Zuletzt geprüft: 27. Juli 2026. Amsterdam hat die Obergrenze für Übernachtungen in den zentralen Bezirken am 1. April 2026 reduziert. Wenn Sie sich auf einen älteren Leitfaden beziehen, könnte die angegebene Zahl für Ihre Adresse falsch sein.
Die Kurzfassung
- Sie müssen der Hauptwohnsitzinhaber sein. Ferienvermietungen in Amsterdam sind für Personen, die ihr tatsächlich bewohntes Haus vermieten. Anlageobjekte sind nicht zulässig.
- 30 Nächte pro Kalenderjahr, und nur 15 Nächte in Teilen von Centrum und De Pijp seit dem 1. April 2026.
- Maximal 4 Personen gleichzeitig, Kinder inbegriffen.
- Sie benötigen eine Genehmigung und eine Registrierungsnummer, beides vor Ihrer ersten Buchung.
- Sie müssen die Stadt vor jeder einzelnen Vermietung benachrichtigen. Nicht einmal im Jahr. Jedes Mal.
- Einige Straßen sind gänzlich verboten, dort sind keinerlei Genehmigungen erhältlich.
- Die Stadt führt einen Algorithmus gegen Ihre Adresse aus, der Vermietungsangebote mit dem Bevölkerungs- und Gebäuderegister abgleicht.
- Die Vermietung ohne Genehmigung oder die Nichtmeldung im Voraus führt zu einer Geldstrafe von 1.500 € für private Anbieter und 3.000 € für gewerbliche Betreiber, mit höheren Strafen für andere Vergehen.
- Ferienvermietung und Bed & Breakfast sind unterschiedliche Regelungen. Verwechseln Sie diese nicht.
Zwei unterschiedliche Dinge: vakantieverhuur und B&B
Amsterdam trennt diese und die Regeln sind nicht austauschbar.
Vakantieverhuur (Ferienvermietung) liegt vor, wenn Sie Ihr gesamtes Haus vermieten und während des Aufenthalts des Gastes nicht anwesend sind. Dies ist das, was die meisten Leute mit Airbnb meinen. Begrenzt auf 30 Nächte pro Jahr, oder 15 in den ausgewiesenen zentralen Bereichen.
Bed & Breakfast liegt vor, wenn Sie ein Zimmer oder einen Teil Ihres Hauses vermieten und während des Aufenthalts anwesend sind. Es darf das ganze Jahr über betrieben werden, aber nicht mehr als etwa 40 % der Wohnung dürfen dafür genutzt werden. Es erfordert eine andere Genehmigung, und Genehmigungen sind durch Bezirksquoten begrenzt.
Sie können nicht beide an derselben Adresse betreiben.
Quelle: Gemeente Amsterdam, Vergunning vakantieverhuur aanvragen (Niederländisch)
Auf einen Blick
| Frage | Kurze Antwort |
|---|---|
| Muss ich dort wohnen? | Ja, Sie müssen der eingetragene Hauptwohnsitzinhaber sein |
| Übernachtungsobergrenze | 30 pro Kalenderjahr; 15 in Teilen von Centrum und De Pijp |
| Gästeobergrenze | 4 Personen gleichzeitig, inklusive Kinder |
| Genehmigung erforderlich? | Ja, vor Ihrer ersten Buchung |
| Registrierungsnummer erforderlich? | Ja, getrennt von der Genehmigung |
| Jede Buchung melden? | Ja, im Voraus, jedes Mal |
| Darf ich eine Sozialwohnung vermieten? | Nein |
| Bin ich sicher, wenn ich von einem privaten Vermieter miete? | Nur mit der schriftlichen Zustimmung des Eigentümers |
| Hat mein Gebäude ein Mitspracherecht? | Wenn Sie in einer VvE sind, benötigen Sie möglicherweise deren Genehmigung |
| Sind einige Gebiete komplett verboten? | Ja, bestimmte Straßen und Blöcke |
Die Übernachtungsobergrenze und die Reduzierung 2026
Die Standardeinstellung sind 30 Nächte pro Kalenderjahr. Seit dem 1. April 2026 sind Teile von Centrum und De Pijp auf 15 Nächte begrenzt.
Zwei Details aus den eigenen Richtlinien der Stadt, die häufig übersehen werden:
Die Obergrenze gilt für die Wohnung, nicht für die Person. Wenn Sie im Laufe des Jahres in eine Immobilie einziehen, zählen bereits vom Vormieter in demselben Kalenderjahr vermietete Nächte zu Ihrem jährlichen Maximum. Wenn Sie eine Immobilie mit einer Vermietungshistorie kaufen oder mieten, fragen Sie nach.
Airbnb blockiert Ihren Kalender möglicherweise automatisch, wenn Sie die Obergrenze erreichen, die rechtliche Verantwortung für die Einhaltung liegt jedoch bei Ihnen, unabhängig davon, was eine Plattform tut.
Da die reduzierte Obergrenze für bestimmte Teile von Bezirken und nicht für ganze Bezirke gilt, prüfen Sie Ihre spezifische Adresse anhand der aktuellen Regeln der Stadt, anstatt davon auszugehen, dass die allgemeine Zahl Ihres Bezirks für Sie gilt.
Die Genehmigung, die Nummer und die Benachrichtigung
Drei separate Dinge, und Sie benötigen alle drei.
1. Die Genehmigung (vergunning vakantieverhuur)
Beantragt vor Ihrer ersten Buchung. Bedingungen umfassen:
- Sie sind der eingetragene Hauptwohnsitzinhaber, der auf der Genehmigung an der in der Genehmigung angegebenen Adresse genannt wird
- Sie dürfen keine Sozialwohnung von einer Wohnungsbaugesellschaft vermieten
- Sie dürfen an derselben Adresse kein Bed & Breakfast betreiben
- Wenn Sie privat mieten, benötigen Sie die Erlaubnis des Eigentümers
- Wenn Sie in einer VvE (Eigentümergemeinschaft) leben, benötigen Sie möglicherweise deren Erlaubnis
- Sie dürfen keine Räume außerhalb der Wohnung vermieten, wie Gartenhäuser, Zelte oder Boote
Genehmigungen sind jährlich und müssen neu beantragt werden.
2. Die Registrierungsnummer
Getrennt von der Genehmigung. Sie müssen eine Registrierungsnummer für Touristenvermietungen beantragen, und diese muss in Ihren Angeboten erscheinen.
3. Die Benachrichtigung, jedes einzelne Mal
Dies ist die am häufigsten übersehene Pflicht. Vor jeder Vermietungsperiode benachrichtigen Sie die Stadt digital, unter Verwendung Ihrer Genehmigungsnummer und DigiD.
Eine fehlende Benachrichtigung stellt für sich genommen einen Verstoß dar, unabhängig davon, ob Sie Ihre Übernachtungslimits eingehalten haben. Sie können Ihre 30 Nächte vollständig einhalten und dennoch mit einer Geldstrafe belegt werden, weil Sie die Benachrichtigung unterlassen haben.
Straßen, in denen es einfach nicht erlaubt ist
Amsterdam hat bestimmte Gebiete ausgewiesen, in denen die Ferienvermietung gänzlich verboten ist und keine Genehmigung erhältlich ist. Berichte deuten darauf hin, dass dies bestimmte Straßen im Centrum, Teile von Oud-Zuid und bestimmte Blöcke in De Pijp umfasst.
Die Verbotsliste wird von der Stadt geführt und ändert sich. Überprüfen Sie Ihre Adresse, bevor Sie etwas planen.
Wie Amsterdam die Regeln durchsetzt
Es lohnt sich, dies zu verstehen, da es erklärt, warum die Aufzeichnungspflicht hier wichtiger ist als in den meisten anderen Städten.
Ein Algorithmus bewertet Ihre Adresse. Die Gemeinde Amsterdam betreibt ein Risikobewertungssystem, das Mietangebote mit dem Bevölkerungsregister (BRP) und dem Gebäuderegister (BAG) abgleicht, um die Wahrscheinlichkeit zu schätzen, dass eine Immobilie illegal vermietet wird. Es ist öffentlich im Algorithmenregister der niederländischen Regierung dokumentiert. Der Algorithmus stützt sich auf Daten aus Fällen illegaler Ferienvermietungen der letzten fünf Jahre und wird verwendet, um begrenzte Durchsetzungskapazitäten zu priorisieren.
Meldungen von Nachbarn fließen ein. Die Gemeinde erhält Berichte von Bewohnern, die eine unsachgemäße Vermietung einer Immobilie vermuten, und das Personal der Aufsicht & Durchsetzung untersucht diese. Der Algorithmus priorisiert, welche Berichte Beachtung finden.
Es gibt ein engagiertes Durchsetzungsteam, das physische Inspektionen durchführt.
Die Beweispflicht liegt bei Ihnen. Niederländische Gerichte haben entschieden, dass eigene Screenshots eines Gastgebers keinen Beweis darstellen. Wenn Sie zu bestimmten Daten herausgefordert werden, benötigen Sie etwas Besseres als Ihre Telefongalerie.
Quellen: Algorithmenregister der niederländischen Regierung, Durchsetzung illegaler Ferienvermietungen (Englisch) und Gemeente Amsterdam, Meldung von Ferienvermietungen (Englisch)
Strafen
Die eigenen Richtlinien der Stadt besagen, dass die Vermietung ohne Genehmigung oder die Nichtmeldung einer Ferienvermietung im Voraus mit einer Geldstrafe belegt wird von:
- 1.500 € für eine Privatperson
- 3.000 € für einen gewerblichen Betreiber
Für andere Vergehen gelten höhere Strafen. Berichte haben Zahlen im fünfstelligen Bereich für Angelegenheiten wie die Überschreitung der zulässigen Übernachtungszahlen oder die unrechtmäßige Entziehung einer Wohnung aus dem Wohnungsbestand (woningonttrekking) genannt, was als ein separater und schwerwiegenderer Verstoß behandelt wird.
Da die Bußgeldtabellen von der Stadt veröffentlicht und überarbeitet werden und der Staatsrat zuvor über den verbindlichen Status der städtischen Bußgeldtabelle entschieden hat, prüfen Sie die aktuelle veröffentlichte Übersicht, anstatt sich auf eine Zahl aus einem beliebigen Leitfaden zu verlassen.
Steuern
Kurtaxe (toeristenbelasting)
Amsterdam erhebt die Kurtaxe als Prozentsatz des Unterkunftspreises und nicht als pauschalen Betrag pro Nacht, was ungewöhnlich ist. Berichten zufolge liegt sie für 2026 bei 12,5 % des Übernachtungspreises und gehört damit zu den höchsten in Europa.
Airbnb, Booking.com und andere große Plattformen ziehen diese in der Regel in Ihrem Namen ein und führen sie ab. Für Direktbuchungen außerhalb einer Plattform müssen Sie diese selbst einziehen und abführen, über das Formular der Stadt. Sie müssen Ihre Immobilie weiterhin bei der Steuerbehörde der Stadt registrieren und eine jährliche Steuererklärung einreichen.
Überprüfen Sie den aktuellen Prozentsatz bei der Gemeinde, bevor Sie Preise festlegen, da dieser sich geändert hat.
Mehrwertsteuer und Einkommenssteuer
Die niederländische Mehrwertsteuerbehandlung für Kurzzeitunterkünfte wurde im Januar 2026 auf den höheren Satz umgestellt. Mieteinnahmen unterliegen ebenfalls der Einkommenssteuer. Beides ist fallspezifisch, und die niederländische Steuerbehandlung von Immobilien hängt davon ab, wie die Aktivität charakterisiert wird. Ziehen Sie daher den Rat eines niederländischen Steuerberaters ein.
Die VvE-Frage
Wenn Ihr Gebäude eine Eigentümergemeinschaft (VvE) hat, gelten deren Regeln unabhängig von dem, was die Gemeinde erlaubt. Eine VvE kann die Ferienvermietung in ihren eigenen Vorschriften verbieten oder einschränken, und viele Amsterdamer VvEs haben dies getan.
Die eigenen Richtlinien der Stadt weisen darauf hin, dass Sie möglicherweise die Genehmigung der VvE benötigen. Prüfen Sie die Regeln der Eigentümergemeinschaft, bevor Sie eine Genehmigung beantragen, nicht danach.
Eine praktische Checkliste
- Bestätigen Sie, dass Sie der eingetragene Hauptwohnsitzinhaber an der Adresse sind
- Prüfen Sie, ob Ihre spezifische Adresse in einer verbotenen Straße oder einer 15-Nächte-Zone liegt
- Erkundigen Sie sich, ob in diesem Kalenderjahr bereits Übernachtungen von einem Vormieter in der Immobilie vermietet wurden
- Prüfen Sie Ihre VvE-Regeln und holen Sie die schriftliche Genehmigung des Eigentümers oder Vermieters ein, wenn Sie mieten
- Beantragen Sie die Genehmigung, bevor Sie eine Buchung annehmen
- Beantragen Sie die Registrierungsnummer und geben Sie diese in jedem Angebot an
- Richten Sie einen zuverlässigen Prozess ein, um die Stadt vor jeder einzelnen Mietperiode zu benachrichtigen
- Halten Sie Ihre Gästezahl bei 4, inklusive Kinder
- Registrieren Sie sich bei der Stadt für die Kurtaxe und wickeln Sie Direktbuchungen selbst ab
- Führen Sie unabhängige, zeitnahe Aufzeichnungen darüber, welche Nächte tatsächlich vermietet wurden
Verifizierte offizielle Quellen
- Gemeente Amsterdam, Beantragung einer Genehmigung für die Ferienvermietung (Niederländisch)
- Gemeente Amsterdam, Meldung von Ferienvermietungen (Englisch)
- Algorithmenregister der niederländischen Regierung, Durchsetzung illegaler Ferienvermietungen (Englisch)
Genannt, nicht verlinkt
- Huisvestingswet und die Amsterdam Huisvestingsverordening, die rechtliche Grundlage für das Genehmigungsregime
- Die veröffentlichte Bußgeldübersicht der Stadt (overzicht van alle boetes), verfügbar über amsterdam.nl
- Die Liste der Straßen und Gebiete der Stadt, in denen Ferienvermietungen verboten sind
- Gemeente Amsterdam Belastingen, für die Registrierung und Abgabe der Kurtaxe
- Offizielle kommunale Entscheidungen werden im Gemeenteblad veröffentlicht, das die maßgebliche Quelle ist
Wichtiger Haftungsausschluss
Dieser Artikel stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Es handelt sich um allgemeine Informationen, die von einem Schlüsselmanagementunternehmen und nicht von einer Anwaltskanzlei für nicht-spezialisierte Leser verfasst wurden.
Die Regeln Amsterdams ändern sich häufig und, entscheidend, sie variieren je nach Adresse und nicht nur nach Bezirk. Die Reduzierung auf 15 Nächte gilt für ausgewiesene Teile von Centrum und De Pijp, bestimmte Straßen sind gänzlich verboten, und die Verbotsliste wird aktualisiert. Bußgelder waren Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten. Die Regeln Ihrer VvE können das, was die Gemeinde erlaubt, außer Kraft setzen.
Überprüfen Sie Ihre spezifische Adresse auf amsterdam.nl und im Gemeenteblad, bevor Sie handeln. Für alles, was mit echtem Geld oder rechtlicher Haftung verbunden ist, beauftragen Sie einen niederländischen Anwalt oder Steuerberater, der mit den Wohnungsbestimmungen Amsterdams vertraut ist.
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