Londons Vorschriften für Kurzzeitvermietungen verstehen

Zuletzt geprüft: 27. Juli 2026. Dies ist eine vollständige Überarbeitung.

Die Kurzfassung

• Die 90-Nächte-Regel ist real und hat zwei Bedingungen, nicht nur eine. Die meisten Leitfäden erwähnen die Nächte, lassen aber die Anforderung der Gemeindeabgabe (Council Tax) außer Acht.
• Sie stammt aus Section 25 des Greater London Council (General Powers) Act 1973, in der Fassung des Section 44 des Deregulation Act 2015. Sie wird häufig falsch zugeordnet.
• Die Obergrenze ist an die Immobilie gebunden, nicht an Sie. Wenn zwei Betreiber dieselbe Wohnung in einem Jahr vermieten, zählen beide Zeiträume zu denselben 90 Nächten.
• Der Zähler wird am 1. Januar zurückgesetzt.
• Über 90 Nächte hinaus benötigen Sie eine Baugenehmigung für eine wesentliche Nutzungsänderung. Im Zentrum Londons ist eine Genehmigung unwahrscheinlich.
• Einige Stadtbezirke (Boroughs) haben Article 4 directions, wo eine Genehmigung unabhängig von der Anzahl der Nächte erforderlich sein kann.
• Die Nichteinhaltung einer behördlichen Anordnung (Enforcement Notice) ist eine Straftat, die mit einer unbegrenzten Geldstrafe geahndet wird.
• Ein landesweites Registrierungssystem für England und eine neue Nutzungsklasse C5 stehen bevor, aber die nachrangige Gesetzgebung wurde noch nicht erlassen.
• Das Steuerregime für möblierte Ferienvermietungen (Furnished Holiday Lettings) wurde ab April 2025 abgeschafft.

Was das Gesetz tatsächlich besagt

Präzision ist hier wichtig, da diese Regel ständig falsch dargestellt wird.

Gemäß Section 25 des Greater London Council (General Powers) Act 1973 stellt die Nutzung von Wohnräumen in Greater London als „vorübergehende Schlafgelegenheit“ (temporary sleeping accommodation) eine wesentliche Nutzungsänderung dar, die eine Baugenehmigung erfordert.

„Vorübergehende Schlafgelegenheit“ (temporary sleeping accommodation) bezeichnet eine Schlafgelegenheit, die von derselben Person für weniger als 90 aufeinanderfolgende Nächte bewohnt wird, gegen Entgelt aus Handel oder Geldwert oder aufgrund der Beschäftigung des Bewohners bereitgestellt wird, unabhängig davon, ob ein Vermieter-Mieter-Verhältnis entsteht.

Section 44 des Deregulation Act 2015 fügte eine Ausnahme hinzu. Die Nutzung zählt nicht als Nutzungsänderung, wenn beide der folgenden Punkte zutreffen:

1. Die Gesamtzahl der Nächte, in denen die Räumlichkeiten im selben Kalenderjahr als vorübergehende Schlafgelegenheit genutzt werden, überschreitet 90 nicht, und
2. Mindestens eine der Personen, die die Unterkunft bereitstellen, ist zur Zahlung der Gemeindeabgabe (Council Tax) für diese Räumlichkeiten verpflichtet.

Wenn eine der beiden Bedingungen nicht erfüllt ist, nehmen Sie eine wesentliche Nutzungsänderung vor und benötigen eine Baugenehmigung.

Diese zweite Bedingung ist die, die in Leitfäden oft weggelassen wird. Sie ist nicht optional. Wenn niemand, der die Unterkunft bereitstellt, für die Gemeindeabgabe (Council Tax) der Immobilie haftbar ist, gilt die Ausnahme nicht, selbst wenn Sie nur für eine einzige Nacht vermieten.

Quellen: Deregulation Act 2015, Section 44 (legislation.gov.uk); City of London, Kurzzeitvermietung; Royal Borough of Kensington and Chelsea, Kurzzeitvermietung (PDF)

Auf einen Blick

Frage	Kurze Antwort
Nachtobergrenze	90 Nächte pro Kalenderjahr
Zweite Bedingung	Haftung für Gemeindeabgabe (Council Tax) für die Räumlichkeiten
Wo gilt sie?	Alle Stadtbezirke (Boroughs) von Greater London und die City of London
Zähler zurückgesetzt	1. Januar
Gilt es für die Immobilie oder den Gastgeber?	Die Immobilie
Über 90 Nächte hinaus	Baugenehmigung für Nutzungsänderung
Sind Aufenthalte beim Gastgeber erfasst?	Das Vermieten eines Zimmers, während Sie dort wohnen, wird anders behandelt
Gibt es ein Register?	Noch nicht. Gesetzgebung anhängig
Strafe bei Missachtung einer behördlichen Anordnung (Enforcement Notice)	Unbegrenzte Geldstrafe

Drei häufige Fehler

1. Die Obergrenze ist an die Immobilie gebunden. Wenn Sie eine Wohnung kaufen oder mieten, die in diesem Kalenderjahr bereits 60 Nächte vermietet war, bleiben Ihnen noch 30 Nächte. Fragen Sie nach, bevor Sie sich verpflichten. Zwei verschiedene Betreiber, die dieselbe Immobilie im selben Jahr vermieten, teilen sich eine Freigrenze.

2. Plattform-Sperrungen sind nicht das Gesetz. Airbnb zählt Buchungen auf der eigenen Plattform und blockiert weitere Reservierungen nach 90 Nächten, es sei denn, Sie weisen eine Baugenehmigung nach. Das ist hilfreich, aber es ist nicht Ihr Compliance-System. Wenn Sie über mehrere Plattformen vermieten oder Direktbuchungen annehmen, wird die Zählung der Plattform Ihre Gesamtzahl unterschreiten, und die rechtliche Verantwortung bleibt bei Ihnen.

3. Vermietungen mit Gastgeber sind anders. Das Vermieten eines Zimmers in Ihrem Zuhause, während Sie dort wohnen, unterliegt nicht in gleicher Weise der Obergrenze wie die Vermietung einer gesamten Immobilie als vorübergehende Schlafgelegenheit. Bestätigen Sie Ihre spezifische Vereinbarung mit Ihrem Stadtbezirk (Borough).

Über 90 Nächte hinaus

Wenn Sie die Obergrenze überschreiten möchten, beantragen Sie bei Ihrem Stadtbezirk (Borough) eine Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung, von Wohnnutzung (Use Class C3) zu vorübergehender Schlafgelegenheit.

Realistisch gesehen ist dies im Zentrum Londons schwierig. Westminster, Camden sowie Kensington und Chelsea lehnen die überwiegende Mehrheit solcher Anträge ab, und die Behörden (Councils) erlassen erheblich häufiger eine behördliche Anordnung (Enforcement Notice), als dass sie eine nachträgliche Genehmigung erteilen. Berichte deuten darauf hin, dass man für eine Entscheidung acht bis dreizehn Wochen einplanen sollte, wobei längere Wartezeiten üblich sind.

Äußere Stadtbezirke (Outer Boroughs) sind im Allgemeinen pragmatischer, aber das Ergebnis bleibt eine planerische Entscheidung, kein Anspruch.

Article 4 directions

Einige Stadtbezirke (Boroughs) haben Article 4 directions erlassen, die genehmigte Baurechte in bestimmten Gebieten aufheben. Wo eine solche Regelung gilt, kann eine Baugenehmigung unabhängig von der Anzahl der Nächte erforderlich sein, in denen die Immobilie vermietet wird.

Article 4-Gebiete werden auf lokaler Ebene definiert und ändern sich. Überprüfen Sie die eigenen Planungsseiten Ihres Stadtbezirks (Borough) für Ihre spezifische Adresse, anstatt sich auf eine allgemeine Londoner Antwort zu verlassen.

Durchsetzung

Die Stadtbezirke (Boroughs) überwachen Angebote, und mehrere nutzen Datendienste Dritter, um Verstöße zu identifizieren. Westminster, Camden und Tower Hamlets werden durchweg als aktive Durchsetzer beschrieben; andere reagieren eher auf Beschwerden.

Der Durchsetzungsweg führt über die Planung. Das Überschreiten von 90 Nächten ohne Genehmigung riskiert eine behördliche Anordnung (Enforcement Notice), die die Einstellung der Nutzung verlangt. Die Nichteinhaltung einer behördlichen Anordnung (Enforcement Notice) ist eine Straftat gemäß Section 179 des Town and Country Planning Act 1990 und wird mit einer unbegrenzten Geldstrafe geahndet.

Die Stadtbezirke (Boroughs) setzen auch separat Vorschriften zu Abfall, Lärm und gesetzlich vorgeschriebenen Belästigungen durch.

Die Ebene des Pachtvertrags (Leasehold)

Dies betrifft Personen, die davon ausgingen, dass die Planung das einzige Problem sei.

Die meisten Londoner Wohnungen sind Pachtobjekte (Leasehold), und ein großer Teil der Langzeitpachtverträge verbietet Kurzzeitvermietungen gänzlich. Diese Beschränkung gilt unabhängig vom Planungsrecht. Sie können die 90 Nächte vollständig einhalten und dennoch gegen Ihren Pachtvertrag verstoßen, was eine Angelegenheit zwischen Ihnen und Ihrem Eigentümer (Freeholder) ist.

Standardmäßige Hypothekenbedingungen für Wohnimmobilien schränken dies ebenfalls häufig ein, und die Gebäudeversicherung kann betroffen sein.

Lesen Sie Ihren Pachtvertrag. Lesen Sie dann Ihre Hypothekenbedingungen.

Was kommt

Zwei Änderungen wurden angekündigt, und keine davon ist bisher in Kraft getreten.

Ein landesweites Registrierungssystem für England. Im Februar 2024 unter den Befugnissen des Levelling Up and Regeneration Act 2023 angekündigt. Die Regierung wies darauf hin, dass Eigentümer ihre Haupt- oder einzige Wohnung weiterhin für bis zu 90 Nächte pro Jahr ohne Baugenehmigung vermieten könnten, und erklärte, sie prüfe, wie eine unverhältnismäßige Regulierung seltener Vermietungen vermieden werden könne. Das System war für 2026 geplant, aber die nachrangige Gesetzgebung wurde noch nicht erlassen.

Eine neue Nutzungsklasse C5 für Kurzzeitvermietungen. Im Jahr 2023 konsultiert. Bestehende Kurzzeitvermietungsimmobilien würden automatisch als C5 klassifiziert, mit neuen genehmigten Baurechten, die eine Umwandlung zwischen C3 und C5 ohne Antrag ermöglichen, und lokalen Behörden, die dieses Recht mittels Article 4 directions in Gebieten mit hohem Druck aufheben könnten. Das Gesetzgebungsinstrument wurde noch nicht vorgelegt.

Beachten Sie GOV.UK anstelle anderer Sekundärquellen für das Inkrafttreten.

Quellen: GOV.UK, Regeln für Kurzzeitvermietungen zum Schutz von Gemeinden und zur Sicherstellung der Verfügbarkeit von Wohnraum und Einführung einer Nutzungsklasse für Kurzzeitvermietungen und damit verbundene genehmigte Baurechte

Steuern: Eine bedeutende Änderung im Jahr 2025

Das Regime für möblierte Ferienvermietungen (FHL) wurde ab April 2025 abgeschafft. Dadurch entfiel eine Reihe von Steuervorteilen, auf die sich Kurzzeitvermieter jahrelang verlassen hatten, darunter eine großzügigere Behandlung von Finanzierungskosten, Investitionszulagen und bestimmte Kapitalertragssteuererleichterungen.

Wenn Ihr Finanzmodell auf der FHL-Behandlung basierte, muss es neu aufgebaut werden. Dies ist die größte steuerliche Änderung, die britische Kurzzeitvermietungen seit einem Jahrzehnt betrifft, und viele Leitfäden beschreiben immer noch die alte Situation.

Ebenfalls relevant:

• Gewerbesteuern (Business rates) können gelten, wenn Vermietungsschwellen erreicht werden, anstatt der Gemeindeabgabe (Council Tax)
• Zuschläge zur Gemeindeabgabe (Council Tax Premiums) für Zweitwohnungen können erhebliche Höhen erreichen
• Mieteinnahmen bleiben steuerpflichtig und müssen deklariert werden

Holen Sie sich Rat von einem britischen Buchhalter. Verlassen Sie sich nicht auf Leitlinien zu FHL, die vor 2025 veröffentlicht wurden.

Sicherheitspflichten

Die Kurzzeitvermietung bringt Sicherheitspflichten mit sich, die nicht von der 90-Nächte-Frage abhängen, darunter Brandrisikobewertung, funktionierende Rauchmelder und gegebenenfalls Kohlenmonoxidmelder, jährliche Gassicherheitsprüfungen, regelmäßige elektrische Inspektionen und feuerfeste Möbel.

Betrachten Sie diese als nicht verhandelbar und aktuell. Wir möchten auch darauf hinweisen, dass mindestens ein prominenter Leitfaden Behauptungen über plattformseitig vorgeschriebene Brandzertifizierungsanforderungen veröffentlicht und später zurückgezogen hat, was eine nützliche Erinnerung ist, Sicherheitsaussagen anhand primärer Quellen zu überprüfen.

Eine praktische Checkliste

1. Bestätigen Sie, dass jemand, der die Unterkunft bereitstellt, für die Gemeindeabgabe (Council Tax) der Immobilie haftbar ist
2. Stellen Sie fest, wie viele Nächte die Immobilie in diesem Kalenderjahr bereits vermietet wurde
3. Prüfen Sie, ob Ihr Stadtbezirk (Borough) eine Article 4 direction für Ihre Adresse hat
4. Lesen Sie Ihren Pachtvertrag (Lease), dann Ihre Hypothekenbedingungen, dann Ihre Versicherung
5. Verfolgen Sie die Nächte über alle Plattformen und Direktbuchungen hinweg, nicht nur die Zählung von Airbnb
6. Wenn Sie mehr als 90 Nächte benötigen, sprechen Sie frühzeitig mit der Planungsabteilung Ihres Stadtbezirks (Borough)
7. Bauen Sie jedes Finanzmodell neu auf, das die FHL-Steuerbehandlung angenommen hat
8. Bestätigen Sie Ihre Brand-, Gas- und elektrische Sicherheitspflichten
9. Beachten Sie GOV.UK für das Registrierungssystem und die Nutzungsklasse C5

Verifizierte offizielle Quellen

• Deregulation Act 2015, Section 44 (legislation.gov.uk)
• City of London, Kurzzeitvermietung
• Royal Borough of Kensington and Chelsea, Kurzzeitvermietung (PDF)
• GOV.UK, Regeln für Kurzzeitvermietungen zum Schutz von Gemeinden
• GOV.UK, Konsultation zur Nutzungsklasse für Kurzzeitvermietungen

Genannt, nicht verlinkt

• Greater London Council (General Powers) Act 1973, Section 25
• Town and Country Planning Act 1990, einschließlich Section 179 zu behördlichen Anordnungen (Enforcement Notices)
• Levelling Up and Regeneration Act 2023, die Grundlage für das Registrierungssystem
• Die Planungsseiten Ihres eigenen Stadtbezirks (Borough) für Article 4 directions und Anträge auf Nutzungsänderung
• HMRC-Leitfaden zur Abschaffung des Regimes für möblierte Ferienvermietungen
• Ihr Pachtvertrag (Lease), Hypothekenbedingungen und Gebäudeversicherung

Wichtiger Hinweis

Dieser Artikel ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Es handelt sich um allgemeine Informationen, die von einem Schlüsselmanagementunternehmen und nicht von einer Anwaltskanzlei für nicht spezialisierte Leser verfasst wurden.

Die 90-Nächte-Regel wird häufig falsch dargestellt, einschließlich ihrer gesetzlichen Quelle und ihrer zweiten Bedingung, und wir empfehlen Ihnen, Section 44 selbst zu lesen, anstatt sich auf eine Zusammenfassung zu verlassen. Article 4 directions variieren je nach Stadtbezirk (Borough) und Adresse. Das landesweite Registrierungssystem für England und die Nutzungsklasse C5 sind angekündigt, aber noch nicht erlassen. Die Abschaffung des FHL-Regimes ab April 2025 entwertet einen Großteil älterer Steuerrichtlinien. Ihr Pachtvertrag (Lease) kann die Aktivität unabhängig von der Planung verbieten.

Überprüfen Sie dies bei Ihrem Stadtbezirksrat (Borough Council), GOV.UK und legislation.gov.uk, bevor Sie handeln. Für alles, was eine Baugenehmigung, einen Pachtvertrag (Lease) oder Steuerstrukturierung betrifft, beauftragen Sie einen Anwalt und einen Buchhalter.

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