Il Nuovo Galles del Sud ha fatto qualcosa che nessun'altra giurisdizione in questa serie ha fatto. Ha costruito un meccanismo per escludere le persone dal settore.
Il Registro di Esclusione STRA è un elenco pubblico mantenuto nell'ambito del Codice di Condotta obbligatorio dello stato. Violazioni gravi o ripetute possono inserire un host, un agente immobiliare o una società di gestione in questo registro, e l'effetto è un'esclusione di cinque anni dalla partecipazione agli affitti a breve termine nel NSW. Il quadro opera con un approccio "due strike" per le contravvenzioni gravi entro un periodo di due anni, e le sanzioni per le violazioni gravi sono state fissate a livelli che raggiungono centinaia di migliaia di dollari per gli individui e oltre un milione per le società.
Anche gli ospiti possono essere inseriti. Un ospite che causa danni o gravi disturbi può finire nel registro, e le piattaforme sono quindi tenute a rifiutare le loro prenotazioni.
Quest'ultimo dettaglio cambia la natura del lavoro. Nella maggior parte delle città, sapere esattamente chi è entrato nella tua proprietà è utile. A Sydney è la base dell'unica difesa che hai.
Il Codice ti rende responsabile del comportamento
Il Codice di Condotta del NSW vincola allo stesso modo host, ospiti, agenti immobiliari e piattaforme di prenotazione. Tra gli obblighi dell'host: mantenere un numero di contatto 24/7 per ospiti e vicini, gestire rumore, rifiuti e comportamenti antisociali, rispondere prontamente ai reclami e avere un'assicurazione di responsabilità civile adeguata.
Leggilo come una specifica operativa piuttosto che una formalità legale. Ti viene chiesto di rispondere della condotta in una proprietà in cui non sei presente, da persone che non hai mai incontrato, in orari in cui non sei sveglio.
Il reclamo arriva giorni dopo. Un vicino dice che c'è stata una festa sabato. Il comitato di gestione del condominio dice che dodici persone sono passate dalla hall. Qualcuno dice che l'ospite ha fatto entrare un gruppo attraverso la scala antincendio. Hai una prenotazione per quattro.
A quel punto devi stabilire i fatti, e le domande riguardano tutte l'accesso. Quante persone diverse hanno ritirato una chiave? A che ora? Una chiave è stata restituita? Qualcuno ha avuto accesso che non avrebbe dovuto? C'è stata una consegna che non hai autorizzato?
Un registro di prenotazioni non può rispondere a nulla di tutto ciò. Ti dice chi ha pagato. Un registro degli accessi ti dice chi è venuto.
Cosa richiedono le regole di Sydney per l'operatività
Oltre al Codice, il quadro di pianificazione stabilisce i confini.
Registrazione. Ogni proprietà STRA deve figurare nel Registro STRA del NSW e mostrare il suo ID Proprietà STRA negli annunci. Il registro tiene traccia dei limiti di giorni e supporta la conformità alla sicurezza antincendio.
Il limite di 180 giorni. Gli affitti a breve termine (STRA) non ospitati nella regione della Grande Sydney sono limitati a 180 giorni per ogni periodo di registrazione di 12 mesi. Gli STRA ospitati, dove l'host vive nei locali durante il soggiorno, non hanno un limite equivalente. Le prenotazioni di 21 giorni consecutivi o più sono esenti dal conteggio per il limite, un dettaglio che vale la pena integrare nella tua strategia di calendario piuttosto che scoprirlo a novembre.
Regolamenti condominiali. Un'associazione di proprietari può proibire gli STRA non ospitati in un lotto che non sia la residenza principale del proprietario, mediante una delibera speciale ai sensi della sezione 137A del Strata Schemes Management Act 2015. Non può limitare gli STRA ospitati dove il proprietario vive in loco. Le condizioni di approvazione dello sviluppo possono aggiungere ulteriori restrizioni.
Sicurezza antincendio. Gli alloggi utilizzati per gli STRA devono soddisfare standard specifici, inclusi rilevatori di fumo interconnessi e schemi di evacuazione, con relative sanzioni.
Durata. Il NSW considera i soggiorni fino a tre mesi come STRA. Oltre tale periodo, si entra generalmente nel territorio degli affitti residenziali ai sensi del Residential Tenancies Act 2010, con un insieme di obblighi completamente diverso.
Geografia: due città in una
I portafogli di Sydney tendono a dividersi lungo una linea che la maggior parte degli operatori riconosce immediatamente.
Il porto e l'est. Il CBD, Potts Point, Surry Hills, Darlinghurst, Pyrmont e l'est interno sono territori di appartamenti. Edifici condominiali, hall sicure, ascensori, a volte un gestore dell'edificio. La densità è sufficientemente alta da permettere che un unico punto di accesso possa servire un gruppo di edifici a distanza pedonale.
Le spiagge e il nord. Bondi, Coogee, Manly e su attraverso le spiagge settentrionali. Minore densità, più case e piccoli complessi, maggiore separazione tra le proprietà e trasporti pubblici che si diradano rapidamente. Manly in particolare è funzionalmente un'isola per scopi operativi: il traghetto è piacevole e non è un modo per spostare una chiave con poco preavviso.
L'ovest interno e oltre. Newtown, Marrickville, Balmain e verso Parramatta. Case a schiera e piccoli complessi di unità, e distanze che iniziano a contare.
La conseguenza pratica è che la maggior parte degli operatori di Sydney di qualsiasi dimensione finisce con due o tre punti di accesso anziché uno, e la divisione di solito segue quella linea tra porto e costa piuttosto che per numero di sobborghi.
Costruire il registro
Un sistema di accesso a Sydney dovrebbe essere giudicato per ciò che può provare, non solo per ciò che può aprire.
Quando qualcuno ritira una chiave, il sistema registra chi è, quale chiave ha preso e il momento in cui l'ha presa. La restituzione avviene nello stesso modo. Nulla viene lasciato anonimamente, perché non c'è un codice condiviso da diffondere. Dove si desidera uno standard più elevato, la verifica dell'identità può precedere il rilascio, collegando la consegna a una persona confermata piuttosto che a un telefono che ha ricevuto un messaggio.
Questo produce tre cose che contano secondo il quadro del NSW.
Un conteggio. Quante persone hanno effettivamente ritirato l'accesso per un dato soggiorno. Se la tua prenotazione era per quattro persone e sei persone hanno preso le chiavi, lo sai prima che te lo dica il comitato di gestione del condominio.
Una cronologia. Orari di arrivo e partenza, e qualsiasi accesso al di fuori della finestra prenotata. Utile quando il reclamo riguarda una specifica serata di sabato.
Un elenco nominativo. Addetti alle pulizie, manutentori, agenti e ospiti, ciascuno con le proprie credenziali e la propria finestra temporale. Quando la domanda è se una persona non autorizzata sia entrata, hai una risposta anziché un'inferenza.
Nulla di tutto ciò dimostra che tu abbia rispettato il Codice. Gli obblighi di condotta sono più ampi dell'accesso. Ma quando un reclamo si intensifica e il NSW Fair Trading chiede cosa sia successo, l'operatore che può produrre un registro preciso, con timestamp ed esportabile si trova in una posizione materialmente diversa rispetto a chi ricostruisce un weekend dalla memoria e da una chat di gruppo.
Lavorare con l'associazione dei proprietari
Dato che un'associazione di proprietari di Sydney può approvare un regolamento che proibisce gli STRA non ospitati nel tuo lotto, vale la pena gestire attivamente la relazione piuttosto che evitarla.
I reclami che portano a questi regolamenti sono coerenti: persone sconosciute nella hall, chiavi lasciate al concierge o nascoste vicino all'ingresso, cassette di sicurezza che appaiono su manichette antincendio e cancelli, ospiti che girano per l'edificio, nessuno che sa chi dovrebbe essere lì.
Un sistema di accesso affronta direttamente ciascuno di questi aspetti, e vale la pena dichiararlo per iscritto. I comitati rispondono a specifiche: dove va l'unità, come si fissa alla parete, le sue dimensioni, come preleva energia e si connette, chi la mantiene e cosa succede se viene rimossa. Offrire al gestore dell'edificio la visibilità del registro degli accessi trasforma la proposta da una richiesta a un contributo.
Laddove il comitato non si muove, gli operatori generalmente collocano l'hardware presso le proprie sedi, il che nei sobborghi interni più densi lascia comunque agli ospiti una breve passeggiata.
La costruzione pratica
Un armadietto base contiene 9 chiavi. Moduli aggiuntivi si collegano ad esso man mano che il portafoglio cresce, così un punto di accesso può passare da un singolo gruppo a diverse centinaia di chiavi senza una seconda installazione o un secondo indirizzo nelle istruzioni per gli ospiti.
L'accesso è concesso a un individuo nominato per un periodo di tempo definito, che è la struttura che il Codice implicitamente assume. Un ospite lo detiene per la prenotazione. Un addetto alle pulizie ha uno slot fisso il lunedì e il giovedì. Un idraulico ottiene il mercoledì tra le dieci e le dodici. Qualsiasi accesso può essere revocato immediatamente, il che è importante quando è necessario dimostrare di aver agito in base a un reclamo.
Dal lato software, le principali piattaforme di prenotazione e gestione si connettono direttamente, con un API per qualsiasi altra cosa tu gestisca, quindi le credenziali vengono rilasciate nel momento in cui un soggiorno è confermato anziché da qualcuno che si ricorda di inviare un messaggio.
Per il posizionamento dell'hardware, l'unità ha un grado di protezione IP52 ed è adatta a posizioni riparate. I sobborghi costieri di Sydney aggiungono una considerazione che le città interne non hanno: l'aria salmastra è dura per tutto ciò che è montato all'aperto vicino all'acqua, quindi a Bondi, Coogee o Manly, una posizione interna o ben riparata vale la pianificazione extra.
Sai chi è passato dalla porta
Il design normativo di Sydney pone la condotta al centro e vi attribuisce conseguenze reali, fino all'esclusione dal settore per cinque anni. Questo è un incentivo insolitamente forte per gestire un'operazione in cui puoi sempre rispondere alla domanda su chi è entrato in una proprietà e quando.
Il controllo automatico delle chiavi è il modo più economico per rendere quella domanda rispondibile, e la risposta è la stessa sia che a chiederla sia un vicino, un comitato di gestione del condominio o il Fair Trading.
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I dettagli normativi in questo articolo riflettono le informazioni pubblicamente disponibili al momento della stesura e sono forniti solo a titolo di guida generale. Le regole di pianificazione del NSW, il Codice di Condotta STRA, la legislazione condominiale e i limiti di giorni cambiano nel tempo. Conferma i requisiti attuali con il NSW Fair Trading, il Dipartimento di Pianificazione del NSW, la tua associazione di proprietari e consulenti australiani qualificati prima di prendere decisioni operative.
