Zuletzt überprüft: 27. Juli 2026. Dies ist eine komplette Überarbeitung. Gebührenbeträge aus der vorherigen Version wurden entfernt, anstatt wiederholt zu werden, da sie sich jährlich ändern und bei der zuständigen Behörde erfragt werden sollten.
Die Kurzfassung
- Es gibt keine einzige „Miami“-Regel. Der Bundesstaat Florida, Miami-Dade County, die Stadt Miami und die Stadt Miami Beach regulieren jeweils separat, und sie verwenden unterschiedliche Definitionen von „kurzfristig“.
- Sie benötigen bis zu vier behördliche Genehmigungen, plus eine fünfte, die überhaupt keine Behörde ist.
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft oder Hausbesitzervereinigung ist diejenige, die Menschen am häufigsten aufhält. Floridas staatliche Präemption lokaler Ferienvermietungsregeln erstreckt sich nicht auf Vereinigungen.
- Besorgen Sie sich Ihr Nutzungszertifikat (Certificate of Use), bevor Sie werben. Miami-Dade verlangt es vor der Listung auf jeder Plattform.
- Die Zonierung entscheidet alles. Miami verwendet Transektzonen; Miami Beach verbietet Kurzzeitvermietungen in den meisten Wohngebieten.
- Die Strafen in Miami Beach gehören zu den höchsten in den Vereinigten Staaten, Berichten zufolge beginnend bei 20.000 $ für ein Erstvergehen.
- Florida besteuert jede Vermietung von sechs Monaten oder weniger als vorübergehend (transient).
Das Problem der vier Definitionen
Beginnen Sie hier, denn fast jeder Fehler geht darauf zurück.
| Behörde | Wie sie den von ihr regulierten Sachverhalt definiert |
|---|---|
| Florida (Steuern) | Vermietung von Wohnräumen für sechs Monate oder weniger ist eine steuerpflichtige vorübergehende Vermietung |
| Florida (Lizenzierung) | Eigentum, das mehr als dreimal im Jahr für Zeiträume von weniger als 30 Tagen vermietet wird, benötigt eine öffentliche Beherbergungslizenz |
| Miami-Dade County | Vorübergehende Mietunterkunft ist ein Aufenthalt von sechs Monaten oder weniger |
| Stadt Miami Beach | Kurzzeitmiete ist ein Aufenthalt von weniger als sechs Monaten und einem Tag |
Eine Buchung kann daher für eine Behörde als „kurzfristig“ gelten, für eine andere jedoch nicht. Finden Sie heraus, welche Definitionen für Ihre Adresse gelten, bevor Sie einen Geschäftsplan um eine Zahl herum aufbauen.
Ebene 1: Der Bundesstaat Florida
DBPR-Lizenz. Das Department of Business and Professional Regulation lizenziert über seine Abteilung für Hotels und Restaurants öffentliche Beherbergungsbetriebe, einschließlich Ferienwohnungen. Es gibt zwei Hauptkategorien: Wohnungen und Eigentumswohnungen. Der Betrieb ohne Lizenz ist rechtswidrig. Gruppenlizenzen sind für Betreiber mit mehreren Einheiten erhältlich.
Registrierung beim Department of Revenue. Sie registrieren sich für Umsatz- und vorübergehende Mietsteuerzwecke.
Staatliche Präemption und ihre Grenzen. Das Gesetz von Florida begrenzt, wie weit lokale Regierungen Ferienvermietungen regulieren können. Das klingt schützend, aber dann stößt man auf die wichtigste Ausnahme: Die Präemption gilt nicht für Hausbesitzervereinigungen oder Wohnungseigentümergemeinschaften. Ihre Gründungsdokumente können Kurzzeitvermietungen verbieten oder einschränken, unabhängig davon, was der Staat, der Landkreis oder die Stadt erlauben.
Lesen Sie die Erklärung und die Regeln der Vereinigung, bevor Sie kaufen. Schriftliche Bestätigung von der Vereinigung, nicht vom Makler und nicht „der Vorbesitzer hat es gemacht“.
Ebene 2: Miami-Dade County
Die Standards des Landkreises für kurzfristige Ferienvermietungen sind in Abschnitt 33-28 des Miami-Dade County Code festgelegt.
Wichtige Punkte aus den Leitlinien des Landkreises:
Das Nutzungszertifikat (Certificate of Use) steht an erster Stelle. Sie müssen ein Nutzungszertifikat (CU) bevor Sie die Immobilie auf einer Peer-to-Peer-Plattform inserieren und bewerben, erhalten. Nicht danach. Nicht während die Anzeige aktiv ist.
Genehmigung der Vereinigung. Wenn die Immobilie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder Hausbesitzervereinigung ist, ist eine schriftliche Genehmigung erforderlich.
Tourismussteuerkonto. Jeder, der vorübergehende Unterkünfte für sechs Monate oder weniger vermietet, muss sich für ein Tourismussteuerkonto registrieren und monatlich Kongress- und Tourismusentwicklungssteuern erheben und abführen.
Inspektion. Der CU-Prozess beinhaltet eine Inspektion, und Sie werden gebeten, Ihre Lizenzen und Aufzeichnungen vorzulegen, die die Einhaltung der staatlichen und landkreisweiten Anforderungen belegen. Das Zertifikat und seine Nummer müssen an der Immobilie sichtbar angebracht sein.
Wenn Sie sich innerhalb einer Gemeinde befinden, ist der Landkreis nicht Ihre einzige Behörde. Der Landkreis gibt direkt an, dass Eigentümer in eingemeindeten Kommunen sich an die jeweilige Gemeindeverwaltung wenden müssen, um deren eigene Vorschriften zu erfahren. Abschnitt 33-28 regelt das nicht-inkorporierte Miami-Dade.
Strafen. Verstöße unterliegen dem zivilrechtlichen Bußgeldkatalog in Kapitel 8CC des County Code. Getrennt davon wird, sobald eine Aufforderung wegen eines Verstoßes gegen Abschnitt 33-28 ausgestellt wurde, eine Verstoßgebühr zu den Kosten für die Erlangung eines CU hinzugefügt: Der Landkreis gibt 231,90 $ plus das Doppelte der Kosten des Zertifikats an.
Quellen: Miami-Dade County, Kurzzeit-Ferienvermietungen (Nachbarschafts-Compliance) und Kurzzeit-Ferienvermietungen (Baustandards)
Ebene 3: Die Stadt Miami
Die Stadt Miami agiert unabhängig vom Landkreis und gilt generell als eine der strengeren Gerichtsbarkeiten in Florida.
Transektzonen. Miamis Bebauungsplan unterteilt die Stadt in Transektzonen von T1 bis T6. Kurzzeitvermietungen sind im Allgemeinen in T4, T5, T6 und CI-HD erlaubt, und im Allgemeinen nicht in T3, das die meisten Wohnviertel mit geringer Dichte abdeckt. Ihre Adresse bestimmt die Antwort, prüfen Sie daher die spezifische Zone anstatt des Nachbarschaftsnamens.
Umwandlung in Beherbergungsnutzung. Wo erlaubt, führt die Stadt einen formellen Prozess durch, der einen operativen Managementplan, ein Nutzungs- und Belegungszertifikat (Certificate of Use and Occupancy), die DBPR-Lizenz und einen städtischen Gewerbesteuerbeleg (Business Tax Receipt) umfassen kann. Inspektionen und Verlängerungen sind Teil des fortlaufenden Lebenszyklus.
Gebäudeumklassifizierung. Wenn ein erheblicher Anteil der Einheiten eines Gebäudes in eine vorübergehende Nutzung umgewandelt wird, kann die Stadt eine Umklassifizierung verlangen, die zusätzliche Sicherheits- und Betriebsstandards mit sich bringen kann, wie sie für Apartment-Hotels oder Condo-Hotels gelten.
Zonen geringer Dichte. Wo Kurzzeitvermietungen in Landgütern oder Wohnzonen geringer Dichte erlaubt sind, kann von der verantwortlichen Partei verlangt werden, mehr als sechs Monate im Jahr vor Ort zu wohnen.
Ebene 4: Die Stadt Miami Beach
Miami Beach ist die strengste der vier und die Strafen sind der Grund, vorsichtig zu sein.
Definition. Kurzzeitmiete bedeutet einen Aufenthalt von weniger als sechs Monaten und einem Tag.
Zonierung. Kurzzeitvermietungen sind in allen Einfamilienhausgebieten und in weiten Teilen des Mehrfamilienhausbestands verboten. Nur bestimmte Bezirke erlauben vorübergehende Belegung. Miami Beach veröffentlicht ein Suchwerkzeug, mit dem Sie eine bestimmte Adresse überprüfen können.
Was Sie benötigen, wo es erlaubt ist:
- Florida DBPR-Lizenz
- Miami-Dade County Nutzungszertifikat (Certificate of Use)
- Miami Beach Gewerbesteuerbeleg (Business Tax Receipt)
- Miami Beach Resort-Steuerzertifikat (Resort Tax Certificate)
- Genehmigtes Nutzungszertifikat (Certificate of Use), beglaubigte Kaufurkunde oder Verkaufsrechnung, Gründungsurkunde, Bundes-Identifikationsnummer, Florida Jährliches Wiederverkaufszertifikat und staatliche Lizenz, gemäß den veröffentlichten Anforderungen der Stadt
Das Schreiben der Vereinigung. Für Eigentumswohnungen verlangt Miami Beach ein Schreiben der Vereinigung, das bestätigt, dass die vorübergehende Vermietung an dieser Adresse erlaubt ist. Das Schreiben muss innerhalb der letzten 60 Tage datiert sein, und wenn die Vereinigung selbst keinen aktiven Gewerbesteuerbeleg (Business Tax Receipt) besitzt, muss dieser genehmigt werden, bevor die Stadt den Gewerbesteuerbeleg für die Einheit ausstellt.
Diese Anforderung verdient besondere Beachtung. Ihre Stadtlizenz ist abhängig von einem Dokument, dessen Verlängerung Ihre Vereinigung ablehnen kann.
Belegungsgrenzen. Miami Beach wendet strenge Belegungsregeln an, die nicht mit der Anzahl der Schlafzimmer skalieren, und vorgeschriebene Hinweise zu Belegung, Notfallkontakten und Lärmschutz müssen an der Immobilie ausgehängt werden.
Strafen. Berichten zufolge beginnen die Bußgelder in Miami Beach bei 20.000 $ für ein Erstvergehen und steigen bei wiederholten Verstößen auf über 100.000 $, wobei für Verstöße gegen Mindestaufenthaltsfristen in eingeschränkten Gebieten Beträge von etwa 1.500 $ pro Tag genannt werden. Die Durchsetzung kann auch Pfandrechte, Stilllegungsverfügungen, Räumung von Gästen und Plattformsperrungen umfassen.
Bestätigen Sie die aktuellen Beträge bei der Stadt. Dies sind die höchsten Strafen für Kurzzeitvermietungen im Land und keine Zahl, die man einem Blog entnehmen sollte.
Quellen: Stadt Miami Beach, Anforderungen für Kurzzeitvermietungen und das Suchwerkzeug für Adressen zum sicheren Vermieten der Stadt
Steuern, gestapelt
Miami hat mehr Steuerebenen als die meisten US-Märkte.
| Ebene | Was es ist |
|---|---|
| Bundesstaat Florida | Umsatzsteuer und vorübergehende Mietsteuer, über das Department of Revenue |
| Miami-Dade County | Kongress- und Tourismusentwicklungssteuern, monatlich abgeführt, erfordert ein Tourismussteuerkonto |
| Miami Beach | Resortsteuer, gemeldet mit 4% des Bruttoeinkommens aus Kurzzeitvermietungen |
Die Falle: Plattformen können einige davon automatisch erheben und abführen, aber nicht alle. Insbesondere die Miami Beach Resortsteuer erfordert häufig eine separate Registrierung und Meldung, selbst wenn eine Plattform staatliche und landkreisweite Beträge abwickelt. Bestätigen Sie schriftlich mit einem Steuerberater in Florida, welche Ebenen Ihre Plattform genau abdeckt und welche Sie selbst abführen müssen.
Eine praktische Checkliste
- Identifizieren Sie jede Behörde mit Zuständigkeit für Ihre Adresse: Bundesstaat, Landkreis und Stadt, falls eingemeindet
- Bestätigen Sie, dass Ihre Zone Kurzzeitvermietungen zulässt, indem Sie die eigene Karte oder das Suchwerkzeug der Stadt verwenden
- Holen Sie eine schriftliche Genehmigung von Ihrer Eigentumswohnungs- oder Hausbesitzervereinigung ein und vermerken Sie deren Verlängerung im Kalender
- Beantragen Sie die Florida DBPR-Lizenz
- Registrieren Sie sich beim Florida Department of Revenue
- Besorgen Sie sich das Miami-Dade Nutzungszertifikat (Certificate of Use), bevor Sie irgendwo werben
- Registrieren Sie sich für ein landkreisweites Tourismussteuerkonto und richten Sie die monatliche Abführung ein
- Besorgen Sie den städtischen Gewerbesteuerbeleg (Business Tax Receipt) und in Miami Beach das Resort-Steuerzertifikat (Resort Tax Certificate)
- Erstellen Sie einen operativen Managementplan, falls die Stadt Miami einen verlangt
- Zeigen Sie Ihre Zertifikatsnummer und die erforderlichen Hinweise an der Immobilie an
- Bestätigen Sie, welche Steuern Ihre Plattform abführt und welche Sie selbst abführen müssen
- Verfolgen Sie in Miami Beach die 60-tägige Gültigkeit Ihres Vereinigungsschreibens
Verifizierte offizielle Quellen
Miami-Dade County
Stadt Miami Beach
Genannt, nicht verlinkt
- Abschnitt 33-28, Miami-Dade County Code, der operative Standard für das nicht-inkorporierte Miami-Dade
- Kapitel 8CC, Miami-Dade County Code, zivilrechtlicher Bußgeldkatalog
- Kapitel 509, Florida Statutes, Lizenzierung öffentlicher Beherbergungsbetriebe
- Florida Department of Business and Professional Regulation, Abteilung für Hotels und Restaurants
- Florida Department of Revenue, vorübergehende Mietsteuer
- Bebauungsplan der Stadt Miami (Miami 21), Transektzonen
- Bestimmungen des Miami Beach Code zum Verbot von Kurzzeitvermietungen in Wohngebieten
- Die Satzung, Statuten und Regeln Ihrer Vereinigung, die außerhalb der staatlichen Präemption liegen
Wichtiger Haftungsausschluss
Dieser Artikel stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Es handelt sich um allgemeine Informationen, die von einem Schlüsselmanagementunternehmen und nicht von einer Anwaltskanzlei für einen nicht-spezialisierten Leser verfasst wurden.
Miami ist eine der fragmentiertesten Umgebungen für Kurzzeitvermietungen in den Vereinigten Staaten. Vier Behörden regulieren sie mit unterschiedlichen Definitionen, die Regeln ändern sich an Stadt- und Landkreisgrenzen, und Rechtsstreitigkeiten über den Umfang der staatlichen Präemption Floridas bezüglich lokaler Ferienvermietungsregelungen sind im Gange. Gebührenbeträge und Strafenkataloge werden überarbeitet. Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft oder Hausbesitzervereinigung kann die Aktivität unabhängig von jeder von Ihnen gehaltenen Genehmigung verbieten.
Überprüfen Sie Ihre spezifische Adresse anhand des Landkreises und der relevanten Gemeinde und lesen Sie die Gründungsdokumente Ihrer Vereinigung, bevor Sie handeln. Angesichts der Strafhöhen, insbesondere in Miami Beach, sollten Sie einen Anwalt aus Florida und einen lokalen Steuerberater beauftragen, bevor Sie Kapital einsetzen.
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