Ultima revisione: 27 luglio 2026. La Francia ha riscritto il suo quadro normativo nazionale nel novembre 2024 e il nuovo portale nazionale di registrazione è stato posticipato. Questo articolo spiega dove ciò vi lascia concretamente.
La versione breve
- A Parigi, l'affitto della residenza principale è limitato a 90 notti all'anno, non le 120 che si applicano nella maggior parte della Francia. Parigi ha usato il potere che la loi Le Meur ha concesso ai comuni per abbassare tale limite.
- Un numero di registrazione è obbligatorio e deve comparire su ogni annuncio su ogni piattaforma.
- Il portale unico nazionale promesso ha subito ritardi. Era previsto entro il 20 maggio 2026 ed è stato posticipato all'ultimo trimestre del 2026, senza data confermata.
- Nel frattempo, continuate a dichiarare presso la mairie. Parigi ha un proprio téléservice e dovete usarlo.
- Il vostro numero esistente non sarà trasferito automaticamente. Aspettatevi di registrarvi nuovamente all'apertura del portale nazionale.
- Affittare una seconda casa a breve termine richiede un'autorizzazione al cambio di destinazione d'uso, e a Parigi ciò significa una compensazione. Questa è la parte costosa.
- Il vostro edificio può ora votare per vietarvi l'attività con una maggioranza di due terzi, confermato dal Conseil constitutionnel nel marzo 2026.
- L'efficienza energetica ora è importante. Un DPE scadente può comportare il rifiuto della vostra registrazione.
- Le multe vanno da €10.000 a €100.000 a seconda dell'infrazione.
Le due situazioni
La legge francese li tratta in modo completamente diverso e confonderli è l'errore più comune.
La vostra residenza principale. La casa in cui vivete effettivamente. Potete affittarla a breve termine per un numero limitato di notti all'anno, con registrazione ma senza autorizzazione al cambio di destinazione d'uso. A Parigi: 90 notti.
Qualsiasi altra cosa (una seconda casa o un immobile d'investimento). Affittarlo come un meublé de tourisme richiede un'autorizzazione di cambio di destinazione d'uso (changement d'usage) da parte della città, e a Parigi ciò comporta un requisito di compensazione. Non esiste un percorso di limite di notti.
Se state leggendo questo perché possedete un appartamento a Parigi in cui non vivete e volete metterlo su Airbnb, la sezione sul cambio di destinazione d'uso qui sotto è quella che conta, e la risposta è costosa piuttosto che semplice.
A colpo d'occhio
| Domanda | Risposta breve |
|---|---|
| Limite di notti per residenza principale a Parigi | 90 per anno solare |
| Limite predefinito nazionale | 120, che i comuni possono abbassare |
| Numero di registrazione richiesto? | Sì, su ogni annuncio |
| Dove mi registro adesso? | Téléservice di Parigi, tramite la mairie |
| C'è un portale nazionale? | In arrivo, posticipato al 4° trimestre 2026 |
| Il mio numero attuale sarà trasferito? | No, aspettatevi di registrarvi nuovamente |
| Seconda casa senza cambio di destinazione d'uso? | Non legale |
| Il mio edificio può vietarlo? | Sì, con un voto di due terzi |
| È necessario un SIRET? | Sì, entro 15 giorni dal primo affitto |
| L'efficienza energetica è importante? | Sì, ed è una comune ragione di rifiuto |
La loi Le Meur, e cosa è cambiato
La legge di riferimento è la Legge n. 2024-1039 del 19 novembre 2024, universalmente chiamata la loi Le Meur. Il suo scopo è riequilibrare l'offerta abitativa frenando la crescita degli affitti turistici.
Quattro cambiamenti sono i più importanti:
1. I comuni possono ridurre il limite a 90 notti. Il limite nazionale per l'affitto di una residenza principale era di 120 notti all'anno. La loi Le Meur permette ai comuni di abbassarlo a 90 tramite delibera. Parigi lo ha fatto.
2. Un unico servizio nazionale di registrazione. La legge prevede che il mosaico di procedure comunali sia sostituito da un unico téléservice nazionale gestito da un ente pubblico, con registrazione obbligatoria ovunque anziché solo nelle grandi città.
3. Divieto di copropriété con voto di due terzi. Vedi sotto.
4. Requisiti di efficienza energetica. Gli affitti turistici in precedenza sfuggivano completamente al regime DPE. Ciò è terminato.
Fonte: Legge n. 2024-1039 del 19 novembre 2024, disponibile su Légifrance. Vedere anche la pagina di service-public.fr "Déclarer un meublé de tourisme en mairie."
Registrazione: la situazione attuale
Questa è la parte su cui la maggior parte delle guide si sbaglia al momento, quindi leggete attentamente.
Il piano. Al più tardi dal 20 maggio 2026, chiunque offra un meublé de tourisme avrebbe dovuto presentare una dichiarazione su un unico téléservice nazionale, fornire documenti di supporto e ricevere un numero di registrazione nazionale da esporre su tutti gli annunci, con il numero emesso automaticamente in caso di fascicolo completo.
La realtà. Il lancio è stato posticipato all'ultimo trimestre del 2026, senza data ufficiale comunicata.
Cosa significa per voi oggi:
- Le dichiarazioni continuano presso la mairie, o tramite il téléservice del vostro comune. Parigi ne ha uno e dovete usarlo.
- La vostra dichiarazione a Parigi produce un numero di registrazione di 13 cifre che deve comparire su ogni annuncio su ogni piattaforma.
- Probabilmente dovrete registrarvi nuovamente sul portale nazionale quando aprirà. Le informazioni concordano sul fatto che i numeri comunali esistenti non saranno trasferiti automaticamente, con le modalità da stabilire tramite decreto.
- Altrove in Francia, i comuni senza un proprio téléservice hanno utilizzato il modulo Cerfa n. 14004.
Trattate il portale nazionale come un compito amministrativo imminente piuttosto che un requisito attuale, e prestate attenzione agli annunci ufficiali.
Cambio di destinazione d'uso, per tutto ciò che non è la vostra casa
Se la proprietà non è la vostra residenza principale, avete bisogno dell'autorizzazione di cambio di destinazione d'uso.
Parigi è una zone très tendue, e nelle aree più sotto pressione l'autorizzazione viene fornita con un requisito di compensazione: in linea di massima, dovete convertire spazi commerciali altrove in abitazioni per compensare le abitazioni che state rimuovendo. In pratica, questo rende il cambio di destinazione d'uso proibitivamente costoso per la maggior parte dei proprietari individuali, il che è precisamente l'intento.
Altre città che applicano il cambio di destinazione d'uso con compensazione includono Lione, Bordeaux, Marsiglia, Nizza, Annecy e il Pays Basque.
Sanzione per l'affitto a breve termine di una seconda casa senza cambio di destinazione d'uso: fino a €100.000.
Il vostro edificio può votare per impedirvelo
Dalla loi Le Meur, un'assemblea generale di copropriété può vietare l'affitto turistico di lotti che non sono residenze principali con una maggioranza di due terzi. Il Conseil constitutionnel ha confermato tale meccanismo nel marzo 2026.
Separatamente, i regolamenti di copropriété redatti dopo la legge devono indicare esplicitamente se l'affitto turistico è permesso o proibito.
Conseguenza pratica: la conversazione con il syndic è ora un rischio concreto piuttosto che una formalità. Prima di investire, ottenete il règlement de copropriété e una dichiarazione dal syndic che confermi che l'affitto a breve termine non è proibito. I processi di registrazione si aspettano sempre più spesso tale documento.
Efficienza energetica (DPE)
Questo è nuovo e sta cogliendo di sorpresa le persone.
Fino alla loi Le Meur, i meublés de tourisme erano completamente al di fuori del regime DPE opposable. Un proprietario poteva affittare una proprietà di classe G su una piattaforma senza alcuna conseguenza, perché il divieto della legge Clima e Resilienza sulle proprietà di classe G si applicava solo agli affitti arredati convenzionali.
Questo è cambiato. Ora può essere richiesta documentazione energetica a supporto della vostra registrazione, e il numero può essere rifiutato se il DPE è insufficiente in una zona tesa. I rapporti del 2026 indicano una classe minima E e descrivono un DPE inadeguato come la ragione principale per il rifiuto della registrazione.
Se il vostro appartamento a Parigi ha una scarsa valutazione, risolvete questo problema prima di pianificare qualsiasi altra cosa.
Registrazione fiscale e commerciale
SIRET. Qualsiasi operatore di meublé de tourisme deve dichiarare l'attività sul portale delle formalità aziendali entro 15 giorni dal primo affitto, ottenendo un numero SIRET. Questo si applica anche agli affitti occasionali, perché la legge li tratta come attività commerciale.
Il Micro-BIC è stato tagliato. L'indennità forfettaria per gli affitti turistici non classificati è stata sostanzialmente ridotta, e le informazioni indicano che il régime réel si applica ora una volta che le entrate annuali superano all'incirca €15.000 per un meublé de tourisme non classificato, sui redditi del 2025 tassati nel 2026. Le proprietà classificate mantengono un trattamento più favorevole, motivo per cui la classificazione formale è diventata degna di considerazione.
Passare al régime réel non è automaticamente negativo, poiché permette la deduzione dei costi effettivi, ma comporta un onere contabile diverso.
Taxe de séjour. Parigi riscuote la tassa di soggiorno per persona a notte, generalmente raccolta dalle piattaforme per le prenotazioni effettuate tramite loro e da voi per le prenotazioni dirette.
La tassazione immobiliare francese è complessa e dipende dalla residenza e dalla struttura. Ingaggiate un expert-comptable francese.
Multe, riscosse
| Violazione | Sanzione segnalata |
|---|---|
| Mancata registrazione | fino a €10.000 |
| Dichiarazione falsa o uso di un numero falso | fino a €20.000 |
| Superamento del limite di notti | fino a €15.000 |
| Affitto di una seconda casa senza cambio di destinazione d'uso | fino a €100.000 |
I comuni possono anche far ritirare i numeri di registrazione in caso di frode, a quel punto le piattaforme sono obbligate a rimuovere gli annunci corrispondenti.
Gli importi sono quelli riportati nel 2026 e sono stabiliti da diversi strumenti. Confermate con la mairie o un avvocato francese.
Una checklist pratica
- Stabilite chiaramente se la proprietà è la vostra residenza principale
- Se non lo è, valutate il costo del cambio di destinazione d'uso e della compensazione prima di qualsiasi altra cosa
- Ottenete il règlement de copropriété e una dichiarazione del syndic sull'affitto turistico
- Controllate il vostro DPE e rimediate se è al di sotto della classe E
- Dichiarate presso la mairie tramite il téléservice di Parigi e ottenete il vostro numero di 13 cifre
- Visualizzate il numero su ogni annuncio su ogni piattaforma
- Ottenete un SIRET entro 15 giorni dal primo affitto
- Monitorate le notti rispetto al limite di 90 notti di Parigi, combinando tutte le piattaforme
- Confermate la posizione della taxe de séjour per le prenotazioni dirette
- Attendete l'apertura del portale nazionale e pianificate di registrarvi nuovamente
- Chiedete consiglio su micro-BIC versus régime réel e se la classificazione può essere d'aiuto
Fonti ufficiali
Nota sui link. Per questo articolo non siamo stati in grado di verificare permalink stabili per le pagine pertinenti del governo francese secondo lo standard che applichiamo altrove in questa serie. Invece di pubblicare URL che non abbiamo confermato, stiamo nominando l'autorità e la pagina in modo preciso. Si prega di verificare questi link prima di pubblicare.
- Légifrance (legifrance.gouv.fr): Legge n. 2024-1039 del 19 novembre 2024, la loi Le Meur
- service-public.fr: "Déclarer un meublé de tourisme en mairie" e "Location meublée de tourisme"
- paris.fr: le pagine della Città di Parigi su meublés de tourisme, registrazione e changement d'usage, e il téléservice della città
- formalites.entreprises.gouv.fr: il portale delle formalità aziendali, per la registrazione SIRET
- Conseil constitutionnel: la decisione del marzo 2026 sul meccanismo di divieto della copropriété
- Cerfa n. 14004: il modulo di dichiarazione utilizzato dai comuni senza un proprio téléservice
- Il vostro syndic, per il règlement de copropriété e qualsiasi delibera dell'assemblea generale
Dichiarazione di non responsabilità importante
Questo articolo non costituisce consulenza legale, fiscale o finanziaria. È un'informazione generale scritta per un lettore non specializzato, da una società di gestione chiavi piuttosto che da uno studio legale.
Il quadro normativo francese è in fase di transizione. Il portale nazionale di registrazione promesso dalla loi Le Meur è stato posticipato senza data confermata, le modalità per la migrazione dei numeri comunali esistenti devono ancora essere stabilite tramite decreto, e i requisiti DPE vengono applicati agli affitti turistici per la prima volta. Parigi applica un limite di notti inferiore rispetto alla maggior parte della Francia e le sue regole di cambio di destinazione d'uso sono tra le più severe. La vostra copropriété può proibire l'attività con un voto di due terzi. Gli importi delle sanzioni sono tratti da rapporti piuttosto che da un unico prospetto consolidato.
Verificate con la Mairie de Paris, service-public.fr e Légifrance prima di agire. Per una seconda casa, un acquisto o qualsiasi cosa che implichi un cambio di destinazione d'uso, ingaggiate un avvocato francese e un expert-comptable prima di impegnarvi.
Se individuate un errore, un'omissione o qualcosa che necessita di aggiornamento, vi preghiamo di comunicarcelo e lo correggeremo.
