Laatst beoordeeld: 27 juli 2026. Dit is een volledige herschrijving.
De korte versie
- U moet een Permanente Bewoner zijn, wat San Francisco definieert als minstens **275 nachten per kalenderjaar** in de unit wonen. Dat is ruwweg 75% van het jaar.
- Afwezige eigenaren komen niet in aanmerking. Als u minder dan 275 nachten per jaar in San Francisco woont, kunt u geen gastheer zijn, punt uit.
- U kunt alleen de unit registreren waar u daadwerkelijk woont. Geen tweede huis, geen andere unit in een gebouw dat u bezit.
- Verhuur met gastheer heeft geen jaarlijkse limiet. U bent 's nachts aanwezig, en dat mag zo vaak als u wilt.
- Verhuur zonder gastheer is beperkt tot 90 nachten per kalenderjaar.
- U heeft twee aparte registraties nodig, plus een certificaatnummer op elke advertentie.
- Aansprakelijkheidsverzekering van minstens $500.000 is vereist, tenzij uw platform deze aanbiedt.
- De regels staan in Chapter 41A van de San Francisco Administrative Code.
De 275-nachtenregel
Alles in San Francisco vloeit hieruit voort en het is strenger dan de regels voor hoofdverblijfplaats in de meeste steden.
Om gastheer te zijn, moet u een **Permanente Bewoner** zijn: u moet minstens **275 nachten per kalenderjaar** in de unit verblijven. Anders gezegd, u mag maximaal 90 nachten per jaar afwezig zijn.
Drie gevolgen die mensen over het hoofd zien:
Het is van toepassing op zowel huurders als eigenaren. De toets is verblijfplaats, niet eigendom. Een huurder die hieraan voldoet, kan in aanmerking komen, afhankelijk van het huurcontract en de verhuurder.
In een gebouw met meerdere units dat u bezit, komt alleen uw eigen unit in aanmerking. U mag de specifieke wooneenheid waarin u verblijft registreren en verhuren. U kunt de andere niet registreren. Individuele slaapkamers binnen uw eigen unit mogen afzonderlijk worden aangeboden.
Verhuur zonder gastheer van 30 of meer nachten telt mee voor uw verblijfsduur. Als u de hele plaats een maand verhuurt terwijl u elders bent, tellen die nachten mee wanneer de stad berekent of u daadwerkelijk 275 nachten daar heeft gewoond.
Als u nog geen volledig jaar in de unit heeft gewoond, wordt de toets proportioneel toegepast, en rapportage geeft aan dat u deze **60 dagen** moet hebben bewoond voordat u zich kunt registreren.
Bron: SF Planning, Veelgestelde vragen over kortetermijnverhuur
In één oogopslag
| Vraag | Kort antwoord |
|---|---|
| Vereiste verblijfsduur | 275 nachten per kalenderjaar |
| Kunnen afwezige eigenaren verhuren? | Nee |
| Verhuur met gastheer | Geen jaarlijkse limiet |
| Verhuur zonder gastheer | 90 nachten per kalenderjaar |
| Benodigde registraties | Twee: bedrijfsregistratie en STR certificate |
| Verzekering | Minimaal $500.000, tenzij het platform deze aanbiedt |
| Certificaatnummer op advertenties? | Ja |
| Rapportage | Periodieke activiteitenrapportage vereist |
| Beroepstermijn | 30 kalenderdagen |
Met gastheer versus zonder gastheer
San Francisco maakt dit onderscheid scherp en het bepaalt uw limiet.
Verhuur met gastheer: u bent 's nachts thuis, in dezelfde wooneenheid als uw gasten. **Geen limiet** op het aantal nachten met gastheer per jaar.
Verhuur zonder gastheer: u bent 's nachts niet thuis tegelijkertijd met uw gasten. Over het algemeen beperkt tot **90 nachten per kalenderjaar**.
Als u beide aanbiedt, moet u **aparte advertenties** aanmaken die elk verblijfstype duidelijk identificeren, zelfs voor dezelfde unit.
Het bijhouden van gegevens is hier belangrijker dan mensen verwachten. Het overschrijden van de limiet van 90 nachten voor verhuur zonder gastheer is een directe schending van Chapter 41A en kan leiden tot administratieve boetes of opschorting van uw certificaat. Omdat platforms afhankelijk zijn van uw registratiestatus, kan handhaving leiden tot verwijdering van advertenties en onderbroken boekingen. Het bijhouden van nachten is vergunningsbescherming, niet alleen administratie.
De twee registraties
Beide zijn vereist. De ene vervangt de andere niet.
1. Bedrijfsregistratiecertificaat (Business Registration Certificate), van het San Francisco Office of the Treasurer & Tax Collector. Een ontvangstbewijs voor een lopende aanvraag is voldoende om de volgende stap te beginnen.
2. STR certificate (Short-Term Residential Rental Certificate), van het **Office of Short-Term Rentals**. Dit is degene die u tot een geregistreerde gastheer maakt.
De stad is expliciet dat het hebben van een bedrijfsregistratie en het afdragen van hotelbelastingen de verplichting om zich te registreren bij het Office of Short-Term Rentals **niet** opheft.
Uw registratienummer moet op **alle advertenties** verschijnen.
Verzekering. U moet een aansprakelijkheidsverzekering voor eigendommen hebben van niet minder dan **$500.000**, tenzij u verhuurt via een platform dat die dekking biedt. Airbnb en VRBO worden genoemd als platforms die dit doen. Als u verhuurt via een platform dat dit niet doet, moet u bewijs leveren.
De aanvraagkosten worden niet gerestitueerd, zelfs niet als de aanvraag wordt afgewezen. Controleer de geschiktheid zorgvuldig voordat u een aanvraag indient.
Bron: SF.gov, Gids voor het openen van een kortetermijnverhuur van woningen
Woningen die niet in aanmerking komen
Niet elke unit komt in aanmerking, onafhankelijk van uw verblijfsstatus.
Bepaalde unit-types zijn uitgesloten van kortetermijnverhuur. Slaapvertrekken in buitenruimtes of afzonderlijke, vrijstaande structuren, inclusief boomhutten, boten en voertuigen, zijn niet toegestaan.
Naast de eigen regels van de stad kunnen drie private lagen verbieden:
Uw huurcontract. San Francisco heeft sterke huurdersbescherming, en onderverhuur of tijdelijk gebruik is doorgaans verboden. Het toch doen is een schending van het huurcontract, ongeacht uw certificaat.
Huurwoningen met huurprijsbeheersing. Deze brengen aanvullende beperkingen en complicaties met zich mee.
VvE- en bouwvoorschriften. Deze opereren onafhankelijk van de stad.
Rapportage, administratie en beroep
Periodieke rapportage. Chapter 41A vereist periodieke rapportage van kortetermijnverhuuractiviteiten. In de praktijk is de rapportage driemaandelijks.
Administratie. U moet voldoende gegevens bijhouden om de naleving van zowel de hoofdverblijfplaatsvereiste als de 90-nachtenlimiet voor verhuur zonder gastheer te verifiëren. Dat betekent gedocumenteerd bewijs van welke nachten met gastheer waren, welke zonder gastheer, en waar u was.
Beroep. Als uw aanvraag wordt afgewezen, of een certificaat wordt opgeschort of ingetrokken, kunt u binnen **30 kalenderdagen** na de kennisgeving een **schriftelijk beroep** indienen.
De lijst met niet-toegestane verhuurders. Sancties kunnen plaatsing op de stadslijst van niet-toegestane verhuurders omvatten, wat leidt tot opschorting van verhuurplatforms. Rapportage vermeldt ook dagelijkse boetes voor verhuur zonder vergunning.
Belasting
San Francisco past **Toeristenbelasting** (Transient Occupancy Tax) toe op kortetermijnverhuur. Platforms mogen deze innen en afdragen, maar registratie bij de Treasurer & Tax Collector is nog steeds vereist, en de verplichting rust uiteindelijk bij u.
Bevestig schriftelijk welke belastingen uw platform afhandelt en welke u zelf aangeeft, en vraag advies aan een accountant in Californië over de behandeling van inkomstenbelasting.
Een praktische checklist
- Evalueer eerlijk of u **275 nachten** in de unit kunt voldoen. Zo niet, stop dan hier.
- Bevestig dat de unit geen uitgesloten type is
- Lees uw **huurcontract** en controleer of de unit onder **huurprijsbeheersing** valt
- Controleer **VvE- of bouwvoorschriften**
- Bevestig dat u de unit lang genoeg heeft bewoond om te registreren
- Verkrijg een **Bedrijfsregistratiecertificaat** (Business Registration Certificate) van de Treasurer & Tax Collector
- Vraag een **STR certificate** aan bij het **Office of Short-Term Rentals**
- Regel een **aansprakelijkheidsverzekering van $500.000**, of bevestig dat uw platform deze aanbiedt
- Plaats uw certificaatnummer op **elke advertentie**
- Maak **aparte advertenties** voor verblijven met en zonder gastheer
- Houd nachten zonder gastheer bij tegen de **90-nachtenlimiet** op alle platforms
- Houd dossiers bij die zowel de 275-nachten verblijfsduur als de 90-nachtenlimiet ondersteunen
- Dien uw **periodieke activiteitenrapporten** in
Geverifieerde officiële bronnen
- SF.gov, Gids voor het openen van een kortetermijnverhuur van woningen
- SF Planning, Veelgestelde vragen over kortetermijnverhuur
Genoemd, niet gekoppeld
- Chapter 41A, San Francisco Administrative Code, de geldende wetgeving
- San Francisco Office of Short-Term Rentals, voor aanvragen, rapportage en de lijst met niet-toegestane verhuurders
- San Francisco Office of the Treasurer & Tax Collector, voor bedrijfsregistratie en Transient Occupancy Tax
- Uw huurcontract, VvE-documenten en eventuele bepalingen inzake huurprijsbeheersing die van invloed zijn op de unit
Belangrijke disclaimer
Dit artikel is geen juridisch, fiscaal of financieel advies. Het is algemene informatie geschreven voor een niet-gespecialiseerde lezer, door een sleutelbeheerbedrijf in plaats van een advocatenkantoor.
De 275-nachten verblijfsvereiste van San Francisco is de strengste hoofdverblijfplaatstoets in deze serie en maakt de meeste investeringscases onmogelijk. Aanvraagkosten worden niet gerestitueerd, zelfs niet bij afwijzing. Het bijhouden van nachten zonder gastheer beschermt uw certificaat direct. Uw huurcontract, huurprijsbeheersingsstatus en bouwvoorschriften kunnen de activiteit verbieden, ongeacht de stadsregistratie, en de huurdersbescherming van San Francisco maakt contractbreuken tot een serieuze zaak.
Verifieer dit bij het Office of Short-Term Rentals en SF Planning voordat u een aanvraag indient, en lees eerst uw huurcontract. Voor een aankoop- of huurkwestie, schakel een Californische advocaat in.
Als u een fout, een omissie of iets dat moet worden bijgewerkt opmerkt, laat het ons dan weten en wij zullen het corrigeren.
