa intensamente di chi transita nella hall.
Questa è la linea conduttrice a Miami. Indipendentemente da ciò che dice la zonizzazione, ciò che ti fa rimuovere è l'edificio che decide che sei un problema.
L'associazione è un cliente, non un ostacolo
Rimodula la conversazione con l'associazione e Miami diventerà considerevolmente più facile in cui operare.
Ciò di cui le associazioni qui si lamentano è specifico e coerente: persone sconosciute nella hall e negli ascensori, ospiti che non possono essere identificati, consegne di chiavi che avvengono al servizio di parcheggio o con la reception, cassette di sicurezza che appaiono sui cancelli della piscina e sui portabici, pacchi e chiavi che si accumulano presso un concierge che non ha mai acconsentito a nulla di tutto ciò, e nessun modo per rispondere a un residente che chiede chi fosse nell'edificio sabato.
Un sistema di accesso in cui ogni credenziale appartiene a un individuo nominato, ogni ritiro e restituzione è registrato con il suo orario, e l'identità può essere verificata prima che una chiave venga rilasciata, risolve tutto ciò. Dove un'associazione consente già l'uso transitorio, la proposta è che tu stia dando loro il controllo che hanno richiesto. Dove sono indecisi, è spesso la differenza tra un rinnovo di quella lettera di 60 giorni e un rifiuto.
In pratica, presentarsi a un consiglio di Miami significa portare:
Una posizione specifica per l'installazione, di solito una hall, una sala posta, una sala pacchi o un ufficio di gestione, con il metodo di fissaggio, le dimensioni e il piano di alimentazione e rete. Conferma che nulla influisce sui sistemi di sicurezza antincendio o sulle vie di fuga. Un'offerta per dare alla gestione dell'edificio visibilità del registro. Una posizione scritta sulla manutenzione e la rimozione. E in una zona soggetta a uragani, una risposta su cosa succede in caso di interruzione, che l'hardware copre tramite batteria di backup e funzionamento offline.
Implementazione su un portafoglio frammentato
Due modelli coprono la maggior parte delle operazioni a Miami.
Per edificio, nelle torri. Per gli operatori con diverse unità in un unico condominio, un'installazione all'interno dell'edificio contiene ogni chiave per quelle unità più tutto ciò che è operativo, e l'ospite non ha mai bisogno di un indirizzo diverso da quello in cui soggiorna. Questo è l'accordo più solido e dipende interamente dal consiglio.
Un punto di controllo tuo proprio. Per le unità sparse in edifici che non approveranno nulla, un'installazione presso il tuo ufficio o uno spazio in affitto serve il portfolio. La geografia di Miami significa che questo richiede riflessione: da Brickell a Miami Beach c'è un ponte e una strada rialzata, e all'ora sbagliata non è un viaggio breve. Gli operatori generalmente finiscono con un punto sulla terraferma e uno sulla spiaggia piuttosto che tentare di servire entrambi da uno solo.
La capacità si apre a nove posizioni chiave e si estende tramite moduli di espansione concatenati, così una singola installazione in torre può crescere da una manciata di unità a una chiave per ogni unità che gestisci più le chiavi dell'edificio, senza una seconda approvazione del consiglio.
Dal lato software, le principali piattaforme di prenotazione e gestione si connettono direttamente con un'API dietro di esse, quindi le credenziali vengono emesse quando un soggiorno è confermato. Gli ospiti possono utilizzare un codice, una credenziale scansionabile o un pass nel loro wallet telefonico, con istruzioni nella loro lingua, il che è importante in un mercato che attira fortemente visitatori latinoamericani ed europei.
Il posizionamento dovrebbe essere al chiuso. L'hardware è classificato IP52 e si monta piatto su qualsiasi parete, ma la combinazione di umidità, aria salmastra vicino all'acqua, sole diretto e stagione degli uragani a Miami rende una hall interna o una stanza di servizio la scelta ovvia.
Registri su quattro livelli
I registri di accesso non contengono il tuo Certificato d'Uso, la tua Ricevuta della Tassa sulle Attività Commerciali, la tua licenza DBPR o la tua registrazione della Tassa di Soggiorno, e non attestano la conformità al soggiorno minimo. Quelli sono esercizi di archiviazione e Miami li controlla.
Ciò che un registro fa è rispondere a domande fattuali sull'ingresso, e in questo mercato quelle domande arrivano da un numero insolito di direzioni. Conformità al codice che risponde a un reclamo di un vicino. Un'associazione che indaga se un'unità viene utilizzata in modo transitorio in un edificio che lo proibisce. Un assicuratore dopo danni da acqua, che in Florida è una costante. Attribuzione dei danni dopo un soggiorno. Domande sull'occupazione dove si applica una regola di due persone per camera da letto. Un consiglio che decide se rinnovare la lettera da cui dipende la tua licenza comunale.
Un resoconto nominativo, con data e ora, esportabile di chi è entrato e quando è utile in ognuna di quelle conversazioni, ed è l'unico di essi in cui l'operatore controlla se l'evidenza esiste.
Le regole cambiano, la hall no
La mappa regolatoria di Miami è un patchwork che cambia in corrispondenza di ponti e confini di zonizzazione, e nessuna singola procedura operativa copre un portfolio diffuso al suo interno. Ciò che è costante è che ogni proprietà si trova in un edificio, e l'edificio ha un'associazione che deciderà se ne vale la pena.
Gestire l'accesso in un modo che renda facile quella risposta è la cosa con il più alto impatto che un operatore di Miami può fare, perché è lo strato che la preemption statale non raggiunge e quello che più spesso pone fine alle operazioni.
Configura un'implementazione SmartBox o parla con il nostro team riguardo a un'installazione nel tuo edificio.
I dettagli normativi in questo articolo riflettono le informazioni pubblicamente disponibili al momento della stesura e sono forniti solo a titolo di orientamento generale. La legge statale della Florida, le norme della contea di Miami-Dade, le ordinanze municipali di Miami e Miami Beach, e i documenti costitutivi dei condomini differiscono tra loro e cambiano nel tempo, e le relative controversie sono in corso. Conferma i requisiti attuali con il comune competente, la contea di Miami-Dade, il DBPR della Florida, la tua associazione e un avvocato qualificato della Florida prima di prendere decisioni operative.
