Man kann in Miami auf einer Straße stehen, auf der sich die Regeln für Kurzzeitvermietungen ändern, je nachdem, auf welcher Straßenseite man sich befindet.
Überquert man eine Brücke, ändert sich die Definition von „kurzfristig“. Miami Beach definiert dies als alles unter sechs Monaten plus einem Tag. Miami-Dade County beschreibt vorübergehende Mietunterkünfte als Aufenthalte von sechs Monaten oder weniger. Der Großteil der Branche und der Steuerrahmen Floridas orientiert sich an 30 Tagen. Die Bebauungspläne der Stadt Miami unterteilen die Stadt in Querzonen, in denen die Antwort davon abhängt, ob sich eine Adresse in T3 oder T4 befindet.
Obendrein gibt es noch eine Ebene, die die meisten Fälle tatsächlich entscheidet und selbst keine Regierung ist.
Vier Ebenen, und die vierte ist die, die Sie aufhält
Um legal im nicht-inkorporierten Miami-Dade oder in der Stadt Miami zu operieren, benötigen Sie in der Regel eine öffentliche Beherbergungslizenz des Florida Department of Business and Professional Regulation, ein Nutzungszertifikat von Miami-Dade, eine lokale Gewerbesteuerquittung und in Miami Beach zusätzlich ein Resort-Steuerzertifikat. Fehlt eine davon, sind Sie angreifbar.
Florida hat auch ein staatliches Präemptionsrecht, das begrenzt, wie weit Städte bei der Regulierung von Ferienvermietungen gehen können. Das klingt schützend, bis man die Ausnahme erreicht, die zählt: Das Präemptionsrecht erstreckt sich nicht auf HOAs (Homeowners Associations) und Eigentümergemeinschaften. Deren Satzungen können Kurzzeitvermietungen verbieten oder einschränken, unabhängig davon, was der Staat, der Landkreis und die Stadt erlauben.
In einem Markt, in dem ein großer Teil des vermietbaren Bestands aus Eigentumswohnungen besteht, macht das die Eigentümergemeinschaft zum effektiven Regulator. Fragen Sie jeden, der hier Geschäfte abgeschlossen hat, und man wird Ihnen sagen, dass die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft der Punkt ist, der Transaktionen scheitern lässt, nicht die Bebauungsvorschriften.
Miami Beach hat die Abhängigkeit formalisiert. Die Stadt verlangt ein Schreiben der Eigentümergemeinschaft, das bestätigt, dass die vorübergehende Vermietung an der Adresse erlaubt ist und innerhalb der letzten 60 Tage datiert ist. Und wenn die Gemeinschaft selbst keine aktive Gewerbesteuerquittung besitzt, muss dies genehmigt werden, bevor die Stadt die Genehmigung für die Einheit erteilt.
Die Strafen für Verstöße in Miami Beach gehören zu den höchsten in den Vereinigten Staaten. Es wurden Bußgelder ab 20.000 US-Dollar für Erstverstöße und über 100.000 US-Dollar für wiederholte Verstöße festgelegt, wobei 1.500 US-Dollar pro Tag für Verstöße gegen Mindestaufenthaltsregeln in Sperrgebieten veranschlagt werden, zusätzlich zu Pfandrechten, Stilllegungsanordnungen und Plattform-Sperren. Kurzzeitvermietungen sind in allen Einfamilienhausgebieten und einem Großteil des Mehrfamilienhausbestands gänzlich verboten.
Welche Auswirkungen Fragmentierung auf den Betrieb hat
Ein Miami-Portfolio jeder Größe erstreckt sich über mehrere Gerichtsbarkeiten, und die betriebliche Konsequenz ist, dass kein einzelner Prozess für das gesamte Portfolio passt.
Zwei Einheiten in einem Brickell-Turm, eine in Edgewater, ein paar in einem Gebäude in Miami Beach, das die vorübergehende Nutzung erlaubt, etwas in Coral Gables, etwas im nicht-inkorporierten Dade. Unterschiedliche Lizenzen, unterschiedliche Mindestaufenthalte, unterschiedliche Steuerregistrierungen, unterschiedliche Definitionen dessen, was man tut, und fünf verschiedene Sätze von Gebäuderegeln.
Der Fehler, den Betreiber machen, ist, den Betrieb um die am permissivsten Eigenschaft herum zu gestalten und dann für die anderen zu improvisieren. Besser ist es, um die Einschränkung herum zu planen, die allen gemeinsam ist: nämlich dass jedes dieser Gebäude eine Eigentümergemeinschaft oder Verwaltungsgesellschaft hat, die sich intensiv darum kümmert, wer die Lobby betritt.
Das ist der rote Faden in Miami. Was auch immer die Bebauungsvorschriften sagen, was Sie vertreibt, ist die Entscheidung des Gebäudes, dass Sie ein Problem darstellen.
Die Eigentümergemeinschaft ist ein Kunde, kein Hindernis
Gestaltet man die Kommunikation mit der Eigentümergemeinschaft neu, wird Miami erheblich einfacher zu handhaben.
Worüber sich Eigentümergemeinschaften hier beschweren, ist spezifisch und konstant: unbekannte Personen in der Lobby und in den Aufzügen, Gäste, die nicht identifiziert werden können, Schlüsselübergaben am Valet-Stand oder an der Rezeption, Schlüsseltresore an Pooltoren und Fahrradständern, Pakete und Schlüssel, die sich bei einem Concierge ansammeln, der dem nie zugestimmt hat, und keine Möglichkeit, einem Bewohner zu antworten, der fragt, wer am Samstag im Gebäude war.
Ein Zugangssystem, bei dem jede Berechtigung zu einer benannten Person gehört, jede Abholung und Rückgabe mit der Uhrzeit erfasst wird und die Identität überprüft werden kann, bevor ein Schlüssel ausgegeben wird, löst all dies. Wo eine Eigentümergemeinschaft die vorübergehende Nutzung bereits erlaubt, ist das Argument, dass Sie ihr die Kontrolle geben, nach der sie gefragt hat. Wo sie schwankt, ist es oft der Unterschied zwischen einer Verlängerung des 60-Tage-Schreibens und einer Ablehnung.
Praktisch bedeutet der Gang vor ein Miami-Board, Folgendes mitzubringen:
Ein spezifischer Installationsort, üblicherweise eine Lobby, ein Postraum, Paketraum oder das Verwaltungsbüro, mit der Befestigungsmethode, Abmessungen sowie Strom- und Netzwerkplan. Bestätigung, dass nichts die Lebensrettungssysteme oder den Fluchtweg beeinträchtigt. Ein Angebot, der Gebäudeverwaltung Einblick in das Protokoll zu gewähren. Eine schriftliche Stellungnahme zu Wartung und Entfernung. Und in Hurrikan-Gebieten eine Antwort darauf, was bei einem Stromausfall geschieht, was die Hardware durch Batteriepufferung und Offline-Betrieb abdeckt.
Bereitstellung in einem fragmentierten Portfolio
Zwei Muster decken die meisten Miami-Operationen ab.
Pro Gebäude, in den Türmen. Für Betreiber mit mehreren Einheiten in einer Eigentumswohnung hält eine Installation innerhalb des Gebäudes jeden Schlüssel für diese Einheiten plus alles Betriebliche, und der Gast benötigt niemals eine andere Adresse als die, in der er übernachtet. Dies ist die stärkste Anordnung und hängt vollständig vom Board ab.
Ein eigener kontrollierter Punkt. Für Einheiten, die über Gebäude verteilt sind, die nichts genehmigen werden, dient eine Installation in Ihrem eigenen Büro oder einem gemieteten Raum dem Portfolio. Miamis Geografie bedeutet, dass dies gut überlegt sein muss: Von Brickell nach Miami Beach führt eine Brücke und ein Damm, und zur falschen Stunde ist das keine kurze Fahrt. Betreiber landen in der Regel mit einem Punkt auf dem Festland und einem am Strand, anstatt zu versuchen, beide von einem Ort aus zu bedienen.
Die Kapazität beginnt bei neun Schlüsselpositionen und erweitert sich durch verkettete Erweiterungsmodule, sodass eine einzelne Turminstallation von einer Handvoll Einheiten auf einen Schlüssel für jede von Ihnen verwaltete Einheit plus Gebäudeschlüssel erweitert werden kann, ohne eine zweite Board-Genehmigung.
Auf der Softwareseite verbinden sich die großen Buchungs- und Verwaltungsplattformen direkt mit einer API im Hintergrund, sodass Berechtigungen ausgestellt werden, wenn ein Aufenthalt bestätigt wird. Gäste können einen Code, eine scanbare Berechtigung oder einen Pass in ihrer Telefon-Wallet verwenden, mit Anweisungen in ihrer Sprache, was in einem Markt, der stark von lateinamerikanischen und europäischen Besuchern frequentiert wird, von Bedeutung ist.
Die Platzierung sollte im Innenbereich erfolgen. Die Hardware ist IP52-zertifiziert und kann flach an jeder Wand montiert werden, aber Miamis Kombination aus Luftfeuchtigkeit, salzhaltiger Luft in Wassernähe, direkter Sonneneinstrahlung und Hurrikan-Saison macht eine interne Lobby oder einen Serviceraum zur offensichtlichen Wahl.
Aufzeichnungen über vier Ebenen hinweg
Zugriffsprotokolle enthalten nicht Ihr Nutzungszertifikat, Ihre Gewerbesteuerquittung, Ihre DBPR-Lizenz oder Ihre Resort-Steuerregistrierung, und sie belegen nicht die Einhaltung der Mindestaufenthaltsfristen. Das sind Aktenvorgänge, und Miami prüft sie.
Was eine Aufzeichnung tut, ist, sachliche Fragen zum Zutritt zu beantworten, und in diesem Markt kommen diese Fragen aus einer ungewöhnlichen Anzahl von Richtungen. Bauvorschriften-Compliance, die auf eine Nachbarschaftsbeschwerde reagiert. Eine Eigentümergemeinschaft, die untersucht, ob eine Einheit vorübergehend in einem Gebäude genutzt wird, das dies verbietet. Ein Versicherer nach Wasserschäden, was in Florida eine Konstante ist. Schadenszuordnung nach einem Aufenthalt. Belegungsfragen, wo eine Zwei-Personen-pro-Schlafzimmer-Regel gilt. Ein Board, das entscheidet, ob das Schreiben, von dem Ihre Stadtlizenz abhängt, erneuert werden soll.
Die Regeln ändern sich, die Lobby nicht
Miamis Regulierungslandschaft ist ein Flickenteppich, der sich an Brücken und Bebauungsgrenzen ändert, und kein einziges Betriebsverfahren deckt ein darauf verteiltes Portfolio ab. Konstant ist, dass jede Immobilie in einem Gebäude liegt, und das Gebäude eine Eigentümergemeinschaft hat, die entscheiden wird, ob Sie den Aufwand wert sind.
Den Zugang so zu steuern, dass diese Antwort einfach wird, ist das wirkungsvollste, was ein Miami-Betreiber tun kann, denn es ist die Ebene, die das staatliche Präemptionsrecht nicht erreicht und die am häufigsten den Betrieb beendet.
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Die regulatorischen Details in diesem Artikel spiegeln öffentlich verfügbare Informationen zum Zeitpunkt der Verfassung wider und dienen nur der allgemeinen Orientierung. Das Staatsgesetz von Florida, die Regeln von Miami-Dade County, die kommunalen Verordnungen in Miami und Miami Beach sowie die Satzungen von Eigentümergemeinschaften unterscheiden sich voneinander, ändern sich im Laufe der Zeit, und damit verbundene Rechtsstreitigkeiten sind im Gange. Bestätigen Sie die aktuellen Anforderungen mit der zuständigen Gemeinde, Miami-Dade County, dem Florida DBPR, Ihrer Eigentümergemeinschaft und einem qualifizierten Anwalt in Florida, bevor Sie operative Entscheidungen treffen.
