Ultima revisione: 27 luglio 2026. Si tratta di una riscrittura completa. La versione precedente descriveva un mercato che non esiste più: l'applicazione della Local Law 18 è iniziata a settembre 2023 e ha cambiato radicalmente ciò che è possibile qui.
La versione breve
- Gli affitti a breve termine di unità abitative erano già in gran parte illegali a New York City prima della Local Law 18. Sono proibiti dalla Multiple Dwelling Law, dall'Housing Maintenance Code e dai Construction Codes. La Local Law 18 non ha creato il divieto; ha creato un meccanismo di registrazione e applicazione in aggiunta ad esso.
- È necessario registrarsi presso l'Ufficio del Sindaco per l'Applicazione Speciale (OSE) prima di mettere in vendita un'unità per soggiorni inferiori a 30 giorni.
- Le piattaforme non possono elaborare prenotazioni per annunci non registrati. Questa è la leva di applicazione, e funziona.
- L'host deve essere presente. È necessario certificare che l'unità è la vostra residenza principale e che sarete fisicamente presenti per l'intera durata del soggiorno dell'ospite.
- Massimo due ospiti paganti, e devono avere accesso illimitato a tutte le aree comuni. È proibito chiudere a chiave le porte interne per creare una suite per gli ospiti separata.
- Il vostro edificio potrebbe essere su una lista proibita. I proprietari, i consigli di cooperative e condomini possono chiedere all'OSE di aggiungere i loro edifici, bloccando completamente la registrazione.
- L'approvazione non è di routine. Le segnalazioni indicano un tasso di approvazione dell'OSE di circa il 40%.
- 30 giorni o più rientrano interamente al di fuori della legge. È qui che si sono diretti la maggior parte degli operatori professionali.
Cosa è cambiato e cosa no
Questa distinzione è importante e quasi ogni guida più vecchia la sbaglia.
Cosa non è cambiato: l'affitto di un'unità abitativa per meno di 30 giorni era già illegale nella maggior parte degli edifici residenziali di New York City, ai sensi della Multiple Dwelling Law statale e dell'Housing Maintenance Code e dei Construction Codes della città. Il regolamento dell'OSE lo afferma chiaramente. Gli host che operavano prima del 2023, nella maggior parte dei casi, operavano illegalmente, indipendentemente dal fatto che qualcuno lo facesse rispettare.
Cosa è cambiato: La Local Law 18 del 2022, promulgata il 9 gennaio 2022, ha creato un requisito di registrazione per gli host e un requisito di verifica per le piattaforme di prenotazione. Ha aggiunto i Capitoli 31 e 32 al Titolo 26 del New York City Administrative Code ed è amministrata dall'OSE.
Il pezzo critico è l'obbligo della piattaforma. I servizi di prenotazione sono proibiti dall'elaborare transazioni per affitti a breve termine non registrati. L'applicazione è iniziata il 5 settembre 2023, inizialmente concentrata sull'assicurarsi che le piattaforme utilizzassero correttamente il sistema di verifica della città e interrompessero le transazioni non verificate.
Ecco perché l'effetto è stato così brusco. La città non ha avuto bisogno di ispezionare migliaia di appartamenti. Aveva bisogno che le piattaforme controllassero un database.
Fonti: NYC Mayor's Office of Special Enforcement, Legge sulla Registrazione e Regolamenti e Leggi sulla Registrazione
In breve
| Domanda | Risposta breve |
|---|---|
| Cosa si considera a breve termine? | Meno di 30 giorni consecutivi |
| Registrazione richiesta? | Sì, con OSE, prima di pubblicare l'annuncio |
| Devo essere presente? | Sì, per l'intera durata del soggiorno |
| Deve essere la mia residenza principale? | Sì |
| Massimo ospiti paganti | 2 |
| Posso chiudere a chiave una camera da letto per gli ospiti? | No. Gli ospiti devono avere accesso a tutte le aree comuni |
| Il mio edificio può bloccarmi? | Sì, tramite la lista degli edifici proibiti |
| Le piattaforme verificano? | Sì, e devono rifiutare gli annunci non registrati |
| 30 giorni o più sono coperti? | No, rientra al di fuori della legge |
I requisiti di registrazione in termini semplici
Per registrarsi all'OSE è necessario essere in grado di certificare, tra le altre cose:
Residenza principale. L'unità è il luogo in cui vivete effettivamente.
Presenza per tutta la durata. Sarete fisicamente presenti nell'unità per l'intera durata del soggiorno di ogni ospite. Questo è ciò che le persone intendono con "host presente". Non è una formalità; definisce l'intero modello consentito.
Non più di due ospiti paganti alla volta.
Accesso illimitato alle aree comuni. Gli ospiti devono poter utilizzare tutti gli spazi comuni della casa. Non è possibile chiudere a chiave le porte interne per separare un'area ospiti. Questa disposizione ha suscitato notevoli critiche pubbliche durante la fase di normazione, per motivi di privacy e sicurezza, ma è la regola così come adottata.
Le domande passano attraverso il Portale di Registrazione degli Affitti a Breve Termine della città, utilizzando un account NYC.ID.
L'approvazione è realmente incerta. Le segnalazioni indicano un tasso di approvazione di circa il 40%, con motivi comuni di rifiuto tra cui l'edificio che compare nella lista proibita e l'unità che è soggetta a regolamentazione degli affitti.
Fonte: Portale di Registrazione degli Affitti a Breve Termine di NYC
La lista degli edifici proibiti
Questo è il meccanismo più probabile per porre fine al vostro piano prima che inizi, e opera indipendentemente da qualsiasi cosa facciate.
La Local Law 18 consente ai proprietari di edifici in cui gli affitti a breve termine non sono consentiti di notificare l'OSE e richiedere che il loro edificio sia aggiunto a una lista di edifici proibiti. I proprietari di edifici residenziali, i consigli di cooperative e i consigli di condomini possono tutti utilizzarla.
Se il vostro edificio è su quella lista, l'OSE non registrerà la vostra unità. Non c'è scappatoia.
Controllate la lista prima di pianificare qualsiasi cosa, e se state acquistando in un edificio con l'intenzione di ospitare, controllatela prima di acquistare.
Cosa è successo al mercato
Vale la pena dichiararlo perché stabilisce aspettative realistiche.
Le segnalazioni all'inizio del 2024, diversi mesi dopo l'inizio dell'applicazione, indicavano il numero di annunci a breve termine a New York City a circa 2.300, contro qualcosa nella regione di 22.000 prima dell'applicazione.
Il mercato degli operatori professionali non è scomparso. Si è spostato verso soggiorni di 30 notti consecutive o più, che rientrano interamente al di fuori della Local Law 18: nessun requisito di registrazione, nessuna regola sull'host presente, nessun limite di due ospiti. Questo segmento serve alloggi aziendali, trasferimenti, personale medico in viaggio e collocamenti assicurativi, ed è ora la forma dominante di affitto professionale ammobiliato in città.
Se il vostro modello di business richiede un appartamento vuoto affittato per notte, New York City non è un mercato in cui potete entrare legalmente. Se può accogliere termini mensili, lo è.
Ricorsi e applicazione
Se la vostra domanda viene respinta, o un certificato è sospeso o revocato, esiste una via di ricorso scritta. I termini sono brevi, quindi leggete attentamente l'avviso e agite di conseguenza piuttosto che aspettare.
L'applicazione delle proibizioni preesistenti continua indipendentemente dal regime di registrazione ed è basata su reclami. L'OSE ha dichiarato che gli host dovrebbero attenersi a tutti i requisiti legali che precedevano la Local Law 18.
Cooperative, condomini e contratti di locazione
Anche dove la legge lo consente, tre livelli privati possono proibire:
Documenti costitutivi e regolamenti condominiali di cooperative e condomini. I consigli regolano l'uso delle unità, e molti proibiscono del tutto l'occupazione transitoria. È anche così che gli edifici finiscono nella lista proibita.
Il vostro contratto di locazione. La maggior parte dei contratti di locazione residenziali di New York proibisce il subaffitto o l'uso transitorio. Farla comunque è una violazione del contratto di locazione, indipendentemente dal vostro stato di registrazione.
Regolamentazione degli affitti. Le unità con affitto stabilizzato e a canone controllato comportano restrizioni aggiuntive, e le segnalazioni identificano lo status di affitto regolamentato come motivo comune di rifiuto della registrazione.
Tasse
Sia New York City che lo Stato di New York applicano tasse all'occupazione transitoria, e il quadro dipende dalla durata del soggiorno e dalla natura dell'alloggio. Poiché il segmento legale a breve termine è ora così ristretto, e poiché il segmento di oltre 30 giorni è trattato in modo diverso, l'analisi fiscale è insolitamente dipendente dalle vostre specifiche circostanze.
Chiedete consiglio a un commercialista di New York piuttosto che affidarvi a un riepilogo generale, e confermate quali tasse qualsiasi piattaforma versa per vostro conto e quali rimangono a vostro carico.
Una checklist pratica
- Verificate se il vostro edificio è sulla lista degli edifici proibiti prima di ogni altra cosa
- Leggete i vostri documenti costitutivi di cooperativa o condominio, o il vostro contratto di locazione
- Confermate che l'unità è la vostra residenza principale
- Confermate di poter essere realmente presenti per ogni soggiorno
- Confermate di poter ospitare con un massimo di due ospiti paganti e senza chiudere a chiave le porte interne
- Verificate se l'unità è soggetta a regolamentazione degli affitti
- Registratevi presso l'OSE tramite il portale ufficiale prima di pubblicare annunci ovunque
- Comprendete che le piattaforme verificheranno e rifiuteranno gli annunci non registrati
- Se uno qualsiasi dei punti precedenti fallisce, considerate se invece i soggiorni di oltre 30 giorni si adattano alla vostra proprietà
- Richiedete consulenza fiscale a New York specifica per il vostro modello
Fonti ufficiali verificate
- Ufficio del Sindaco di NYC per l'Applicazione Speciale, Legge sulla Registrazione
- OSE, Regolamenti e Leggi sulla Registrazione
- Portale di Registrazione degli Affitti a Breve Termine
- Regole Finali che disciplinano la Registrazione e i Requisiti per gli Affitti a Breve Termine (PDF)
- NYC311, Registrazione Affitti a Breve Termine
- Regole di NYC, Registrazione degli Affitti a Breve Termine
Nominate, non collegate
- Local Law 18 of 2022, promulgata il 9 gennaio 2022
- NYC Administrative Code Title 26, Chapters 31 and 32 (sections 26-3101 to 26-3105 and 26-3201 to 26-3203)
- Chapter 17 of Title 43 delle Regole della Città di New York, le regole dell'OSE, pubblicate il 3 febbraio 2023 ed efficaci dal 6 marzo 2023
- New York State Multiple Dwelling Law
- NYC Housing Maintenance Code e Construction Codes
- I documenti costitutivi del vostro edificio, i regolamenti condominiali o il contratto di locazione
Avviso importante
Questo articolo non costituisce consulenza legale, fiscale o finanziaria. Si tratta di informazioni generali scritte per un lettore non specialista, da un'azienda di gestione chiavi piuttosto che da uno studio legale.
La posizione di New York City è insolitamente stratificata: legge statale, codice amministrativo cittadino, regole dell'OSE, divieti a livello di edificio, termini di locazione e regolamentazione degli affitti influiscono tutti sulla possibilità che un'unità specifica possa essere legalmente affittata a breve termine, e la risposta è frequentemente no. I tassi di approvazione delle registrazioni sono bassi. La lista degli edifici proibiti cambia. L'applicazione delle proibizioni preesistenti continua parallelamente al regime di registrazione.
Verificate con l'OSE e leggete i documenti costitutivi del vostro edificio prima di agire. Date le sanzioni e la ristrettezza del percorso legale, rivolgetevi a un avvocato di New York prima di mettere in vendita qualsiasi cosa.
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