Última revisión: 27 de julio de 2026. Esta es una reescritura completa. La versión anterior describía un mercado que ya no existe: la aplicación de la Ley Local 18 comenzó en septiembre de 2023 y cambió fundamentalmente lo que es posible aquí.
La versión resumida
- Los alquileres a corto plazo de unidades de vivienda ya eran en gran medida ilegales en la ciudad de Nueva York antes de la Ley Local 18. Están prohibidos por la Ley de Viviendas Múltiples, el Código de Mantenimiento de Viviendas y los Códigos de Construcción. La Ley Local 18 no creó la prohibición; creó un mecanismo de registro y aplicación adicional.
- Debe registrarse en la Oficina del Alcalde de Aplicación Especial (OSE) antes de publicar una unidad para estancias de menos de 30 días.
- Las plataformas no pueden procesar reservas para anuncios no registrados. Esa es la palanca de aplicación, y funciona.
- El anfitrión debe estar presente. Debe certificar que la unidad es su residencia principal y que estará físicamente en ella durante toda la estancia del huésped.
- Máximo dos huéspedes de pago, y deben tener acceso sin restricciones a todas las áreas comunes. Está prohibido cerrar puertas internas para crear una suite de huéspedes separada.
- Su edificio puede estar en una lista de edificios prohibidos. Los propietarios, las juntas de cooperativas y condominios pueden solicitar a la OSE que añada sus edificios, bloqueando el registro por completo.
- La aprobación no es rutinaria. Los informes sitúan la tasa de aprobación de la OSE en aproximadamente el 40%.
- 30 días o más quedan completamente fuera de la ley. Aquí es donde se dirigieron la mayoría de los operadores profesionales.
Lo que realmente cambió y lo que no
Esta distinción es importante y casi todas las guías antiguas la interpretan mal.
Lo que no cambió: el alquiler de una unidad de vivienda por menos de 30 días ya era ilegal en la mayoría de los edificios residenciales de la ciudad de Nueva York, bajo la Ley de Viviendas Múltiples del estado y el Código de Mantenimiento de Viviendas y los Códigos de Construcción de la ciudad. La propia normativa de la OSE lo dice claramente. Los anfitriones que operaban antes de 2023 estaban, en su mayoría, operando ilegalmente, se aplicara o no.
Lo que cambió: la Ley Local 18 de 2022, promulgada el 9 de enero de 2022, creó un requisito de registro para los anfitriones y un requisito de verificación para las plataformas de reserva. Añadió los Capítulos 31 y 32 al Título 26 del Código Administrativo de la Ciudad de Nueva York y es administrada por la OSE.
La pieza clave es la obligación de la plataforma. Los servicios de reserva tienen prohibido procesar transacciones para alquileres a corto plazo no registrados. La aplicación comenzó el 5 de septiembre de 2023, inicialmente centrada en asegurarse de que las plataformas estaban utilizando correctamente el sistema de verificación de la ciudad y deteniendo las transacciones no verificadas.
Por eso el efecto fue tan abrupto. La ciudad no necesitaba inspeccionar miles de apartamentos. Necesitaba que las plataformas consultaran una base de datos.
Fuentes: Oficina del Alcalde de Aplicación Especial de NYC, Ley de Registro y Reglas y Leyes de Registro
De un vistazo
| Pregunta | Respuesta breve |
|---|---|
| ¿Qué se considera alquiler a corto plazo? | Menos de 30 días consecutivos |
| ¿Se requiere registro? | Sí, con la OSE, antes de publicar |
| ¿Debo estar presente? | Sí, durante toda la estancia |
| ¿Debe ser mi residencia principal? | Sí |
| Máximo de huéspedes de pago | 2 |
| ¿Puedo cerrar con llave un dormitorio de invitados? | No. Los huéspedes necesitan acceso a todas las áreas comunes |
| ¿Puede mi edificio bloquearme? | Sí, a través de la lista de edificios prohibidos |
| ¿Las plataformas verifican? | Sí, y deben rechazar los anuncios no registrados |
| ¿Están cubiertos 30 días o más? | No, queda fuera de la ley |
Los requisitos de registro en términos sencillos
Para registrarse en la OSE debe poder certificar, entre otras cosas:
Residencia principal. La unidad es donde usted vive realmente.
Presencia durante toda la estancia. Usted estará físicamente presente en la unidad durante toda la estancia de cada huésped. Esto es lo que la gente entiende por "anfitrión presente". No es una formalidad; define todo el modelo permitido.
No más de dos huéspedes de pago a la vez.
Acceso sin restricciones a las áreas comunes. Los huéspedes deben poder utilizar todos los espacios comunes del hogar. No puede cerrar puertas internas para separar un área de huéspedes. Esta disposición ha generado una crítica pública sustancial durante la elaboración de la normativa, por motivos de privacidad y seguridad, pero es la norma adoptada.
Las solicitudes se realizan a través del Portal de Registro de Alquileres a Corto Plazo de la ciudad, utilizando una cuenta NYC.ID.
La aprobación es realmente incierta. Los informes indican una tasa de aprobación de alrededor del 40%, siendo los motivos comunes de denegación que el edificio aparezca en la lista de prohibidos y que la unidad esté regulada por el alquiler.
Fuente: Portal de Registro de Alquileres a Corto Plazo de NYC
La lista de edificios prohibidos
Este es el mecanismo más probable para poner fin a su plan antes de que comience, y opera independientemente de lo que usted haga.
La Ley Local 18 permite a los propietarios de edificios donde no se permiten alquileres a corto plazo notificar a la OSE y solicitar que su edificio sea añadido a una lista de edificios prohibidos. Los propietarios de edificios residenciales, las juntas de cooperativas y las juntas de condominios pueden utilizarla.
Si su edificio está en esa lista, la OSE no registrará su unidad. No hay solución alternativa.
Consulte la lista antes de planificar cualquier cosa, y si está comprando en un edificio con la intención de alquilar, consúltela antes de comprar.
Qué pasó con el mercado
Vale la pena mencionarlo porque establece expectativas realistas.
Los informes de principios de 2024, varios meses después del inicio de la aplicación, situaron el número de anuncios de alquiler a corto plazo en la ciudad de Nueva York en aproximadamente 2.300, frente a algo en la región de 22.000 antes de la aplicación.
El mercado de operadores profesionales no desapareció. Se trasladó a estancias de 30 noches consecutivas o más, que quedan completamente fuera de la Ley Local 18: sin requisito de registro, sin regla de anfitrión presente, sin límite de dos huéspedes. Ese segmento atiende a alojamientos corporativos, reubicaciones, personal médico itinerante y ubicaciones de seguros, y ahora es la forma dominante de alquiler profesional amueblado en la ciudad.
Si su modelo de negocio requiere un apartamento vacío alquilado por noche, la ciudad de Nueva York no es un mercado al que pueda ingresar legalmente. Si puede adaptarse a términos mensuales, sí lo es.
Apelaciones y aplicación
Si su solicitud es rechazada, o un certificado es suspendido o revocado, existe una vía de apelación por escrito. Los plazos son cortos, así que lea el aviso detenidamente y actúe en consecuencia en lugar de esperar.
La aplicación de las prohibiciones preexistentes continúa independientemente del régimen de registro y se basa en quejas. La OSE ha declarado que los anfitriones deben cumplir con todos los requisitos legales anteriores a la Ley Local 18.
Cooperativas, condominios y arrendamientos
Incluso cuando la ley lo permite, tres niveles privados pueden prohibir:
- Documentos rectores y normas de la casa de cooperativas y condominios. Las juntas regulan para qué se pueden usar las unidades, y muchas prohíben directamente la ocupación transitoria. Así es también como los edificios terminan en la lista de prohibidos.
- Su contrato de arrendamiento. La mayoría de los contratos de arrendamiento residencial de Nueva York prohíben el subarrendamiento o el uso transitorio. Hacerlo de todos modos es una violación del contrato de arrendamiento, independientemente de su estado de registro.
- Regulación de alquileres. Las unidades de alquiler estabilizado y de renta controlada conllevan restricciones adicionales, y los informes identifican el estado de alquiler regulado como un motivo común de denegación de registro.
Impuestos
Tanto la ciudad de Nueva York como el estado de Nueva York aplican impuestos a la ocupación transitoria, y la situación depende de la duración de la estancia y la naturaleza del alojamiento. Debido a que el segmento legal de alquiler a corto plazo es ahora tan limitado, y a que el segmento de más de 30 días se trata de manera diferente, el análisis fiscal depende inusualmente de sus hechos específicos.
Busque asesoramiento de un contador de Nueva York en lugar de confiar en un resumen general, y confirme qué impuestos remite cualquier plataforma en su nombre y cuáles le corresponden a usted.
Una lista de verificación práctica
- Verifique si su edificio está en la lista de edificios prohibidos antes que nada
- Lea los documentos rectores de su cooperativa o condominio, o su contrato de arrendamiento
- Confirme que la unidad es su residencia principal
- Confirme que realmente puede estar presente durante cada estancia
- Confirme que puede alojar a un máximo de dos huéspedes de pago y sin cerrar puertas internas
- Verifique si la unidad está regulada por el alquiler
- Regístrese en la OSE a través del portal oficial antes de publicar en cualquier lugar
- Comprenda que las plataformas verificarán y rechazarán los anuncios no registrados
- Si alguno de los puntos anteriores falla, considere si las estancias de más de 30 días se ajustan mejor a su propiedad
- Busque asesoramiento fiscal en Nueva York específico para su modelo
Fuentes oficiales verificadas
- Oficina del Alcalde de Aplicación Especial de NYC, Ley de Registro
- OSE, Reglas y Leyes de Registro
- Portal de Registro de Alquileres a Corto Plazo
- Reglas Finales que Rigen el Registro y los Requisitos para Alquileres a Corto Plazo (PDF)
- NYC311, Registro de Alquileres a Corto Plazo
- Reglas de NYC, Registro de Alquileres a Corto Plazo
Nombrados, no enlazados
- Ley Local 18 de 2022, promulgada el 9 de enero de 2022
- Código Administrativo de NYC Título 26, Capítulos 31 y 32 (secciones 26-3101 a 26-3105 y 26-3201 a 26-3203)
- Capítulo 17 del Título 43 de las Reglas de la Ciudad de Nueva York, las reglas de la OSE, publicadas el 3 de febrero de 2023 y en vigor a partir del 6 de marzo de 2023
- Ley de Viviendas Múltiples del Estado de Nueva York
- Código de Mantenimiento de Viviendas de NYC y Códigos de Construcción
- Los documentos rectores de su edificio, las normas de la casa o el contrato de arrendamiento
Aviso legal importante
Este artículo no es asesoramiento legal, fiscal o financiero. Es información general escrita para un lector no especializado, por una empresa de gestión de claves en lugar de un bufete de abogados.
La postura de la ciudad de Nueva York es inusualmente compleja: la ley estatal, el código administrativo de la ciudad, las reglas de la OSE, las prohibiciones a nivel de edificio, los términos de arrendamiento y la regulación de alquileres, todo influye en si una unidad específica puede alquilarse legalmente a corto plazo, y la respuesta frecuentemente es no. Las tasas de aprobación de registro son bajas. La lista de edificios prohibidos cambia. La aplicación de las prohibiciones preexistentes continúa junto con el régimen de registro.
Verifique con la OSE y lea los documentos rectores de su edificio antes de actuar. Dadas las sanciones y la estrechez del camino legal, contrate a un abogado de Nueva York antes de publicar cualquier anuncio.
Si detecta un error, una omisión o algo que necesite actualización, por favor infórmenos y lo corregiremos.
