Zuletzt geprüft: 27. Juli 2026. Dies ist eine vollständige Überarbeitung. Die vorherige Version beschrieb einen Markt, der nicht mehr existiert: Die Durchsetzung von Local Law 18 begann im September 2023 und hat die Möglichkeiten hier grundlegend verändert.
Die Kurzversion
- Kurzzeitvermietungen von Wohneinheiten waren in New York City bereits vor Local Law 18 weitgehend illegal. Sie sind durch das Multiple Dwelling Law, den Housing Maintenance Code und die Construction Codes verboten. Local Law 18 schuf das Verbot nicht; es schuf einen Registrierungs- und Durchsetzungsmechanismus zusätzlich dazu.
- Sie müssen sich beim Mayor's Office of Special Enforcement (OSE) registrieren, bevor Sie eine Einheit für Aufenthalte unter 30 Tagen anbieten.
- Plattformen können keine Buchungen für nicht registrierte Angebote verarbeiten. Das ist der Durchsetzungshebel, und er funktioniert.
- Der Gastgeber muss anwesend sein. Sie müssen bescheinigen, dass die Einheit Ihr Hauptwohnsitz ist und dass Sie während des gesamten Aufenthalts des Gastes physisch anwesend sein werden.
- Maximal zwei zahlende Gäste, und diese müssen uneingeschränkten Zugang zu allen Gemeinschaftsbereichen haben. Das Abschließen von Innentüren zur Schaffung einer separaten Gästesuite ist verboten.
- Ihr Gebäude kann auf einer Verbotsliste stehen. Eigentümer, Genossenschaften (Co-ops) und Eigentümergemeinschaften (Condos) können die OSE bitten, ihre Gebäude hinzuzufügen, wodurch die Registrierung vollständig blockiert wird.
- Die Genehmigung ist nicht routinemäßig. Berichte zeigen, dass die Genehmigungsquote der OSE bei etwa 40 % liegt.
- 30 Tage oder mehr fallen vollständig aus dem Geltungsbereich des Gesetzes. Hierhin sind die meisten professionellen Anbieter gewechselt.
Was sich tatsächlich geändert hat und was nicht
Diese Unterscheidung ist wichtig, und fast jeder ältere Leitfaden liegt hier falsch.
Was sich nicht geändert hat: Die Vermietung einer Wohneinheit für weniger als 30 Tage war in den meisten Wohngebäuden in New York City bereits rechtswidrig, gemäß dem staatlichen Multiple Dwelling Law sowie dem Housing Maintenance Code und den Construction Codes der Stadt. Die eigene Gesetzgebung der OSE besagt dies ausdrücklich. Gastgeber, die vor 2023 tätig waren, agierten im Wesentlichen illegal, unabhängig davon, ob dies durchgesetzt wurde oder nicht.
Was sich geändert hat: Local Law 18 von 2022, in Kraft getreten am 9. Januar 2022, schuf eine Registrierungspflicht für Gastgeber und eine Verifizierungspflicht für Buchungsplattformen. Es fügte die Kapitel 31 und 32 zu Titel 26 des New York City Administrative Code hinzu und wird von der OSE verwaltet.
Das entscheidende Element ist die Plattformpflicht. Buchungsdienste sind die Verarbeitung von Transaktionen für nicht registrierte Kurzzeitvermietungen untersagt. Die Durchsetzung begann am 5. September 2023, zunächst mit dem Schwerpunkt sicherzustellen, dass Plattformen das Verifizierungssystem der Stadt korrekt nutzten und nicht verifizierte Transaktionen stoppten.
Deshalb war die Wirkung so abrupt. Die Stadt musste nicht Tausende von Wohnungen inspizieren. Sie benötigte die Plattformen, um eine Datenbank zu überprüfen.
Quellen: NYC Mayor's Office of Special Enforcement, Registrierungsgesetz und Registrierungsregeln und -gesetze
Auf einen Blick
| Frage | Kurzantwort |
|---|---|
| Was gilt als Kurzzeitvermietung? | Weniger als 30 aufeinanderfolgende Tage |
| Registrierung erforderlich? | Ja, bei OSE, vor der Angebotserstellung |
| Muss ich anwesend sein? | Ja, für den gesamten Aufenthalt |
| Muss es mein Hauptwohnsitz sein? | Ja |
| Maximale Anzahl zahlender Gäste | 2 |
| Kann ich ein Gästezimmer abschließen? | Nein. Gäste benötigen Zugang zu allen Gemeinschaftsbereichen |
| Kann mein Gebäude mich blockieren? | Ja, über die Liste der verbotenen Gebäude |
| Verifizieren Plattformen? | Ja, und sie müssen nicht registrierte Angebote ablehnen |
| Sind 30 Tage oder mehr abgedeckt? | Nein, dies fällt außerhalb des Gesetzes |
Die Registrierungsanforderungen in einfachen Worten
Um sich bei der OSE zu registrieren, müssen Sie unter anderem Folgendes bescheinigen können:
Hauptwohnsitz. Die Einheit ist Ihr tatsächlicher Wohnort.
Durchgehende Anwesenheit. Sie müssen während des gesamten Aufenthalts jedes Gastes physisch in der Einheit anwesend sein. Das ist, was man unter „Gastgeber-anwesend“ versteht. Es ist keine Formalität; es definiert das gesamte zulässige Modell.
Nicht mehr als zwei zahlende Gäste gleichzeitig.
Uneingeschränkter Zugang zu Gemeinschaftsbereichen. Gäste müssen alle gemeinsamen Haushaltsbereiche nutzen können. Sie können Innentüren nicht abschließen, um einen Gastbereich abzutrennen. Diese Bestimmung hat während des Gesetzgebungsprozesses erhebliche öffentliche Kritik auf Grundlage von Datenschutz und Sicherheit hervorgerufen, ist aber die verabschiedete Regelung.
Anträge werden über das Short-Term Rental Registration Portal der Stadt, unter Verwendung eines NYC.ID-Kontos, eingereicht.
Die Genehmigung ist tatsächlich ungewiss. Berichte deuten auf eine Genehmigungsquote von etwa 40 % hin, wobei häufige Ablehnungsgründe das Erscheinen des Gebäudes auf der Verbotsliste und die Mietregulierung der Einheit sind.
Die Liste der verbotenen Gebäude
Dies ist der Mechanismus, der am wahrscheinlichsten Ihren Plan beendet, bevor er beginnt, und er funktioniert unabhängig von allem, was Sie tun.
Local Law 18 erlaubt Eigentümern von Gebäuden, in denen Kurzzeitvermietungen nicht gestattet sind, die OSE zu benachrichtigen und zu beantragen, dass ihr Gebäude zu einer Liste der verbotenen Gebäude hinzugefügt wird. Eigentümer von Wohngebäuden, Genossenschaften (Co-op Boards) und Eigentümergemeinschaften (Condo Boards) können dies nutzen.
Wenn Ihr Gebäude auf dieser Liste steht, wird die OSE Ihre Einheit nicht registrieren. Es gibt keine Umgehungsmöglichkeit.
Überprüfen Sie die Liste, bevor Sie etwas planen, und wenn Sie beabsichtigen, in ein Gebäude einzuziehen, um als Gastgeber tätig zu werden, prüfen Sie dies vor dem Kauf.
Was mit dem Markt geschah
Es ist erwähnenswert, da es realistische Erwartungen schafft.
Berichte Anfang 2024, mehrere Monate nach Beginn der Durchsetzung, bezifferten die Anzahl der Kurzzeitangebote in New York City auf etwa 2.300, verglichen mit rund 22.000 vor der Durchsetzung.
Der Markt für professionelle Anbieter verschwand nicht. Er verlagerte sich auf Aufenthalte von 30 aufeinanderfolgenden Nächten oder länger, die vollständig außerhalb von Local Law 18 liegen: keine Registrierungspflicht, keine Gastgeber-Anwesenheitsregel, keine Begrenzung auf zwei Gäste. Dieses Segment bedient Unternehmensunterkünfte, Umzüge, reisendes medizinisches Personal und Versicherungsplatzierungen, und es ist nun die vorherrschende Form der professionellen möblierten Vermietung in der Stadt.
Wenn Ihr Geschäftsmodell eine leere Wohnung erfordert, die pro Nacht vermietet wird, ist New York City kein Markt, den Sie legal betreten können. Wenn es monatliche Mietbedingungen berücksichtigen kann, dann schon.
Rechtsmittel und Durchsetzung
Wird Ihr Antrag abgelehnt oder ein Zertifikat ausgesetzt oder entzogen, besteht ein schriftlicher Rechtsweg. Die Fristen sind kurz, lesen Sie die Mitteilung daher sorgfältig und handeln Sie entsprechend, anstatt abzuwarten.
Die Durchsetzung der bereits bestehenden Verbote erfolgt unabhängig vom Registrierungsregime und ist beschwerdegesteuert. Die OSE hat erklärt, dass Gastgeber alle gesetzlichen Anforderungen einhalten sollten, die vor Local Law 18 bestanden.
Genossenschaften (Co-ops), Eigentumswohnungen (Condos) und Mietverträge
Selbst wenn das Gesetz es erlaubt, können drei private Ebenen es verbieten:
Satzungen und Hausordnungen von Genossenschaften (Co-ops) und Eigentümergemeinschaften (Condos). Verwaltungsräte regeln die Nutzung von Einheiten, und viele verbieten die vorübergehende Belegung gänzlich. So landen Gebäude auch auf der Verbotsliste.
Ihr Mietvertrag. Die meisten Mietverträge in New York verbieten die Untervermietung oder vorübergehende Nutzung. Es trotzdem zu tun, ist ein Vertragsverstoß, unabhängig von Ihrem Registrierungsstatus.
Mietregulierung. Mietpreisgebundene und mietpreisgeregelte Einheiten unterliegen zusätzlichen Beschränkungen, und Berichte identifizieren den Status der Mietregulierung als häufigen Grund für die Ablehnung der Registrierung.
Steuern
New York City und der Bundesstaat New York erheben beide Steuern auf vorübergehende Belegungen, und die Situation hängt von der Aufenthaltsdauer und der Art der Unterkunft ab. Da das rechtmäßige Kurzzeitsegment nun so eng gefasst ist und das Segment der Aufenthalte von 30 Tagen oder mehr anders behandelt wird, hängt die Steueranalyse ungewöhnlich stark von Ihren spezifischen Gegebenheiten ab.
Lassen Sie sich von einem New Yorker Steuerberater beraten, anstatt sich auf eine allgemeine Zusammenfassung zu verlassen, und bestätigen Sie, welche Steuern eine Plattform in Ihrem Namen abführt und welche bei Ihnen verbleiben.
Eine praktische Checkliste
- Überprüfen Sie zuallererst, ob Ihr Gebäude auf der Liste der verbotenen Gebäude steht
- Lesen Sie Ihre Satzungen und Hausordnungen von Genossenschaften (Co-ops) oder Eigentümergemeinschaften (Condos) oder Ihren Mietvertrag
- Bestätigen Sie, dass die Einheit Ihr Hauptwohnsitz ist
- Bestätigen Sie, dass Sie für jeden Aufenthalt tatsächlich anwesend sein können
- Bestätigen Sie, dass Sie mit maximal zwei zahlenden Gästen und ohne das Abschließen von Innentüren vermieten können
- Prüfen Sie, ob die Einheit mietpreisgebunden ist
- Registrieren Sie sich bei der OSE über das offizielle Portal, bevor Sie irgendwo eine Anzeige schalten
- Verstehen Sie, dass Plattformen verifizieren und nicht registrierte Angebote ablehnen werden
- Wenn einer der oben genannten Punkte fehlschlägt, überlegen Sie, ob stattdessen Aufenthalte von 30+ Tagen zu Ihrer Immobilie passen
- Holen Sie sich eine auf Ihr Modell zugeschnittene New Yorker Steuerberatung ein
Verifizierte offizielle Quellen
- NYC Mayor's Office of Special Enforcement, Registrierungsgesetz
- OSE, Registrierungsregeln und -gesetze
- Portal zur Registrierung von Kurzzeitvermietungen
- Endgültige Regeln für die Registrierung und Anforderungen für Kurzzeitvermietungen (PDF)
- NYC311, Registrierung von Kurzzeitvermietungen
- NYC Regeln, Registrierung von Kurzzeitvermietungen
Genannt, nicht verlinkt
- Local Law 18 von 2022, in Kraft getreten am 9. Januar 2022
- NYC Administrative Code Titel 26, Kapitel 31 und 32 (Abschnitte 26-3101 bis 26-3105 und 26-3201 bis 26-3203)
- Kapitel 17 von Titel 43 der Rules of the City of New York, die OSE-Regeln, veröffentlicht am 3. Februar 2023 und wirksam ab 6. März 2023
- New York State Multiple Dwelling Law
- NYC Housing Maintenance Code und Construction Codes
- Die Satzungen und Hausordnungen Ihres Gebäudes oder Ihr Mietvertrag
Wichtiger Haftungsausschluss
Dieser Artikel stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Es handelt sich um allgemeine Informationen, die von einem Schlüsselmanagementunternehmen und nicht von einer Anwaltskanzlei für nicht spezialisierte Leser verfasst wurden.
Die Situation in New York City ist ungewöhnlich vielschichtig: Staatsrecht, städtisches Verwaltungsrecht, OSE-Regeln, gebäudebezogene Verbote, Mietvertragsklauseln und Mietpreisregelungen beeinflussen alle, ob eine bestimmte Einheit legal kurzfristig vermietet werden kann, und die Antwort ist häufig nein. Die Genehmigungsquoten für Registrierungen sind niedrig. Die Liste der verbotenen Gebäude ändert sich. Die Durchsetzung bereits bestehender Verbote läuft parallel zum Registrierungsregime weiter.
Verifizieren Sie mit der OSE und lesen Sie die Satzungen und Hausordnungen Ihres Gebäudes, bevor Sie handeln. Angesichts der Strafen und der Enge des legalen Weges sollten Sie einen New Yorker Anwalt beauftragen, bevor Sie etwas anbieten.
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