Sono le 23:40 di martedì sera in una strada secondaria dell'East Village. Un inquilino è in piedi fuori da un edificio di cinque piani senza ascensore, con un telefono in mano. Il citofono del 4R non funziona, non ha mai funzionato, e i vicini hanno smesso di rispondere. Il portiere è andato via alle sei e vive nel Queens. La chiave si trova in una cassetta di sicurezza che il mese scorso è stata rimossa dalla recinzione da qualcuno dell'edificio che era stufo di vederla.
Nella maggior parte delle città americane, un problema di chiavi è un problema di distanza. Si sale in macchina e lo si risolve. A New York, si può essere a otto piedi dalla chiave e completamente impossibilitati a raggiungerla. La distanza è verticale, e si misura in porte chiuse tra il marciapiede e l'unità.
Questo è il vincolo che modella l'accesso alle proprietà in questa città, ed è sopravvissuto a ogni cambiamento normativo degli ultimi tre anni.
Cosa ha lasciato la Local Law 18
Qualsiasi articolo onesto sugli affitti a New York deve iniziare con ciò che la legge permette effettivamente ora.
La Local Law 18, la legge sulla registrazione degli affitti a breve termine, è entrata in vigore per l'applicazione a settembre 2023. Gli host che affittano per meno di 30 giorni devono registrarsi presso l'Ufficio del Sindaco per l'Applicazione Speciale (Mayor's Office of Special Enforcement), le piattaforme di prenotazione devono verificare tale registrazione prima di elaborare una prenotazione, e gli standard sono restrittivi: l'occupante permanente deve essere presente e condividere la casa, non più di due ospiti paganti alla volta, e le porte interne non possono essere configurate per escludere gli ospiti dalle aree domestiche. I soggiorni in interi appartamenti di durata inferiore a 30 giorni sono, in pratica, esclusi negli edifici di Classe A.
Il mercato ha risposto di conseguenza. I resoconti all'inizio del 2024 indicavano circa 2.300 annunci a breve termine, in calo rispetto ai circa 22.000 precedenti l'entrata in vigore. I soggiorni di 30 notti consecutive o più lunghi ricadono interamente al di fuori della legge, ed è lì che si è spostata gran parte del mercato degli operatori professionali.
Quindi, le persone che gestiscono chiavi residenziali su larga scala a New York oggi, per lo più non si occupano di turnover notturni. Sono:
- Operatori di alloggi a medio termine e aziendali che gestiscono soggiorni arredati di oltre 30 notti
- Gestori di proprietà e proprietari che gestiscono edifici multifamiliari
- Consigli di amministrazione di cooperative e condomini e gli agenti di gestione che li servono
- Team operativi degli edifici che gestiscono fornitori, appaltatori e accesso alle unità
- Proprietà con licenza di Classe B e con permesso per ospiti transitori
Ognuno di loro si scontra con lo stesso muro sulla porta d'ingresso.
L'edificio è il problema, non la città
La geografia di New York gioca a tuo favore. Manhattan sotto la 96esima Strada è percorribile a piedi da un'estremità all'altra, e la maggior parte dei portafogli si raggruppa strettamente all'interno di uno o due quartieri. Nessuno perde due ore per una corsa in città per le chiavi come succederebbe in una città tentacolare.
Ciò che ti costa è lo strato di porte chiuse e gli esseri umani che attualmente le mediano.
Edifici con portiere. La reception detiene le chiavi in modo informale, quasi sempre senza una politica scritta, e l'edificio si assume la responsabilità. Chiedi alla maggior parte degli agenti di gestione se la reception è autorizzata a consegnare una chiave di un'unità a un addetto alle pulizie e otterrai una lunga pausa. Il personale ruota, i turni cambiano, e il registro, se esiste, è un quaderno di carta.
Edifici senza ascensore. Nessun personale. Il portiere gestisce tutto, vive fuori sede più spesso di quanto non lo faccia, ed è irraggiungibile dopo l'orario di lavoro. L'accesso diventa una negoziazione di programmazione con il calendario di una sola persona.
Cooperative e condomini. Il consiglio stabilisce le regole della casa su chi può entrare, quando gli appaltatori possono lavorare e cosa può essere installato nelle aree comuni. Tale autorità è reale e viene esercitata.
Brownstone e piccoli edifici multifamiliari di Brooklyn e Queens. Spesso senza personale, spesso gestiti dal proprietario, spesso tre o quattro unità con un ingresso condiviso e nessuno spazio interno controllato.
Il filo conduttore: la chiave esiste, è vicina, e farla arrivare nella mano giusta dipende da una persona che sia sveglia, in servizio e disposta ad assumersi la responsabilità.
Distribuisci per edificio, non per quartiere
Poiché il problema di New York è verticale piuttosto che orizzontale, il modello di distribuzione inverte ciò che funziona nelle città estese. Non si desidera una posizione centrale che serva un ampio raggio. Si desidera la chiave alla porta che apre.
Una SmartBox installata all'interno del vestibolo, della hall, della sala posta, della sala pacchi o di uno spazio di servizio al piano terra mette ogni chiave di quell'edificio dietro un unico punto di accesso controllato. Ha all'incirca l'ingombro di una cornice, larga 11,4 pollici e profonda 4 pollici, e si monta piatta su qualsiasi tipo di parete, il che è importante quando lo spazio disponibile è una striscia di due piedi accanto alle cassette postali.
La capacità è la parte che si adatta particolarmente bene a New York. Un'unità base parte con 9 scomparti per chiavi e i moduli di espansione si collegano a catena, quindi una singola installazione in un edificio di 60 unità può contenere una chiave per ogni unità più le chiavi operative dell'edificio, l'accesso al tetto, la sala caldaie, le gabbie di stoccaggio e la lavanderia. Un punto controllato, un registro, una dashboard.
Per gli operatori che gestiscono unità in diversi edifici in un quartiere, il calcolo è di nuovo diverso. Se le tue sei unità a Bed-Stuy si trovano a pochi isolati l'una dall'altra e nessuno degli edifici approverà un'installazione, una cassetta in una posizione che controlli le servirà tutte e tutti cammineranno. La distanza percorribile a piedi è un raggio reale a New York in un modo che non lo è in nessun altro luogo di questa serie.
Ottenere un sì dal consiglio di una cooperativa o di un condominio
Qualsiasi cosa installata in un'area comune necessita dell'approvazione del consiglio, e i consigli in questa città non sono noti per l'entusiasmo verso il cambiamento.
L'argomento che funziona è un argomento di responsabilità, non di comodità. La maggior parte dei consigli sta già correndo rischi che non ha esaminato: la reception che detiene le chiavi delle unità senza alcuna politica, gli appaltatori a cui viene data una chiave e ci si fida che la restituiscano, le copie di fob in circolazione senza registrazione di chi le possiede, e nessun modo di rispondere a "chi era nel 6B il quattordici" se non chiedendo in giro.
Presenta al consiglio:
- Una posizione specifica, un metodo di montaggio e un piano di alimentazione e rete
- Conferma che l'unità è autonoma e non modifica vie di uscita, sistemi antincendio o servizi dell'edificio
- Un'offerta di visibilità del registro degli accessi per il personale dell'edificio e l'agente di gestione
- Un impegno scritto sulla manutenzione e la rimozione
Un consiglio che può dire agli azionisti di aver sostituito un cassetto chiavi informale con un sistema registrato e controllato tramite permessi ha qualcosa da riferire all'assemblea annuale. Questo è solitamente il quadro che convince.
Modelli di accesso per operazioni di oltre 30 notti
Gli affitti a medio termine cambiano il ritmo della gestione delle chiavi in modi che mettono in difficoltà i sistemi progettati per i check-in notturni.
Il turnover degli ospiti diminuisce drasticamente. Un collocamento aziendale di 90 giorni significa un arrivo e una partenza per trimestre invece di trenta. Ma il traffico dei fornitori non diminuisce con esso. Pulizie mensili, chiamate di manutenzione, ispezioni, agenti che mostrano l'unità prima del prossimo collocamento e il personale proprio dell'edificio continuano tutti, e hanno bisogno di accesso ripetuto, programmato e differenziato.
Keycafe assegna i permessi per persona e per finestra temporale piuttosto che per prenotazione, che è la forma giusta per questo. Un inquilino per un soggiorno di 90 giorni detiene l'accesso per 90 giorni. L'addetto alle pulizie detiene uno slot mensile ricorrente. L'idraulico ottiene una finestra di accesso per giovedì pomeriggio. L'agente di gestione detiene un accesso permanente alle chiavi dell'edificio. Ciascuno è concesso separatamente, registrato separatamente e revocabile separatamente.
Per gli operatori che gestiscono un portafoglio misto, alcune unità con soggiorni di oltre 30 notti e alcune con affitti a lungo termine, nulla cambia nell'infrastruttura tra di esse.
Il valore del registro a New York
I registri delle chiavi non dimostrano la conformità alla registrazione e non dovrebbero essere presentati in questo modo. In questa città, ciò che fanno è risolvere le controversie.
New York genera una densità insolita di controversie sull'accesso: richieste di risarcimento per deposito cauzionale e condizioni della proprietà, richieste di risarcimento assicurativo dopo una fuoriuscita d'acqua da un'unità superiore, accuse di occupazione non autorizzata, attribuzione di danni da parte di appaltatori, denunce di molestie e ingresso illegale ai sensi del codice di manutenzione degli alloggi, e indagini del consiglio su chi ha lasciato entrare chi. Ognuna di esse si basa su una questione di fatto sull'accesso fisico.
Un registro con data e ora, nominativo ed esportabile risponde a questa domanda in circa trenta secondi. L'alternativa è un agente di gestione che ricostruisce una settimana da messaggi di testo e dalla memoria di un portiere.
Meno porte tra la chiave e la persona
New York premia gli operatori che eliminano il collo di bottiglia umano dalla porta d'ingresso. Non perché il personale sia il problema, ma perché l'accesso a un edificio non dovrebbe dipendere dal fatto che una persona specifica sia in turno, raggiungibile e disposta ad accettare la responsabilità di una chiave.
Metti le chiavi dietro un punto controllato all'interno dell'edificio, distribuisci permessi invece di metallo, e la telefonata delle 23:40 smette di avvenire.
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I dettagli normativi in questo articolo riflettono le informazioni pubblicamente disponibili al momento della stesura e sono forniti solo come guida generale. Le regole di affitto di New York City e dello Stato di New York cambiano frequentemente. Conferma i requisiti attuali con l'Ufficio del Sindaco per l'Applicazione Speciale (Mayor's Office of Special Enforcement) e con un consulente qualificato prima di prendere decisioni operative.
