Am 1. Januar 2025 führte Victoria eine 7,5%ige Kurzaufenthaltsabgabe auf Buchungen von weniger als 28 aufeinanderfolgenden Tagen ein. Sie gilt für die gesamte Buchungsgebühr, die die Reinigungsgebühr und die GST umfasst, und wird von den Plattformen eingezogen. Immobilien, die den Hauptwohnsitz des Betreibers darstellen, sind in der Regel ausgenommen.
Was auch immer Sie von dieser Politik halten mögen, die Rechnung ist nicht kompliziert. Es wurde ein Keil zwischen dem, was ein Gast zahlt, und dem, was ein Betreiber in Melbourne erhält, getrieben, und dieser Keil ist bei jeder berechtigten Buchung 7,5 % breit.
Ihnen stehen drei Antworten zur Verfügung. Erhöhen Sie Ihren Preis und verlieren Sie einige Buchungen. Absorbieren Sie sie und verlieren Sie Marge. Oder reduzieren Sie die Kosten an anderer Stelle.
Die ersten beiden sind keine wirklichen Entscheidungen, denn in einem wettbewerbsintensiven Markt landen beide am selben Ort. Bleibt die dritte, und es lohnt sich, genau aufzuschlüsseln, wo das rückgewinnbare Geld in einem Melbourner Betrieb tatsächlich liegt.
Was die Abgabe ein echtes Portfolio kostet
Nehmen Sie einen Betreiber, der 25 Apartments in der CBD, Southbank, Docklands und Fitzroy verwaltet. Durchschnittlicher Übernachtungspreis von 220 $, 70 % Auslastung.
Das sind ungefähr 6.400 gebuchte Nächte pro Jahr und etwa 1,41 Millionen US-Dollar an Unterkunftseinnahmen. Bei 7,5 % auf die gesamte Buchungsgebühr entspricht die Abgabe einer Summe von etwa 105.000 US-Dollar pro Jahr, die zwischen Gast und Betreiber liegt.
Plattformen ziehen sie ein, daher erscheint sie nicht als Position, die Sie zahlen. Sie erscheint als ein Preis, den Ihre Gäste sehen, der 7,5 % höher ist als der von Ihnen festgelegte Preis, in einem Markt, in dem zu den Alternativen Hotels gehören, die unterschiedliche Preise verlangen. Der Effekt zeigt sich in einer geringeren Konversionsrate, mehr Preisdruck und einer kleineren Marge.
Betrachten Sie nun die andere Seite der Bilanz, wo die Zahlen kleiner sind, aber vollständig in Ihrer Kontrolle liegen.
Die Kosten für die Schlüsselübergabe
Dasselbe Portfolio von 25 Immobilien bei 70 % Auslastung mit einer durchschnittlichen Aufenthaltsdauer von vier Nächten erzeugt ungefähr 1.600 Ankünfte pro Jahr.
Gehen Sie davon aus, dass konservativ 20 % davon eine manuelle Schlüsselinteraktion erfordern: eine späte Ankunft, ein fehlgeschlagener Schlüsselbox-Code, ein verlorener Schlüssel, ein Wechsel, der eine physische Übergabe erfordert, ein Auftragnehmer, der an einem unerwarteten Tag Zugang benötigt. Das sind rund 320 solcher Ereignisse.
Bei jeweils 45 Minuten, einschließlich der Fahrt durch Melbourne, sind das 240 Stunden pro Jahr. Bei kalkulierten Kosten von 35 US-Dollar pro Stunde sind das rund 8.400 US-Dollar. Doch diese Zahl unterschätzt die Realität auf dreifache Weise.
Zuschlag außerhalb der Geschäftszeiten. Ein erheblicher Teil dieser 320 Ereignisse findet außerhalb der Geschäftszeiten statt, denn dann landen Flüge und dann geht etwas schief. Wer diese abdeckt, wird entsprechend bezahlt, oder es ist ein Geschäftsführer, der dies um elf Uhr abends kostenlos erledigt.
Straßenbahnen sind kein Liefernetzwerk. Um 21 Uhr mit einem Schlüssel von Fitzroy nach Docklands zu gelangen, ist keine Fünfzehn-Minuten-Fahrt. Melbournes Geografie ist weitläufig genug, dass schlüsselbezogene Fahrten zwischen den Vorstädten viel Zeit in Anspruch nehmen.
Die Einnahmen, die Sie nicht erzielt haben. Buchungen, die abgelehnt oder nicht konvertiert wurden, weil der Check-in von der Verfügbarkeit des Personals abhing, erscheinen in keiner Kostenposition, und sind in der Regel die größte der drei Zahlen.
Realistisch betrachtet entstehen bei einem Portfolio dieser Größe jährliche schlüsselbezogene Betriebskosten und entgangene Einnahmen zwischen 15.000 und 25.000 US-Dollar. Im Vergleich zu einer Abgabenlast von rund 105.000 US-Dollar ist das nicht die gesamte Lücke. Es ist jedoch der größte Teil des Bereichs, in dem Sie tatsächlich etwas unternehmen können, und im Gegensatz zur Abgabe lässt es sich mit einer einmaligen Lösung beheben.
Was die Automatisierung tatsächlich eliminiert
Die Verlagerung der Schlüsselübergabe in ein kontrolliertes System eliminiert die 320 Ereignisse, nicht indem sie schneller gemacht werden, sondern indem die meisten von ihnen aufhören, Ereignisse zu sein.
Ein um 1 Uhr morgens ankommender Gast holt seinen eigenen Schlüssel ab. Eine verspätete Reinigungskraft löst keine Kettenreaktion aus. Ein verlorener Schlüssel ist auf einem Dashboard sichtbar, anstatt erst vom nächsten Gast entdeckt zu werden. Ein Auftragnehmer erhält ein Zeitfenster am Donnerstag, ohne dass jemand ihn treffen muss. Der Schlüssel verbleibt zwischen den Aufenthalten in der Box, anstatt in der Tasche eines Gastes durch Melbourne zu reisen.
Die Hardware ist eine Investition mit langer Lebensdauer, und die Kapazität skaliert ohne Neuinstallationen. Eine Basiseinheit fasst 9 Schlüssel, und Erweiterungsmodule können daran gekoppelt werden, sodass ein Sammelpunkt mit dem Portfolio wachsen kann.
Der lohnende Vergleich ist unkompliziert: Eine Installation ist eine einmalige Kosteninvestition gegenüber wiederkehrenden Betriebskosten, die mit jeder hinzugefügten Immobilie skalieren. Portfolios mit mehr als etwa zehn Immobilien empfinden die Rechnung in der Regel als offensichtlich. Darunter hängt es davon ab, wie viel der manuellen Arbeit ein Geschäftsführer derzeit persönlich erledigt und was er glaubt, dass seine Zeit wert ist.
Das Risiko der Eigentümergemeinschaft und wie es den Plan ändert
Die Abgabe war die Schlagzeile im Short Stay Levy Act 2024, doch die strukturelle Änderung lag woanders.
Ab dem 1. Januar 2025 kann eine Eigentümergemeinschaft in Victoria Regeln erlassen, die die Nutzung von Grundstücken für Kurzzeitunterkünfte verbieten, und zwar durch einen Sonderbeschluss, der 75 % der Eigentümer erfordert. Dieses Verbot kann nicht für ein Grundstück gelten, das der Hauptwohnsitz des Eigentümers oder Mieters ist. Eigentümergemeinschaften können sich auch an VCAT wenden, um ein bestimmtes Grundstück zu verbieten, wenn es wiederholt zu Verstößen gekommen ist, und viele Gebäude in der CBD setzen Beschränkungen durch OC-Regeln durch.
Victoria hat keine landesweite jährliche Übernachtungsobergrenze, und die meisten Wohngebiete erfordern keine Baugenehmigung, daher ist die Eigentümergemeinschaft die wahrscheinlichste Quelle eines existenziellen Problems für einen Melbourner Betrieb.
Für die Schlüssel-Infrastruktur hat dies zwei Seiten.
Alles, was Sie auf Gemeinschaftseigentum montieren, bedarf der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. In einem Gebäude, das Kurzzeitaufenthalten bereits skeptisch gegenübersteht, wird dieser Antrag als Ausweitung der unliebsamen Aktivität gewertet werden.
Ein Sammelpunkt außerhalb jedes Wohngebäudes eliminiert die Abhängigkeit. Betreiber mit Apartments in der CBD, Southbank und Docklands installieren zunehmend in ihrem eigenen Büro oder einer kleinen gemieteten Erdgeschossfläche, anstatt mit vier separaten Eigentümergemeinschaften zu verhandeln. Melbournes Innenstadt ist kompakt und gut mit der Straßenbahn erreichbar, sodass eine einzige Adresse für Gäste und Reinigungskräfte gleichermaßen funktioniert.
Wo Sie sich an eine Eigentümergemeinschaft wenden, ist das überzeugende Argument dasselbe, das zugunsten des Gebäudes wirkt: Gäste versammeln sich nicht mehr in der Lobby, um auf jemanden zu warten, Schlüsselboxen verschwinden von Fahrradständern und Feuerleitern, anonyme Codes werden durch individuelle Zugangsdaten ersetzt, und es gibt eine Aufzeichnung darüber, wer Zutritt hatte.
Was die Abgabe nicht berührt
Eine Sache, die für jeden, der sein Jahr plant, hervorzuheben ist. Die Abgabe gilt für Aufenthalte unter 28 aufeinanderfolgenden Tagen. Ab 28 Tagen und darüber hinaus entfällt sie.
Melbourne hat eine erhebliche Nachfrage nach längeren möblierten Aufenthalten: Umzüge, Krankenhaus- und Universitätsverkehr, Projektarbeiten, Versicherungsunterbringungen. Eine Reihe von Betreibern führt nun einen gemischten Kalender, wobei Kurzzeitaufenthalte für Spitzenzeiten beibehalten und in ruhigeren Monaten auf Aufenthalte von 28 Tagen oder mehr umgestellt werden.
Diese beiden Modelle haben unterschiedliche Zugriffsstrukturen. Kurzaufenthalte bedeuten häufige Ankünfte und intensiven Reinigungswechsel. Längere Aufenthalte bedeuten eine Ankunft und dann monatelange geplante Wartung, Inspektionen und Besichtigungen. Da Berechtigungen pro Person und pro Zeitfenster und nicht pro Buchung festgelegt werden, dient dieselbe Installation beiden, und der Wechsel einer Immobilie zwischen den Modellen ändert, wer Zugriff hat und nicht, wie der Zugriff funktioniert.
Praktische Hinweise
Das System lässt sich in die Channel- und PMS-Tools integrieren, die Betreiber in Melbourne typischerweise verwenden, darunter Airbnb, Guesty, Hostaway und Res:harmonics, mit einer API für den Rest. Gäste erhalten, was ihnen am besten passt: einen Code, einen QR oder einen Pass in ihrer Smartphone-Brieftasche.
Physisch handelt es sich um einen wandmontierten Schrank, etwas größer als ein gerahmtes Bild und vier Zoll tief, der an jeder Wandart befestigt werden kann. Die Schutzart IP52 deckt geschützte und Innenbereiche ab, und Melbournes Angewohnheit, vier Jahreszeiten an einem Nachmittag zu bieten, entscheidet die Frage zugunsten eines überdachten Standorts. Batterie-Backup und Offline-Betrieb gewährleisten den Zugang auch bei einem Ausfall.
Wo Direktbuchungen Teil des Angebots sind, beachten Sie, dass die Abgabenpflicht hierfür bei Ihnen und nicht bei einer Plattform liegt, und eine Registrierung beim State Revenue Office erforderlich ist.
Der Hebel, den Sie noch kontrollieren
Victorias Kurzaufenthaltsabgabe wird nicht verschwinden, Eigentümergemeinschaften haben Befugnisse, die sie vor zwei Jahren noch nicht hatten, und über keines davon kann ein Melbourner Betreiber verhandeln.
Betriebskosten sind anders. Sie sind die eine wesentliche Position im Geschäft, die auf eine Entscheidung reagiert, die Sie selbst treffen können, und die Schlüsselverwaltung ist der Teil davon, der seit Jahren still und leise Mitarbeiterstunden, Zuschläge außerhalb der Geschäftszeiten und abgelehnte Buchungen verschlungen hat, ohne jemals als verfolgte Zahl aufzutauchen.
Ermitteln Sie, wie hoch Ihre sind. Für die meisten Melbourner Portfolios sind sie größer als erwartet, und im Gegensatz zur Abgabe sind sie rückgewinnbar.
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Die regulatorischen Details in diesem Artikel spiegeln öffentlich verfügbare Informationen zum Zeitpunkt der Erstellung wider und dienen nur als allgemeine Richtlinie. Die Kostenangaben sind illustrative Beispiele, keine Prognosen. Die Regeln für die Kurzaufenthaltsabgabe in Victoria, die Befugnisse der Eigentümergemeinschaften und die Anforderungen der Gemeinderäte ändern sich im Laufe der Zeit. Bestätigen Sie die aktuellen Anforderungen mit dem State Revenue Office Victoria, Consumer Affairs Victoria, Ihrer Eigentümergemeinschaft und qualifizierten australischen Beratern, bevor Sie operative Entscheidungen treffen.
