Zuletzt überprüft: 27. Juli 2026. Dies ist eine vollständige Überarbeitung. Gebührenbeträge aus der vorherigen Version wurden entfernt statt wiederholt, da sie sich jährlich ändern und direkt bei der ausstellenden Behörde erfragt werden sollten.
Die Kurzfassung
Es gibt keine einheitliche „Miami“-Regel. Der Bundesstaat Florida, Miami-Dade County, die City of Miami und die City of Miami Beach regulieren jeweils separat und verwenden unterschiedliche Definitionen von „kurzfristig“ (short-term).
Sie benötigen bis zu vier behördliche Genehmigungen, plus eine fünfte, die gar nicht von einer Behörde stammt.
Die Eigentümergemeinschaft (Condo oder Homeowners Association) ist die Hürde, an der die meisten scheitern. Floridas bundesstaatliche Vorrangregelung (Preemption) gegenüber lokalen Ferienvermietungsvorschriften gilt nicht für Eigentümergemeinschaften.
Holen Sie Ihr Certificate of Use ein, bevor Sie inserieren. Miami-Dade verlangt dieses vor der Veröffentlichung auf jeglichen Plattformen.
Die Flächennutzung (Zoning) entscheidet über alles. Miami nutzt Transect-Zonen; Miami Beach verbietet Kurzzeitvermietungen in den meisten Wohngebieten.
Die Strafen in Miami Beach gehören zu den höchsten in den USA – Berichten zufolge ab 20.000 $ für ein Erstvergehen.
Florida besteuert jede Vermietung von sechs Monaten oder weniger als vorübergehend (transient rental).
Das Problem der vier Definitionen
Beginnen Sie hier, denn fast jeder Fehler lässt sich darauf zurückführen.
Behörde | Definition des regulierten Gegenstands |
|---|---|
Florida (Steuern) | Die Vermietung von Wohnraum für sechs Monate oder weniger gilt als steuerpflichtige vorübergehende Vermietung (transient rental) |
Florida (Lizenzierung) | Immobilien, die mehr als dreimal pro Jahr für Zeiträume von weniger als 30 Tagen vermietet werden, benötigen eine Public Lodging Licence |
Miami-Dade County | Vorübergehende Mietunterkunft (Transient rental accommodation) ist ein Aufenthalt von sechs Monaten oder weniger |
City of Miami Beach | Kurzzeitvermietung (Short-term rental) ist ein Aufenthalt von weniger als sechs Monaten und einem Tag |
Eine Buchung kann daher für eine Behörde als „kurzfristig“ gelten und für eine andere nicht. Ermitteln Sie genau, welche Definitionen für Ihre Adresse gelten, bevor Sie einen Geschäftsplan auf einer Zahl aufbauen.
Ebene 1: Der Bundesstaat Florida
DBPR-Lizenz. Das Department of Business and Professional Regulation lizenziert über seine Division of Hotels and Restaurants öffentliche Beherbergungsbetriebe, einschließlich Ferienvermietungen. Es gibt zwei Hauptkategorien: Dwellings (Wohnhäuser) und Condominiums (Eigentumswohnungen). Der Betrieb ohne Lizenz ist rechtswidrig. Für Betreiber mit mehreren Einheiten sind Gruppenlizenzen erhältlich.
Registrierung beim Department of Revenue. Sie müssen sich für Zwecke der Sales Tax (Umsatzsteuer) und der Transient Rental Tax registrieren.
Staatliche Vorrangregelung (Preemption) und ihre Grenzen. Das Recht Floridas begrenzt, wie weit lokale Behörden Ferienvermietungen regulieren dürfen. Das klingt schützend, bis man auf die entscheidende Ausnahme stößt: Die Vorrangregelung gilt nicht für Homeowners Associations oder Condominium Associations. Deren Satzungen und Regelwerke können Kurzzeitvermietungen verbieten oder einschränken – ganz gleich, was Bundesstaat, County oder Stadt erlauben.
Lesen Sie vor dem Kauf die Teilungserklärung (Declaration) und die Gemeinschaftsregeln. Verlangen Sie eine schriftliche Bestätigung von der Eigentümergemeinschaft – verlassen Sie sich nicht auf den Makler oder Aussagen wie „der Vorbesitzer hat das auch so gemacht“.
Ebene 2: Miami-Dade County
Die Standards des Countys für kurzfristige Ferienvermietungen sind in Section 33-28 des Miami-Dade County Code festgelegt.
Wichtige Punkte aus den offiziellen Richtlinien des Countys:
Das Certificate of Use steht an erster Stelle. Sie müssen ein Certificate of Use (CU) einholen, bevor Sie die Immobilie auf Peer-to-Peer-Plattformen listen oder bewerben. Nicht danach. Nicht während das Inserat bereits online ist.
Genehmigung der Eigentümergemeinschaft. Gehört die Immobilie zu einer Condominium- oder Homeowners Association, ist eine schriftliche Genehmigung erforderlich.
Tourist Tax Account. Jeder, der vorübergehenden Wohnraum für sechs Monate oder weniger vermietet, muss ein Tourist Tax Account registrieren sowie Convention- und Tourist Development Taxes monatlich einziehen und abführen.
Inspektion. Das CU-Verfahren umfasst eine Inspektion, bei der Sie Ihre Lizenzen und Nachweise über die Einhaltung der staatlichen und bezirklichen Anforderungen vorlegen müssen. Das Zertifikat und dessen Nummer müssen gut sichtbar in der Immobilie ausgehängt werden.
Wenn Sie sich innerhalb einer Gemeinde (Municipality) befinden, ist das County nicht Ihre einzige Behörde. Das County weist ausdrücklich darauf hin, dass Eigentümer in eingemeindeten Gebieten (Incorporated Municipalities) die jeweilige Stadtverwaltung für deren Vorschriften kontaktieren müssen. Section 33-28 regelt die nicht eingemeindeten Gebiete (Unincorporated Miami-Dade).
Strafen. Verstöße unterliegen dem Zivilstrafenkatalog in Chapter 8CC des County Code. Zudem wird nach Ausstellung eines Bußgeldbescheids wegen eines Verstoßes gegen Section 33-28 eine zusätzliche Gebühr auf die Kosten zur Erlangung eines CU erhoben: Das County gibt hierfür 231,90 $ plus die doppelten Kosten des Zertifikats an.
Quellen: Miami-Dade County, Short-Term Vacation Rentals (Neighborhood Compliance) und Short-Term Vacation Rentals (Building standards)
Ebene 3: Die City of Miami
Die City of Miami agiert unabhängig vom County und gilt generell als eine der strengeren Rechtsordnungen in Florida.
Transect-Zonen. Miamis Flächennutzungsplan (Zoning Code) unterteilt die Stadt in Transect-Zonen von T1 bis T6. Kurzzeitvermietungen sind im Allgemeinen in T4, T5, T6 und CI-HD gestattet und in T3, was die meisten Wohngebiete mit geringer Dichte umfasst, grundsätzlich nicht zulässig. Ihre genaue Adresse ist entscheidend – prüfen Sie daher die spezifische Zone anstatt des Namens des Stadtviertels.
Umwandlung in eine Beherbergungsnutzung. Wo es erlaubt ist, verlangt die Stadt ein formelles Verfahren, das einen Operational Management Plan, ein Certificate of Use and Occupancy, die DBPR-Lizenz und einen städtischen Business Tax Receipt umfassen kann. Inspektionen und regelmäßige Verlängerungen gehören zum laufenden Betrieb.
Neuklassifizierung von Gebäuden. Wenn ein erheblicher Teil der Einheiten eines Gebäudes für vorübergehende Wohnzwecke umgewandelt wird, kann die Stadt eine Neuklassifizierung verlangen. Dies kann zusätzliche Sicherheits- und Betriebsstandards nach sich ziehen, wie sie für Apartment-Hotels oder Condo-Hotels gelten.
Zonen mit geringer Bebauungsdichte. Wo Kurzzeitvermietung in Villen- oder Wohngebieten mit geringer Dichte zulässig ist, kann von der verantwortlichen Person verlangt werden, mehr als sechs Monate im Jahr selbst vor Ort zu wohnen.
Ebene 4: Die City of Miami Beach
Miami Beach ist die strengste der vier Instanzen, und die Strafen sind der Grund, warum besondere Vorsicht geboten ist.
Definition. Als Kurzzeitvermietung gilt ein Aufenthalt von weniger als sechs Monaten und einem Tag.
Flächennutzung (Zoning). Kurzzeitvermietungen sind in allen Einfamilienhausgebieten und in einem Großteil der Mehrfamilienhäuser verboten. Nur bestimmte Bezirke erlauben die vorübergehende Beherbergung. Miami Beach stellt ein Online-Suchtool zur Verfügung, mit dem Sie eine bestimmte Adresse prüfen können.
Was erforderlich ist, wo es erlaubt ist:
DBPR-Lizenz des Bundesstaates Florida
Certificate of Use von Miami-Dade County
Miami Beach Business Tax Receipt
Miami Beach Resort Tax Certificate
Genehmigtes Certificate of Use, eingetragene Eigentumsurkunde (Warranty Deed) oder Kaufvertrag (Bill of Sale), Gründungsdokumente (Articles of Incorporation), Federal ID Number, Florida Annual Resale Certificate und staatliche Lizenz gemäß den veröffentlichten Vorgaben der Stadt
Das Bestätigungsschreiben der Eigentümergemeinschaft. Für Eigentumswohnungen verlangt Miami Beach ein Bestätigungsschreiben der Eigentümergemeinschaft, aus dem hervorgeht, dass vorübergehende Vermietungen an dieser Adresse zulässig sind. Das Schreiben darf nicht älter als 60 Tage sein. Falls die Eigentümergemeinschaft selbst keinen aktiven Business Tax Receipt besitzt, muss dieser genehmigt sein, bevor die Stadt den Beleg für die einzelne Einheit ausstellt.
Diese Anforderung verdient besondere Beachtung: Ihre städtische Lizenz hängt von einem Dokument ab, dessen Verlängerung Ihre Eigentümergemeinschaft jederzeit verweigern kann.
Angesichts der Komplexität lokaler Lizenzierungen, Verbandsanforderungen und fortlaufender Compliance-Pflichten kann es für Eigentümer von Vorteil sein, mit einem lokalen Dienstleister für Miami Beach Property-Management zusammenzuarbeiten, der die praktischen Anforderungen an den Betrieb einer Kurzzeitvermietung vor Ort genau kennt.
Belegungsgrenzen. Miami Beach wendet strenge Belegungsvorschriften an, die sich nicht einfach nach der Anzahl der Schlafzimmer richten. Zudem müssen vorgeschriebene Hinweise zu Belegung, Notfallkontakten und Lärmschutzregeln gut sichtbar in der Immobilie ausgehängt werden.
Strafen. Berichten zufolge beginnen die Bußgelder in Miami Beach bei 20.000 $ für ein Erstvergehen und steigen bei wiederholten Verstößen auf über 100.000 $ an, wobei für Verstöße gegen Mindestaufenthaltsdauern in Sperrgebieten Beträge von rund 1.500 $ pro Tag genannt werden. Zu den Durchsetzungsmaßnahmen zählen außerdem Pfandrechte (Liens), Schließungsanordnungen, die Räumung von Gästen und Sperrungen auf Plattformen.
Erfragen Sie die aktuellen Beträge direkt bei der Stadt. Dies sind die höchsten Strafen für Kurzzeitvermietungen im ganzen Land – verlassen Sie sich hierbei nicht auf Zahlen aus einem Blogbeitrag.
Quellen: City of Miami Beach, Short-Term Rental Requirements und das Adress-Suchtool Practice Safe Renting der Stadt
Steuern im Überblick
Miami weist mehr Steuerebenen auf als die meisten anderen US-Märkte.
Ebene | Beschreibung |
|---|---|
Bundesstaat Florida | Sales Tax und Transient Rental Tax über das Department of Revenue |
Miami-Dade County | Convention and Tourist Development Taxes, monatlich abzuführen, erfordert ein Tourist Tax Account |
Miami Beach | Resort Tax, angegeben mit 4 % auf die Bruttoeinnahmen aus Kurzzeitvermietungen |
Die Falle: Plattformen ziehen manche dieser Steuern möglicherweise automatisch ein und führen sie ab, jedoch nicht alle. Insbesondere die Resort Tax in Miami Beach erfordert in der Regel eine separate Registrierung und Meldung, selbst wenn eine Plattform die Beträge für Bundesstaat und County übernimmt. Klären Sie schriftlich mit einem Steuerberater in Florida ab, welche Ebenen Ihre Plattform abdeckt und für welche Sie selbst zuständig sind.
Praktische Checkliste
Ermitteln Sie jede für Ihre Adresse zuständige Behörde: Bundesstaat, County und gegebenenfalls Stadtverwaltung
Prüfen Sie über die offizielle Karte oder das Suchtool der Stadt, ob Ihre Zone Kurzzeitvermietungen zulässt
Holen Sie eine schriftliche Genehmigung Ihrer Condo- oder Homeowners Association ein und terminieren Sie deren rechtzeitige Erneuerung
Beantragen Sie die Florida-DBPR-Lizenz
Registrieren Sie sich beim Florida Department of Revenue
Holen Sie das Miami-Dade Certificate of Use ein, bevor Sie irgendwo inserieren
Registrieren Sie sich für ein bezirkliches Tourist Tax Account und richten Sie die monatliche Abführung ein
Holen Sie den städtischen Business Tax Receipt und in Miami Beach das Resort Tax Certificate ein
Erstellen Sie einen Operational Management Plan, falls die City of Miami dies vorschreibt
Bringen Sie Ihre Zertifikatsnummer und die vorgeschriebenen Aushänge sichtbar in der Immobilie an
Stellen Sie sicher, welche Steuern von Ihrer Plattform und welche von Ihnen selbst abgeführt werden
Achten Sie in Miami Beach genau auf die 60-tägige Gültigkeit Ihres Bestätigungsschreibens der Eigentümergemeinschaft
Verifizierte offizielle Quellen
Miami-Dade County
City of Miami Beach
Erwähnt, nicht verlinkt
Section 33-28, Miami-Dade County Code, maßgeblicher Standard für das nicht eingemeindete Miami-Dade
Chapter 8CC, Miami-Dade County Code, Zivilstrafenkatalog
Chapter 509, Florida Statutes, Lizenzierung öffentlicher Beherbergungsbetriebe
Florida Department of Business and Professional Regulation, Division of Hotels and Restaurants
Florida Department of Revenue, Transient Rental Tax
Zoning Code der City of Miami (Miami 21), Transect-Zonen
Bestimmungen des City of Miami Beach Code zum Verbot von Kurzzeitvermietungen in Wohngebieten
Teilungserklärung (Declaration), Satzung (Bylaws) und Hausordnung Ihrer Eigentümergemeinschaft, die nicht der bundesstaatlichen Vorrangregelung unterliegen
Wichtiger rechtlicher Hinweis
Dieser Artikel stellt keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung dar. Es handelt sich um allgemeine Informationen für ein nicht spezialisiertes Publikum, verfasst von einem Unternehmen für Schlüsselverwaltung und nicht von einer Anwaltskanzlei.
Miami gehört zu den am stärksten fragmentierten Märkten für Kurzzeitvermietungen in den USA. Vier Behörden regulieren das Thema anhand unterschiedlicher Definitionen, die Vorschriften ändern sich an Stadt- und Bezirksgrenzen, und die juristischen Auseinandersetzungen über die Reichweite der bundesstaatlichen Vorrangregelung Floridas bezüglich lokaler Vorschriften halten an. Gebühren und Strafenkataloge werden fortlaufend überarbeitet. Ihre Condominium- oder Homeowners Association kann die Vermietung ungeachtet aller behördlichen Genehmigungen untersagen.
Prüfen Sie Ihre konkrete Adresse beim County und der jeweiligen Gemeinde und lesen Sie die Dokumente Ihrer Eigentümergemeinschaft sorgfältig durch, bevor Sie handeln. Angesichts der enormen Strafhöhen, insbesondere in Miami Beach, sollten Sie einen Anwalt in Florida und einen lokalen Steuerberater hinzuziehen, bevor Sie Kapital investieren.
Wenn Sie einen Fehler oder eine Auslassung bemerken oder etwas aktualisiert werden muss, lassen Sie es uns bitte wissen – wir werden es korrigieren.
