La Nouvelle-Galles du Sud a fait quelque chose qu'aucune autre juridiction de cette série n'a fait. Elle a mis en place un mécanisme pour interdire des personnes d'exercer dans l'industrie.
Le registre d'exclusion des locations à court terme (STRA Exclusion Register) est une liste publique maintenue dans le cadre du Code de Conduite obligatoire de l'État. Les infractions graves ou répétées peuvent y inscrire un hôte, un agent de location ou une société de gestion, entraînant une exclusion de cinq ans de toute participation à l'hébergement locatif à court terme en Nouvelle-Galles du Sud. Le cadre fonctionne selon une approche "deux avertissements" pour les infractions graves commises sur une période de deux ans, et les pénalités pour les infractions graves ont été fixées à des niveaux atteignant des centaines de milliers de dollars pour les particuliers et plus d'un million pour les entreprises.
Les clients peuvent également être inscrits. Un client qui cause des dommages ou une perturbation grave peut se retrouver sur le registre, et les plateformes sont alors tenues de refuser leurs réservations.
Ce dernier détail change la nature du travail. Dans la plupart des villes, savoir exactement qui est entré dans votre propriété est utile. À Sydney, c'est le fondement de la seule défense dont vous disposez.
Le Code vous rend responsable du comportement
Le Code de Conduite de Nouvelle-Galles du Sud lie les hôtes, les clients, les agents de location et les plateformes de réservation. Parmi les obligations de l'hôte : maintenir un numéro de contact 24h/24 et 7j/7 pour les clients et les voisins, gérer le bruit, les déchets et les comportements antisociaux, répondre rapidement aux plaintes et détenir une assurance responsabilité civile adéquate.
Considérez cela comme une spécification opérationnelle plutôt qu'une formalité juridique. On vous demande de répondre d'une conduite dans une propriété où vous n'êtes pas présent, par des personnes que vous n'avez jamais rencontrées, à des moments où vous ne dormez pas.
La plainte arrive des jours plus tard. Un voisin dit qu'il y a eu une fête le samedi. Le comité de copropriété dit que douze personnes sont passées par le hall. Quelqu'un dit que le client a laissé entrer un groupe par l'escalier de secours. Vous avez une réservation pour quatre.
À ce stade, vous devez établir les faits, et toutes les questions portent sur l'accès. Combien de personnes différentes ont récupéré une clé ? À quelles heures ? Une clé a-t-elle été rendue ? Quelqu'un a-t-il eu accès alors qu'il n'aurait pas dû ? Y a-t-il eu une remise de clés que vous n'avez pas autorisée ?
Un dossier de réservation ne peut répondre à aucune de ces questions. Il vous dit qui a payé. Un dossier d'accès vous dit qui est venu.
Ce que les règles de Sydney exigent de l'exploitation
Au-delà du Code, le cadre de planification fixe les limites.
Enregistrement. Chaque propriété STRA doit apparaître sur le registre STRA de Nouvelle-Galles du Sud et afficher son ID de propriété STRA sur les annonces. Le registre suit les limites de jours et soutient la conformité en matière de sécurité incendie.
Le plafond de 180 jours. Les locations à court terme (STRA) non hébergées dans la région du Grand Sydney sont limitées à 180 jours par période d'enregistrement de 12 mois. Les STRA hébergées, où l'hôte réside sur place pendant le séjour, n'ont pas de plafond équivalent. Les réservations de 21 jours consécutifs ou plus sont exemptées du calcul de cette limite, un détail qu'il vaut mieux intégrer à votre stratégie de calendrier plutôt que de le découvrir en novembre.
Règlements de copropriété. Une association de propriétaires peut interdire les STRA non hébergées dans un lot qui n'est pas la résidence principale du propriétaire, par résolution spéciale en vertu de l'article 137A du Strata Schemes Management Act 2015. Elle ne peut pas restreindre les STRA hébergées lorsque le propriétaire vit sur place. Les conditions d'approbation de développement peuvent ajouter d'autres restrictions.
Sécurité incendie. Les logements utilisés pour les STRA doivent respecter des normes spécifiques, y compris des détecteurs de fumée interconnectés et des plans d'évacuation, avec des infractions passibles d'amendes.
Durée. La Nouvelle-Galles du Sud considère les séjours de trois mois maximum comme des STRA. Au-delà, vous entrez généralement dans le domaine de la location résidentielle en vertu du Residential Tenancies Act 2010, avec un ensemble d'obligations entièrement différent.
Géographie : deux villes en une
Les portefeuilles de Sydney ont tendance à se diviser selon une ligne que la plupart des opérateurs reconnaissent immédiatement.
Le port et l'est. Le CBD, Potts Point, Surry Hills, Darlinghurst, Pyrmont et l'est intérieur sont des zones d'appartements. Immeubles en copropriété, halls sécurisés, ascenseurs, parfois un gestionnaire d'immeuble. La densité est suffisamment élevée pour qu'un seul point d'accès puisse desservir un groupe d'immeubles à distance de marche.
Les plages et le nord. Bondi, Coogee, Manly, et à travers les plages du nord. Densité plus faible, plus de maisons et de petits blocs, plus de séparation entre les propriétés, et des transports en commun qui se raréfient rapidement. Manly en particulier est fonctionnellement une île à des fins opérationnelles : le ferry est agréable mais ce n'est pas un moyen de déplacer une clé rapidement.
L'ouest intérieur et au-delà. Newtown, Marrickville, Balmain et jusqu'à Parramatta. Maisons en terrasse et petits immeubles d'appartements, et des distances qui commencent à compter.
La conséquence pratique est que la plupart des opérateurs de Sydney, quelle que soit leur taille, finissent par avoir deux ou trois points d'accès plutôt qu'un seul, et la division se fait généralement le long de cette ligne entre le port et la côte plutôt que par nombre de banlieues.
Établir le dossier
Un système d'accès à Sydney devrait être jugé sur ce qu'il peut prouver, pas seulement sur ce qu'il peut ouvrir.
Lorsque quelqu'un récupère une clé, le système enregistre qui il est, quelle clé il a prise, et le moment où il l'a prise. Le retour se fait de la même manière. Rien ne part anonymement, car il n'y a pas de code partagé à transmettre. Si vous souhaitez une norme plus élevée, la vérification d'identité peut précéder la remise, liant la remise à une personne confirmée plutôt qu'à un téléphone ayant reçu un message.
Cela produit trois éléments importants dans le cadre de la Nouvelle-Galles du Sud.
Un décompte. Combien d'individus ont réellement récupéré l'accès pour un séjour donné. Si votre réservation était pour quatre personnes et que six ont pris les clés, vous le savez avant que le comité de copropriété ne vous le dise.
Une chronologie. Heures d'arrivée et de départ, et tout accès en dehors de la période réservée. Utile lorsque la plainte concerne un samedi soir précis.
Une liste nominative. Femmes de ménage, entrepreneurs de maintenance, agents et clients, chacun avec ses propres identifiants et sa propre plage horaire. Lorsque la question est de savoir si une personne non autorisée est entrée, vous avez une réponse plutôt qu'une déduction.
Rien de tout cela ne prouve que vous avez respecté le Code. Les obligations de conduite sont plus larges que l'accès. Mais lorsqu'une plainte s'aggrave et que NSW Fair Trading demande ce qui s'est passé, l'opérateur qui peut produire un dossier précis, horodaté et exportable est dans une position matériellement différente de celui qui reconstruit un week-end à partir de sa mémoire et d'une discussion de groupe.
Travailler avec l'association de propriétaires
Étant donné qu'une association de propriétaires de Sydney peut adopter un règlement interdisant les STRA non hébergées dans votre lot, il est préférable de gérer activement cette relation plutôt que de l'éviter.
Les plaintes qui conduisent à ces règlements sont constantes : des personnes inconnues dans le hall, des clés laissées au concierge ou cachées près de l'entrée, des boîtes à clés apparaissant sur les dévidoirs d'incendie et les portails, des clients errant dans l'immeuble, personne ne sachant qui est censé être là.
Un système d'accès répond directement à chacune de ces préoccupations, et il est important de le mentionner par écrit. Les comités réagissent aux détails spécifiques : où l'unité est installée, comment elle est fixée au mur, ses dimensions, comment elle est alimentée et connectée, qui l'entretient, et ce qui se passe si elle est un jour retirée. Offrir au gestionnaire de l'immeuble une visibilité sur le journal d'accès transforme la proposition d'une demande en une contribution.
Lorsque le comité ne cède pas, les opérateurs installent généralement le matériel dans leurs propres locaux, ce qui, dans les banlieues intérieures plus denses, laisse toujours aux clients une courte marche.
La mise en œuvre pratique
Un module de base contient 9 clés. Des modules additionnels s'y enchaînent à mesure que le portefeuille s'agrandit, de sorte qu'un point d'accès peut passer d'un seul groupe à plusieurs centaines de clés sans deuxième installation ni deuxième adresse dans vos instructions pour les clients.
L'accès est accordé à une personne nommément désignée pour une période définie, ce qui est la structure implicitement supposée par le Code. Un client le détient pour la réservation. Un nettoyeur a un créneau fixe le lundi et le jeudi. Un plombier a le mercredi entre dix heures et midi. Tout peut être retiré immédiatement, ce qui est important lorsque vous devez prouver que vous avez agi suite à une plainte.
Côté logiciel, les principales plateformes de réservation et de gestion se connectent directement, avec une API pour tout ce que vous utilisez d'autre, de sorte que les identifiants sont émis dès qu'un séjour est confirmé plutôt que par quelqu'un qui se souvient d'envoyer un message.
Pour le placement du matériel, l'unité est classée IP52 et convient aux positions abritées. Les banlieues côtières de Sydney ajoutent une considération que les villes intérieures n'ont pas : l'air salin est agressif pour tout ce qui est monté à l'extérieur près de l'eau, donc à Bondi, Coogee ou Manly, un emplacement intérieur ou bien abrité vaut la planification supplémentaire.
Sachez qui est passé par la porte
La conception réglementaire de Sydney place la conduite au centre et y attache de réelles conséquences, allant jusqu'à l'exclusion de l'industrie pendant cinq ans. C'est une incitation exceptionnellement forte à gérer une opération où vous pouvez toujours répondre à la question de savoir qui est entré dans une propriété et quand.
Le contrôle d'accès automatisé est le moyen le moins cher de rendre cette question répondeuse, et la réponse est la même, qu'il s'agisse d'un voisin, d'un comité de copropriété ou de Fair Trading qui pose la question.
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Les détails réglementaires de cet article reflètent les informations accessibles au public au moment de la rédaction et sont fournis à titre indicatif uniquement. Les règles de planification de la Nouvelle-Galles du Sud, le Code de Conduite STRA, la législation sur les copropriétés et les limites de jours peuvent changer au fil du temps. Confirmez les exigences actuelles auprès de NSW Fair Trading, du NSW Department of Planning, de votre association de propriétaires et de conseillers australiens qualifiés avant de prendre des décisions opérationnelles.
