Zuletzt geprüft: 27. Juli 2026. Dies ist eine vollständige Überarbeitung.
Die Kurzfassung
- Sie müssen ein Dauerbewohner sein, was San Francisco als Wohnen in der Einheit an mindestens 275 Nächten pro Kalenderjahr definiert. Das sind ungefähr 75 % des Jahres.
- Abwesende Eigentümer sind nicht berechtigt. Wenn Sie weniger als 275 Nächte im Jahr in San Francisco leben, dürfen Sie nicht vermieten, Punkt.
- Sie können nur die Einheit registrieren, in der Sie tatsächlich wohnen. Kein Zweitwohnsitz, keine andere Einheit in einem Gebäude, das Ihnen gehört.
- Beherbergte Aufenthalte haben keine jährliche Begrenzung. Sie sind über Nacht anwesend und können dies so oft tun, wie Sie möchten.
- Unbeaufsichtigte Aufenthalte sind auf 90 Nächte pro Kalenderjahr begrenzt.
- Sie benötigen zwei separate Registrierungen, plus einer Zertifikatsnummer auf jeder Anzeige.
- Eine Haftpflichtversicherung von mindestens 500.000 $ ist erforderlich, es sei denn, Ihre Plattform bietet diese an.
- Die Regeln sind in Kapitel 41A des San Francisco Administrative Code verankert.
Die 275-Nächte-Regel
Alles in San Francisco leitet sich daraus ab, und diese Regelung ist strenger als die Hauptwohnsitzprüfungen der meisten Städte.
Um Gastgeber zu sein, müssen Sie ein Dauerbewohner sein: Sie müssen die Einheit an mindestens 275 Nächten pro Kalenderjahr bewohnen. Anders ausgedrückt: Sie dürfen maximal 90 Nächte im Jahr abwesend sein.
Drei Konsequenzen, die oft übersehen werden:
Sie gilt sowohl für Mieter als auch für Eigentümer. Der Test ist der Wohnsitz, nicht das Eigentum. Ein Mieter, der diese Bedingung erfüllt, kann berechtigt sein, vorbehaltlich seines Mietvertrags und Vermieters.
In einem Mehrfamilienhaus, das Ihnen gehört, qualifiziert sich nur Ihre eigene Einheit. Sie können die spezifische Wohneinheit, in der Sie wohnen, registrieren und vermieten. Die anderen können Sie nicht registrieren. Einzelne Schlafzimmer innerhalb Ihrer eigenen Einheit können separat angeboten werden.
Unbeaufsichtigte Aufenthalte von 30 oder mehr Nächten werden auf Ihren Wohnsitz angerechnet. Wenn Sie die gesamte Unterkunft für einen Monat vermieten, während Sie sich woanders aufhalten, zählen diese Nächte mit, wenn die Stadt berechnet, ob Sie tatsächlich 275 Nächte dort gewohnt haben.
Wenn Sie noch kein volles Jahr in der Einheit gewohnt haben, wird der Test proportional angewendet, und Berichte deuten darauf hin, dass Sie diese 60 Tage lang bewohnt haben müssen, bevor Sie sich registrieren können.
Quelle: SF Planning, FAQs zu Kurzzeitvermietungen
Auf einen Blick
| Frage | Kurze Antwort |
|---|---|
| Wohnsitzpflicht | 275 Nächte pro Kalenderjahr |
| Können abwesende Eigentümer vermieten? | Nein |
| Beherbergte Aufenthalte | Keine jährliche Begrenzung |
| Unbeaufsichtigte Aufenthalte | 90 Nächte pro Kalenderjahr |
| Erforderliche Registrierungen | Zwei: Gewerbeanmeldung und STR-Zertifikat |
| Versicherung | Mindestens 500.000 $, es sei denn, die Plattform stellt sie bereit |
| Zertifikatsnummer in Anzeigen? | Ja |
| Berichterstattung | Regelmäßige Aktivitätsberichterstattung erforderlich |
| Einspruchsfrist | 30 Kalendertage |
Beherbergt versus unbeaufsichtigt
San Francisco zieht diese Unterscheidung scharf und sie bestimmt Ihre Obergrenze.
Beherbergte Vermietung: Sie sind über Nacht zu Hause, in derselben Wohneinheit wie Ihre Gäste. Keine Begrenzung der Anzahl der beherbergten Nächte pro Jahr.
Unbeaufsichtigte Vermietung: Sie sind über Nacht nicht gleichzeitig mit Ihren Gästen zu Hause. Im Allgemeinen auf 90 Nächte pro Kalenderjahr begrenzt.
Wenn Sie beides anbieten, müssen Sie separate Anzeigen erstellen, die jede Aufenthaltsart klar kennzeichnen, selbst für dieselbe Einheit.
Die Nachverfolgung ist hier wichtiger, als man erwartet. Das Überschreiten der 90-Nächte-Grenze für unbeaufsichtigte Aufenthalte ist ein direkter Verstoß gegen Kapitel 41A und kann Verwaltungsstrafen oder die Aussetzung Ihres Zertifikats nach sich ziehen. Da Plattformen von Ihrem Registrierungsstatus abhängen, kann die Durchsetzung die Entfernung von Anzeigen und unterbrochene Buchungen bedeuten. Die Nächte-Nachverfolgung ist Genehmigungsschutz, nicht nur Verwaltung.
Die zwei Registrierungen
Beide sind erforderlich. Die eine ersetzt nicht die andere.
1. Gewerberegistrierungszertifikat, vom San Francisco Office of the Treasurer & Tax Collector. Ein Beleg für einen schwebenden Antrag ist ausreichend, um den nächsten Schritt einzuleiten.
2. Zertifikat für kurzfristige Wohnungsvermietung, vom **Office of Short-Term Rentals**. Dies ist dasjenige, das Sie zu einem registrierten Gastgeber macht.
Die Stadt weist explizit darauf hin, dass die Inhaberschaft einer Gewerbeanmeldung und die Abführung von Hotelsteuern die Pflicht zur Registrierung beim Office of Short-Term Rentals nicht aufhebt.
Ihre Registrierungsnummer muss auf allen Anzeigen erscheinen.
Versicherung. Sie müssen eine Sachhaftpflichtversicherung von mindestens 500.000 $ haben, es sei denn, Sie vermieten auf einer Plattform, die diese Deckung bietet. Airbnb und VRBO werden als Plattformen genannt, die dies tun. Wenn Sie auf einer Plattform vermieten, die dies nicht tut, müssen Sie einen Nachweis erbringen.
Die Anmeldegebühr ist nicht erstattungsfähig, auch wenn der Antrag abgelehnt wird. Prüfen Sie die Berechtigung sorgfältig, bevor Sie den Antrag stellen.
Quelle: SF.gov, Leitfaden zur Eröffnung einer kurzfristigen Wohnungsvermietung
Nicht berechtigte Immobilien
Nicht jede Einheit qualifiziert sich, unabhängig von Ihrem Wohnsitz.
Bestimmte Einheitentypen sind von der Kurzzeitvermietung ausgeschlossen. Schlafgelegenheiten in Außenbereichen oder separaten freistehenden Strukturen, einschließlich Baumhäusern, Booten und Fahrzeugen, sind nicht gestattet.
Über die städtischen Regeln hinaus können drei private Ebenen Verbote aussprechen:
Ihr Mietvertrag. San Francisco hat starke Mieterschutzbestimmungen, und Untervermietung oder vorübergehende Nutzung sind häufig verboten. Dies dennoch zu tun, ist ungeachtet Ihres Zertifikats ein Verstoß gegen den Mietvertrag.
Mietpreisgebundene Einheiten. Diese unterliegen zusätzlichen Einschränkungen und Komplikationen.
Regeln der Eigentümergemeinschaft (HOA) und des Gebäudes. Diese funktionieren unabhängig von der Stadt.
Berichterstattung, Aufzeichnungen und Einsprüche
Regelmäßige Berichterstattung. Kapitel 41A erfordert eine regelmäßige Berichterstattung über Aktivitäten bei Kurzzeitvermietungen. Die Berichterstattung erfolgt in der Praxis vierteljährlich.
Aufzeichnungen. Sie müssen Aufzeichnungen führen, die ausreichen, um die Einhaltung der Hauptwohnsitzpflicht und der 90-Nächte-Grenze für unbeaufsichtigte Aufenthalte zu überprüfen. Das bedeutet dokumentierte Nachweise darüber, welche Nächte beherbergt, welche unbeaufsichtigt waren und wo Sie sich befanden.
Einsprüche. Wenn Ihr Antrag abgelehnt wird oder ein Zertifikat ausgesetzt oder widerrufen wird, können Sie innerhalb von 30 Kalendertagen nach der Benachrichtigung einen schriftlichen Einspruch einreichen.
Die Liste der nicht berechtigten Gastgeber. Strafen können die Aufnahme in die städtische Liste der nicht berechtigten Gastgeber umfassen, was zur Sperrung von Vermietungsplattformen führt. Die Berichterstattung erwähnt auch tägliche Bußgelder für das Vermieten ohne Genehmigung.
Steuer
San Francisco erhebt auf Kurzzeitvermietungen die **Übernachtungssteuer für Durchreisende (Transient Occupancy Tax)**. Plattformen können diese einziehen und abführen, aber die Registrierung beim Treasurer & Tax Collector ist weiterhin erforderlich, und die Verpflichtung liegt letztendlich bei Ihnen.
Bestätigen Sie schriftlich, welche Steuern Ihre Plattform abwickelt und welche Sie selbst anmelden, und holen Sie sich Rat von einem kalifornischen Steuerberater zur Einkommensteuerbehandlung ein.
Eine praktische Checkliste
- Ehrlich beurteilen, ob Sie die 275 Nächte in der Einheit erfüllen können. Wenn nicht, hier aufhören.
- Bestätigen, dass die Einheit kein ausgeschlossener Typ ist.
- Ihren Mietvertrag lesen und prüfen, ob die Einheit mietpreisgebunden ist.
- HOA- oder Gebäuderegeln prüfen.
- Bestätigen, dass Sie die Einheit lange genug bewohnt haben, um sich zu registrieren.
- Ein Gewerberegistrierungszertifikat vom Treasurer & Tax Collector einholen.
- Beim Office of Short-Term Rentals Ihr STR-Zertifikat beantragen.
- 500.000 $ Haftpflichtversicherung abschließen oder bestätigen, dass Ihre Plattform diese bereitstellt.
- Ihre Zertifikatsnummer auf jede Anzeige setzen.
- Separate Anzeigen für beherbergte und unbeaufsichtigte Aufenthalte erstellen.
- Unbeaufsichtigte Nächte gegenüber der 90-Nächte-Grenze auf allen Plattformen verfolgen.
- Aufzeichnungen führen, die sowohl den 275-Nächte-Wohnsitz als auch die 90-Nächte-Grenze belegen.
- Ihre regelmäßigen Aktivitätsberichte einreichen.
Verifizierte offizielle Quellen
- SF.gov, Leitfaden zur Eröffnung einer kurzfristigen Wohnungsvermietung
- SF Planning, FAQs zu Kurzzeitvermietungen
Genannt, nicht verlinkt
- Kapitel 41A, San Francisco Administrative Code, das maßgebliche Gesetz
- San Francisco Office of Short-Term Rentals, für Anträge, Berichterstattung und die Liste der nicht berechtigten Gastgeber
- San Francisco Office of the Treasurer & Tax Collector, für Gewerbeanmeldung und Übernachtungssteuer für Durchreisende (Transient Occupancy Tax)
- Ihr Mietvertrag, HOA-Dokumente und jede mietpreisbezogene Festlegung, die die Einheit betrifft
Wichtiger Haftungsausschluss
Dieser Artikel stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Es handelt sich um allgemeine Informationen, die von einem Schlüsselverwaltungsunternehmen und nicht von einer Anwaltskanzlei für einen nicht spezialisierten Leser verfasst wurden.
San Franciscos 275-Nächte-Wohnsitzpflicht ist der strengste Hauptwohnsitztest in dieser Reihe und macht die meisten Investitionsfälle unmöglich. Anmeldegebühren sind auch bei Ablehnung nicht erstattungsfähig. Die Nachverfolgung unbeaufsichtigter Nächte schützt Ihr Zertifikat direkt. Ihr Mietvertrag, der Mietpreisbindungsstatus und die Gebäuderegeln können die Aktivität unabhängig von der städtischen Registrierung verbieten, und San Franciscos Mieterschutzbestimmungen machen Mietvertragsverletzungen folgenreich.
Vergewissern Sie sich vor der Antragstellung beim Office of Short-Term Rentals und SF Planning und lesen Sie zuerst Ihren Mietvertrag. Für eine Kauf- oder Mietrechtsfrage beauftragen Sie einen kalifornischen Anwalt.
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