Última revisión: 27 de julio de 2026. Italia reconstruyó su marco normativo para alquileres a corto plazo entre 2024 y 2026. Si está utilizando una guía escrita antes de 2025, el requisito central aquí descrito aún no existía.
La versión corta
- Un alquiler a corto plazo en Italia significa menos de 30 días. Este umbral rige casi todo lo demás.
- Necesita un CIN, el código de identificación nacional. Debe figurar en cada anuncio y en la propiedad. Las multas por operar sin él oscilan entre 800 € y 8.000 €.
- Todo alquiler turístico debe disponer de detectores de gas y monóxido de carbono operativos y extintores portátiles. Esto aplica tanto si opera como negocio como si no. Las multas oscilan entre 600 € y 6.000 €.
- Debe informar a la policía de cada huésped en un plazo de 24 horas, o en un plazo de 6 horas para estancias inferiores a 24 horas, a través del portal Alloggiati Web. El incumplimiento es un asunto penal, no administrativo.
- Los códigos regionales siguen existiendo. Una vez que tiene un CIN, anuncia con el CIN, pero normalmente sigue necesitando estar registrado en la base de datos de su región.
- Más de cuatro propiedades le convierten en un negocio. Se requiere la presentación de la SCIA, con multas de 2.000 € a 10.000 € por omitirla.
- Las cajas de llaves están siendo retiradas de la propiedad pública en Roma, Florencia y Milán. El auto check-in sigue siendo legal; la caja barata en la barandilla no.
- Los impuestos son una opción de tipo fijo: 21% en una propiedad que designe, 26% en las otras, con las plataformas reteniendo el 21% en origen.
Qué se considera un alquiler a corto plazo
La ley italiana se basa en un límite de 30 días.
Los arrendamientos cortos (locazioni brevi) se definen en el Artículo 4 del Decreto-Ley 50/2017, convertido en Ley 96/2017, como arrendamientos residenciales de menos de 30 días.
Por encima de los 30 días, se sale del régimen de alquiler a corto plazo. El contrato debe registrarse en la Agencia Tributaria, el tratamiento fiscal difiere y la obligación de informar sobre los huéspedes funciona de otra manera.
El marco nacional distingue entre:
- Alquiler no empresarial, donde se alquila una propiedad sin gestionarla como un negocio
- Alquiler empresarial, que requiere la presentación de una SCIA y conlleva obligaciones adicionales
- Instalaciones de alojamiento (strutture ricettive), hoteleras y no hoteleras, definidas por la ley regional
Lo importante es entender que el CIN y los requisitos de seguridad se aplican a todos estos casos. No son obligaciones exclusivas de los negocios.
El CIN: código de identificación nacional de Italia
Este es el cambio central y lo que la mayoría de las guías más antiguas no mencionan en absoluto.
El Artículo 13-ter del Decreto-Ley 145/2023, convertido en Ley n.º 191 de 15 de diciembre de 2023, creó el Codice Identificativo Nazionale (CIN), un código único que identifica cada propiedad de alojamiento en Italia. Su propósito declarado es combatir la hospitalidad irregular.
La mecánica fue establecida por un decreto del Ministerio de Turismo (Prot. 16726 de 6 de junio de 2024), que definió cómo las bases de datos regionales intercambian datos con la base de datos nacional, la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR).
El aviso que confirmaba que el BDSR estaba operativo apareció en la Gazzetta Ufficiale el 3 de septiembre de 2024, lo que estableció la entrada en vigor de las normas a partir del 2 de noviembre de 2024. El Ministerio luego extendió el plazo de cumplimiento hasta el 1 de enero de 2025, con sanciones aplicables a partir del 2 de enero de 2025.
Quién lo necesita
- Operadores de instalaciones de alojamiento hoteleras y no hoteleras según lo definido por la ley regional
- Propietarios de unidades residenciales alquiladas con fines turísticos
- Propietarios de unidades residenciales alquiladas bajo el régimen de arrendamiento corto del Artículo 4 del DL 50/2017
En otras palabras, esencialmente todo aquel que alquile propiedades residenciales a corto plazo en Italia.
Qué hacer con él
Usted obtiene el CIN a través del portal BDSR del Ministerio de Turismo, y para registrarse ya debe haber cumplido con las obligaciones administrativas pertinentes para su propiedad.
El CIN debe aparecer entonces:
- En cada anuncio y listado, en todas las plataformas, incluidas las extranjeras
- En la propia propiedad, expuesto externamente
El CIN y los códigos regionales
Italia tenía códigos de identificación regionales (CIR) antes del CIN, y esto causa confusión.
La situación práctica: generalmente, todavía necesita estar registrado en la base de datos de turismo de su región, y el código regional sigue funcionando como referencia de intercambio de datos entre los sistemas regionales y nacionales. Pero una vez que posee el CIN, el CIN es lo que aparece en su publicidad, reemplazando el código regional para ese propósito.
Las regiones varían en cómo han implementado esto, así que consulte la oficina de turismo de su propia región. Lombardía utiliza Ross1000; otras regiones tienen sus propias plataformas.
Fuentes: Ministero del Turismo, preguntas frecuentes del BDSR (italiano). Consulte también la guía regional publicada por la Regione Lombardia sobre el CIN (PDF, italiano) y por la Città Metropolitana di Bologna (italiano).
Equipo de seguridad obligatorio
Esta obligación suele pasarse por alto y no es opcional para los pequeños operadores.
Según el Artículo 13-ter, párrafo 7, todas las unidades residenciales alquiladas con fines turísticos, incluidos los alquileres a corto plazo, gestionadas en cualquier forma, empresarial o no, deben estar equipadas con:
- Detectores operativos de gas combustible y monóxido de carbono
- Extintores portátiles que cumplan las normas legales
Las propiedades operadas en forma empresarial deben cumplir adicionalmente los requisitos de seguridad de instalación establecidos por las normas nacionales y regionales.
Vuelva a leerlo si es un pequeño anfitrión no profesional: "en cualquier forma, empresarial o no" significa usted.
Sanción: de 600 € a 6.000 €.
Informar a la policía sobre sus huéspedes
Esta obligación es anterior al CIN por décadas y conlleva las consecuencias más graves.
El Artículo 109 del TULPS (la ley consolidada de seguridad pública, Real Decreto 773/1931) exige a los operadores de alojamiento que informen sobre la identidad de los huéspedes a la Questura local. El Artículo 19-bis del Decreto-Ley 113/2018, convertido en Ley 132/2018 y en vigor desde el 4 de diciembre de 2018, extendió explícitamente esa obligación a los propietarios y subarrendadores que alquilan propiedades por menos de 30 días.
La notificación se realiza exclusivamente a través de Alloggiati Web, el portal de la Policía Estatal, utilizando las credenciales emitidas por la Questura de la provincia donde se encuentra la propiedad.
Los plazos:
- Dentro de las 24 horas de la llegada del huésped
- Dentro de las 6 horas cuando la estancia no exceda las 24 horas
Puntos prácticos:
- El plazo empieza a contar desde el check-in físico, no desde la reserva
- Todos los huéspedes deben ser notificados, incluidos los menores
- El portal acepta presentaciones las 24 horas; los fines de semana y días festivos no extienden el plazo
- Cada llegada genera una nueva obligación
- Los administradores de propiedades y las agencias pueden presentar la información en nombre del propietario, pero necesitan autorización escrita y sus propias credenciales
Las sanciones por omisión o retraso en la notificación son de naturaleza penal, en virtud de los Artículos 109 y 17 del TULPS. Esta es la obligación que hay que cumplir primero.
Fuentes: Polizia di Stato, información del servicio Alloggiati Web y guía sobre la obligación y las verificaciones (italiano). El portal está en alloggiatiweb.poliziadistato.it.
Cuándo se convierte en un negocio
Dos umbrales son importantes.
SCIA. A partir del 2 de noviembre de 2024, el alquiler turístico realizado en forma empresarial debe ir precedido de una SCIA, la notificación certificada de inicio de actividad, presentada ante el Comune. El alquiler de más de cuatro propiedades a turistas se considera actividad empresarial que requiere SCIA. Multa por omitirla: de 2.000 € a 10.000 €.
IVA y registro de empresa. La gestión de más de cuatro unidades de forma continua activa la obligación de abrir una posición de IVA (partita IVA) y operar como empresa, con la contabilidad y el cumplimiento normativo que ello conlleva.
Si se encuentra cerca de cualquiera de los dos umbrales, obtenga asesoramiento contable italiano antes de cruzarlos, en lugar de después.
Cajas de llaves y auto check-in: qué está realmente prohibido
Esta es la área más mal informada en Italia en este momento, así que aquí está la posición precisa.
El auto check-in es legal. Una circular del Ministerio del Interior de noviembre de 2024 había argumentado que las cajas de llaves hacían imposible la identificación de los huéspedes e impulsaba la identificación en persona. El 27 de mayo de 2025, el Tribunal Administrativo Regional de Lacio (TAR Lazio) anuló esa directiva. Lo que subsiste es la obligación subyacente de identificar a sus huéspedes e informarlos a través de Alloggiati Web, lo que el tribunal aceptó que se puede hacer de forma remota y digital siempre que se realice de forma genuina.
Las cajas de llaves en propiedad pública están siendo retiradas. Por separado, y por motivos legales completamente diferentes, varias ciudades han aplicado normas de decoro urbano contra los dispositivos físicos:
- Roma comenzó a retirar las cajas de llaves de barandillas, verjas, bajantes, postes y fachadas en enero de 2025, inicialmente en Monti, con multas de alrededor de 400 € por dispositivo y, en algunos casos, dirigidas al administrador del edificio
- Florencia actuó por motivos similares
- Milán introdujo su propia prohibición de cajas de llaves en terrenos públicos a partir de enero de 2026, con multas que oscilan entre 100 € y 400 € más los costes de retirada
Lo que esto significa en la práctica: un dispositivo fijado a propiedad pública, mobiliario urbano o una fachada protegida está expuesto. Un dispositivo dentro de un portal privado, un patio interior o un espacio comercial que usted controle no está en terreno público.
Dos cosas que debe verificar antes de instalar cualquier cosa: las normas actuales de su Comune sobre dónde se pueden colocar los dispositivos, y cualquier restricción patrimonial en el exterior de su edificio. Las fachadas de los centros históricos en las ciudades italianas con frecuencia tienen protecciones a través de la Soprintendenza que prohíben las perforaciones.
Las reglas aquí han cambiado repetidamente y continúan difiriendo ciudad por ciudad. Considere a su propio Comune como la autoridad.
Impuestos
La opción de tipo fijo (cedolare secca)
Los ingresos de los alquileres a corto plazo pueden gravarse bajo un régimen de tipo fijo en lugar del impuesto sobre la renta ordinario:
- 21% en una propiedad que designe
- 26% en propiedades adicionales
La estructura cambió bajo la Ley de Presupuestos de 2024, por lo que las guías más antiguas indican un 21% fijo.
Retención de plataforma
Airbnb, Booking.com y otras plataformas que operan en Italia aplican una retención del 21% en origen sobre los pagos a los propietarios italianos. Esto es acreditable contra el impuesto que finalmente deba, por lo que es una cuestión de flujo de caja más que un impuesto adicional. Las plataformas también transmiten datos a la Agencia Tributaria automáticamente.
Vale la pena detenerse en ese flujo automático de datos. Las autoridades fiscales italianas ahora cruzan los datos de las plataformas, los registros de Alloggiati Web y el BDSR. Los informes de mediados de 2026 indican que la Agencia Tributaria está tratando las presentaciones de Alloggiati Web como una fuente de información fiscal, no solo de seguridad pública. La coherencia en sus declaraciones importa más que antes.
Impuesto turístico (tassa di soggiorno)
Establecido por cada Comune, cobrado por persona y noche, recaudado por usted y remitido localmente. Las tarifas, exenciones, límites de noches y requisitos de recibo varían según el municipio. Milán, por ejemplo, lo aplica por un máximo de 14 noches consecutivas en la misma propiedad, con los recibos que deben conservarse.
Consulte la normativa de su propio Comune. No existe una tarifa nacional.
Otras presentaciones
Las estadísticas regionales de flujo turístico (Ross1000 en Lombardía, equivalentes en otros lugares) y el registro de contratos para alquileres de más de 30 días son obligaciones separadas.
La fiscalidad italiana de los alquileres a corto plazo es realmente intrincada e interactúa con la residencia, el número de propiedades y el estatus empresarial. Contrate a un commercialista italiano.
Sanciones, recopiladas
| Incumplimiento | Sanción |
|---|---|
| Sin CIN | De 800 € a 8.000 € |
| Falta de dispositivos de seguridad | De 600 € a 6.000 € |
| Más de cuatro propiedades sin SCIA | De 2.000 € a 10.000 € |
| Notificación de huéspedes omitida o tardía | Penal, según los Artículos 109 y 17 del TULPS |
| Caja de llaves en propiedad pública | Multas municipales, aproximadamente de 100 € a 400 € más retirada, varían según la ciudad |
Los importes se revisan periódicamente. Confirme las cifras actuales con la autoridad pertinente.
Lista de verificación práctica
- Confirme si su alquiler es empresarial o no, y si está cerca del límite de cuatro propiedades
- Regístrese en la base de datos de turismo regional
- Obtenga su CIN a través del portal BDSR
- Muestre el CIN en cada anuncio y en la propiedad
- Instale detectores de gas y monóxido de carbono y extintores portátiles
- Obtenga las credenciales de Alloggiati Web de su Questura provincial
- Establezca un proceso que informe de forma fiable a cada huésped en un plazo de 24 horas, o 6 horas para estancias cortas
- Presente una SCIA ante su Comune si opera como empresa
- Consulte las normas de su Comune sobre las cajas de llaves y la ubicación de los dispositivos antes de instalar cualquier cosa
- Confirme la tarifa de su impuesto turístico municipal, los límites y los requisitos de recibos
- Elija qué propiedad aplica la tarifa del 21% y confirme el tratamiento del resto
- Verifique las restricciones patrimoniales antes de fijar cualquier cosa a una fachada
Fuentes oficiales verificadas
Nacionales
- Ministero del Turismo, preguntas frecuentes del BDSR
- Polizia di Stato, información del servicio Alloggiati Web
- Polizia di Stato, guía sobre la obligación de notificación
- Portal Alloggiati Web
Orientación regional y local sobre el CIN
- Regione Lombardia, información del CIN (PDF)
- Città Metropolitana di Bologna, entrada en vigor del CIN
Mencionado, no enlazado
Citado anteriormente sin un enlace permanente verificado. Busque en la Gazzetta Ufficiale o Normattiva por nombre y número.
- Decreto-Ley 145/2023, Artículo 13-ter, convertido en Ley n.º 191 de 15 de diciembre de 2023
- Decreto del Ministerio de Turismo Prot. 16726 de 6 de junio de 2024, sobre interoperabilidad de bases de datos
- Decreto-Ley 50/2017, Artículo 4, convertido en Ley 96/2017, que define los arrendamientos cortos
- Real Decreto 773/1931 (TULPS), Artículos 17 y 109
- Decreto-Ley 113/2018, Artículo 19-bis, convertido en Ley 132/2018
- Ley de Presupuestos 2024, sobre el régimen de tipo fijo
- Sentencia del Tribunal Administrativo Regional de Lacio, 27 de mayo de 2025, sobre el check-in remoto
- Normativa de su propio Comune sobre el impuesto turístico y la ubicación de cajas de llaves
- Normas de la base de datos de turismo de su propia Región
Descargo de responsabilidad importante
Este artículo no es asesoramiento legal, fiscal o financiero. Es información general escrita para un lector no especializado, por una empresa de gestión de llaves en lugar de un bufete de abogados.
Italia superpone normas nacionales, regionales y municipales, y estas interactúan de manera diferente según la ubicación de su propiedad, el número de propiedades que tenga y si opera como empresa. Las normas sobre cajas de llaves e identificación de huéspedes han cambiado repetidamente desde finales de 2024, incluso a través de litigios, y continúan difiriendo ciudad por ciudad. La implementación regional del CIN no es uniforme. El impuesto turístico es completamente municipal. Los importes de las sanciones se revisan periódicamente.
Verifique su situación con las fuentes oficiales mencionadas, la oficina de turismo de su Región y su Comune antes de actuar. Para cualquier asunto que implique dinero real o exposición legal, contrate a un commercialista italiano y, cuando la cuestión sea regulatoria en lugar de fiscal, a un abogado italiano familiarizado con su municipio.
Si detecta un error, una omisión o algo que necesite actualización, por favor, infórmenos y lo corregiremos.
