Última revisión: 27 de julio de 2026. Esta es una reescritura completa. Los montos de las tarifas de la versión anterior se han eliminado en lugar de repetirse, ya que cambian anualmente y deben obtenerse de la autoridad emisora.
La versión resumida
- No existe una única norma de "Miami". El Estado de Florida, el Condado de Miami-Dade, la Ciudad de Miami y la Ciudad de Miami Beach regulan por separado, y utilizan diferentes definiciones de "corta duración".
- Necesitará hasta cuatro aprobaciones gubernamentales, más una quinta que no es gubernamental en absoluto.
- La asociación de condominios o de propietarios es la que con mayor frecuencia detiene a las personas. La prelación estatal de Florida sobre las normas locales de alquiler vacacional no alcanza a las asociaciones.
- Obtenga su Certificado de Uso antes de anunciarse. Miami-Dade lo exige antes de publicar en cualquier plataforma.
- La zonificación lo decide todo. Miami utiliza zonas de transecto; Miami Beach prohíbe los alquileres a corto plazo en la mayoría de las áreas residenciales.
- Las sanciones de Miami Beach se encuentran entre las más altas de los Estados Unidos, reportadas a partir de $20,000 por una primera infracción.
- Florida grava cualquier alquiler de seis meses o menos como transitorio.
El problema de las cuatro definiciones
Empiece aquí, porque casi todos los errores se remontan a ello.
| Autoridad | Cómo define lo que regula |
|---|---|
| Florida (impuesto) | El alquiler de viviendas por seis meses o menos es un alquiler transitorio sujeto a impuestos |
| Florida (licencias) | La propiedad alquilada más de tres veces al año por períodos de menos de 30 días necesita una licencia de alojamiento público |
| Condado de Miami-Dade | El alojamiento de alquiler transitorio es una estadía de seis meses o menos |
| Ciudad de Miami Beach | El alquiler a corto plazo es una estadía de menos de seis meses y un día |
Por lo tanto, una reserva puede ser "de corta duración" para una autoridad y no para otra. Determine qué definiciones se aplican a su dirección antes de construir un plan de negocios en torno a un número.
Capa 1: El Estado de Florida
Licencia DBPR. El Departamento de Regulación de Negocios y Profesiones (Department of Business and Professional Regulation), a través de su División de Hoteles y Restaurantes (Division of Hotels and Restaurants), otorga licencias a establecimientos de alojamiento público, incluidos los alquileres vacacionales. Existen dos categorías principales: Viviendas y Condominios. Operar sin la licencia es ilegal. Hay licencias grupales disponibles para operadores con múltiples unidades.
Registro del Departamento de Ingresos. Usted se registra a efectos de impuestos sobre las ventas y sobre el alquiler transitorio.
Prelación estatal y su límite. La ley de Florida limita hasta qué punto los gobiernos locales pueden regular los alquileres vacacionales. Esto suena protector, y luego se llega a la excepción que más importa: la prelación no se aplica a las asociaciones de propietarios ni a las asociaciones de condominios. Sus documentos de gobierno pueden prohibir o restringir los alquileres a corto plazo, independientemente de lo que permitan el estado, el condado o la ciudad.
Lea la declaración y las reglas de la asociación antes de comprar. Confirmación por escrito de la asociación, no del agente de listado y no "el propietario anterior lo hizo".
Capa 2: Condado de Miami-Dade
Las normas del condado para alquileres vacacionales a corto plazo se encuentran en la Sección 33-28 del Código del Condado de Miami-Dade.
Puntos clave de la propia guía del condado:
El Certificado de Uso es lo primero. Debe obtener un Certificado de Uso (CU) antes de listar y anunciar la propiedad en cualquier plataforma entre particulares. No después. No mientras el anuncio esté activo.
Autorización de la asociación. Si la propiedad forma parte de un condominio o asociación de propietarios, se requiere una autorización por escrito.
Cuenta de Impuesto Turístico. Cualquier persona que alquile un alojamiento transitorio por seis meses o menos debe registrarse para obtener una Cuenta de Impuesto Turístico y cobrar y remitir mensualmente los impuestos de Convención y Desarrollo Turístico.
Inspección. El proceso del CU implica una inspección, y se le pedirá que presente sus licencias y registros que demuestren el cumplimiento de los requisitos estatales y del condado. El certificado y su número deben exhibirse visiblemente en la propiedad.
Si se encuentra dentro de un municipio, el condado no es su única autoridad. El condado establece directamente que los propietarios en municipios incorporados deben contactar a ese gobierno municipal para conocer sus propias regulaciones. La Sección 33-28 rige el Miami-Dade no incorporado.
Sanciones. Las infracciones están sujetas al calendario de sanciones civiles del Capítulo 8CC del código del condado. Por separado, una vez que se ha emitido una citación por una infracción de la Sección 33-28, se agrega una tarifa por infracción al costo de obtener un CU: el condado cita $231.90 más el doble del costo del certificado.
Fuentes: Condado de Miami-Dade, Alquileres Vacacionales a Corto Plazo (Cumplimiento Vecinal) y Alquileres Vacacionales a Corto Plazo (Normas de Construcción)
Capa 3: La Ciudad de Miami
La Ciudad de Miami opera independientemente del condado y generalmente se considera una de las jurisdicciones más estrictas de Florida.
Zonas de transecto. El código de zonificación de Miami divide la ciudad en zonas de transecto que van de T1 a T6. Los alquileres a corto plazo generalmente están permitidos en T4, T5, T6 y CI-HD, y generalmente no están permitidos en T3, que cubre la mayoría de los barrios residenciales de baja densidad. Su dirección determina la respuesta, así que verifique la zona específica en lugar del nombre del barrio.
Conversión a uso de alojamiento. Cuando está permitido, la ciudad lleva a cabo un proceso formal que puede incluir un Plan de Gestión Operativa, un Certificado de Uso y Ocupación, la licencia DBPR y una Licencia de Impuestos Comerciales de la ciudad. Las inspecciones y renovaciones forman parte del ciclo de vida continuo.
Reclasificación de edificios. Cuando una parte significativa de las unidades de un edificio se convierte en uso transitorio, la ciudad puede requerir una reclasificación, lo que puede implicar estándares de seguridad y operativos adicionales, del tipo aplicado a hoteles de apartamentos o condohoteles.
Zonas de baja densidad. Cuando se permite el alquiler a corto plazo en zonas residenciales de baja densidad o tipo finca, es posible que se requiera que la parte responsable resida en el lugar durante más de seis meses al año.
Capa 4: La Ciudad de Miami Beach
Miami Beach es la más estricta de las cuatro y las sanciones son la razón para ser cauteloso.
Definición. Un alquiler a corto plazo significa una estadía de menos de seis meses y un día.
Zonificación. Los alquileres a corto plazo están prohibidos en todos los distritos unifamiliares y en gran parte del inventario multifamiliar. Solo distritos específicos permiten la ocupación transitoria. Miami Beach publica una herramienta de búsqueda para que pueda verificar una dirección específica.
Lo que necesita donde está permitido:
- Licencia DBPR de Florida
- Certificado de Uso del Condado de Miami-Dade
- Licencia de Impuestos Comerciales de Miami Beach
- Certificado de Impuesto de Resort de Miami Beach
- Certificado de Uso aprobado, escritura de garantía registrada o factura de venta, artículos de incorporación, número de identificación federal, Certificado de Reventa Anual de Florida y licencia estatal, según los requisitos publicados por la ciudad
La carta de la asociación. Para unidades de condominios, Miami Beach requiere una carta de la asociación que confirme que la actividad de alquiler transitorio está permitida en esa dirección. La carta debe tener una fecha de emisión dentro de los 60 días anteriores, y si la propia asociación no posee una Licencia de Impuestos Comerciales activa, esta debe ser aprobada antes de que la ciudad emita la de la unidad.
Ese requisito merece énfasis. Su licencia municipal depende de un documento que su asociación puede negarse a renovar.
Límites de ocupación. Miami Beach aplica estrictas reglas de ocupación que no se escalan con el número de dormitorios, y los avisos requeridos que cubren la ocupación, contactos de emergencia y reglas de ruido deben publicarse en la propiedad.
Sanciones. Los informes sitúan consistentemente las multas de Miami Beach a partir de $20,000 por una primera infracción y escalando a más de $100,000 por infracciones repetidas, con cifras de alrededor de $1,500 por día citadas por incumplimientos de estadía mínima en áreas restringidas. La aplicación de la ley también puede incluir embargos, órdenes de cierre, desalojo de huéspedes y suspensión de plataformas.
Confirme los montos actuales con la ciudad. Estas son las multas por alquiler a corto plazo más altas del país y no un número para tomar de un blog.
Fuentes: Ciudad de Miami Beach, Requisitos para Alquileres a Corto Plazo y la herramienta de búsqueda de direcciones de Práctica de Alquiler Seguro de la ciudad
Impuestos, apilados
Miami tiene más capas impositivas que la mayoría de los mercados estadounidenses.
| Capa | Qué es |
|---|---|
| Estado de Florida | Impuesto sobre las ventas e impuesto sobre el alquiler transitorio, a través del Departamento de Ingresos |
| Condado de Miami-Dade | Impuestos de Convención y Desarrollo Turístico, remitidos mensualmente, requiere una Cuenta de Impuesto Turístico |
| Miami Beach | Impuesto de Resort, reportado al 4% sobre los ingresos brutos de alquiler a corto plazo |
La trampa: las plataformas pueden recaudar y remitir algunos de estos automáticamente, pero no todos. El Impuesto de Resort de Miami Beach en particular, comúnmente requiere un registro y una declaración separados, incluso cuando una plataforma maneja los montos estatales y del condado. Confirme exactamente qué capas cubre su plataforma y cuáles son suyas, por escrito, con un contador de Florida.
Una lista de verificación práctica
- Identifique cada autoridad con jurisdicción sobre su dirección: estado, condado y ciudad si está incorporada.
- Confirme que su zona permite el alquiler a corto plazo, utilizando el mapa o la herramienta de búsqueda de la ciudad.
- Obtenga autorización por escrito de su asociación de condominios o de propietarios, y agende su renovación.
- Solicite la licencia DBPR de Florida.
- Regístrese en el Departamento de Ingresos de Florida.
- Obtenga el Certificado de Uso de Miami-Dade antes de anunciarse en cualquier lugar.
- Regístrese para una Cuenta de Impuesto Turístico del condado y configure la remisión mensual.
- Obtenga la Licencia de Impuestos Comerciales de la ciudad y, en Miami Beach, el Certificado de Impuesto de Resort.
- Prepare un Plan de Gestión Operativa si la Ciudad de Miami lo requiere.
- Exhiba su número de certificado y los avisos requeridos en la propiedad.
- Confirme qué impuestos remite su plataforma y cuáles remite usted.
- En Miami Beach, realice un seguimiento de la validez de 60 días de la carta de su asociación.
Fuentes oficiales verificadas
Condado de Miami-Dade
- Alquileres Vacacionales a Corto Plazo, Cumplimiento Vecinal
- Alquileres Vacacionales a Corto Plazo, Normas de Construcción
Ciudad de Miami Beach
Mencionadas, no enlazadas
- Sección 33-28, Código del Condado de Miami-Dade, la norma operativa para el Miami-Dade no incorporado
- Capítulo 8CC, Código del Condado de Miami-Dade, calendario de sanciones civiles
- Capítulo 509, Estatutos de Florida, licencias de alojamiento público
- Departamento de Regulación de Negocios y Profesiones de Florida, División de Hoteles y Restaurantes
- Departamento de Ingresos de Florida, impuesto sobre el alquiler transitorio
- Código de zonificación de la Ciudad de Miami (Miami 21), zonas de transecto
- Disposiciones del código de la Ciudad de Miami Beach sobre la prohibición de alquileres a corto plazo en distritos residenciales
- Declaración, estatutos y reglas de su asociación, que están fuera de la prelación estatal
Aviso importante
Este artículo no es asesoramiento legal, fiscal o financiero. Es información general escrita para un lector no especialista, por una empresa de gestión de llaves en lugar de un bufete de abogados.
Miami es uno de los entornos de alquiler a corto plazo más fragmentados de los Estados Unidos. Cuatro autoridades lo regulan utilizando definiciones diferentes, las reglas cambian en los límites de la ciudad y el condado, y el litigio sobre el alcance de la prelación estatal de Florida sobre la regulación local de alquileres vacacionales está en curso. Los montos de las tarifas y los calendarios de sanciones se revisan. Su asociación de condominios o de propietarios puede prohibir la actividad independientemente de cada permiso que usted posea.
Verifique su dirección específica con el condado y el municipio correspondiente, y lea los documentos de gobierno de su asociación, antes de actuar. Dados los niveles de penalización en Miami Beach en particular, contrate a un abogado de Florida y un contador local antes de comprometer capital.
Si detecta un error, una omisión o algo que necesite actualización, por favor infórmenos y lo corregiremos.
