Jede Vermietung einer gesamten Immobilie für Kurzaufenthalte in Greater London läuft gegen die Zeit.
Gemäß dem Deregulation Act 2015, der den Greater London Council (General Powers) Act 1973 änderte, darf eine Wohnimmobilie in den 32 Stadtbezirken und der City of London für maximal 90 Nächte in einem Kalenderjahr als temporäre Schlafgelegenheit vermietet werden, ohne dass eine Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung erforderlich ist. Der Zähler wird am 1. Januar zurückgesetzt. Er gilt pro Immobilie, nicht pro Plattform, und Airbnb blockiert Einträge automatisch, sobald die Obergrenze erreicht ist.
Eine Überschreitung bedeutet, dass Sie bei Ihrem Bezirk eine Nutzungsänderung beantragen müssen, und in Zentral-London sind die Genehmigungsraten für solche Anträge schlecht. Westminster, Camden und Kensington and Chelsea lehnen die große Mehrheit ab. Die Stadtverwaltungen erlassen deutlich eher eine Vollstreckungsanordnung, als eine nachträgliche Genehmigung zu erteilen, und Planungsstrafen können bis zu 20.000 £ pro Vergehen betragen.
Die praktische Realität für die meisten Londoner Betreiber ist also keine Compliance-Frage. Es ist ein Kalender. Sie betreiben einen Teil des Jahres ein Geschäft und den Rest ein anderes, in derselben Wohnung, mit denselben Schlüsseln.
Dieser Wechsel ist der Punkt, an dem die Londoner Immobilienverwaltung tatsächlich teuer wird.
Zwei Geschäftsmodelle, eine Immobilie
Die 90-Nächte-Obergrenze greift nur bei Vermietungen ganzer Immobilien unter 90 aufeinanderfolgenden Nächten. Zwei Umgehungsmöglichkeiten bleiben offen, und beide werden häufig genutzt.
Beherbergte Aufenthalte. Wenn Sie in der Immobilie wohnen, während ein Gast ein Zimmer mietet, gilt die Obergrenze nicht. Das ist ein wirklich anderes Betriebsmodell mit kontinuierlicher gemeinsamer Belegung.
Längere Vermietungen. Eine einzelne Vermietung von 90 oder mehr aufeinanderfolgenden Nächten an denselben Bewohner fällt vollständig aus der Definition der Kurzzeitvermietung heraus. Diesen Weg gehen die meisten professionellen Betreiber, und er führt zum Hybridjahr: Kurzzeitvermietungen während der Hochsaison, bis der Zähler niedrig wird, dann ein Wechsel zu einer mittelfristigen oder längeren Vermietung für den Rest des Jahres.
Die beiden Hälften dieses Jahres haben operativ fast nichts gemeinsam.
Im Kurzzeitvermietungsmodus kümmern Sie sich um häufige Anreisen, eine hohe Schlüsselzirkulation, Reinigungen zwischen jedem Aufenthalt, Gäste, die Anweisungen in mehreren Sprachen benötigen, und Ankünfte in Heathrow und Gatwick zu Zeiten, die kein Mitarbeiter abdecken möchte.
Im Langzeitvermietungsmodus haben Sie monatelang einen einzigen Bewohner, aber Sie gewinnen planmäßige Wartungen, regelmäßige Inspektionen, Gas- und Elektrizitätsprüfungen, Makler, die Besichtigungen vor der nächsten Vermietung durchführen, und in Wohnblöcken mit Pachtverträgen Hausverwaltungen und deren Auftragnehmer, die kommen und gehen.
Die meisten Betreiber handhaben dies, indem sie zwei verschiedene Vorkehrungen miteinander verbinden: einen Schlüsselsafe und eine WhatsApp-Gruppe für die Kurzzeitvermietungsmonate, einen Satz physischer Schlüssel, die für den Rest an einen Makler übergeben werden. Zweimal im Jahr wechseln die Schlüssel den Besitzer, Codes werden zurückgesetzt, und irgendetwas geht verloren.
Das System muss sich nicht ändern, wenn sich das Modell ändert
Keycafe vergibt den Zugang nach Person und Zeitfenster statt nach Buchung, was genau die Form ist, die ein Hybridjahr benötigt.
Ein Gast, der im Juli vier Nächte bleibt, hat vier Nächte lang Zugang. Ein Mieter, der ab Oktober fünf Monate mietet, hat fünf Monate lang Zugang. Die Reinigungsfachkraft für den Wechsel hat den ganzen Sommer über einen wiederkehrenden Samstagmorgen-Slot und hört dann auf. Der Gasinstallateur erhält im November ein zweistündiges Zeitfenster. Der Vermietungsagent erhält im Februar an Donnerstagnachmittagen Zugang, während er Besichtigungen durchführt.
Keine dieser Situationen erfordert ein anderes System, eine andere Box oder einen anderen Satz von Schlüsseln. Wenn die Immobilie am 1. Oktober das Modell wechselt, ändern Sie, wer Berechtigungen besitzt. Die Infrastruktur bleibt unverändert.
Das ist in London wichtiger, als die Beschreibung vermuten lässt, denn der Wechsel erfolgt nicht jährlich und ordentlich über ein Portfolio hinweg. Wenn Sie 30 Wohnungen verwalten, erreichen diese ihre 90 Nächte zu unterschiedlichen Zeitpunkten im Jahr, abhängig von Nachfrage, Preisen und wie aggressiv jede einzelne gebucht wurde. Zu jedem Zeitpunkt betreiben Sie einige Einheiten kurz- und andere langfristig, und der gemischte Zustand ist dauerhaft.
Bezirk für Bezirk und die Pachtvertragsebene
Londons weiteres strukturelles Merkmal ist, dass es keine einzelne Gerichtsbarkeit ist. Es sind 33 Planungsbehörden mit deutlich unterschiedlichem Durchsetzungsvermögen.
Westminster, Camden und Tower Hamlets überwachen aktiv Angebote auf den großen Plattformen mithilfe von Drittanbieter-Datendiensten. Einige Bezirke haben Artikel-4-Anweisungen verfolgt, um genehmigte Baurechte in bestimmten Gebieten zu entziehen. Äußere Bezirke sind bei Anträgen auf Nutzungsänderung im Allgemeinen pragmatischer, obwohl acht bis dreizehn Wochen für eine Entscheidung überall realistisch sind.
Neben der Planung gibt es eine zweite Ebene, die diejenigen erwischt, die annahmen, dass die Planung das einzige Problem sei. Die meisten Londoner Wohnungen sind Pachtobjekte, und ein großer Teil der Langzeitmietverträge verbietet Kurzzeitvermietungen gänzlich. Diese Beschränkung gilt unabhängig vom Planungsrecht und unabhängig von jeder Registrierung. Ebenso wie die typische Hypothekenbedingung für Wohngebäude. Ein Betreiber kann die 90 Nächte vollständig einhalten und dennoch gegen seinen Mietvertrag verstoßen.
Für das Schlüsselmanagement hat dies eine praktische Konsequenz: Alles, was Sie in einem Gemeinschaftsbereich eines Pachtwohngebäudes installieren, erfordert die Zustimmung des Eigentümers oder der Hausverwaltung. Das ist ein separates Gespräch vom Bezirk und entscheidet, wo die Hardware physisch platziert werden kann.
Das nationale Bild verändert sich ebenfalls. Befugnisse gemäß dem Levelling Up and Regeneration Act 2023 sehen ein obligatorisches Registrierungssystem für Kurzzeitvermietungen in England vor, zusammen mit einer vorgeschlagenen Planungsnutzungsklasse C5 für dedizierte Kurzzeitvermietungen. Die Umsetzung erfolgte gestaffelt, und die Details haben sich mehrfach geändert, daher sollten Sie GOV.UK und Ihren Bezirk als maßgebliche Instanz betrachten und nicht irgendeine Zusammenfassung, einschließlich dieser.
Wo die Hardware in einem Londoner Portfolio platziert wird
London ist dicht besiedelt und fußgängerfreundlich, und das Verkehrsnetz ist wirklich gut, was die Berechnungen für die Bereitstellung im Vergleich zu weitläufigen Städten verändert. Sie benötigen keinen Schlüsselpunkt an jeder Tür. Sie benötigen einen in angemessener Gehentfernung oder ein paar Tube-Stops entfernt.
Im Gebäude, für Wohnblöcke. Wenn Sie mehrere Einheiten im selben Gebäude verwalten oder eine Hausverwaltung sind, die für den Block verantwortlich ist, deckt eine Installation in der Lobby, im Postraum oder einem Servicebereich im Erdgeschoss alles an einem Ort ab. Dies ist die sauberste Lösung und diejenige, die die Zustimmung des Eigentümers erfordert.
Sammelpunkt, für verstreute Wohnungen. Betreiber mit über einen Bezirk verteilten Wohnungen installieren oft in ihrem eigenen Büro oder einem kleinen gemieteten Raum und lassen Gäste, Reinigungskräfte und Auftragnehmer dort abholen. In den Zonen 1 und 2 deckt ein zehnminütiger Spaziergang viel ab.
Pro Immobilie, für Häuser und größere Einzelvermietungen. Eine Einheit, die in einer Veranda, einem Seitenbereich oder einem Hauswirtschaftsraum montiert ist, verwaltet direkt eine einzelne hochwertige Immobilie.
Die Einheit selbst hat ungefähr die Grundfläche eines Bilderrahmens mit 11,4 Zoll Breite und 4 Zoll Tiefe, kann an jedem Wandtyp montiert werden und besitzt eine IP52-Wetterbeständigkeitsklasse, die sich für geschützte Außenbereiche eignet. Angesichts des Londoner Wetters ist „geschützt“ das entscheidende Wort. Wi-Fi, Ethernet und optionale Mobilfunkkonnektivität decken die Verbindung ab, was in Kellern und dickwandigen viktorianischen Umbauten zu berücksichtigen ist.
Die Kapazität beginnt bei 9 Schlüsselbehältern an einer Basiseinheit und wächst durch hintereinandergeschaltete Erweiterungsmodule, sodass ein Sammelpunkt, der mit einer Handvoll Wohnungen beginnt, auf Hunderte von Schlüsseln skaliert werden kann, ohne eine zweite Installation.
Die Aufzeichnung und wofür sie dient
Zugangsprotokolle belegen nicht, dass Sie innerhalb von 90 Nächten geblieben sind. Die Nächtezählung ist eine Angelegenheit der Buchungsunterlagen, und diese sollten Sie ordnungsgemäß führen, unabhängig davon, was Ihnen ein Zugangssystem mitteilt.
Was ein Protokoll liefert, ist der Nachweis des physischen Zugangs, und in London wird dieser ständig genutzt. Streitigkeiten über Kautionen im Rahmen eines Mietsicherheitssystems. Versicherungsansprüche. Anfragen der Hausverwaltung, wer sich im Gebäude aufhielt. Zuordnung von Schäden durch Auftragnehmer. Beschwerden anderer Pächter über unbekannte Personen im Block, was in zentralen Londoner Blöcken ein häufiger Vorläufer dafür ist, dass sich ein Eigentümer dafür interessiert, was Sie mit der Wohnung tun.
Die Möglichkeit, einen benannten, zeitgestempelten, exportierbaren Datensatz zu erstellen, verwandelt die meisten davon in kurze Gespräche.
Den Kalender steuern, anstatt auf ihn zu reagieren
Die 90-Nächte-Obergrenze wird nicht verschwinden, und die Bezirke werden immer besser darin, Verstöße zu erkennen, anstatt schlechter. Die Betreiber, die London gut handhaben, sind nicht diejenigen, die einen cleveren Weg gefunden haben, die Regel zu umgehen. Es sind diejenigen, die einen Betrieb aufgebaut haben, der die Modi sauber wechselt, zweimal im Jahr, dreißig Mal, ohne dass jemand quer durch die Stadt fahren muss, um einen Satz Schlüssel zu übergeben.
Der Zugang ist der Teil dieses Wechsels, den Sie unsichtbar machen können.
Konfigurieren Sie eine SmartBox Bereitstellung oder sprechen Sie mit unserem Team über eine Londoner Installation.
Die regulatorischen Details in diesem Artikel spiegeln die zum Zeitpunkt der Abfassung öffentlich verfügbaren Informationen wider und dienen nur als allgemeine Orientierung. Planungsregeln, die Durchsetzungspraxis der Bezirke und das nationale Registrierungssystem für Kurzzeitvermietungen in England ändern sich aktiv. Bestätigen Sie die aktuellen Anforderungen bei GOV.UK, Ihrem Bezirksrat, Ihrem Eigentümer und qualifizierten Fachberatern, bevor Sie operative Entscheidungen treffen.
