Zuletzt geprüft: 27. Juli 2026. Dies ist eine vollständige Überarbeitung, die anhand der veröffentlichten Verordnung von Boston und nicht anhand anderer Leitfäden überprüft wurde.
Die Kurzfassung
- Die Grenze in Boston liegt bei 28 Tagen. Eine Kurzzeitvermietung ist eine Wohneinheit, die gegen Gebühr für weniger als 28 aufeinanderfolgende Tage vermietet wird.
- Nur vom Eigentümer bewohnt. Kurzzeitvermietungen sind nur in vom Eigentümer bewohnten Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Dreifamilienhäusern zulässig. Anlageobjekte sind nicht berechtigt. Es gibt keine Umgehungsmöglichkeit.
- Bei Zwei- und Dreifamilienhäusern muss der Eigentümer alle Einheiten besitzen.
- Hauptwohnsitz bedeutet neun Monate im Jahr.
- Es gibt drei Kategorien: Limited Share, Home Share und Owner-Adjacent. Alle drei dürfen bis zu 365 Tage im Jahr angeboten werden.
- Es gibt keine jährliche Nächteobergrenze. Boston beschränkt, wer vermieten darf, nicht wie oft.
- Sie registrieren sich jährlich beim Inspectional Services Department (ISD) und geben die Nummer in jeder Anzeige an.
- Drei Aufenthaltsarten sind vollständig von den Regeln ausgenommen, einschließlich Aufenthalten von 28 Tagen oder länger.
Die drei Kategorien
Dies ist die Struktur der Bostoner Verordnung, und es ist wichtig, sie genau zu verstehen.
Limited Share Einheit. Sie vermieten ein Schlafzimmer oder einen Gemeinschaftsbereich in Ihrem Hauptwohnsitz, während Sie während des Aufenthalts des Gastes anwesend sind.
Home Share Einheit. Sie vermieten die gesamte Einheit in Ihrem Hauptwohnsitz. Die Belegung ist auf fünf Schlafzimmer oder 10 Gäste begrenzt, je nachdem, was weniger ist.
Owner-Adjacent Einheit. In einem vom Eigentümer bewohnten Zwei- oder Dreifamilienhaus vermieten Sie die gesamte einzelne Nebeneinheit, während Sie in einer anderen Einheit auf demselben Grundstück wohnen.
Limited Share und Home Share Einheiten müssen der Hauptwohnsitz des Eigentümer-Betreibers sein. Eine Owner-Adjacent Einheit muss sich auf demselben Grundstück wie der Hauptwohnsitz des Eigentümer-Betreibers befinden.
Eine Korrektur, die erwähnenswert ist. Mehrere vielgelesene Leitfäden besagen, dass Limited Share Einheiten auf 60 Nächte pro Jahr begrenzt sind. Die eigene Seite der Stadt besagt, dass alle drei Typen bis zu 365 Tage pro Jahr angeboten werden dürfen. Wenn eine Sekundärquelle und die Stadt nicht übereinstimmen, ist die Angabe der Stadt maßgebend.
Quelle: Stadt Boston, Kurzzeitvermietungen
Auf einen Blick
| Frage | Kurze Antwort |
|---|---|
| Was gilt als Kurzzeitmiete? | Weniger als 28 aufeinanderfolgende Tage, gegen Gebühr |
| Kann ich ein Anlageobjekt nutzen? | Nein. Nur vom Eigentümer bewohnt |
| Was ist ein Hauptwohnsitz? | Vom Eigentümer mindestens neun Monate im Jahr bewohnt |
| Jährliche Nächteobergrenze | Keine. Alle drei Kategorien erlauben bis zu 365 Tage |
| Zwei- oder Dreifamilienhäuser | Der Eigentümer muss alle Einheiten besitzen |
| Registrierung | Jährlich, beim ISD |
| Registrierungsnummer in Anzeigen? | Ja |
| Aufbewahrungsfrist | Drei Jahre |
| Sind 28 Tage oder mehr abgedeckt? | Nein |
Die Anforderung des Eigentümer-Bezugs
Dies ist der Kern der Verordnung und der Grund, warum Boston für Investoren geschlossen ist.
Kurzzeitvermietungen sind nur in vom Eigentümer bewohnten Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Dreifamilienhäusern erlaubt. Hauptwohnsitz bedeutet, dass der Eigentümer die Immobilie mindestens neun Monate im Jahr bewohnt.
Bei Zwei- und Dreifamilienhäusern gibt es eine zusätzliche Bedingung, die viele übersehen: Der Eigentümer muss alle Einheiten im Gebäude besitzen. Der Besitz einer Einheit in einem Dreifamilienhaus und das Bewohnen dieser Einheit reicht nicht aus, wenn Sie die anderen beiden nicht besitzen.
Die Verordnung schließt ausdrücklich Hotels, Motels, Executive Suites und andere nicht-gewerbliche Nutzungen von der Definition einer Wohneinheit aus, ebenso wie Kategorien wie Seniorenwohnungen, Wohngemeinschaften, Obdachlosenunterkünfte und Übergangswohnheime.
Rechnen Sie damit, den Wohnsitz nachweisen zu müssen. Zulässige Nachweise umfassen in der Regel Nebenkostenabrechnungen, einen Führerschein, die Wählerregistrierung oder einen Grundbuchauszug. Wenn Sie die Steuerbefreiung für den Wohnsitz beantragt haben, ist das hilfreich; wenn nicht, können Sie sich dennoch durch den Nachweis der Eigentümer-Nutzung registrieren, und die frühzeitige Einreichung von Nachweisen beschleunigt den Prozess.
Überprüfen Sie zuerst die Berechtigung. Boston veröffentlicht einen durchsuchbaren Datensatz, der pro Einheit anzeigt, ob sie Home-Share-berechtigt, Limited-Share-berechtigt oder Owner-Adjacent-berechtigt ist. Nutzen Sie diesen, bevor Sie Zeit für einen Antrag aufwenden.
Quelle: Datensatz zur Berechtigung für Kurzzeitvermietungen, Analyze Boston
Was von den Regeln ausgenommen ist
Drei Ausnahmen, und sie sind wichtig, weil sie die rechtmäßigen Alternativen definieren.
Aufenthalte von 28 aufeinanderfolgenden Tagen oder länger gelten nicht als Kurzzeitvermietungen. Dies ist die Hauptoption für jeden, dessen Immobilie die Eigentümer-Nutzungsanforderung nicht erfüllt.
Einheiten, die unter Vertrag mit Krankenhäusern stehen, gelten nicht als Kurzzeitvermietungen. Auf Anforderung des Inspectional Services müssen Sie den Vertrag vorlegen, und dieser muss die legitime Nutzung der Einheit für Krankenhausaufenthalte beschreiben.
Einheiten, die für möblierte institutionelle oder geschäftliche Aufenthalte genutzt werden, gelten nicht als Kurzzeitvermietungen, vorausgesetzt, der Mindestaufenthalt beträgt mindestens 10 Tage.
Diese letzten beiden sind ungewöhnlich und in einer Stadt mit Bostons medizinischem und akademischem Sektor wirklich nützlich. Sie sind auch von der Dokumentation abhängig, also bewahren Sie die Unterlagen auf.
Registrierung
Sie registrieren sich online oder über das Papierformular des ISD beim Inspectional Services Department, um in das Register für Kurzzeitvermietungen aufgenommen zu werden.
Laufzeit. Eine Registrierung ist ein Jahr gültig, vom 1. Januar bis 31. Dezember, oder für einen anderen Zwölfmonatszeitraum, wie vom ISD festgelegt.
Was im Register eingetragen wird. Name des Betreibers, Adresse der Einheit, Beziehung des Betreibers zur Einheit, in welcher Kategorie sie angeboten wird und weitere vom ISD geforderte Informationen. Sie bestätigen außerdem, dass Sie und die Einheit der Verordnung entsprechen.
Ihre Nummer gehört in Ihre Anzeigen. Fügen Sie die aktive Registrierungsnummer in alle Angebote ein.
Ein separates Geschäftszertifikat wird beim Büro des Stadtkämmerers (City Clerk's Office) beantragt. Dies ist eine von der ISD-Registrierung getrennte Anmeldung.
Gebühren unterscheiden sich je nach Kategorie. Berichten zufolge liegt Limited Share bei einem nominalen Jahresbetrag und Home Share sowie Owner-Adjacent höher, aber die Gebühren ändern sich, daher entnehmen Sie die aktuellen Zahlen dem Stadtportal und nicht einem Leitfaden.
Aufzubewahrende Unterlagen
Die Verordnung ist spezifisch, und dies wird leicht übersehen.
Sie müssen Aufzeichnungen aufbewahren und dem ISD auf schriftliche Anfrage zur Verfügung stellen, die die Einhaltung der Vorschriften belegen, darunter:
- Aufzeichnungen, die die Anzahl der Monate belegen, die Sie in der Einheit gewohnt haben oder wohnen werden
- Aufzeichnungen, die belegen, dass Sie die Einheit besitzen
- Aufzeichnungen, die die Anzahl der Tage pro Jahr belegen, an denen die Einheit als Kurzzeitmiete angeboten wird
Aufbewahrungsfrist: drei Jahre.
Wenn Sie diese auf Anfrage nicht vorlegen können, haben Sie ein Compliance-Problem, unabhängig davon, ob Sie die Regeln tatsächlich eingehalten haben.
Durchsetzung und Problemimmobilien
Das ISD überwacht registrierte Einheiten, und Plattformen sind verpflichtet, die Registrierung durchzusetzen und nur Einheiten aufzulisten, die den Regeln der Stadt entsprechen.
Wenn eine Immobilie wiederholt Beschwerden hervorruft oder Sicherheitsbedenken aufwirft, arbeitet das ISD mit der Polizei und anderen städtischen Diensten zusammen, und die Immobilie kann als Problemimmobilie eingestuft werden, was eine erhöhte Prüfung und mögliche rechtliche Schritte nach sich zieht.
Die Benachrichtigung der Nachbarn gehört zur erwarteten Praxis, und angesichts des Mechanismus der Problemimmobilie hat es einen echten regulatorischen Wert, der Betreiber zu sein, dessen Gäste keine Beschwerden verursachen.
Ebene des Bundesstaates Massachusetts
Bostons Verordnung ergänzt die staatlichen Anforderungen. Massachusetts registriert Kurzzeitvermieter und wendet die staatliche Beherbergungssteuer auf Kurzzeitvermietungen an, mit zusätzlichen lokalen Optionen, und legt Versicherungsanforderungen fest. Wo sich staatliche und städtische Anforderungen überschneiden, gilt die restriktivere.
Bestätigen Sie die aktuelle staatliche Registrierungs- und Steuersituation beim Massachusetts Department of Revenue und beachten Sie, dass Plattformen möglicherweise einen Teil, aber nicht alle geschuldeten Beträge abführen.
Eine praktische Checkliste
- Überprüfen Sie zuerst den Berechtigungsdatensatz für Ihre spezifische Einheit
- Bestätigen Sie, dass Sie die Einheit besitzen, und bei einem Zwei- oder Dreifamilienhaus, dass Sie alle Einheiten besitzen
- Bestätigen Sie, dass Sie sie mindestens neun Monate im Jahr bewohnen, und sammeln Sie die Nachweise
- Wählen Sie die richtige Kategorie: Limited Share, Home Share oder Owner-Adjacent
- Wenn es sich um eine Home Share handelt, überprüfen Sie die Grenze von fünf Schlafzimmern oder 10 Gästen
- Bestätigen Sie bei einer Owner-Adjacent Einheit, dass alle anderen Mieteinheiten registriert und im städtischen Mietregister ordnungsgemäß eingetragen sind
- Beantragen Sie ein Geschäftszertifikat beim Stadtkämmerer (City Clerk)
- Registrieren Sie sich beim ISD und vermerken Sie die jährliche Verlängerung im Kalender
- Geben Sie die Registrierungsnummer in jede Anzeige ein
- Richten Sie eine dreijährige Aufbewahrungspflicht für Unterlagen zu Wohnsitz, Eigentum und angebotenen Tagen ein
- Wenn die Immobilie die Eigentümer-Nutzungsanforderung nicht erfüllt, ziehen Sie stattdessen Aufenthalte von 28 oder mehr Tagen in Betracht
- Bestätigen Sie die staatliche Registrierungs- und Steuerlage in Massachusetts
Verifizierte offizielle Quellen
- Stadt Boston, Kurzzeitvermietungen (Inspectional Services)
- Eine Verordnung zur Genehmigung von Kurzzeitvermietungen in der Stadt Boston (PDF)
- Datensatz zur Berechtigung für Kurzzeitvermietungen, Analyze Boston
Genannt, nicht verlinkt
- Bostons Kurzzeitvermietungs-Verordnung, wie im Boston Municipal Code kodifiziert
- Stadt Boston Kurzzeitvermietungsportal, für aktuelle Gebühren und Anträge
- Büro des Stadtkämmerers von Boston, für das Geschäftszertifikat
- Bostons Mietregister, relevant für Owner-Adjacent Einheiten
- Massachusetts Department of Revenue, für die staatliche Registrierung und Beherbergungssteuer
- Ihre Eigentumswohnungsdokumente, die Kurzzeitvermietungen unabhängig von der städtischen Registrierung verbieten können
Wichtiger Haftungsausschluss
Dieser Artikel stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Es handelt sich um allgemeine Informationen, die für einen nicht-spezialisierten Leser von einem Schlüsselverwaltungsunternehmen und nicht von einer Anwaltskanzlei verfasst wurden.
Bostons Verordnung beschränkt Kurzzeitvermietungen auf vom Eigentümer bewohnte Immobilien, was die Berechtigung zur entscheidenden Frage macht und eine, die von Ihrer spezifischen Einheit und Eigentümerstruktur abhängt. Gebühren ändern sich jährlich. Anforderungen auf Staatsebene gelten zusätzlich zu denen der Stadt. Eigentumswohnungsdokumente können die Aktivität unabhängig davon untersagen. Wir haben mindestens einen weit verbreiteten Fehler bezüglich der Nächteobergrenzen korrigiert, was eine Erinnerung daran ist, dass Sekundärquellen zu diesem Thema unzuverlässig sind.
Überprüfen Sie vorab den Berechtigungsdatensatz der Stadt und boston.gov, bevor Sie handeln. Für einen Kauf oder eine Mehrfamilienhaussituation beauftragen Sie einen Anwalt aus Massachusetts.
Wenn Sie einen Fehler, eine Auslassung oder etwas finden, das aktualisiert werden muss, informieren Sie uns bitte, und wir werden es korrigieren.
