Zuletzt überprüft: 27. Juli 2026. Japans nationale Richtlinien änderten sich am 15. Juli 2026, zwölf Tage vor dieser Überprüfung. Wenn Sie einen älteren Leitfaden gelesen haben, ist der Abschnitt darüber, was Gemeinden Ihnen auferlegen können, jetzt veraltet.
Die Kurzfassung
- Die kurzfristige Vermietung einer Wohnung in Japan ist legal, aber nur über einen von drei spezifischen Rechtswegen. Der Betrieb außerhalb dieser Wege bedeutet den Betrieb eines nicht lizenzierten Hotels, was eine Straftat ist.
- Der Standardweg ist minpaku, gemäß dem Private Lodging Business Act. Sie reichen eine Meldung ein, erhalten eine Nummer, zeigen diese an und sind auf 180 Nächte pro Jahr begrenzt.
- Das minpaku-Jahr beginnt am 1. April, nicht im Januar.
- Gemeinden konnten schon immer weitere Einschränkungen vornehmen, und im Juli 2026 erklärte die nationale Regierung, dass sie nun auf null beschränken dürfen. Dies ist ein lokales Verbot in bestimmten Gebieten.
- Dieselbe Richtlinie vom Juli 2026 befasst sich mit der obligatorischen ICT-basierten Verwaltung. Der Fernbetrieb wird formalisiert, anstatt ihn zu untersagen.
- Bestehende Immobilien sind nicht automatisch sicher. Wo minpaku bereits stark konzentriert ist und Probleme verursacht, sieht die Richtlinie Einschränkungen vor, die bestehende Betriebe betreffen, nicht nur neue.
- Beschwerden waren der Auslöser. Im Bezirk Shinjuku in Tokio stiegen die Beschwerden über Lärm und Müll im Geschäftsjahr 2021 Berichten zufolge von 70 auf 924 im Jahr 2025.
- Die Beherbergungssteuer gilt nun für lizenzierte minpaku in einer wachsenden Liste von Städten, und Kyotos Sätze stiegen am 1. März 2026 stark an.
Die drei Rechtswege
Dies ist der Teil, den die meisten Leitfäden schlecht behandeln, und Fehler sind teuer. Japan hat drei separate Rahmenwerke, die nicht austauschbar sind.
1. Minpaku, gemäß dem Private Lodging Business Act
Der Private Lodging Business Act (住宅宿泊事業法, Jūtaku Shukuhaku Jigyō Hō), seit Juni 2018 in Kraft, ist der Rahmen, den die meisten Leute mit „minpaku“ meinen.
Er fungiert als Ausnahme. Normalerweise erfordert die Bereitstellung kostenpflichtiger Unterkünfte eine Genehmigung gemäß dem Inns and Hotels Act. Eine Person, die eine Meldung gemäß Artikel 3, Absatz 1 des Private Lodging Business Act eingereicht hat, darf ohne diese Genehmigung tätig sein, vorausgesetzt, die Nutzung überschreitet 180 Tage pro Jahr nicht.
Sie melden, anstatt eine Lizenz zu beantragen. Die Meldung geht an den Präfekturgouverneur oder in der Praxis an den Bürgermeister einer Stadt mit einem etablierten Gesundheitszentrum (durch Verordnung festgelegte Städte und Kernstädte) oder an den Bürgermeister eines Sonderbezirks, der alle 23 Bezirke Tokios umfasst. Dieselben Behörden beaufsichtigen Sie und legen lokale Verordnungen fest.
Die Wohnung muss die Anforderungen an Ausstattung und Wohnsitz erfüllen, einschließlich Küche, Bad, Toilette und Waschgelegenheiten sowie einen allgemein angewandten Flächenstandard von 3,3 Quadratmetern pro Gast.
Sie müssen auch bestimmte Maßnahmen ergreifen: Hygiene gewährleisten, Gästen die Lärmvermeidung erklären, auf Beschwerden von Nachbarn reagieren sowie eine Gästeliste erstellen und führen.
2. Der Inns and Hotels Act (旅館業法)
Die vollständige Beherbergungslizenz. Höhere Eintrittsbarriere, anspruchsvoller in Bezug auf Brandschutz, Baustandards und Bebauungspläne, aber keine jährliche Tagesbegrenzung. Wenn Sie beabsichtigen, eine Immobilie ganzjährig als Unterkunft zu betreiben, ist dies der Weg, und die vereinfachte Beherbergungskategorie (簡易宿所) wird von den meisten Kleinbetreibern genutzt.
3. National Strategic Special Zone minpaku (特区民泊)
Gemäß dem National Strategic Special Zone Act konnten ausgewiesene Gemeinden gelockerte Regeln anwenden, einschließlich ganzjährigem Betrieb ohne 180-Tage-Grenze, vorbehaltlich einer Mindestaufenthaltsdauer.
Wichtige Änderung 2026. Die Stadt Osaka, die mehr als 90 % aller Sondersonderzonen-minpaku landesweit ausmachte, stellte am 29. Mai 2026 die Annahme neuer Anträge ein. Bereits zertifizierte Einrichtungen dürfen ihren Betrieb fortsetzen, aber wer in Osaka neu beginnt, muss sich nun zwischen dem Inns and Hotels Act und dem Private Lodging Business Act entscheiden.
Quelle: Japan Tourism Agency, About the Private Lodging Business Act (offizielles Englisch)
Auf einen Blick
| Frage | Kurze Antwort |
|---|---|
| Ist Airbnb in Japan legal? | Ja, wenn die Immobilie unter einem der drei Wege registriert ist |
| Was ist die Standardbegrenzung? | 180 Nächte pro Jahr |
| Wann beginnt das Jahr? | 1. April |
| Benötige ich eine Lizenz oder eine Meldung? | Eine Meldung für minpaku; eine Lizenz gemäß dem Inns and Hotels Act |
| Wen muss ich benachrichtigen? | Präfekturgouverneur, oder den Bürgermeister der Stadt oder des Sonderbezirks |
| Muss ich eine Nummer anzeigen? | Ja, die Meldenummer (届出番号) |
| Kann meine Stadt mich weiter einschränken? | Ja, und seit Juli 2026 potenziell auf null Tage |
| Grundfläche pro Gast | Üblicherweise 3,3 m² |
| Gibt es eine Beherbergungssteuer? | Ja, in vielen Städten, und sie gilt für lizenzierte minpaku |
| Was, wenn ich unregistriert operiere? | Unlizenzierter Hotelbetrieb, eine Straftat |
Die große Änderung 2026: Die Null-Tage-Regelung
Dies ist die wichtigste Entwicklung, und sie ist sehr aktuell.
Am 15. Juli 2026 veröffentlichte die Japan Tourism Agency zusammen mit dem Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus und dem Ministerium für Gesundheit, Arbeit und Soziales eine gemeinsame Mitteilung an alle lokalen Regierungen mit dem übersetzten Titel Technical advice concerning zero-day regulation of notified dwellings under the Private Lodging Business Act.
Die Mitteilung enthält technische Hinweise gemäß dem Local Autonomy Act zu zwei Punkten: der Null-Tage-Regelung für gemeldete Wohnungen und der obligatorischen Verwaltung mittels ICT.
Was das tatsächlich bedeutet
Der Private Lodging Business Act hat es Gemeinden schon immer erlaubt, minpaku durch Verordnungen einzuschränken, und viele taten dies. Tokios Bezirke beschränkten den Betrieb auf Wochentage. Kyoto beschränkte bestimmte Gebiete auf Nebensaisonzeiten.
Was die nationale Regierung konsequent als nicht angemessen bezeichnet hatte, war die Festlegung der zulässigen Betriebstage auf null, da dies das Gesetz lokal effektiv aufheben würde. Die Mitteilung vom Juli 2026 revidiert diese Position und betrachtet die Null-Tage-Regelung als zulässig.
Praktisch bedeutet dies, dass eine Gemeinde nun bestimmte Gebiete, wie ruhige Wohnviertel oder die Umgebung von Schulen und Bildungseinrichtungen, ausweisen kann, in denen minpaku null Tage im Jahr betrieben werden darf. Dies ist ein lokales Verbot, das zonenweise und nicht stadtweit angewendet wird.
Berichte über die Mitteilung deuten auch darauf hin, dass in Gebieten, in denen minpaku bereits stark konzentriert ist und Probleme verursacht, Beschränkungen auch auf bestehende Immobilien ausgedehnt werden können, anstatt nur auf neue Betreiber.
Drei wichtige Vorbehalte
Technische Ratschläge sind kein Gesetz. Ratschläge, die gemäß dem Local Autonomy Act erteilt werden, sind für Gemeinden nicht bindend und ändern den Private Lodging Business Act selbst nicht. Sie beseitigen lediglich den nationalen Einspruch, der Räte zuvor daran hinderte, auf diese Weise Gesetze zu erlassen. Erwarten Sie Verordnungsänderungen statt einer sofortigen nationalen Umstellung.
National wurde noch nichts verboten. Dies ist keine landesweite Abschaffung von minpaku. Es erweitert die Möglichkeiten, die einzelne Gemeinden wählen können.
Die Auswirkungen werden sehr lokal sein. Gewerbezonen und Touristengebiete werden wahrscheinlich sehr unterschiedlich behandelt als Wohnstraßen. Wo sich Ihre Immobilie befindet, bis hin zur Zone, ist jetzt wichtiger als je zuvor.
Quellen: Pressemitteilung der Japan Tourism Agency, Notification to local governments regarding minpaku (Japanisch, 15. Juli 2026), und das begleitende Pressemitteilungsdokument (PDF)
Warum die Regierung ihre Position geändert hat
Es lohnt sich, dies zu verstehen, denn es zeigt, wohin die Durchsetzung geht.
Die Beschwerden stiegen mit dem Wachstum des Sektors stark an. Im Bezirk Shinjuku in Tokio stiegen die Beschwerden über Lärm und Müll Berichten zufolge von 70 im Geschäftsjahr 2021 auf 924 im Geschäftsjahr 2025, ein mehr als zehnfacher Anstieg in vier Jahren.
Unterdessen expandierte der Sektor weiter. Die gemeldeten minpaku-Wohnungen erreichten landesweit 40.745 Stand 15. Mai 2026, etwa acht Jahre nachdem das Gesetz in Kraft trat, und diese Zahl schließt Sonderzonen-minpaku und vereinfachte Beherbergungsbetriebe aus.
Die wiederkehrenden Beschwerden sind konsistent: Lärm, Müllentsorgung, Gästeverhalten und Betreiber, die bei Problemen nicht erreichbar sind. Letzteres ist der Grund, warum dieselbe Mitteilung die ICT-basierte Verwaltung behandelt.
Die 180-Tage-Obergrenze und was Betreiber dagegen tun
Die Obergrenze gilt für bereitgestellte Nächte, gezählt über ein Jahr, das ab dem 1. April läuft. Sobald Sie 180 erreichen, schließt Ihr Kalender.
Drei gängige Reaktionen:
- Wechseln Sie zu längeren Vermietungen für den Rest des Jahres. Aufenthalte, die außerhalb der Definition des Beherbergungsgeschäfts fallen, typischerweise Monatsmieten, verbrauchen Ihr Kontingent nicht. Dies ist der gängigste Ansatz und ändert Ihren Betrieb von Gästewechsel zu Mietverwaltung.
- Wechseln Sie zum Inns and Hotels Act. Höhere Compliance-Belastung, aber keine Obergrenze. Sinnvoll, wenn die Immobilie die Standards erfüllen kann und die Wirtschaftlichkeit dies rechtfertigt.
- Akzeptieren Sie die Obergrenze und legen Sie den Preis entsprechend fest. Die Konzentration Ihrer 180 Nächte in der Hochsaison ist eine legitime Strategie, insbesondere in Kyoto und Tokio.
Beachten Sie, dass kommunale Verordnungen die Obergrenze unter 180 reduzieren und einschränken können, an welchen Tagen oder Jahreszeiten Sie operieren dürfen. Überprüfen Sie Ihren spezifischen Bezirk oder Ihre Stadt, nicht nur die nationale Regelung.
Gästelisten und die Regeln zur Verwaltung
Minpaku-Betreiber müssen im Rahmen der gemäß dem Gesetz erforderlichen Maßnahmen eine Gästeliste erstellen und führen. Separat befasst sich die Richtlinie vom Juli 2026 mit der obligatorischen ICT-basierten Verwaltung, die Fernüberwachungs- und -verwaltungssysteme formalisiert, anstatt sie als Notlösung zu behandeln.
Dies ist eine bedeutsame Tonverschiebung. Mehrere Jahre lang war die Tendenz Misstrauen gegenüber abwesenden Betreibern. Die aktuelle Formulierung besagt, dass Fernverwaltung akzeptabel ist, wenn sie ordnungsgemäß durchgeführt wird, mit der vorhandenen Technologie, um Gäste zu identifizieren, auf Probleme zu reagieren und zu demonstrieren, was passiert ist.
Praktisch bedeutet dies, dass ein Betreiber, der zeigen kann, wer wann eingetreten ist und dass es einen funktionierenden Kanal für Beschwerden gab, in einer wesentlich stärkeren Position ist als einer, der dies nicht kann.
Steuern
Beherbergungssteuer (宿泊税)
Eine wachsende Zahl japanischer Gemeinden erhebt eine Beherbergungssteuer, die pro Person und Nacht berechnet und von der Unterkunft zum Zeitpunkt der Zahlung erhoben wird. Sie gilt für lizenzierte minpaku, nicht nur für Hotels.
Tokio führte seine Version im Jahr 2002 ein, Osaka im Jahr 2017, Kyoto im Jahr 2018. Etwa siebzehn Präfekturen, Städte, Gemeinden und Dörfer erhoben ab 2026 eine solche Steuer, und weitere kommen hinzu, darunter Sapporo ab April 2026.
Aktuelle Spitzenraten:
| Stadt | Pro Person, pro Nacht |
|---|---|
| Tokio | Befreit unter ¥10.000; ¥100 ab ¥10.000; ¥200 ab ¥15.000 |
| Präfektur Osaka | Befreit unter ¥5.000; dann ¥200, ¥400 oder ¥500 je nach Band |
| Stadt Kyoto | Fünf Bänder von ¥200 bis ¥10.000, ab 1. März 2026 |
Kyoto hat sich dramatisch verändert. Ab dem 1. März 2026 wechselte Kyoto zu einer Fünf-Band-Struktur. Die oberste Bandbreite für Aufenthalte von ¥100.000 oder mehr pro Nacht stieg auf ¥10.000 pro Person und Nacht, eine etwa zehnfache Erhöhung gegenüber dem vorherigen Maximum und die höchste Beherbergungssteuer in Japan. Der Stadtrat von Kyoto genehmigte die Verordnung im März 2025, und das Ministerium für Innere Angelegenheiten und Kommunikation bestätigte sie im Oktober 2025. Kyotos Steuer umfasst explizit Wohnungen, die gemäß dem Private Lodging Business Act gemeldet wurden.
Bänder basieren in der Regel auf dem Zimmerpreis ohne Verbrauchssteuer, prüfen Sie also, wie Ihre eigene Preisgestaltung dazu passt.
Verbrauchssteuer und Einkommensteuer
Japans 10% Verbrauchssteuer wird separat von der Beherbergungssteuer erhoben. Mieteinnahmen aus minpaku sind steuerpflichtig und müssen deklariert werden. Nichtansässige Eigentümer haben zusätzliche Überlegungen, und die japanische Steuerbehandlung von Immobilieneinnahmen ist wirklich komplex, daher sollten Sie sich von einem japanischen Steuerberater beraten lassen, anstatt sich auf einen Leitfaden zu verlassen.
Quellen: Seite der Stadt Kyoto zur Beherbergungssteuer und Seite der Präfektur Osaka zur Beherbergungssteuer (Japanisch). Für Tokio siehe die Seiten des Tokyo Metropolitan Tax Bureau zur Beherbergungssteuer.
Gebäude, Nachbarn und Verwaltungsregeln
Zwei Einschränkungen, die insbesondere ausländische Käufer überraschen.
Eigentümergemeinschafts-Satzung. Die Verwaltungsvereinigung einer japanischen Eigentümergemeinschaft (管理組合) kann minpaku durch ihre Satzung verbieten, völlig unabhängig davon, was nationales Recht und kommunale Verordnungen zulassen. Viele haben dies getan. Überprüfen Sie die Satzung vor dem Kauf, nicht danach.
Nachbarschaftsbenachrichtigung. Einige Gemeinden verlangen, per Verordnung oder durch Gebäudevorschriften, dass Sie Nachbarn oder die Nachbarschaftsvereinigung vor Beginn benachrichtigen. Dies ist Teil eines breiteren Schwerpunkts auf lokaler Harmonie, und das Überspringen führt tendenziell genau zu den Beschwerden, die zur Verschärfung der Verordnungen führen.
Strafen
Vor dem Gesetz von 2018 bedeutete der Betrieb einer kurzfristigen Vermietung ohne Lizenz den Betrieb eines Hotels ohne Lizenz, eine Straftat. Das hat sich für niemanden geändert, der außerhalb der drei Rahmenwerke operiert.
Innerhalb der Rahmenwerke umfassen die Konsequenzen für Nichteinhaltung Geschäftsanweisungen zur Verbesserung, Suspendierung, Widerruf Ihrer Meldung und Bußgelder. Die Überschreitung Ihrer Tageshöchstgrenze, das Nichtanzeigen Ihrer Meldenummer und das Nichteinhalten der erforderlichen Aufzeichnungen sind alles Verstöße.
Die Durchsetzung wird ebenfalls einfacher. Plattformen sind verpflichtet, die Registrierung zu überprüfen, und ein nationales zentralisiertes Verwaltungssystem soll im April 2026 online gehen, was Diskrepanzen zwischen dem, was gemeldet wird, und dem, was tatsächlich betrieben wird, wesentlich leichter erkennbar macht.
Da die Strafhöhen in mehreren Instrumenten festgelegt und regelmäßig überarbeitet werden, bestätigen Sie die aktuellen Zahlen bei der Japan Tourism Agency oder Ihrer lokalen Behörde.
Eine praktische Checkliste
- Bestätigen Sie, welchen der drei Rechtswege Ihre Immobilie tatsächlich nutzen kann.
- Überprüfen Sie Ihre Zone, nicht nur Ihre Stadt, anhand der aktuellen und vorgeschlagenen Verordnungen.
- Prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde seit Juli 2026 eine Null-Tage-Bestimmung signalisiert hat.
- Lesen Sie die Satzung der Eigentümergemeinschaft.
- Reichen Sie Ihre Meldung ein und zeigen Sie die Meldenummer auf jeder Auflistung an.
- Bestätigen Sie die Grundfläche pro Gast und die erforderlichen Einrichtungen.
- Richten Sie Ihre Gästeliste und Buchführung ein.
- Richten Sie einen funktionierenden Beschwerdekanal ein und seien Sie erreichbar, auch außerhalb der Geschäftszeiten.
- Verfolgen Sie die Nächte gegen die 180-Tage-Obergrenze in einem April-zu-April-Jahr.
- Registrieren Sie sich für und erheben Sie jede anwendbare Beherbergungssteuer.
- Planen Sie, was die Immobilie für die anderen 185 Tage tut.
Verifizierte offizielle Quellen
National
- Japan Tourism Agency, About the Private Lodging Business Act (Englisch)
- Japan Tourism Agency, Mitteilung vom Juli 2026 zur Null-Tage-Regelung (Japanisch)
- Das begleitende Pressemitteilungsdokument (PDF)
- Japan Tourism Agency, Englische Website
Kommunale Beherbergungssteuer
Genannt, nicht verlinkt
Oben zitiert, aber ohne verifizierten Permalink. Suchen Sie nach dem Namen.
- Private Lodging Business Act (住宅宿泊事業法), Gesetz Nr. 65 von 2017, in Kraft seit Juni 2018
- Inns and Hotels Act (旅館業法)
- National Strategic Special Zone Act (国家戦略特別区域法)
- Technical advice concerning zero-day regulation of notified dwellings under the Private Lodging Business Act, herausgegeben am 15. Juli 2026
- Private Lodging Business Act Durchführungsrichtlinien (住宅宿泊事業法施行要領), veröffentlicht von der Japan Tourism Agency
- Tokyo Metropolitan Tax Bureau, Beherbergungssteuer
- Ihre eigene Präfektur-, Stadt- oder Sonderbezirksverordnung, das maßgebliche Dokument für Tagesbegrenzungen
Wichtiger Haftungsausschluss
Dieser Artikel stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Es handelt sich um allgemeine Informationen, die von einem Schlüsselverwaltungsunternehmen und nicht von einer Anwaltskanzlei für einen nicht-spezialisierten Leser verfasst wurden.
Japans minpaku-Rahmenwerk ist national, aber die Regeln, die tatsächlich bestimmen, ob Sie operieren können, sind kommunal und gelten in einigen Fällen zonenweise innerhalb eines einzelnen Bezirks. Es wird erwartet, dass der technische Hinweis vom Juli 2026 zur Null-Tage-Regelung eine Welle von Verordnungsänderungen in den Jahren 2026 und 2027 nach sich ziehen wird, und einige davon können bestehende Betriebe und nicht nur neue betreffen. Beherbergungssteuern werden in weiteren Städten eingeführt und erhöht. Die Satzung einer Eigentümergemeinschaft kann alles andere für Ihr spezifisches Gebäude außer Kraft setzen.
Überprüfen Sie Ihre Position anhand der aktuellen Verordnung Ihrer Gemeinde und der oben genannten offiziellen Quellen, bevor Sie handeln. Für einen Kauf oder eine geschäftliche Entscheidung jeder Größenordnung beauftragen Sie einen japanischen Anwalt, einen lizenzierten Verwaltungsrechtler (行政書士) oder Steuerberater, der in Ihrer Zielgemeinde tätig ist.
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