Última revisión: 27 de julio de 2026. Ámsterdam redujo el límite de noches en los distritos centrales el 1 de abril de 2026. Si está trabajando con una guía antigua, la cifra principal podría ser incorrecta para su dirección.
La versión corta
- Debe ser el residente principal. El alquiler vacacional en Ámsterdam es para personas que alquilan la vivienda en la que realmente viven. Las propiedades de inversión no califican.
- 30 noches por año natural, y solo 15 noches en partes de Centrum y De Pijp desde el 1 de abril de 2026.
- Máximo 4 personas a la vez, niños incluidos.
- Necesita un permiso y un número de registro, ambos antes de su primera reserva.
- Debe notificar a la ciudad antes de cada alquiler. No una vez al año. Cada vez.
- Algunas calles están completamente prohibidas, sin que se pueda obtener un permiso a ningún precio.
- La ciudad ejecuta un algoritmo contra su dirección, cotejando los listados con los registros de población y edificios.
- Alquilar sin permiso, o no notificar con antelación, conlleva una multa de 1.500 € para los anfitriones privados y de 3.000 € para los operadores comerciales, con sanciones más altas para otras infracciones.
- El alquiler vacacional y los bed & breakfast son regímenes diferentes. No los confunda.
Dos cosas diferentes: vakantieverhuur y B&B
Ámsterdam las separa y las reglas no son intercambiables.
Vakantieverhuur (alquiler vacacional) es cuando alquila toda su vivienda y no está presente durante la estancia del huésped. Esto es lo que la mayoría de la gente entiende por Airbnb. Limitado a 30 noches al año, o 15 en las áreas centrales designadas.
Bed & breakfast es cuando alquila una habitación o parte de su vivienda y sí está presente durante la estancia. Puede funcionar durante todo el año, pero no más del 40% de la vivienda puede destinarse a ello, requiere un permiso diferente y los permisos están limitados por cupos de distrito.
No puede tener ambos en la misma dirección.
Fuente: Gemeente Amsterdam, Vergunning vakantieverhuur aanvragen (holandés)
De un vistazo
| Pregunta | Respuesta corta |
|---|---|
| ¿Debo vivir allí? | Sí, debe ser el residente principal registrado |
| Límite de noches | 30 por año natural; 15 en partes de Centrum y De Pijp |
| Límite de huéspedes | 4 personas a la vez, incluidos niños |
| ¿Se necesita permiso? | Sí, antes de su primera reserva |
| ¿Se necesita número de registro? | Sí, separado del permiso |
| ¿Reportar cada reserva? | Sí, con antelación, cada vez |
| ¿Puedo alquilar una vivienda social? | No |
| ¿Estoy seguro si alquilo a un propietario privado? | Solo con el permiso por escrito del propietario |
| ¿Mi edificio tiene voz? | Si está en una VvE, podría necesitar su permiso |
| ¿Hay áreas completamente prohibidas? | Sí, calles y bloques específicos |
El límite de noches y la reducción de 2026
El valor predeterminado es 30 noches por año natural. Desde el 1 de abril de 2026, partes de Centrum y De Pijp están limitadas a 15 noches.
Dos detalles de la propia guía de la ciudad que suelen pasar desapercibidos:
El límite sigue a la vivienda, no a la persona. Si se muda a una propiedad a mitad de año, las noches ya alquiladas por el residente anterior en ese mismo año natural cuentan para su máximo anual. Si está comprando o alquilando un lugar con historial de alquiler, pregunte.
Airbnb puede bloquear su calendario automáticamente cuando alcance el límite, pero la responsabilidad legal de mantenerse dentro de él es suya, independientemente de lo que haga cualquier plataforma.
Debido a que el límite reducido se aplica a partes designadas de los distritos en lugar de a distritos completos, verifique su dirección específica con las reglas actuales de la ciudad en lugar de asumir que la cifra principal de su distrito se aplica a usted.
El permiso, el número y la notificación
Tres cosas distintas, y necesita las tres.
1. El permiso (vergunning vakantieverhuur)
Se solicita antes de su primera reserva. Las condiciones incluyen:
- Usted es el residente principal registrado y nombrado en el permiso, en la dirección del permiso.
- No puede alquilar una vivienda social de una corporación de vivienda.
- No puede operar también un bed & breakfast en la misma dirección.
- Si alquila de forma privada, necesita el permiso del propietario.
- Si vive en una VvE (asociación de propietarios), podría necesitar su permiso.
- No puede alquilar espacios fuera de la vivienda, como casas de jardín, tiendas de campaña o barcos.
Los permisos son anuales y deben solicitarse de nuevo.
2. El número de registro
Separado del permiso. Debe solicitar un número de registro de alquiler turístico y debe aparecer en sus anuncios.
3. La notificación, cada vez
Esta es la obligación que más a menudo se incumple. Antes de cada período de alquiler, debe notificar a la ciudad digitalmente, utilizando su número de permiso y DigiD.
No realizar una notificación es una infracción por sí misma, independientemente de si se mantuvo dentro de sus noches. Puede estar completamente dentro de sus 30 noches y aun así ser multado por no notificar.
Calles donde simplemente no está permitido
Ámsterdam ha designado áreas específicas donde el alquiler vacacional está completamente prohibido y no hay permisos disponibles. Los informes indican que estas incluyen calles particulares en Centrum, partes de Oud-Zuid y ciertos bloques en De Pijp.
La lista de prohibiciones es mantenida por la ciudad y cambia. Verifique su dirección antes de planificar cualquier cosa.
Cómo aplica la normativa Ámsterdam
Vale la pena entenderlo, porque explica por qué el mantenimiento de registros es más importante aquí que en la mayoría de las ciudades.
Un algoritmo puntúa su dirección. La Municipalidad de Ámsterdam opera un sistema de puntuación de riesgo que coteja los listados de alquiler con el registro de población (BRP) y el registro de edificios (BAG) para estimar la probabilidad de que una propiedad se esté alquilando ilegalmente. Está documentado públicamente en el Registro de Algoritmos del gobierno holandés. El algoritmo se basa en datos de casos de alquiler vacacional ilegal de los cinco años anteriores y se utiliza para priorizar la limitada capacidad de aplicación de la ley.
Los informes de los vecinos se tienen en cuenta. La municipalidad recibe informes de residentes que sospechan que una propiedad se está alquilando de forma indebida, y el personal de Supervisión y Aplicación investiga. El algoritmo prioriza qué informes reciben atención.
Existe un equipo de aplicación dedicado que realiza inspecciones físicas.
La carga de la prueba recae en usted. Los tribunales holandeses han sostenido que las capturas de pantalla de un anfitrión no constituyen prueba. Si se le desafía en fechas específicas, necesita algo mejor que la galería de su teléfono.
Fuentes: Registro de Algoritmos del gobierno holandés, Aplicación de la ley en alquileres vacacionales ilegales (inglés) y Gemeente Amsterdam, Notificación de alquileres vacacionales (inglés)
Multas
La propia guía de la ciudad establece que alquilar sin permiso, o no notificar con antelación un alquiler vacacional, conlleva una multa de:
- 1.500 € para un particular
- 3.000 € para un operador comercial
Se aplican sanciones más elevadas a otras infracciones. Los informes han citado cifras de hasta cinco dígitos para asuntos como exceder las noches permitidas o retirar ilegalmente una vivienda del parque de viviendas (woningonttrekking), lo que se considera una infracción distinta y más grave.
Debido a que los calendarios de sanciones son publicados por la ciudad y revisados, y a que el Consejo de Estado se ha pronunciado previamente sobre el carácter vinculante de la tabla de multas de la ciudad, verifique la descripción general publicada actualmente en lugar de confiar en una cifra de cualquier guía.
Impuestos
Tasa turística (toeristenbelasting)
Ámsterdam cobra la tasa turística como un porcentaje del precio del alojamiento en lugar de una cantidad fija por noche, lo cual es inusual. Los informes la sitúan en el 12,5% de la tarifa por noche para 2026, y es una de las más altas de Europa sobre esa base.
Airbnb, Booking.com y otras plataformas importantes generalmente la recaudan y remiten en su nombre. Para reservas directas realizadas fuera de una plataforma, usted la recauda y remite usted mismo a través del formulario de la ciudad, y aún necesita registrar su propiedad en el departamento de impuestos de la ciudad y presentar una declaración anual.
Verifique el porcentaje actual con la municipalidad antes de fijar los precios, ya que ha cambiado.
IVA e impuesto sobre la renta
El tratamiento holandés del IVA para alojamientos de corta estancia pasó a la tasa más alta en enero de 2026. Los ingresos por alquiler también están sujetos al impuesto sobre la renta. Ambos son específicos de cada caso, y el tratamiento fiscal holandés de la propiedad depende de cómo se caracterice la actividad, por lo que debe buscar asesoramiento de un contable holandés.
La cuestión de la VvE
Si su edificio tiene una asociación de propietarios, sus normas funcionan independientemente de lo que permita el municipio. Una VvE puede prohibir o restringir el alquiler vacacional en su propia normativa, y muchas VvE de Ámsterdam lo han hecho.
La propia guía de la ciudad señala que es posible que necesite el permiso de la VvE. Consulte las normas de la asociación antes de solicitar un permiso, no después.
Una lista de verificación práctica
- Confirme que es el residente principal registrado en la dirección.
- Verifique si su dirección específica se encuentra en una calle prohibida o en una zona de 15 noches.
- Pregunte si ya se alquilaron noches en la propiedad este año natural por un residente anterior.
- Revise las reglas de su VvE y obtenga el permiso por escrito del propietario o arrendador si alquila.
- Solicite el permiso antes de aceptar cualquier reserva.
- Solicite el número de registro y colóquelo en cada anuncio.
- Establezca un proceso fiable para notificar a la ciudad antes de cada período de alquiler.
- Mantenga su número de huéspedes en 4, incluidos los niños.
- Regístrese en la ciudad para el impuesto turístico y gestione usted mismo las reservas directas.
- Conserve registros independientes y contemporáneos de las noches que realmente se alquilaron.
Fuentes oficiales verificadas
- Gemeente Amsterdam, solicitud de permiso de alquiler vacacional (holandés)
- Gemeente Amsterdam, informes de alquileres vacacionales (inglés)
- Registro de Algoritmos del gobierno holandés, aplicación de la ley en alquileres vacacionales ilegales (inglés)
Nombrados, no enlazados
- Huisvestingswet y la Amsterdam Huisvestingsverordening, la base legal para el régimen de permisos.
- La descripción general de multas publicada por la ciudad (overzicht van alle boetes), disponible a través de amsterdam.nl.
- La lista de calles y áreas de la ciudad donde el alquiler vacacional está prohibido.
- Gemeente Amsterdam Belastingen, para el registro del impuesto turístico y las declaraciones.
- Las decisiones municipales oficiales se publican en el Gemeenteblad, que es el registro autorizado.
Aviso legal importante
Este artículo no es asesoramiento legal, fiscal o financiero. Es información general escrita para un lector no especializado, por una empresa de gestión de llaves en lugar de un bufete de abogados.
Las normas de Ámsterdam cambian con frecuencia y, fundamentalmente, varían por dirección en lugar de solo por distrito. La reducción a 15 noches se aplica a partes designadas de Centrum y De Pijp, calles específicas están completamente prohibidas y la lista de prohibiciones se actualiza. Los niveles de multas han sido objeto de litigios. Las normas de su VvE pueden anular lo que el municipio permite.
Verifique su dirección específica en amsterdam.nl y en el Gemeenteblad antes de actuar. Para cualquier asunto con dinero real o exposición legal, contrate a un abogado o contable holandés familiarizado con las regulaciones de vivienda de Ámsterdam.
Si detecta un error, una omisión o algo que necesite actualización, por favor infórmenos y lo corregiremos.
