Última revisión: 27 de julio de 2026. Francia reescribió su marco nacional en noviembre de 2024 y el nuevo portal nacional de registro ha sido pospuesto. Este artículo explica cuál es su situación real.
La versión corta
- En París, el alquiler de su residencia principal está limitado a 90 noches al año, no a las 120 que se aplican en la mayor parte de Francia. París utilizó el poder que la loi Le Meur otorgó a las comunas para reducirlo.
- Un número de registro es obligatorio y debe aparecer en cada anuncio en cada plataforma.
- El portal nacional único prometido se ha retrasado. Estaba previsto para el 20 de mayo de 2026 y se ha pospuesto al último trimestre de 2026, sin fecha confirmada.
- Mientras tanto, siga declarando en la mairie. París tiene su propio téléservice y debe utilizarlo.
- Su número actual no se transferirá automáticamente. Prevea volver a registrarse cuando se abra el portal nacional.
- Alquilar una segunda residencia a corto plazo requiere una autorización de cambio de uso, y en París eso implica una compensación. Esta es la parte costosa.
- Su edificio ahora puede votar para prohibirle el alquiler por mayoría de dos tercios, ratificado por el Conseil constitutionnel en marzo de 2026.
- La eficiencia energética ahora es importante. Un DPE deficiente puede provocar el rechazo de su registro.
- Las multas oscilan entre 10.000 y 100.000 euros según la infracción.
Las dos situaciones
La ley francesa los trata de forma completamente diferente y confundirlos es el error más común.
Su residencia principal. La vivienda donde usted reside realmente. Puede alquilarla a corto plazo por un número limitado de noches al año, con registro pero sin autorización de cambio de uso. En París: 90 noches.
Cualquier otra cosa (una segunda residencia o propiedad de inversión). Alquilarla como un meublé de tourisme requiere una autorización de cambio de uso (changement d'usage) por parte del ayuntamiento, y en París eso conlleva un requisito de compensación. No existe la vía de asignación de noches.
Si está leyendo esto porque posee un apartamento en París en el que no vive y desea ponerlo en Airbnb, la sección de cambio de uso a continuación es la que importa, y la respuesta es costosa en lugar de sencilla.
De un vistazo
| Pregunta | Respuesta corta |
|---|---|
| Límite de noches para residencia principal en París | 90 por año natural |
| Límite nacional por defecto | 120, que las comunas pueden reducir |
| ¿Número de registro requerido? | Sí, en cada anuncio |
| ¿Dónde me registro ahora mismo? | Téléservice propio de París, a través de la mairie |
| ¿Hay un portal nacional? | Próximamente, retrasado al cuarto trimestre de 2026 |
| ¿Mi número actual se mantendrá? | No, prevea volver a registrarse |
| ¿Segunda residencia sin cambio de uso? | No es legal |
| ¿Puede mi edificio prohibirlo? | Sí, por voto de dos tercios |
| ¿Se necesita un SIRET? | Sí, dentro de los 15 días siguientes al primer alquiler |
| ¿Importa la calificación energética? | Sí, y es una razón común de rechazo |
La loi Le Meur, y lo que cambió
El estatuto que lo rige es la Ley n.º 2024-1039 del 19 de noviembre de 2024, universalmente conocida como la loi Le Meur. Su propósito es reequilibrar la oferta de viviendas frenando el crecimiento de los alquileres turísticos.
Cuatro cambios son los más importantes:
1. Las comunas pueden reducir el límite a 90 noches. El límite nacional para el alquiler de una residencia principal había sido de 120 noches al año. La loi Le Meur permite a las comunas reducirlo a 90 mediante deliberación. París lo ha hecho.
2. Un único servicio nacional de registro. La ley prevé que el mosaico de procedimientos municipales sea reemplazado por un único téléservice nacional operado por un organismo público, con registro obligatorio en todas partes en lugar de solo en las grandes ciudades.
3. Prohibición en copropriété por voto de dos tercios. Véase más abajo.
4. Requisitos de eficiencia energética. Los alquileres turísticos anteriormente escapaban por completo del régimen DPE. Eso ha terminado.
Fuente: Ley n.º 2024-1039 del 19 de noviembre de 2024, disponible en Légifrance. Véase también la página de service-public.fr "Déclarer un meublé de tourisme en mairie."
Registro: la situación actual
Esta es la parte en la que la mayoría de las guías se equivocan en este momento, así que léala con atención.
El plan. A partir del 20 de mayo de 2026 a más tardar, todo aquel que ofreciera un meublé de tourisme debía presentar una declaración en un único téléservice nacional, aportar la documentación justificativa y recibir un número de registro nacional para mostrar en todos los anuncios, con el número emitido automáticamente cuando el expediente estuviera completo.
La realidad. El lanzamiento ha sido pospuesto al último trimestre de 2026, sin fecha oficial comunicada.
Lo que eso significa para usted hoy:
- Las declaraciones continúan en la mairie, o a través del téléservice propio de su comuna. París tiene uno y debe utilizarlo.
- Su declaración en París produce un número de registro de 13 dígitos que debe aparecer en cada anuncio en cada plataforma.
- Probablemente necesitará volver a registrarse en el portal nacional cuando se abra. La información indica consistentemente que los números municipales existentes no se transferirán automáticamente, y las modalidades se establecerán por decreto.
- En el resto de Francia, las comunas sin su propio téléservice han utilizado el formulario Cerfa n.º 14004.
Trate el portal nacional como una tarea administrativa futura en lugar de un requisito actual, y esté atento a los anuncios oficiales.
Cambio de uso, para todo lo que no sea su vivienda
Si la propiedad no es su residencia principal, necesita una autorización de cambio de uso.
París es una zone très tendue, y en las zonas de mayor presión la autorización viene con un requisito de compensación: a grandes rasgos, debe convertir espacio comercial en otro lugar en viviendas para compensar las viviendas que está eliminando. En la práctica, esto hace que el cambio de uso sea prohibitivamente caro para la mayoría de los propietarios individuales, lo cual es precisamente la intención.
Otras ciudades que operan el cambio de uso con compensación incluyen Lyon, Burdeos, Marsella, Niza, Annecy y el País Vasco.
Sanción por alquilar una segunda residencia a corto plazo sin cambio de uso: hasta 100.000 €.
Su edificio puede votar para prohibirle el alquiler
Desde la loi Le Meur, una asamblea general de copropriété puede prohibir el alquiler turístico de lotes que no sean residencias principales por una mayoría de dos tercios. El Conseil constitutionnel confirmó ese mecanismo en marzo de 2026.
Por separado, los reglamentos de copropriété elaborados después de la ley deben establecer explícitamente si el alquiler turístico está permitido o prohibido.
Consecuencia práctica: la conversación con el syndic es ahora un riesgo real en lugar de una formalidad. Antes de invertir, obtenga el règlement de copropriété y una declaración del syndic confirmando que el alquiler a corto plazo no está prohibido. Los procesos de registro esperan cada vez más ese documento.
Eficiencia energética (DPE)
Esto es nuevo y está pillando desprevenida a la gente.
Hasta la loi Le Meur, los meublés de tourisme estaban completamente fuera del régimen DPE opposable. Un propietario podía alquilar una propiedad de clase G en una plataforma sin consecuencias, porque la prohibición de la Ley de Clima y Resiliencia sobre la clase G se aplicaba solo a los alquileres amueblados convencionales.
Eso ha cambiado. Ahora se puede requerir documentación energética de apoyo con su registro, y el número puede ser rechazado si el DPE es insuficiente en una zona tensa. Los informes de 2026 indican una clase mínima de E, y describen un DPE inadecuado como la principal razón para el rechazo del registro.
Si su apartamento en París tiene una calificación deficiente, resuélvalo antes de planificar cualquier otra cosa.
Impuestos y registro comercial
SIRET. Cualquier operador de meublé de tourisme debe declarar la actividad en el portal de formalidades empresariales dentro de los 15 días siguientes al primer alquiler, obteniendo un número SIRET. Esto se aplica incluso al alquiler ocasional, porque la ley lo considera una actividad comercial.
El Micro-BIC fue reducido. La asignación a tanto alzado para los alquileres turísticos no clasificados se redujo sustancialmente, y la información indica que el régime réel ahora se aplica una vez que los ingresos anuales superan aproximadamente los 15.000 € para un meublé de tourisme no clasificado, sobre los ingresos de 2025 gravados en 2026. Las propiedades clasificadas conservan un tratamiento más favorable, razón por la cual la clasificación formal se ha vuelto digna de consideración.
Pasar al régime réel no es automáticamente malo, ya que permite la deducción de los costes reales, pero es una carga contable diferente.
Taxe de séjour. París recauda un impuesto turístico por persona y noche, generalmente cobrado por las plataformas para las reservas realizadas a través de ellas y por usted para las reservas directas.
La fiscalidad inmobiliaria francesa es intrincada y depende de la residencia y la estructura. Contrate a un expert-comptable francés.
Multas, cobradas
| Infracción | Sanción reportada |
|---|---|
| Falta de registro | hasta 10.000 € |
| Declaración falsa o uso de un número falso | hasta 20.000 € |
| Exceder el límite de noches | hasta 15.000 € |
| Alquilar una segunda residencia sin cambio de uso | hasta 100.000 € |
Las comunas también pueden retirar números de registro en casos de fraude, momento en el cual las plataformas están obligadas a eliminar los anuncios correspondientes.
Los importes son los reportados en 2026 y se establecen en varios instrumentos. Confirme con la mairie o un abogado francés.
Una lista de verificación práctica
- Establezca claramente si la propiedad es su residencia principal
- Si no lo es, evalúe el coste del cambio de uso y la compensación antes que nada
- Obtenga el règlement de copropriété y una declaración del syndic sobre el alquiler turístico
- Verifique su DPE y corrija si está por debajo de la clase E
- Declare en la mairie a través del téléservice de París y obtenga su número de 13 dígitos
- Muestre el número en cada anuncio en cada plataforma
- Obtenga un SIRET dentro de los 15 días siguientes al primer alquiler
- Controle las noches respecto al límite de 90 noches de París, combinado en todas las plataformas
- Confirme la situación de la taxe de séjour para reservas directas
- Esté atento a la apertura del portal nacional y planee volver a registrarse
- Busque asesoramiento sobre micro-BIC versus régime réel y sobre si la clasificación ayuda
Fuentes oficiales
Nota sobre los enlaces. Para este artículo no pudimos verificar enlaces permanentes estables para las páginas relevantes del gobierno francés según el estándar que aplicamos en otras partes de esta serie. En lugar de publicar URLs que no hemos confirmado, nombramos la autoridad y la página con precisión. Por favor, verifique estos enlaces antes de publicar.
- Légifrance (legifrance.gouv.fr): Ley n.º 2024-1039 del 19 de noviembre de 2024, la loi Le Meur
- service-public.fr: "Déclarer un meublé de tourisme en mairie" y "Location meublée de tourisme"
- paris.fr: las páginas del Ayuntamiento de París sobre meublés de tourisme, registro y changement d'usage, y el téléservice propio de la ciudad
- formalites.entreprises.gouv.fr: el portal de formalidades empresariales, para el registro SIRET
- Conseil constitutionnel: la decisión de marzo de 2026 sobre el mecanismo de prohibición de la copropriété
- Cerfa n.º 14004: el formulario de declaración utilizado por las comunas sin su propio téléservice
- Su syndic, para el règlement de copropriété y cualquier resolución de la asamblea general
Aviso legal importante
Este artículo no es asesoramiento legal, fiscal o financiero. Es información general escrita para un lector no especializado, por una empresa de gestión de claves en lugar de un bufete de abogados.
El marco de Francia está en plena transición. El portal nacional de registro prometido por la loi Le Meur ha sido pospuesto sin fecha confirmada, las modalidades para migrar los números municipales existentes aún deben establecerse por decreto, y los requisitos DPE se están aplicando a los alquileres turísticos por primera vez. París aplica un límite de noches inferior al de la mayor parte de Francia y sus normas de cambio de uso se encuentran entre las más estrictas. Su copropriété puede prohibir la actividad por voto de dos tercios. Los importes de las sanciones se extraen de informes en lugar de un único cronograma consolidado.
Verifique con la Mairie de Paris, service-public.fr y Légifrance antes de actuar. Para una segunda residencia, una compra, o cualquier cosa que implique un cambio de uso, contrate a un abogado francés y a un expert-comptable antes de comprometerse.
Si detecta un error, una omisión o algo que necesite actualización, por favor, infórmenos y lo corregiremos.
