Ultima revisione: 27 luglio 2026. Le linee guida nazionali del Giappone sono cambiate il 15 luglio 2026, dodici giorni prima di questa revisione. Se hai letto una guida precedente, la sezione su ciò che i comuni possono farti è ora obsoleta.
La versione breve
- L'affitto a breve termine di una casa in Giappone è legale, ma solo seguendo una delle tre specifiche vie legali. Operare al di fuori di esse significa gestire un hotel senza licenza, il che è un reato penale.
- La via standard è il minpaku, ai sensi del Private Lodging Business Act. Si presenta una notifica, si ottiene un numero, lo si espone e si è limitati a 180 notti all'anno.
- L'anno del minpaku va dal 1° aprile, non da gennaio.
- I comuni hanno sempre avuto la possibilità di imporre ulteriori restrizioni e nel luglio 2026 il governo nazionale ha dichiarato che ora possono limitare a zero. Si tratta di un divieto locale in aree designate.
- Le stesse linee guida di luglio 2026 riguardano la gestione obbligatoria basata su ICT. L'operatività a distanza viene formalizzata anziché scoraggiata.
- Le proprietà esistenti non sono automaticamente sicure. Laddove il minpaku è già densamente concentrato e causa problemi, le linee guida contemplano restrizioni che raggiungono le operazioni esistenti, non solo quelle nuove.
- Le lamentele sono state il motore di questo cambiamento. Nel distretto di Shinjuku a Tokyo, le lamentele per rumore e rifiuti sono passate da 70 nell'anno fiscale 2021 a 924 nel 2025.
- L'imposta di soggiorno si applica ora al minpaku con licenza in un elenco crescente di città, e le tariffe di Kyoto sono aumentate notevolmente il 1° marzo 2026.
Le tre vie legali
Questa è la parte che la maggior parte delle guide gestisce male, e sbagliare è costoso. Il Giappone ha tre quadri normativi separati e non sono intercambiabili.
1. Minpaku, ai sensi del Private Lodging Business Act
Il Private Lodging Business Act (住宅宿泊事業法, Jūtaku Shukuhaku Jigyō Hō), in vigore da giugno 2018, è il quadro normativo che la maggior parte delle persone intende con "minpaku".
Funziona come un'esenzione. Normalmente, fornire alloggio a pagamento richiede il permesso ai sensi dell'Inns and Hotels Act. Una persona che ha presentato una notifica ai sensi dell'articolo 3, paragrafo 1 del Private Lodging Business Act può operare senza tale permesso, a condizione che l'uso non superi i 180 giorni all'anno.
Si notifica, piuttosto che richiedere una licenza. La notifica va al governatore prefettizio, o in pratica al sindaco di una città con un centro sanitario stabilito (città designate da ordinanza e città principali) o al sindaco di un distretto speciale, che include tutti i 23 distretti di Tokyo. Le stesse autorità ti supervisionano e stabiliscono le ordinanze locali.
L'abitazione deve soddisfare i requisiti relativi alle attrezzature e alla residenza, inclusi cucina, bagno, servizi igienici e lavanderia, e uno standard di superficie comunemente applicato di 3,3 metri quadrati per ospite.
Devi inoltre adottare misure specifiche: garantire l'igiene, spiegare agli ospiti la prevenzione del rumore, rispondere ai reclami dei vicini e creare e mantenere una lista degli ospiti.
2. L'Inns and Hotels Act (旅館業法)
La licenza completa per alloggi. Maggiore barriera all'ingresso, più esigente in termini di sicurezza antincendio, standard edilizi e zonizzazione, ma nessun limite annuale di giorni. Se intendi gestire una proprietà come alloggio per tutto l'anno, questa è la via, e la categoria di alloggio semplificato (簡易宿所) è quella che la maggior parte dei piccoli operatori utilizza.
3. Minpaku della Zona Strategica Nazionale Speciale (特区民泊)
Ai sensi del National Strategic Special Zone Act, i comuni designati potevano operare con regole più rilassate, inclusa l'operatività tutto l'anno senza il limite di 180 giorni, soggetta a una durata minima del soggiorno.
Importante cambiamento del 2026. La città di Osaka, che rappresentava oltre il 90% di tutti i minpaku delle zone speciali a livello nazionale, ha smesso di accettare nuove domande il 29 maggio 2026. Le strutture già certificate possono continuare a operare, ma chiunque inizi una nuova attività a Osaka deve ora scegliere tra l'Inns and Hotels Act e il Private Lodging Business Act.
Fonte: Japan Tourism Agency, About the Private Lodging Business Act (inglese ufficiale)
In sintesi
| Domanda | Risposta breve |
|---|---|
| Airbnb è legale in Giappone? | Sì, se la proprietà è registrata sotto una delle tre vie |
| Qual è il limite standard? | 180 notti all'anno |
| Quando inizia l'anno? | 1° aprile |
| Ho bisogno di una licenza o di una notifica? | Una notifica per il minpaku; una licenza ai sensi dell'Inns and Hotels Act |
| Chi devo notificare? | Governatore prefettizio, o il sindaco della città o del distretto speciale |
| Devo esporre un numero? | Sì, il numero di notifica (届出番号) |
| La mia città può limitarmi ulteriormente? | Sì, e da luglio 2026 potenzialmente a zero giorni |
| Superficie per ospite | Comunemente 3.3 m² |
| C'è l'imposta di soggiorno? | Sì, in molte città, e si applica al minpaku con licenza |
| Cosa succede se opero senza registrazione? | Gestione di hotel senza licenza, un reato penale |
Il grande cambiamento del 2026: la regolamentazione a zero giorni
Questo è lo sviluppo più importante, ed è molto recente.
Il 15 luglio 2026, la Japan Tourism Agency, insieme al Ministero del Territorio, delle Infrastrutture, dei Trasporti e del Turismo e al Ministero della Salute, del Lavoro e del Welfare, ha emesso una nota congiunta a tutti i governi locali intitolata, in traduzione, Parere tecnico sulla regolamentazione a zero giorni delle abitazioni notificate ai sensi del Private Lodging Business Act.
La nota fornisce consulenza tecnica ai sensi del Local Autonomy Act su due aspetti: la regolamentazione a zero giorni delle abitazioni notificate e la gestione obbligatoria tramite ICT.
Cosa significa in pratica
Il Private Lodging Business Act ha sempre permesso ai comuni di limitare il minpaku tramite ordinanza, e molti lo hanno fatto. I distretti di Tokyo hanno limitato l'operatività nei giorni feriali. Kyoto ha limitato alcune aree ai periodi di bassa stagione.
Ciò che il governo nazionale aveva costantemente affermato non essere appropriato era fissare a zero il numero di giorni operativi consentiti, perché ciò avrebbe di fatto annullato la legge a livello locale. La nota di luglio 2026 inverte tale posizione e considera disponibile la regolamentazione a zero giorni.
In termini pratici, un comune può ora designare aree specifiche, come quartieri residenziali tranquilli o le vicinanze di scuole e strutture educative, dove il minpaku può operare per zero giorni all'anno. Si tratta di un divieto locale, applicato zona per zona piuttosto che a livello cittadino.
I rapporti sulla nota indicano anche che nelle aree in cui il minpaku è già densamente concentrato e causa problemi, le restrizioni potrebbero estendersi alle proprietà esistenti piuttosto che solo ai nuovi operatori.
Tre avvertenze importanti da comprendere
Il parere tecnico non è legge. Il parere emesso ai sensi del Local Autonomy Act non è vincolante per i comuni e non modifica di per sé il Private Lodging Business Act. Ciò che fa è rimuovere l'obiezione nazionale che in precedenza impediva ai consigli di legiferare in questo modo. Aspettatevi cambiamenti nelle ordinanze piuttosto che un'immediata svolta nazionale.
Nulla è ancora stato vietato, a livello nazionale. Questa non è un'abolizione a livello nazionale del minpaku. Espande ciò che i singoli comuni possono scegliere di fare.
L'effetto sarà altamente locale. Le zone commerciali e i quartieri turistici saranno probabilmente trattati in modo molto diverso dalle strade residenziali. La posizione della vostra proprietà, fino alla zona, ora conta più che mai.
Fonti: Comunicato stampa della Japan Tourism Agency, Notifica ai governi locali in merito al minpaku (giapponese, 15 luglio 2026), e il documento di accompagnamento del comunicato stampa (PDF)
Perché il governo ha cambiato posizione
Vale la pena capirlo, perché ti dice in che direzione sta andando l'applicazione.
Le lamentele sono aumentate notevolmente con la crescita del settore. Nel distretto di Shinjuku a Tokyo, le lamentele per rumore e rifiuti sono passate da 70 nell'anno fiscale 2021 a 924 nell'anno fiscale 2025, un aumento di oltre dieci volte in quattro anni.
Nel frattempo il settore ha continuato ad espandersi. Le abitazioni minpaku notificate a livello nazionale hanno raggiunto le 40.745 unità al 15 maggio 2026, circa otto anni dopo l'entrata in vigore della legge, e questa cifra esclude i minpaku delle zone speciali e le strutture ricettive semplificate.
Le lamentele ricorrenti sono costanti: rumore, smaltimento dei rifiuti, comportamento degli ospiti e operatori irraggiungibili quando qualcosa va storto. Quest'ultimo è il motivo per cui la stessa nota affronta la gestione basata su ICT.
Il limite di 180 giorni e cosa fanno gli operatori al riguardo
Il limite è sulle notti fornite, contate su un anno che va dal 1° aprile. Una volta raggiunto 180, il tuo calendario si chiude.
Tre risposte comuni:
- Passare ad affitti più lunghi per il resto dell'anno. I soggiorni che non rientrano nella definizione di attività ricettiva, tipicamente affitti mensili, non consumano il tuo limite. Questo è l'approccio più comune e trasforma la tua operatività dalla gestione del ricambio degli ospiti alla gestione degli affitti.
- Passare all'Inns and Hotels Act. Maggior onere di conformità, ma nessun limite. Sensato se la proprietà può soddisfare gli standard e le condizioni economiche lo giustificano.
- Accettare il limite e prezzare di conseguenza. Concentrare le tue 180 notti in alta stagione è una strategia legittima, in particolare a Kyoto e Tokyo.
Si noti che le ordinanze comunali possono ridurre il limite al di sotto di 180 giorni e possono limitare i giorni o le stagioni in cui è possibile operare. Controlla il tuo distretto o città specifico, non solo la regola nazionale.
Registri degli ospiti e regole di gestione
Gli operatori minpaku devono creare e mantenere una lista degli ospiti come parte delle misure richieste ai sensi della Legge. Separatamente, le linee guida di luglio 2026 affrontano la gestione obbligatoria basata su ICT, che formalizza gli accordi di monitoraggio e gestione a distanza anziché trattarli come una soluzione temporanea.
Si tratta di un significativo cambiamento di tono. Per diversi anni la tendenza era la diffidenza verso gli operatori assenti. L'attuale inquadramento è che la gestione a distanza è accettabile se eseguita correttamente, con la tecnologia in atto per identificare gli ospiti, rispondere ai problemi e dimostrare cosa è successo.
In pratica, ciò significa che un operatore che può dimostrare chi è entrato, quando, e che esisteva un canale funzionante per i reclami si trova in una posizione molto più forte rispetto a chi non può.
Tasse
Imposta di soggiorno (宿泊税)
Un numero crescente di comuni giapponesi applica un'imposta di soggiorno, addebitata per persona a notte e riscossa dalla struttura al momento del pagamento. Si applica al minpaku con licenza, non solo agli hotel.
Tokyo ha introdotto la sua versione nel 2002, Osaka nel 2017, Kyoto nel 2018. Circa diciassette prefetture, città, paesi e villaggi ne riscuotevano una a partire dal 2026, e altre ne vengono aggiunte, inclusa Sapporo da aprile 2026.
Tariffe principali attuali:
| Città | Per persona, per notte |
|---|---|
| Tokyo | Esente sotto ¥10.000; ¥100 da ¥10.000; ¥200 da ¥15.000 |
| Prefettura di Osaka | Esente sotto ¥5.000; poi ¥200, ¥400 o ¥500 per fascia |
| Città di Kyoto | Cinque fasce da ¥200 fino a ¥10.000, dal 1° marzo 2026 |
Kyoto è cambiata radicalmente. Dal 1° marzo 2026, Kyoto è passata a una struttura a cinque fasce. La fascia più alta, per soggiorni di ¥100.000 o più per notte, è salita a ¥10.000 per persona per notte, circa un aumento di dieci volte rispetto al massimo precedente e la più alta imposta di soggiorno in Giappone. Il Consiglio comunale di Kyoto ha approvato l'ordinanza a marzo 2025 e il Ministero degli Affari Interni e delle Comunicazioni l'ha confermata a ottobre 2025. L'imposta di Kyoto copre esplicitamente le abitazioni notificate ai sensi del Private Lodging Business Act.
Le fasce si basano solitamente sulla tariffa della camera escludendo l'imposta sui consumi, quindi verifica come il tuo prezzo si adatta a esse.
Imposta sui consumi e imposta sul reddito
L'imposta sui consumi del 10% del Giappone si applica separatamente dall'imposta di soggiorno. I redditi da locazione derivanti dal minpaku sono tassabili e devono essere dichiarati. I proprietari non residenti hanno considerazioni aggiuntive, e il trattamento fiscale giapponese dei redditi da proprietà è davvero intricato, quindi chiedi consiglio a un commercialista fiscale giapponese piuttosto che basarti su una guida.
Fonti: Pagina dell'imposta di soggiorno della città di Kyoto e pagina dell'imposta di soggiorno della prefettura di Osaka (giapponese). Per Tokyo, consultare le pagine dell'imposta di soggiorno dell'Ufficio Metropolitano delle Imposte di Tokyo.
Edifici, vicini e regole di gestione
Due vincoli che sorprendono in particolare gli acquirenti stranieri.
Regolamento condominiale. L'associazione di gestione di un condominio giapponese (管理組合) può proibire il minpaku attraverso il suo regolamento, in modo del tutto indipendente da quanto consentito dalla legge nazionale e dall'ordinanza comunale. Molte lo hanno fatto. Controllare il regolamento prima dell'acquisto, non dopo.
Notifica al vicinato. Alcuni comuni richiedono, tramite ordinanza o regolamento edilizio, di notificare i vicini o l'associazione di quartiere prima di iniziare. Questo fa parte di un'enfasi più ampia sull'armonia locale, e ignorarlo tende a generare esattamente le lamentele che portano a un inasprimento delle ordinanze.
Sanzioni
Prima della legge del 2018, gestire un affitto a breve termine senza licenza significava gestire un hotel senza licenza, un reato penale. Questo non è cambiato per chiunque operi al di fuori dei tre quadri normativi.
All'interno dei quadri normativi, le conseguenze per la non conformità includono ordini di miglioramento dell'attività, sospensione, annullamento della notifica e multe. Superare il limite di giorni, non esporre il numero di notifica e non mantenere i registri richiesti sono tutte violazioni.
L'applicazione delle norme sta diventando più facile. Le piattaforme sono tenute a controllare la registrazione, e un sistema di gestione centralizzato nazionale è stato segnalato come attivo ad aprile 2026, il che rende molto più facile rilevare le discrepanze tra ciò che viene notificato e ciò che è effettivamente operativo.
Poiché i livelli di penalità sono distribuiti su diversi strumenti e vengono periodicamente rivisti, conferma i dati attuali con la Japan Tourism Agency o la tua autorità locale.
Una lista di controllo pratica
- Conferma quale delle tre vie legali la tua proprietà può effettivamente utilizzare
- Controlla la tua zona, non solo la tua città, rispetto alle ordinanze attuali e proposte
- Verifica se il tuo comune ha segnalato alcuna designazione a zero giorni da luglio 2026
- Leggi il regolamento dell'associazione di gestione del condominio
- Presenta la tua notifica ed esponi il numero di notifica su ogni annuncio
- Conferma la superficie per ospite e le strutture richieste
- Imposta la tua lista degli ospiti e la tenuta dei registri
- Stabilisci un canale di reclami funzionante e sii raggiungibile, anche fuori orario
- Tieni traccia delle notti rispetto al limite di 180 in un anno da aprile ad aprile
- Registrati e riscuoti qualsiasi imposta di soggiorno applicabile
- Pianifica cosa fa la proprietà per gli altri 185 giorni
Fonti ufficiali verificate
Nazionali
- Japan Tourism Agency, About the Private Lodging Business Act (inglese)
- Japan Tourism Agency, nota di luglio 2026 sulla regolamentazione a zero giorni (giapponese)
- Il documento di accompagnamento del comunicato stampa (PDF)
- Japan Tourism Agency, sito in inglese
Imposta di soggiorno comunale
Citati, non collegati
Citati sopra ma senza un permalink verificato. Cercare per nome.
- Private Lodging Business Act (住宅宿泊事業法), Legge n. 65 del 2017, in vigore da giugno 2018
- Inns and Hotels Act (旅館業法)
- National Strategic Special Zone Act (国家戦略特別区域法)
- Parere tecnico sulla regolamentazione a zero giorni delle abitazioni notificate ai sensi del Private Lodging Business Act, emesso il 15 luglio 2026
- Linee guida per l'applicazione del Private Lodging Business Act (住宅宿泊事業法施行要領), pubblicate dalla Japan Tourism Agency
- Ufficio Metropolitano delle Imposte di Tokyo, imposta di soggiorno
- L'ordinanza della tua prefettura, città o distretto speciale, che è il documento vincolante per i limiti di giorni
Dichiarazione di non responsabilità importante
Questo articolo non costituisce consulenza legale, fiscale o finanziaria. È un'informazione generale scritta per un lettore non specializzato, da una società di gestione chiavi piuttosto che da uno studio legale.
Il quadro normativo giapponese del minpaku è nazionale, ma le regole che determineranno effettivamente se è possibile operare sono comunali, e in alcuni casi si applicano zona per zona all'interno di un singolo distretto. Si prevede che il parere tecnico di luglio 2026 sulla regolamentazione a zero giorni produrrà un'ondata di modifiche alle ordinanze nel 2026 e 2027, e alcune di esse potrebbero influenzare le operazioni esistenti anziché solo quelle nuove. Le imposte di soggiorno vengono introdotte e aumentate in più città. Il regolamento condominiale può prevalere su tutto il resto per il tuo edificio specifico.
Verifica la tua posizione rispetto all'ordinanza attuale del tuo comune e alle fonti ufficiali sopra riportate prima di agire. Per un acquisto o una decisione commerciale di qualsiasi entità, rivolgiti a un avvocato giapponese, a uno specialista autorizzato in procedure amministrative (行政書士) o a un commercialista fiscale che operi nel tuo comune di riferimento.
Se riscontri un errore, un'omissione o qualcosa che necessita di aggiornamento, ti preghiamo di comunicarcelo e lo correggeremo.
