Ogni affitto breve di una proprietà intera nella Greater London sta correndo contro il tempo.
Ai sensi del Deregulation Act 2015, che ha modificato il Greater London Council (General Powers) Act 1973, una proprietà residenziale nei 32 borghi e nella City of London può essere affittata come alloggio temporaneo per un massimo di 90 notti in un anno solare senza permesso di pianificazione per il cambio di destinazione d'uso. Il contatore si resetta il 1° gennaio. Si applica per proprietà, non per piattaforma, e Airbnb blocca automaticamente gli annunci una volta raggiunto il limite.
Superarlo significa fare domanda al tuo borgo per il cambio di destinazione d'uso, e nel centro di Londra i tassi di approvazione per tali domande sono scarsi. Westminster, Camden e Kensington and Chelsea rifiutano la maggior parte. I consigli sono considerevolmente più propensi a emettere un avviso di infrazione piuttosto che concedere il consenso retroattivo, e le multe urbanistiche possono raggiungere £20.000 per infrazione.
Quindi la realtà pratica per la maggior parte degli operatori londinesi non è una questione di conformità. È un calendario. Gestisci un'attività per una parte dell'anno e una diversa per il resto, nello stesso appartamento, con le stesse chiavi.
Questo passaggio è ciò che rende la gestione immobiliare a Londra realmente costosa.
Due attività, una proprietà
Il limite delle 90 notti si applica solo agli affitti di proprietà intere per meno di 90 notti consecutive. Due soluzioni restano aperte, ed entrambe sono ampiamente utilizzate.
Soggiorni ospitati. Se vivi nella proprietà mentre un ospite affitta una stanza, il limite non si applica. Si tratta di un'operazione genuinamente diversa con occupazione condivisa continua.
Affitti più lunghi. Un singolo affitto di 90 o più notti consecutive allo stesso occupante esula del tutto dalla definizione di affitto a breve termine. Questo è il percorso che la maggior parte degli operatori professionali intraprende, e produce l'anno ibrido: affitti brevi durante l'alta stagione fino a quando il contatore si abbassa, poi un passaggio a un affitto a medio termine o più lungo per il resto dell'anno.
Le due metà di quell'anno non hanno quasi nulla in comune dal punto di vista operativo.
Nella modalità affitto breve gestisci arrivi frequenti, un'elevata circolazione di chiavi, pulizie di cambio tra ogni soggiorno, ospiti che necessitano di istruzioni in diverse lingue e arrivi che atterrano a Heathrow e Gatwick in orari che nessun membro dello staff vuole coprire.
Nella modalità affitto più lungo hai un unico occupante per mesi, ma ottieni manutenzioni programmate, ispezioni periodiche, controlli di sicurezza del gas e elettrici, agenti immobiliari che conducono sopralluoghi prima della prossima locazione, e negli edifici in leasehold, agenti di gestione e i loro appaltatori che vanno e vengono.
La maggior parte degli operatori gestisce questo combinando due diverse soluzioni: una cassetta di sicurezza e un gruppo WhatsApp per i mesi di affitto breve, un set di chiavi fisiche consegnate a un agente per il resto. Due volte all'anno, le chiavi cambiano di mano, i codici vengono resettati e qualcosa si perde.
Il sistema non ha bisogno di cambiare quando cambia il modello
Keycafe assegna l'accesso per persona e per finestra temporale piuttosto che per prenotazione, che è esattamente la forma di cui ha bisogno un anno ibrido.
Un ospite per un soggiorno di quattro notti a luglio detiene l'accesso per quattro notti. Un inquilino per un affitto di cinque mesi da ottobre detiene l'accesso per cinque mesi. L'addetto alle pulizie per il cambio detiene una fascia oraria ricorrente il sabato mattina durante l'estate e poi si ferma. L'ingegnere della sicurezza del gas ottiene una finestra di due ore a novembre. L'agente immobiliare ottiene i giovedì pomeriggio a febbraio mentre conduce i sopralluoghi.
Nessuno di questi richiede un sistema diverso, una scatola diversa o un set di chiavi diverso. Quando la proprietà cambia modello il 1° ottobre, si cambia chi detiene i permessi. L'infrastruttura non si sposta.
Questo è più importante a Londra di quanto la descrizione suggerisca, perché il cambio non è annuale e ordinato in tutto il portafoglio. Se gestisci 30 appartamenti, essi raggiungono le loro 90 notti in momenti diversi dell'anno a seconda della domanda, dei prezzi e di quanto aggressivamente ciascuno è stato prenotato. In qualsiasi momento si gestiscono alcune unità a breve termine e altre a lungo termine, e lo stato misto è permanente.
Borgo per borgo, e il leasehold
L'altra caratteristica strutturale di Londra è che non è un'unica giurisdizione. Si tratta di 33 autorità di pianificazione con approcci significativamente diversi all'applicazione delle norme.
Westminster, Camden e Tower Hamlets monitorano attivamente gli annunci sulle principali piattaforme utilizzando servizi dati di terze parti. Alcuni borghi hanno perseguito direttive ai sensi dell'Articolo 4 per rimuovere i diritti di sviluppo consentito in aree specifiche. I borghi esterni sono generalmente più pragmatici sulle domande di cambio di destinazione d'uso, anche se prevedere dalle otto alle tredici settimane per una decisione è realistico ovunque.
Accanto alla pianificazione si trova un secondo livello che coglie di sorpresa coloro che presumevano che la pianificazione fosse l'unico problema. La maggior parte degli appartamenti di Londra sono in leasehold, e una gran parte dei contratti di leasehold a lungo termine proibisce del tutto gli affitti a breve termine. Tale restrizione opera indipendentemente dalla legge urbanistica e indipendentemente da qualsiasi registrazione. Lo stesso vale per la tipica condizione del mutuo residenziale. Un operatore può essere del tutto corretto sulle 90 notti e comunque violare il proprio contratto di leasehold.
Per la gestione delle chiavi questo ha una conseguenza pratica: qualsiasi cosa si installi in una parte comune di un edificio in leasehold richiede il consenso del freeholder o dell'agente di gestione. Questa è una conversazione separata rispetto al borgo, ed è quella che determina dove l'hardware può fisicamente essere installato.
Anche il quadro nazionale sta cambiando. I poteri ai sensi del Levelling Up and Regeneration Act 2023 prevedono un regime di registrazione obbligatoria per gli affitti a breve termine in Inghilterra, con una proposta di classe di utilizzo urbanistico C5 per gli affitti a breve termine dedicati. L'implementazione è stata graduale e i dettagli sono cambiati più di una volta, quindi considera GOV.UK e il tuo borgo come l'autorità piuttosto che qualsiasi riassunto, incluso questo.
Dove l'hardware si colloca in un portafoglio londinese
Londra è densa e percorribile a piedi, e la rete di trasporti è veramente buona, il che cambia i calcoli di deployment rispetto alle città più sparse. Non hai bisogno di un punto chiave ad ogni porta. Ne hai bisogno uno a una distanza ragionevole a piedi o un paio di fermate di Tube.
All'interno dell'edificio, per i condomini. Se gestisci diverse unità nello stesso edificio, o sei un agente di gestione responsabile del condominio, un'installazione nella hall, nella sala posta o in un'area di servizio al piano terra copre tutto in un unico posto. Questa è la soluzione più pulita e quella che richiede il consenso del freeholder.
Punto di cluster, per appartamenti sparsi. Gli operatori con appartamenti distribuiti in un borgo spesso installano presso il proprio ufficio o un piccolo spazio in affitto e fanno in modo che ospiti, addetti alle pulizie e appaltatori ritirino le chiavi da lì. Nelle zone 1 e 2, una passeggiata di dieci minuti copre un'ampia area.
Per proprietà, per case e affitti singoli più grandi. Un'unità montata in un portico, in un passaggio laterale o in un'area di servizio gestisce direttamente una singola proprietà di alto valore.
L'unità stessa ha circa l'ingombro di una cornice, larga 11,4 pollici e profonda 4 pollici, si monta su qualsiasi tipo di parete e ha una classificazione di resistenza agli agenti atmosferici IP52, adatta a posizioni esterne riparate. Dato il clima di Londra, "riparato" è la parola chiave. La connettività Wi-Fi, Ethernet e cellulare opzionale coprono la connessione, il che è utile da considerare per seminterrati e conversioni vittoriane con pareti spesse.
La capacità inizia con 9 scomparti per chiavi su un'unità base e cresce tramite moduli di espansione a margherita, quindi un punto di cluster che si apre con una manciata di appartamenti può scalare a centinaia di chiavi senza una seconda installazione.
Il registro e a cosa serve
I registri di accesso non dimostrano che sei rimasto entro le 90 notti. Il conteggio delle notti è un esercizio di registrazione delle prenotazioni, e dovresti conservarli correttamente indipendentemente da ciò che ti dice qualsiasi sistema di accesso.
Ciò che un registro fornisce è la prova dell'accesso fisico, e a Londra questo viene utilizzato costantemente. Controversie sui depositi cauzionali nell'ambito di un sistema di garanzia dei depositi. Richieste di risarcimento assicurativo. Richieste degli agenti di gestione su chi fosse nell'edificio. Attribuzione dei danni da parte degli appaltatori. Reclami da parte di altri leaseholder riguardo a persone sconosciute nell'edificio, che nei condomini del centro di Londra è un precursore comune di un freeholder che si interessa a ciò che stai facendo con l'appartamento.
Essere in grado di produrre un registro nominativo, con data e ora, ed esportabile trasforma la maggior parte di queste situazioni in brevi conversazioni.
Gestire il calendario invece di reagire ad esso
Il limite delle 90 notti non scomparirà, e i borghi stanno diventando sempre più bravi a individuare le infrazioni, anziché peggio. Gli operatori che gestiscono bene Londra non sono quelli che hanno trovato un modo intelligente per aggirare la regola. Sono quelli che hanno costruito un'operazione che cambia modalità in modo pulito, due volte all'anno, trenta volte, senza che nessuno debba attraversare la città per consegnare un set di chiavi.
L'accesso è la parte di quel passaggio che puoi rendere invisibile.
Configura un deployment SmartBox o parla con il nostro team per un'installazione a Londra.
I dettagli normativi in questo articolo riflettono le informazioni pubblicamente disponibili al momento della stesura e sono forniti solo come guida generale. Le regole di pianificazione, la prassi di applicazione dei borghi e il regime di registrazione nazionale per gli affitti a breve termine in Inghilterra sono in continua evoluzione. Conferma i requisiti attuali con GOV.UK, il tuo consiglio comunale, il tuo freeholder e consulenti professionali qualificati prima di prendere decisioni operative.
