Paskutinį kartą peržiūrėta: 2026 m. liepos 27 d. Japonijos nacionalinės gairės pasikeitė 2026 m. liepos 15 d., dvylika dienų prieš šią peržiūrą. Jei skaitėte senesnį vadovą, skiltis apie tai, ką savivaldybės gali jums nustatyti, dabar yra pasenusi.
Trumpoji versija
- Trumpalaikė būsto nuoma Japonijoje yra legali, tačiau tik vienu iš trijų konkrečių teisinių būdų. Veikimas ne pagal juos reiškia neteisėto viešbučio valdymą, o tai yra kriminalinė veika.
- Standartinis kelias yra minpaku, pagal Privataus apgyvendinimo verslo įstatymą. Pateikiate pranešimą, gaunate numerį, jį parodote ir esate apriboti iki 180 naktų per metus.
- Minpaku metai prasideda nuo balandžio 1 d., o ne nuo sausio.
- Savivaldybės visada galėjo taikyti tolesnius apribojimus, o 2026 m. liepą nacionalinė vyriausybė pareiškė, kad dabar jos gali apriboti iki nulio. Tai yra vietinis draudimas nustatytose teritorijose.
- Tos pačios 2026 m. liepos mėn. gairės apima privalomą valdymą naudojant IRT. Nuotolinis valdymas yra formalizuojamas, o ne atgrasomas.
- Esami objektai nėra automatiškai saugūs. Kai minpaku jau yra tankiai koncentruotas ir kelia problemų, gairės numato apribojimus, apimančius esamas operacijas, o ne tik naujas.
- Skundai paskatino tai. Pranešama, kad Tokijo Šindžiuku rajone skundų dėl triukšmo ir šiukšlių skaičius išaugo nuo 70 2021 finansiniais metais iki 924 2025 m.
- Apgyvendinimo mokestis dabar taikomas licencijuotam minpaku vis didėjančiame miestų sąraše, o Kioto tarifai smarkiai išaugo 2026 m. kovo 1 d.
Trys teisiniai keliai
Tai yra dalis, kurią dauguma vadovų tvarko prastai, o klaidos kainuoja brangiai. Japonija turi tris atskiras sistemas, ir jos nėra keičiamos.
1. Minpaku, pagal Privataus apgyvendinimo verslo įstatymą
Privataus apgyvendinimo verslo įstatymas (住宅宿泊事業法, Jūtaku Shukuhaku Jigyō Hō), įsigaliojęs nuo 2018 m. birželio, yra sistema, kurią dauguma žmonių vadina „minpaku“.
Tai veikia kaip išimtis. Paprastai, teikiant apmokamą apgyvendinimą, reikalingas leidimas pagal Užeigų ir viešbučių įstatymą. Asmuo, pateikęs pranešimą pagal Privataus apgyvendinimo verslo įstatymo 3 straipsnio 1 dalį, gali veikti be tokio leidimo, jei naudojimas neviršija 180 dienų per metus.
Jūs pranešate, o ne prašote licencijos. Pranešimas pateikiamas prefektūros gubernatoriui, arba praktikoje – miesto su įsteigtu sveikatos centru (įsakymu paskirtiems miestams ir pagrindiniams miestams) merui, arba specialiojo rajono merui, įskaitant visus 23 Tokijo rajonus. Tos pačios institucijos jus prižiūri ir nustato vietinius potvarkius.
Būstas turi atitikti įrangos ir gyvenamosios vietos reikalavimus, įskaitant virtuvę, vonios kambarį, tualetą ir prausimosi patalpas, taip pat visuotinai taikomą grindų ploto standartą – 3,3 kvadratinio metro vienam svečiui.
Taip pat privalote imtis nustatytų priemonių: užtikrinti higieną, paaiškinti svečiams triukšmo prevenciją, reaguoti į kaimynų skundus ir sudaryti bei tvarkyti svečių sąrašą.
2. Užeigų ir viešbučių įstatymas (旅館業法)
Visapusiška apgyvendinimo licencija. Didesnės patekimo į rinką kliūtys, didesni reikalavimai priešgaisrinei saugai, statybos standartams ir zonuojimui, tačiau nėra metinio dienų apribojimo. Jei ketinate nuolat nuomoti turtą apgyvendinimui ištisus metus, tai yra kelias, o supaprastinta apgyvendinimo kategorija (簡易宿所) yra ta, kurią naudoja dauguma smulkių operatorių.
3. Nacionalinės strateginės specialiosios zonos minpaku (特区民泊)
Pagal Nacionalinės strateginės specialiosios zonos įstatymą, paskirtos savivaldybės galėjo taikyti švelnesnes taisykles, įskaitant veikimą ištisus metus be 180 dienų apribojimo, atsižvelgiant į minimalią viešnagės trukmę.
Svarbus 2026 m. pokytis. Osakos miestas, kuris sudarė daugiau nei 90% visų šalies specialiosios zonos minpaku, nustojo priimti naujas paraiškas 2026 m. gegužės 29 d. Jau sertifikuoti objektai gali tęsti veiklą, tačiau bet kas, pradedantis naują veiklą Osakoje, dabar turi rinktis tarp Užeigų ir viešbučių įstatymo ir Privataus apgyvendinimo verslo įstatymo.
Šaltinis: Japonijos turizmo agentūra, Apie Privataus apgyvendinimo verslo įstatymą (oficialus anglų kalba)
Apžvalga
| Klausimas | Trumpas atsakymas |
|---|---|
| Ar Airbnb legalus Japonijoje? | Taip, jei turtas yra registruotas pagal vieną iš trijų kelių |
| Koks yra standartinis apribojimas? | 180 naktų per metus |
| Kada prasideda metai? | Balandžio 1 d. |
| Ar man reikia licencijos ar pranešimo? | Pranešimas dėl minpaku; licencija pagal Užeigų ir viešbučių įstatymą |
| Kam pranešti? | Prefektūros gubernatoriui, arba miesto ar specialiojo rajono merui |
| Ar privalau nurodyti numerį? | Taip, pranešimo numerį (届出番号) |
| Ar mano miestas gali mane toliau riboti? | Taip, o nuo 2026 m. liepos mėn. – potencialiai iki nulio dienų |
| Grindų plotas vienam svečiui | Paprastai 3,3 m² |
| Ar yra apgyvendinimo mokestis? | Taip, daugelyje miestų, ir jis taikomas licencijuotam minpaku |
| Kas, jei veikiu neregistruotai? | Nelicencijuoto viešbučio veikla, baudžiamasis nusižengimas |
Didelis 2026 m. pokytis: nulio dienų reglamentavimas
Tai yra svarbiausias ir labai naujas pokytis.
2026 m. liepos 15 d. Japonijos turizmo agentūra, kartu su Žemės, infrastruktūros, transporto ir turizmo ministerija bei Sveikatos, darbo ir gerovės ministerija, išleido bendrą pranešimą visoms vietos valdžios institucijoms, pavadintą, išvertus, Techninės konsultacijos dėl praneštų būstų nulio dienų reglamentavimo pagal Privataus apgyvendinimo verslo įstatymą.
Pranešime pateikiamos techninės konsultacijos pagal Vietos savivaldos įstatymą dviem klausimais: praneštų būstų nulio dienų reglamentavimui ir privalomam valdymui naudojant IRT.
Ką tai iš tikrųjų reiškia
Privataus apgyvendinimo verslo įstatymas visada leido savivaldybėms riboti minpaku potvarkiais, ir daugelis taip darė. Tokijo rajonai ribojo darbo dienų veiklą. Kiotas apribojo tam tikras sritis ne piko laikotarpiams.
Nacionalinė vyriausybė nuolat teigė, kad nėra tinkama nustatyti leistiną veiklos dienų skaičių iki nulio, nes tai iš esmės panaikintų įstatymą vietiniu mastu. 2026 m. liepos mėn. pranešimas pakeičia šią poziciją ir laiko nulio dienų reglamentavimą prieinamu.
Praktiškai savivaldybė dabar gali paskirti konkrečias teritorijas, tokias kaip ramūs gyvenamieji rajonai ar mokyklų ir švietimo įstaigų apylinkės, kur minpaku gali veikti nulį dienų per metus. Tai yra vietinis draudimas, taikomas zonos mastu, o ne visame mieste.
Pranešimo ataskaitos taip pat rodo, kad tose srityse, kur minpaku jau yra tankiai koncentruotas ir kelia problemų, apribojimai gali apimti esamus objektus, o ne tik naujus dalyvius.
Trys supratimą verti įspėjimai
Techninės konsultacijos nėra įstatymas. Pagal Vietos savivaldos įstatymą pateiktos konsultacijos nėra privalomos savivaldybėms ir pačios savaime nekeičia Privataus apgyvendinimo verslo įstatymo. Jos panaikina nacionalinį prieštaravimą, kuris anksčiau neleido taryboms taip priimti teisės aktų. Tikėkitės potvarkių pakeitimų, o ne staigaus nacionalinio poslinkio.
Nacionaliniu mastu dar niekas neuždrausta. Tai nėra visos šalies minpaku panaikinimas. Tai išplečia tai, ką individualios savivaldybės gali pasirinkti daryti.
Poveikis bus labai lokalus. Komercinės zonos ir turizmo rajonai greičiausiai bus traktuojami labai skirtingai nei gyvenamosios gatvės. Kur yra jūsų nuosavybė, iki pat zonos, dabar yra svarbiau nei bet kada anksčiau.
Šaltiniai: Japonijos turizmo agentūros pranešimas spaudai, Pranešimas vietos valdžios institucijoms dėl minpaku (japonų k., 2026 m. liepos 15 d.), ir lydimasis pranešimo spaudai dokumentas (PDF)
Kodėl vyriausybė pakeitė poziciją
Verta suprasti, nes tai parodo, kur link krypsta vykdymas.
Skundai smarkiai išaugo sektoriui augant. Pranešama, kad Tokijo Šindžiuku rajone skundų dėl triukšmo ir šiukšlių skaičius išaugo nuo 70 2021 finansiniais metais iki 924 2025 finansiniais metais, t. y. daugiau nei dešimt kartų per ketverius metus.
Tuo tarpu sektorius toliau plėtėsi. Pranešimų apie minpaku būstus visoje šalyje skaičius 2026 m. gegužės 15 d. pasiekė 40 745, maždaug aštuoneri metai po įstatymo įsigaliojimo, ir šis skaičius neapima specialiosios zonos minpaku ir supaprastintų apgyvendinimo patalpų.
Pasikartojantys skundai yra nuolatiniai: triukšmas, šiukšlių šalinimas, svečių elgesys ir operatoriai, kurių negalima pasiekti, kai kas nors nutinka. Paskutinis yra priežastis, kodėl tame pačiame pranešime kalbama apie valdymą naudojant IRT.
180 dienų apribojimas ir ką operatoriai daro dėl to
Apribojimas taikomas suteiktoms naktims, skaičiuojamoms per metus, kurie prasideda nuo balandžio 1 d. Pasiekus 180, jūsų kalendorius uždaromas.
Trys dažni atsakymai:
Pereikite prie ilgesnės nuomos likusiam metų laikotarpiui. Viešnagės, kurios nepatenka į apgyvendinimo verslo apibrėžimą, paprastai mėnesinės nuomos, nenaudoja jūsų leidžiamo laiko. Tai yra dažniausiai naudojamas metodas, ir jis pakeičia jūsų veiklą nuo svečių apyvartos prie nuomos valdymo.
Pereikite prie Užeigų ir viešbučių įstatymo. Didesnė atitikties našta, bet nėra apribojimo. Protinga, jei turtas atitinka standartus ir ekonominiai sumetimai tai pateisina.
Priimkite apribojimą ir nustatykite kainą pagal jį. Sutelkimas 180 naktų piko sezono metu yra teisėta strategija, ypač Kiote ir Tokijuje.
Atkreipkite dėmesį, kad savivaldybių potvarkiai gali sumažinti apribojimą žemiau 180 ir gali apriboti, kuriomis dienomis ar sezonais galite veikti. Patikrinkite savo konkretų rajoną ar miestą, o ne tik nacionalinę taisyklę.
Svečių įrašai ir valdymo taisyklės
Minpaku operatoriai privalo sudaryti ir tvarkyti svečių sąrašą kaip vieną iš reikalaujamų priemonių pagal Įstatymą. Atskirai, 2026 m. liepos mėn. gairės apima privalomą valdymą naudojant IRT, kuris formalizuoja nuotolinio stebėjimo ir valdymo susitarimus, o ne traktuoja juos kaip apeinamuosius sprendimus.
Tai yra reikšmingas tono pokytis. Kelerius metus dominavo nepasitikėjimas nedalyvaujančiais operatoriais. Dabartinis požiūris yra toks, kad nuotolinis valdymas yra priimtinas, jei jis atliekamas tinkamai, su įdiegta technologija, leidžiančia identifikuoti svečius, reaguoti į problemas ir parodyti, kas įvyko.
Praktiškai tai reiškia, kad operatorius, galintis parodyti, kas ir kada įėjo, ir kad veikė skundų kanalas, yra daug stipresnėje pozicijoje nei tas, kuris to negali padaryti.
Mokesčiai
Apgyvendinimo mokestis (宿泊税)
Vis didėjantis Japonijos savivaldybių skaičius taiko apgyvendinimo mokestį, kuris apmokestinamas asmeniui už naktį ir kurį objektas surenka apmokėjimo metu. Jis taikomas licencijuotam minpaku, ne tik viešbučiams.
Tokijas savo versiją įvedė 2002 m., Osaka – 2017 m., Kiotas – 2018 m. Apytiksliai septyniolika prefektūrų, miestų ir kaimų apmokestino jį 2026 m., ir dar daugiau yra pridedama, įskaitant Saporą nuo 2026 m. balandžio mėn.
Dabartiniai pagrindiniai tarifai:
| Miestas | Vienam asmeniui, už naktį |
|---|---|
| Tokijas | Atleidžiama iki ¥10,000; ¥100 nuo ¥10,000; ¥200 nuo ¥15,000 |
| Osakos prefektūra | Atleidžiama iki ¥5,000; tada ¥200, ¥400 arba ¥500 pagal juostas |
| Kioto miestas | Penkios juostos nuo ¥200 iki ¥10,000, nuo 2026 m. kovo 1 d. |
Kiotas dramatiškai pasikeitė. Nuo 2026 m. kovo 1 d. Kiotas perėjo prie penkių juostų struktūros. Aukščiausia juosta, skirta viešnagėms už ¥100,000 ar daugiau už naktį, pakilo iki ¥10,000 asmeniui už naktį, kas yra maždaug dešimt kartų daugiau nei ankstesnis maksimumas ir didžiausias apgyvendinimo mokestis Japonijoje. Kioto miesto taryba patvirtino potvarkį 2025 m. kovą, o Vidaus reikalų ir komunikacijų ministerija patvirtino jį 2025 m. spalį. Kioto mokestis aiškiai apima būstus, apie kuriuos pranešta pagal Privataus apgyvendinimo verslo įstatymą.
Juostos paprastai pagrįstos kambario kaina be vartojimo mokesčio, todėl patikrinkite, kaip jūsų kainodara atitinka jas.
Vartojimo mokestis ir pajamų mokestis
Japonijos 10% vartojimo mokestis taikomas atskirai nuo apgyvendinimo mokesčio. Nuomos pajamos iš minpaku yra apmokestinamos ir turi būti deklaruojamos. Nerezidentams savininkams taikomi papildomi aspektai, o Japonijos mokesčių apdorojimas turto pajamoms yra tikrai sudėtingas, todėl kreipkitės patarimo į Japonijos mokesčių konsultantą, o ne vadovaukitės vadovu.
Šaltiniai: Kioto miesto apgyvendinimo mokesčio puslapis ir Osakos prefektūros apgyvendinimo mokesčio puslapis (japonų k.). Dėl Tokijo, žr. Tokijo metropoliteno mokesčių biuro apgyvendinimo mokesčio puslapius.
Pastatai, kaimynai ir valdymo taisyklės
Du apribojimai, kurie ypač nustebina užsienio pirkėjus.
Kondominiumo nuostatai. Japonijos kondominiumo valdymo asociacija (管理組合) gali uždrausti minpaku per savo nuostatus, visiškai nepriklausomai nuo to, ką leidžia nacionalinis įstatymas ir savivaldybės potvarkis. Daugelis tai padarė. Patikrinkite nuostatus prieš pirkimą, o ne po jo.
Kaimynystės pranešimas. Kai kurios savivaldybės potvarkiu ar statybos taisyklėmis reikalauja, kad prieš pradedant veiklą praneštumėte kaimynams ar kaimynystės asociacijai. Tai yra platesnio vietinės harmonijos akcentavimo dalis, o to praleidimas paprastai sukelia būtent tuos skundus, kurie lemia potvarkių sugriežtinimą.
Baudos
Prieš 2018 m. įstatymą, trumpalaikės nuomos veikla be licencijos reiškė viešbučio veiklą be licencijos, o tai yra baudžiamasis nusižengimas. Tai nepasikeitė tiems, kurie veikia už trijų sistemų ribų.
Pagal sistemas, neatitikties pasekmės apima verslo tobulinimo nurodymus, sustabdymą, jūsų pranešimo panaikinimą ir baudas. Viršijant dienų apribojimą, nepateikiant pranešimo numerio ir nepalaikant reikiamų įrašų yra pažeidimai.
Vykdymas taip pat tampa lengvesnis. Platformos privalo tikrinti registraciją, o nacionalinė centralizuota valdymo sistema, kaip pranešama, pradėjo veikti 2026 m. balandžio mėn., todėl neatitikimus tarp to, kas pranešama, ir to, kas iš tikrųjų veikia, daug lengviau aptikti.
Kadangi baudos dydžiai yra nustatyti keliuose dokumentuose ir periodiškai peržiūrimi, dabartinius skaičius patvirtinkite Japonijos turizmo agentūroje arba vietinėje institucijoje.
Praktinis kontrolinis sąrašas
- Patvirtinkite, kurį iš trijų teisinių kelių jūsų turtas gali realiai naudoti
- Patikrinkite savo zoną, ne tik miestą, atsižvelgiant į dabartinius ir siūlomus potvarkius
- Patikrinkite, ar jūsų savivaldybė nuo 2026 m. liepos mėn. nurodė kokius nors nulio dienų paskyrimus
- Perskaitykite kondominiumo valdymo asociacijos nuostatus
- Pateikite savo pranešimą ir nurodykite pranešimo numerį kiekviename skelbime
- Patvirtinkite grindų plotą vienam svečiui ir reikiamas patalpas
- Sudarykite svečių sąrašą ir įrašų tvarkymą
- Sukurkite veikiantį skundų kanalą ir būkite pasiekiami, įskaitant ir ne darbo valandomis
- Sekite naktis pagal 180 dienų apribojimą nuo balandžio iki balandžio
- Užsiregistruokite ir surinkite visus taikomus apgyvendinimo mokesčius
- Suplanuokite, ką objektas veiks kitas 185 dienas
Patikrinti oficialūs šaltiniai
Nacionaliniai
- Japonijos turizmo agentūra, Apie Privataus apgyvendinimo verslo įstatymą (anglų k.)
- Japonijos turizmo agentūra, 2026 m. liepos mėn. pranešimas dėl nulio dienų reglamentavimo (japonų k.)
- Lydimasis pranešimo spaudai dokumentas (PDF)
- Japonijos turizmo agentūra, svetainė anglų kalba
Savivaldybių apgyvendinimo mokestis
Paminėti, be nuorodos
Paminėti aukščiau, bet be patvirtintos nuolatinės nuorodos. Ieškoti pagal pavadinimą.
- Privataus apgyvendinimo verslo įstatymas (住宅宿泊事業法), 2017 m. aktas Nr. 65, įsigaliojo 2018 m. birželio mėn.
- Užeigų ir viešbučių įstatymas (旅館業法)
- Nacionalinės strateginės specialiosios zonos įstatymas (国家戦略特別区域法)
- Techninės konsultacijos dėl praneštų būstų nulio dienų reglamentavimo pagal Privataus apgyvendinimo verslo įstatymą, išleistos 2026 m. liepos 15 d.
- Privataus apgyvendinimo verslo įstatymo vykdymo gairės (住宅宿泊事業法施行要領), paskelbtos Japonijos turizmo agentūros
- Tokijo metropoliteno mokesčių biuras, apgyvendinimo mokestis
- Jūsų prefektūros, miesto ar specialiojo rajono potvarkis, kuris yra privalomas dokumentas dienų apribojimams
Svarbus atsakomybės apribojimas
Šis straipsnis nėra teisinis, mokesčių ar finansinis patarimas. Tai yra bendra informacija, parašyta nespecializuotam skaitytojui, rašyta raktų valdymo įmonės, o ne advokatų kontoros.
Japonijos minpaku sistema yra nacionalinė, tačiau taisyklės, kurios iš tikrųjų lems, ar galite veikti, yra savivaldybių nustatytos, o kai kuriais atvejais taikomos pagal zonas viename rajone. Tikimasi, kad 2026 m. liepos mėn. techninės konsultacijos dėl nulio dienų reglamentavimo sukels potvarkių pakeitimų bangą 2026 ir 2027 metais, ir kai kurie iš jų gali paveikti esamas operacijas, o ne tik naujas. Apgyvendinimo mokesčiai įvedami ir didinami vis daugiau miestų. Kondominiumo nuostatai gali panaikinti visus kitus jūsų konkrečiam pastatui taikomus reikalavimus.
Prieš imdamiesi veiksmų, patikrinkite savo padėtį pagal savo savivaldybės galiojantį potvarkį ir aukščiau nurodytus oficialius šaltinius. Pirkimui ar bet kokio dydžio verslo sprendimui pasitelkite Japonijos advokatą, licencijuotą administracinių procedūrų specialistą (行政書士) arba mokesčių konsultantą, dirbantį jūsų pasirinktoje savivaldybėje.
Jei pastebėjote klaidą, praleidimą ar kažką, ką reikia atnaujinti, praneškite mums ir mes tai ištaisysime.
