Ultima revisione: 27 luglio 2026. Questa è una riscrittura completa.
La versione breve
- La regola delle 90 notti è reale e ha due condizioni, non una. La maggior parte delle guide menziona le notti e omette il requisito della tassa comunale.
- Deriva dalla Sezione 25 del Greater London Council (General Powers) Act 1973, come modificato dalla Sezione 44 del Deregulation Act 2015. È spesso erroneamente attribuito.
- Il limite si applica alla proprietà, non a te. Se due operatori affittano lo stesso appartamento in un anno, entrambi i periodi contano per le stesse 90 notti.
- Il conteggio si azzera il 1° gennaio.
- Oltre le 90 notti è necessaria l'autorizzazione urbanistica per un cambio sostanziale di destinazione d'uso. Nel centro di Londra, l'approvazione è improbabile.
- Alcuni borghi hanno direttive dell'Articolo 4, dove potrebbe essere necessaria l'autorizzazione indipendentemente dal numero di notti.
- La mancata osservanza di un'ingiunzione di esecuzione è un reato che comporta una multa illimitata.
- Sono in arrivo un regime di registrazione a livello inglese e una nuova classe di utilizzo C5, ma la legislazione secondaria non è stata emanata.
- Il regime fiscale degli affitti per vacanze arredati è stato abolito a partire da aprile 2025.
Cosa dice realmente la legge
La precisione è importante qui perché questa regola viene costantemente travisata.
Ai sensi della Sezione 25 del Greater London Council (General Powers) Act 1973, l'uso di locali residenziali nella Grande Londra come "alloggio temporaneo per il sonno" costituisce un cambio sostanziale di destinazione d'uso che richiede l'autorizzazione urbanistica.
"Alloggio temporaneo per il sonno" significa alloggio per il sonno occupato dalla stessa persona per meno di 90 notti consecutive, fornito in cambio di corrispettivo derivante da attività commerciale per denaro o equivalente monetario, o in ragione dell'occupazione dell'occupante, indipendentemente dal fatto che si crei un rapporto di locazione tra proprietario e inquilino.
La Sezione 44 del Deregulation Act 2015 ha aggiunto un'eccezione. L'uso non conta come cambio di destinazione d'uso se entrambe le seguenti condizioni sono vere:
- Il numero totale di notti in cui i locali sono utilizzati come alloggio temporaneo per il sonno nello stesso anno solare non supera le 90, e
- Almeno una delle persone che fornisce l'alloggio è tenuta a pagare la tassa comunale presso tali locali.
Se una delle due condizioni non è soddisfatta, stai effettuando un cambio sostanziale di destinazione d'uso e hai bisogno dell'autorizzazione urbanistica.
Questa seconda condizione è quella che le guide omettono. Non è facoltativa. Se nessuno che fornisce l'alloggio è tenuto a pagare la tassa comunale presso la proprietà, l'eccezione non si applica anche se affitti per una sola notte.
Fonti: Deregulation Act 2015, Sezione 44 (legislation.gov.uk); City of London, Affitti a breve termine; Royal Borough di Kensington and Chelsea, Affitti a breve termine (PDF)
In breve
| Domanda | Risposta breve |
|---|---|
| Limite notti | 90 notti per anno solare |
| Seconda condizione | Obbligo di pagare la tassa comunale presso i locali |
| Dove si applica? | Tutti i borghi della Grande Londra e la City of London |
| Il conteggio si azzera | 1° gennaio |
| Segue la proprietà o l'host? | La proprietà |
| Oltre le 90 notti | Autorizzazione urbanistica per cambio di destinazione d'uso |
| Gli affitti con host sono inclusi? | L'affitto di una stanza mentre si vive lì è trattato diversamente |
| Esiste un registro? | Non ancora. Legislazione in sospeso |
| Sanzione per aver ignorato un'ingiunzione di esecuzione | Multa illimitata |
Tre cose che le persone sbagliano
1. Il limite segue la proprietà. Se acquisti o affitti un appartamento che è già stato affittato per 60 notti quest'anno solare, te ne restano 30. Chiedi prima di impegnarti. Due operatori diversi che affittano la stessa proprietà nello stesso anno condividono lo stesso limite.
2. Il blocco della piattaforma non è la legge. Airbnb conta le prenotazioni sulla propria piattaforma e blocca ulteriori prenotazioni a 90 notti a meno che non si dimostri l'autorizzazione urbanistica. Questo è utile, ma non è il tuo sistema di conformità. Se affitti su più piattaforme o accetti prenotazioni dirette, il conteggio della piattaforma sottostimerà il tuo totale e la responsabilità legale rimarrà tua.
3. Gli affitti con host sono diversi. Affittare una stanza nella tua casa mentre ci vivi non rientra nel limite allo stesso modo dell'affitto di un'intera proprietà come alloggio temporaneo per il sonno. Conferma il tuo accordo specifico con il tuo borgo.
Oltre le 90 notti
Se desideri superare il limite, devi richiedere al tuo borgo l'autorizzazione urbanistica per il cambio di destinazione d'uso, da residenziale (Classe d'Uso C3) ad alloggio temporaneo per il sonno.
Realisticamente, nel centro di Londra questo è difficile. Westminster, Camden e Kensington e Chelsea rifiutano la stragrande maggioranza di tali richieste, e i comuni sono considerevolmente più propensi a emettere un'ingiunzione di esecuzione che a concedere il consenso retroattivo. I rapporti suggeriscono di prevedere da otto a tredici settimane per una decisione, e tempi più lunghi sono comuni.
I borghi esterni sono generalmente più pragmatici, ma l'esito rimane una decisione urbanistica, non un diritto.
Direttive dell'Articolo 4
Alcuni borghi hanno emesso direttive dell'Articolo 4 che rimuovono i diritti di sviluppo consentiti in aree specifiche. Laddove una di queste si applica, l'autorizzazione urbanistica può essere richiesta indipendentemente dal numero di notti in cui la proprietà viene affittata.
Le aree dell'Articolo 4 sono definite a livello locale e sono soggette a modifiche. Controlla le pagine di pianificazione del tuo borgo per il tuo indirizzo specifico, invece di fare affidamento su una risposta generale per Londra.
Applicazione
I borghi monitorano gli annunci e molti utilizzano servizi dati di terze parti per identificare le violazioni. Westminster, Camden e Tower Hamlets sono costantemente descritti come attivi nell'applicazione; altri sono più reattivi ai reclami.
Il percorso di applicazione passa attraverso la pianificazione. Superare le 90 notti senza permesso comporta il rischio di un'ingiunzione di esecuzione che richiede la cessazione dell'uso. La mancata osservanza di un'ingiunzione di esecuzione è un reato ai sensi della Sezione 179 del Town and Country Planning Act 1990 e comporta una multa illimitata.
I borghi applicano anche separatamente normative su rifiuti, rumore e molestie legali.
Il livello del contratto di locazione a lungo termine
Questo coglie le persone che presumevano che la pianificazione fosse l'unico problema.
La maggior parte degli appartamenti londinesi è in regime di leasehold (locazione a lungo termine), e una grande proporzione di questi contratti vieta completamente gli affitti a breve termine. Questa restrizione opera indipendentemente dalla legge urbanistica. Puoi essere completamente in regola con le tue 90 notti e comunque violare il tuo contratto di locazione, il che è una questione tra te e il tuo proprietario (freeholder).
Anche le condizioni standard dei mutui residenziali spesso lo limitano, e l'assicurazione sugli edifici potrebbe essere influenzata.
Leggi il tuo contratto di locazione. Poi leggi le condizioni del tuo mutuo.
Cosa sta arrivando
Sono state annunciate due modifiche e nessuna delle due è ancora in vigore.
Un regime di registrazione a livello inglese. Annunciato a febbraio 2024 nell'ambito dei poteri del Levelling Up and Regeneration Act 2023. Il governo ha indicato che i proprietari di casa sarebbero comunque in grado di affittare la propria abitazione principale o unica per un massimo di 90 notti all'anno senza autorizzazione urbanistica, e ha affermato che stava valutando come evitare una regolamentazione sproporzionata degli affitti poco frequenti. Il regime era previsto per il 2026, ma la legislazione secondaria non è stata emanata.
Una nuova Classe d'Uso C5 per gli affitti a breve termine. Consultata nel 2023. Le proprietà esistenti per affitti a breve termine sarebbero classificate automaticamente come C5, con nuovi diritti di sviluppo consentiti che permettono la conversione tra C3 e C5 senza necessità di domanda, e le autorità locali in grado di rimuovere tale diritto tramite direttive dell'Articolo 4 nelle aree sotto pressione. Lo strumento normativo non è stato ancora depositato.
Consulta GOV.UK anziché qualsiasi fonte secondaria per l'entrata in vigore.
Fonti: GOV.UK, Regole per gli affitti a breve termine per proteggere le comunità e mantenere disponibili le abitazioni e Introduzione di una classe d'uso per gli affitti a breve termine e diritti di sviluppo consentiti associati
Fisco: un cambiamento significativo nel 2025
Il regime fiscale degli affitti per vacanze arredati (FHL) è stato abolito a partire da aprile 2025. Questo ha eliminato una serie di vantaggi fiscali su cui i proprietari di affitti a breve termine avevano fatto affidamento per anni, inclusi trattamenti più generosi per i costi di finanziamento, le indennità di capitale e alcune agevolazioni sulle plusvalenze.
Se il tuo modello finanziario era basato sul trattamento FHL, deve essere ricostruito. Questo è il più grande cambiamento fiscale che interessa gli affitti a breve termine nel Regno Unito nell'ultimo decennio e molte guide descrivono ancora la vecchia posizione.
Inoltre, è rilevante:
- Le tariffe commerciali (business rates) potrebbero applicarsi dove vengono raggiunte le soglie di affitto, anziché la tassa comunale
- I sovrapprezzi sulla tassa comunale per le seconde case possono raggiungere livelli sostanziali
- Il reddito da locazione rimane imponibile e deve essere dichiarato
Chiedi consiglio a un commercialista britannico. Non fare affidamento su alcuna guida pre-2025 riguardante l'FHL.
Obblighi di sicurezza
Gli affitti a breve termine comportano doveri di sicurezza che non dipendono dalla questione delle 90 notti, inclusa la valutazione del rischio incendio, allarmi fumo funzionanti e allarmi monossido di carbonio dove richiesto, controlli annuali di sicurezza del gas, ispezioni elettriche periodiche e arredi ignifughi.
Considerali non negoziabili e attuali. Notiamo anche che almeno una guida importante ha pubblicato, e poi ritrattato, affermazioni sui requisiti di certificazione antincendio imposti dalle piattaforme, il che è un utile promemoria per verificare le dichiarazioni di sicurezza rispetto alle fonti primarie.
Una lista di controllo pratica
- Conferma che qualcuno che fornisce l'alloggio è tenuto a pagare la tassa comunale presso la proprietà
- Stabilisci quante notti la proprietà è già stata affittata quest'anno solare
- Verifica se il tuo borgo ha una direttiva dell'Articolo 4 che copre il tuo indirizzo
- Leggi il tuo contratto di locazione, poi le condizioni del tuo mutuo, poi la tua assicurazione
- Tieni traccia delle notti su tutte le piattaforme e le prenotazioni dirette, non solo il conteggio di Airbnb
- Se hai bisogno di più di 90 notti, parlane per tempo con l'ufficio urbanistico del tuo borgo
- Ricostruisci qualsiasi modello finanziario che presupponeva il trattamento fiscale FHL
- Conferma i tuoi obblighi di sicurezza antincendio, gas ed elettrica
- Consulta GOV.UK per il regime di registrazione e la classe d'uso C5
Fonti ufficiali verificate
- Deregulation Act 2015, Sezione 44 (legislation.gov.uk)
- City of London, Affitti a breve termine
- Royal Borough di Kensington and Chelsea, Affitti a breve termine (PDF)
- GOV.UK, Regole per gli affitti a breve termine per proteggere le comunità
- GOV.UK, Consultazione sulla classe d'uso per gli affitti a breve termine
Nominati, non collegati
- Greater London Council (General Powers) Act 1973, Sezione 25
- Town and Country Planning Act 1990, inclusa la Sezione 179 sulle ingiunzioni di esecuzione
- Levelling Up and Regeneration Act 2023, la base per il regime di registrazione
- Le pagine di pianificazione del tuo borgo, per le direttive dell'Articolo 4 e le domande di cambio di destinazione d'uso
- Guida dell'HMRC sull'abolizione del regime degli affitti per vacanze arredati
- Il tuo contratto di locazione, le condizioni del mutuo e l'assicurazione sugli edifici
Importante avviso legale
Questo articolo non costituisce consulenza legale, fiscale o finanziaria. Si tratta di informazioni generali scritte per un lettore non specialista, da un'azienda di gestione delle chiavi anziché da uno studio legale.
La regola delle 90 notti è ampiamente travisata, inclusa la sua fonte statutaria e la sua seconda condizione, e ti incoraggiamo a leggere tu stesso la Sezione 44 anziché fidarti di qualsiasi riassunto. Le direttive dell'Articolo 4 variano per borgo e per indirizzo. Il regime di registrazione a livello inglese e la classe d'uso C5 sono stati annunciati ma non ancora emanati. L'abolizione del regime FHL da aprile 2025 invalida gran parte delle vecchie guide fiscali. Il tuo contratto di locazione può proibire l'attività indipendentemente dalla pianificazione.
Verifica con il tuo consiglio comunale, GOV.UK e legislation.gov.uk prima di agire. Per qualsiasi cosa che riguardi l'autorizzazione urbanistica, un contratto di locazione o la strutturazione fiscale, rivolgiti a un avvocato e a un commercialista.
Se riscontri un errore, un'omissione o qualcosa che necessita di aggiornamento, ti preghiamo di comunicarcelo e lo correggeremo.
