New South Wales hat etwas getan, was kein anderes Rechtsgebiet in dieser Reihe getan hat. Es hat einen Mechanismus eingeführt, um Personen aus der Branche auszuschließen.
Das STRA-Ausschlussregister ist eine öffentliche Liste, die gemäß dem verbindlichen Verhaltenskodex des Bundesstaates geführt wird. Schwere oder wiederholte Verstöße können einen Gastgeber, einen Vermittler oder eine Verwaltungsgesellschaft darauf setzen, und die Folge ist ein fünfjähriger Ausschluss von der Teilnahme an Kurzzeitmietunterkünften in NSW. Der Rahmen basiert auf einem Zwei-Strikes-Ansatz für schwere Verstöße innerhalb eines Zweijahreszeitraums, und die Strafen für schwere Verstöße wurden auf Niveaus festgelegt, die sich für Einzelpersonen auf Hunderttausende von Dollar und für Unternehmen auf über eine Million belaufen.
Auch Gäste können gelistet werden. Ein Gast, der Schäden oder eine ernsthafte Störung verursacht, kann auf dem Register landen, und Plattformen sind dann verpflichtet, deren Buchungen abzulehnen.
Dieses letzte Detail ändert die Natur der Aufgabe. In den meisten Städten ist es nützlich, genau zu wissen, wer Ihre Unterkunft betreten hat. In Sydney ist es die Grundlage der einzigen Verteidigung, die Sie haben.
Der Kodex macht Sie für das Verhalten verantwortlich
Der NSW-Verhaltenskodex bindet Gastgeber, Gäste, Vermittler und Buchungsplattformen gleichermaßen. Zu den Pflichten der Gastgeber gehören: eine 24/7-Kontaktnummer für Gäste und Nachbarn bereitzuhalten, Lärm, Abfall und asoziales Verhalten zu managen, umgehend auf Beschwerden zu reagieren und eine ausreichende Haftpflichtversicherung abzuschließen.
Lesen Sie dies als eine operationelle Spezifikation und nicht als eine rechtliche Formalität. Sie werden aufgefordert, für das Verhalten in einer Unterkunft einzustehen, in der Sie sich nicht befinden, von Personen, die Sie nie getroffen haben, zu Zeiten, in denen Sie nicht wach sind.
Die Beschwerde kommt Tage später an. Ein Nachbar sagt, es gab eine Party am Samstag. Die Eigentümergemeinschaft sagt, zwölf Personen seien durch die Lobby gekommen. Jemand sagt, der Gast habe eine Gruppe über die Feuertreppe hereingelassen. Sie haben eine Buchung für vier Personen.
An diesem Punkt müssen Sie Fakten klären, und die Fragen drehen sich alle um den Zugang. Wie viele einzelne Personen haben einen Schlüssel abgeholt? Zu welchen Zeiten? Wurde ein Schlüssel zurückgegeben? Hatte jemand Zugang, der ihn nicht haben sollte? Gab es eine Übergabe, die Sie nicht autorisiert haben?
Eine Buchungsaufzeichnung kann davon nichts beantworten. Sie sagt Ihnen, wer bezahlt hat. Eine Zugangsaufzeichnung sagt Ihnen, wer gekommen ist.
Was Sydneys Regeln vom Betrieb verlangen
Jenseits des Kodex setzt der Planungsrahmen die Grenzen.
Registrierung. Jede STRA-Immobilie muss im NSW STRA-Register aufgeführt sein und ihre STRA-Immobilien-ID in den Inseraten anzeigen. Das Register verfolgt Tageslimits und unterstützt die Einhaltung des Brandschutzes.
Die 180-Tage-Grenze. Nicht-gastgeberbezogene STRA im Großraum Sydney ist auf 180 Tage pro 12-monatigen Registrierungszeitraum begrenzt. Gastgeberbezogene STRA, bei der der Gastgeber während des Aufenthalts in der Unterkunft wohnt, hat keine entsprechende Obergrenze. Buchungen von 21 aufeinanderfolgenden Tagen oder mehr sind von der Anrechnung auf das Limit ausgenommen, ein Detail, das es wert ist, in Ihre Kalenderstrategie integriert zu werden, anstatt es erst im November zu entdecken.
Wohnungseigentümer-Satzungen. Eine Eigentümergemeinschaft kann nicht-gastgeberbezogene STRA in einem Grundstück, das nicht der Hauptwohnsitz des Eigentümers ist, durch einen Sonderbeschluss gemäß Abschnitt 137A des Strata Schemes Management Act 2015 verbieten. Sie kann keine gastgeberbezogene STRA einschränken, wenn der Eigentümer vor Ort wohnt. Entwicklungsgenehmigungsbedingungen können weitere Einschränkungen hinzufügen.
Brandschutz. Für STRA genutzte Wohnungen müssen bestimmte Standards erfüllen, einschließlich vernetzter Rauchmelder und Evakuierungspläne, mit entsprechenden Bußgeldverstößen.
Dauer. NSW behandelt Aufenthalte von bis zu drei Monaten als STRA. Darüber hinaus bewegen Sie sich im Allgemeinen im Bereich der Wohnungsmiete gemäß dem Residential Tenancies Act 2010, mit einem völlig anderen Satz von Verpflichtungen.
Geografie: zwei Städte in einer
Sydneys Portfolios neigen dazu, sich entlang einer Linie aufzuteilen, die die meisten Betreiber sofort erkennen.
Der Hafen und der Osten. Das CBD, Potts Point, Surry Hills, Darlinghurst, Pyrmont und der innere Osten sind Apartment-Gebiete. Wohnungseigentumsgebäude, sichere Lobbys, Aufzüge, manchmal ein Gebäudemanager. Die Dichte ist hoch genug, dass ein einziger Zugangspunkt eine Gruppe von Gebäuden innerhalb kurzer Gehdistanz bedienen kann.
Die Strände und der Norden. Bondi, Coogee, Manly und weiter durch die nördlichen Strände. Geringere Dichte, mehr Häuser und kleinere Blöcke, größere Trennung zwischen den Grundstücken und öffentliche Verkehrsmittel, die schnell ausdünnen. Manly ist insbesondere für betriebliche Zwecke funktional eine Insel: Die Fähre ist schön und es ist keine Möglichkeit, kurzfristig einen Schlüssel zu bewegen.
Der innere Westen und darüber hinaus. Newtown, Marrickville, Balmain und weiter in Richtung Parramatta. Reihenhäuser und kleine Wohneinheiten sowie Entfernungen, die anfangen, eine Rolle zu spielen.
Die praktische Konsequenz ist, dass die meisten Sydney-Betreiber jeder Größenordnung am Ende zwei oder drei Zugangspunkte haben, anstatt nur einen, und die Aufteilung erfolgt in der Regel entlang der Hafen- und Küstenlinie und nicht nach der Anzahl der Vororte.
Aufbau der Dokumentation
Ein Zugangssystem in Sydney sollte danach beurteilt werden, was es beweisen kann, und nicht nur danach, was es öffnen kann.
Wenn jemand einen Schlüssel abholt, zeichnet das System auf, wer diese Person ist, welchen Schlüssel sie genommen hat und wann sie ihn genommen hat. Die Rückgabe erfolgt auf die gleiche Weise. Nichts geschieht anonym, da es keinen gemeinsamen Code zum Weitergeben gibt. Wenn Sie einen höheren Standard wünschen, kann eine Identitätsprüfung vor der Freigabe erfolgen, die die Übergabe an eine bestätigte Person bindet und nicht an ein Telefon, das eine Nachricht erhalten hat.
Dies führt zu drei wichtigen Punkten im Rahmen des NSW-Regelwerks.
Eine Zählung. Wie viele Personen tatsächlich Zugang für einen bestimmten Aufenthalt erhalten haben. Wenn Ihre Buchung für vier Personen war und sechs Personen Schlüssel genommen haben, wissen Sie es, bevor die Eigentümergemeinschaft es Ihnen sagt.
Eine Zeitleiste. An- und Abreisezeiten sowie jeglicher Zugang außerhalb des gebuchten Zeitfensters. Nützlich, wenn die Beschwerde eine bestimmte Samstagnacht betrifft.
Eine namentliche Liste. Reinigungskräfte, Wartungsunternehmen, Agenten und Gäste, jeder mit seinen eigenen Zugangsdaten und seinem eigenen Zeitfenster. Wenn die Frage ist, ob eine unbefugte Person eingetreten ist, haben Sie eine Antwort und keine Schlussfolgerung.
Nichts davon beweist, dass Sie den Kodex eingehalten haben. Verhaltenspflichten sind umfassender als der Zugang. Doch wenn sich eine Beschwerde zuspitzt und NSW Fair Trading fragt, was passiert ist, befindet sich der Betreiber, der eine präzise, mit Zeitstempel versehene, exportierbare Aufzeichnung vorlegen kann, in einer wesentlich besseren Position als derjenige, der ein Wochenende aus dem Gedächtnis und einem Gruppenchat rekonstruiert.
Zusammenarbeit mit der Eigentümergemeinschaft
Angesichts der Tatsache, dass eine Sydneyer Eigentümergemeinschaft eine Satzung erlassen kann, die nicht-gastgeberbezogene STRA in Ihrer Einheit verbietet, ist es lohnenswert, die Beziehung aktiv zu managen, anstatt sie zu vermeiden.
Die Beschwerden, die zu solchen Satzungen führen, sind durchgängig: unbekannte Personen in der Lobby, Schlüssel, die beim Concierge hinterlegt oder in der Nähe des Eingangs versteckt wurden, Schließfächer, die an Feuerwehrschläuchen und Toren auftauchen, Gäste, die im Gebäude umherwandern, niemand weiß, wer sich dort aufhalten soll.
Ein Zugangssystem geht auf jeden dieser Punkte direkt ein, und es lohnt sich, dies schriftlich festzuhalten. Ausschüsse reagieren auf Spezifisches: wo die Einheit platziert wird, wie sie an der Wand befestigt wird, ihre Abmessungen, wie sie mit Strom versorgt und verbunden wird, wer sie wartet und was passiert, wenn sie jemals entfernt wird. Dem Gebäudemanager Einblick in das Zugangsprotokoll zu gewähren, verwandelt den Vorschlag von einer Anfrage in einen Beitrag.
Wenn der Ausschuss nicht zustimmt, platzieren Betreiber die Hardware stattdessen in der Regel in ihren eigenen Räumlichkeiten, was in den dichteren inneren Vororten den Gästen immer noch einen kurzen Fußweg ermöglicht.
Die praktische Umsetzung
Ein Basisschrank fasst 9 Schlüssel. Zusätzliche Module werden angekettet, wenn das Portfolio wächst, sodass ein Zugangspunkt von einem einzelnen Cluster auf mehrere hundert Schlüssel erweitert werden kann, ohne eine zweite Installation oder eine zweite Adresse in Ihren Gästeanweisungen zu benötigen.
Der Zugang wird einer namentlich genannten Person für einen definierten Zeitraum gewährt, was die Struktur ist, die der Kodex implizit annimmt. Ein Gast hält ihn für die Buchung. Eine Reinigungskraft hat einen festen Slot für Montag und Donnerstag. Ein Klempner erhält Mittwoch zwischen zehn und zwölf Uhr. Alles kann sofort entzogen werden, was wichtig ist, wenn Sie nachweisen müssen, dass Sie auf eine Beschwerde reagiert haben.
Auf der Softwareseite verbinden sich die großen Buchungs- und Verwaltungsplattformen direkt, mit einer API für alles andere, was Sie betreiben, sodass Zugangsdaten in dem Moment ausgestellt werden, in dem ein Aufenthalt bestätigt wird, anstatt dass jemand daran denken muss, eine Nachricht zu senden.
Für die Hardwareplatzierung ist die Einheit IP52-zertifiziert und eignet sich für geschützte Positionen. Sydneys Küstenvororte fügen eine Überlegung hinzu, die Binnenstädte nicht haben: Salzluft ist hart für alles, was im Freien in der Nähe des Wassers montiert ist, daher ist in Bondi, Coogee oder Manly ein Innen- oder gut geschützter Standort die zusätzliche Planung wert.
Wissen Sie, wer durch die Tür gekommen ist
Sydneys Regulierungsdesign stellt das Verhalten in den Mittelpunkt und knüpft reale Konsequenzen daran, bis hin zum Ausschluss aus der Branche für fünf Jahre. Das ist ein ungewöhnlich starker Anreiz, einen Betrieb so zu führen, dass Sie stets die Frage beantworten können, wer wann eine Unterkunft betreten hat.
Die automatisierte Schlüsselkontrolle ist der günstigste Weg, diese Frage beantwortbar zu machen, und die Antwort ist dieselbe, ob ein Nachbar, eine Eigentümergemeinschaft oder Fair Trading die Frage stellt.
Konfigurieren Sie eine SmartBox-Implementierung oder sprechen Sie mit unserem Team über eine Sydney-Einrichtung.
Regulatorische Details in diesem Artikel spiegeln öffentlich verfügbare Informationen zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wider und dienen nur der allgemeinen Orientierung. NSW-Planungsregeln, der STRA-Verhaltenskodex, Strata-Gesetze und Tageslimits ändern sich im Laufe der Zeit. Bestätigen Sie die aktuellen Anforderungen mit NSW Fair Trading, dem NSW Department of Planning, Ihrer Eigentümergemeinschaft und qualifizierten australischen Beratern, bevor Sie operative Entscheidungen treffen.
