Paskutinį kartą peržiūrėta: 2026 m. liepos 27 d. Tai yra visiškai perrašytas tekstas.
Trumpoji versija
- Jūs turite būti **Nuolatinis gyventojas**, kurį San Franciskas apibrėžia kaip asmenį, gyvenantį vienete bent **275 naktis per kalendorinius metus**. Tai yra maždaug 75% metų.
- **Nedalyvaujantys savininkai neturi teisės.** Jei San Franciske gyvenate mažiau nei 275 naktis per metus, negalite nuomoti, taškas.
- **Galite registruoti tik tą vienetą, kuriame faktiškai gyvenate.** Ne antrą namą, ne kitą jūsų pastate esantį vienetą.
- **Nuomos su šeimininku laikotarpiui netaikoma metinė riba.** Jūs esate vietoje per naktį ir galite tai daryti taip dažnai, kaip norite.
- **Nuomos be šeimininko laikotarpis apribotas iki 90 naktų per kalendorinius metus.**
- **Jums reikia dviejų atskirų registracijų**, plius sertifikato numerio kiekviename skelbime.
- **Reikalingas ne mažesnis kaip 500 000 USD civilinės atsakomybės draudimas**, nebent jūsų platforma jį teikia.
- **Taisyklės yra nustatytos San Francisko administracinio kodekso 41A skyriuje.**
275 naktų taisyklė
Viskas San Franciske grindžiama šia taisykle, ir ji yra griežtesnė nei daugumos miestų pirminės gyvenamosios vietos nustatymo kriterijai.
Kad galėtumėte nuomoti, turite būti **Nuolatinis gyventojas**: turite gyventi vienete bent **275 naktis per kalendorinius metus**. Kitaip tariant, galite būti išvykę ne ilgiau kaip 90 naktų per metus.
Trys pasekmės, kurias žmonės dažnai praleidžia:
**Tai taikoma tiek nuomininkams, tiek savininkams.** Kriterijus yra gyvenamoji vieta, o ne nuosavybė. Nuomininkas, atitinkantis šiuos reikalavimus, gali turėti teisę, atsižvelgiant į jo nuomos sutartį ir nuomotoją.
**Daugiabučiame name, kuriam priklausote, atitinka tik jūsų nuosavas vienetas.** Galite registruoti ir nuomoti konkretų gyvenamąjį vienetą, kuriame gyvenate. Kitų registruoti negalite. Atskirus miegamuosius jūsų vieneto viduje galima skelbti atskirai.
**Nuomos be šeimininko laikotarpiai, trunkantys 30 ar daugiau naktų, įskaitomi į jūsų rezidencijos reikalavimą.** Jei išnuomojate visą vietą mėnesiui, kol esate kitur, tos naktys įskaitomos, kai miestas skaičiuoja, ar jūs faktiškai gyvenote ten 275 naktis.
Jei dar negyvenote vienete visus metus, testas taikomas proporcingai, o ataskaitos rodo, kad turite jame gyventi bent **60 dienų** prieš registruodamiesi.
**Šaltinis:** SF Planavimo departamentas, DUK apie trumpalaikę nuomą
Apžvalga
| Klausimas | Trumpas atsakymas |
|---|---|
| Gyvenamosios vietos reikalavimas | 275 naktys per kalendorinius metus |
| Ar nedalyvaujantys savininkai gali nuomoti? | Ne |
| Nuoma su šeimininku | Nėra metinės ribos |
| Nuoma be šeimininko | 90 naktų per kalendorinius metus |
| Reikalingos registracijos | Dvi: verslo registracija ir STR sertifikatas |
| Draudimas | Mažiausiai 500 000 USD, nebent platforma jį teikia |
| Sertifikato numeris skelbimuose? | Taip |
| Ataskaitos | Reikalingas periodinis veiklos ataskaitų teikimas |
| Apeliacijų teikimo terminas | 30 kalendorinių dienų |
Nuoma su šeimininku ir nuoma be šeimininko
San Franciskas griežtai atskiria šiuos du tipus, ir tai lemia jūsų galimybes.
**Nuoma su šeimininku:** jūs esate namuose per naktį, tame pačiame gyvenamajame vienete kaip ir jūsų svečiai. **Nėra apribojimų** nuomos su šeimininku naktims per metus.
**Nuoma be šeimininko:** jūs nesate namuose per naktį tuo pačiu metu kaip ir jūsų svečiai. Paprastai apribota iki **90 naktų per kalendorinius metus**.
Jei siūlote abu variantus, turite sukurti **atskirus skelbimus**, aiškiai nurodančius kiekvieną apsistojimo tipą, net ir tam pačiam vienetui.
Sekimas čia yra svarbesnis, nei žmonės tikisi. Viršijus 90 naktų nuomos be šeimininko ribą, tai yra tiesioginis 41A skyriaus pažeidimas ir gali sukelti administracines baudas arba jūsų sertifikato sustabdymą. Kadangi platformos priklauso nuo jūsų registracijos statuso, vykdymas gali reikšti skelbimo pašalinimą ir nutrauktus užsakymus. Naktų sekimas yra leidimo apsauga, o ne tik administravimas.
Dvi registracijos
Abi yra privalomos. Viena neatstoja kitos.
**1. Verslo registracijos pažymėjimas** iš San Francisko iždo ir mokesčių rinkėjo biuro (San Francisco Office of the Treasurer & Tax Collector). Pateikto paraiškos gavimo patvirtinimas yra pakankamas, kad būtų galima pradėti kitą žingsnį.
**2. Trumpalaikės gyvenamosios nuomos sertifikatas** iš **Trumpalaikės nuomos biuro** (Office of Short-Term Rentals). Tai yra tas dokumentas, kuris padaro jus registruotu nuomotoju.
Miestas aiškiai nurodo, kad turint verslo registraciją ir mokant viešbučių mokesčius **neatleidžia** nuo reikalavimo registruotis Trumpalaikės nuomos biure.
Jūsų registracijos numeris turi būti nurodytas **visuose skelbimuose**.
**Draudimas.** Privalote turėti turto civilinės atsakomybės draudimą ne mažesniam kaip **500 000 USD** sumai, nebent nuomojate per platformą, kuri teikia tokią apsaugą. Airbnb ir VRBO yra minimos kaip platformos, kurios tai daro. Jei nuomojate per platformą, kuri to nedaro, turite pateikti įrodymą.
**Paraiškos mokestis negrąžinamas**, net jei paraiška atmetama. Prieš teikiant paraišką, atidžiai patikrinkite tinkamumą.
**Šaltinis:** SF.gov, Trumpalaikės gyvenamosios nuomos atidarymo vadovas
Netinkami objektai
Ne kiekvienas vienetas atitinka reikalavimus, nepriklausomai nuo jūsų gyvenamosios vietos.
Tam tikri vienetų tipai yra išskiriami iš trumpalaikės nuomos naudojimo. Miegamosios vietos lauko zonose arba atskiruose statiniuose, įskaitant namelius medyje, valtis ir transporto priemones, nėra leidžiamos.
Be paties miesto taisyklių, trys privatūs lygmenys gali drausti:
**Jūsų nuomos sutartis.** San Franciske galioja stipri nuomininkų apsauga, o subnuoma ar laikinas naudojimas paprastai yra draudžiami. Tai darant, bet kuriuo atveju pažeidžiama nuomos sutartis, nepriklausomai nuo jūsų sertifikato.
**Nuomos kontroliuojami vienetai.** Jiems taikomi papildomi apribojimai ir komplikacijos.
**Daugiabučių savininkų asociacijos (HOA) ir pastato taisyklės.** Jos veikia nepriklausomai nuo miesto.
Ataskaitos, įrašai ir apeliacijos
**Periodinės ataskaitos.** 41A skyrius reikalauja periodiškai teikti ataskaitas apie trumpalaikės nuomos veiklą. Praktiškai ataskaitos teikiamos kas ketvirtį.
**Įrašai.** Turite tvarkyti įrašus, pakankamus patikrinti, ar laikomasi pirminės gyvenamosios vietos reikalavimo ir 90 naktų nuomos be šeimininko limito. Tai reiškia dokumentuotus įrodymus, kurios naktys buvo su šeimininku, kurios – be šeimininko, ir kur jūs buvote.
**Apeliacijos.** Jei jūsų paraiška atmetama, arba sertifikatas sustabdomas ar panaikinamas, galite pateikti **rašytinę apeliaciją per 30 kalendorinių dienų** nuo pranešimo gavimo.
**Netinkamų nuomotojų sąrašas.** Baudos gali apimti įtraukimą į miesto netinkamų nuomotojų sąrašą, dėl ko sustabdoma veikla nuomos platformose. Ataskaitose taip pat minimos kasdienės baudos už nuomą be leidimo.
Mokesčiai
San Franciske trumpalaikei nuomai taikomas **laikinosios gyvenamosios vietos mokestis** (Transient Occupancy Tax). Platformos gali jį rinkti ir pervesti, tačiau registracija Iždo ir mokesčių rinkėjo biure vis dar reikalinga, o galutinė prievolė tenka jums.
Raštu patvirtinkite, kuriuos mokesčius tvarko jūsų platforma ir kuriuos turite pateikti patys, ir kreipkitės į Kalifornijos buhalterį dėl pajamų mokesčio apdorojimo patarimo.
Praktinis kontrolinis sąrašas
- Sąžiningai įvertinkite, ar galite gyventi vienete **275 naktis**. Jei ne, sustokite čia.
- Patvirtinkite, kad vienetas nėra priskiriamas prie neleidžiamų tipų.
- Perskaitykite savo **nuomos sutartį** ir patikrinkite, ar vienetui taikoma **nuomos kontrolė**.
- Patikrinkite **HOA arba pastato taisykles**.
- Patvirtinkite, kad vienete gyvenote pakankamai ilgai, kad galėtumėte registruotis.
- Gaukite **verslo registracijos pažymėjimą** iš Iždo ir mokesčių rinkėjo biuro.
- Pateikite paraišką **Trumpalaikės nuomos biurui** dėl STR sertifikato.
- Susitarkite dėl **500 000 USD civilinės atsakomybės draudimo** arba patvirtinkite, kad jūsų platforma jį teikia.
- Nurodykite savo sertifikato numerį **kiekviename skelbime**.
- Sukurkite **atskirus skelbimus** nuomai su šeimininku ir nuomai be šeimininko.
- Stebėkite naktis be šeimininko, atsižvelgdami į **90 naktų limitą** visose platformose.
- Tvarkykite įrašus, patvirtinančius tiek 275 naktų gyvenamosios vietos, tiek 90 naktų limitą.
- Pateikite **periodines veiklos ataskaitas**.
Patvirtinti oficialūs šaltiniai
- SF.gov, Trumpalaikės gyvenamosios nuomos atidarymo vadovas
- SF Planavimo departamentas, DUK apie trumpalaikę nuomą
**Paminėti, bet nesusieti**
- **41A skyrius**, San Francisko administracinis kodeksas, galiojantis įstatymas
- San Francisko **Trumpalaikės nuomos biuras** (Office of Short-Term Rentals), skirtas paraiškoms, ataskaitoms ir netinkamų nuomotojų sąrašui
- San Francisko **Iždo ir mokesčių rinkėjo biuras** (Office of the Treasurer & Tax Collector), skirtas verslo registracijai ir laikinosios gyvenamosios vietos mokesčiui (Transient Occupancy Tax)
- Jūsų nuomos sutartis, HOA dokumentai ir bet kokie nuomos kontrolės sprendimai, turintys įtakos vienetui
Svarbus atsisakymas nuo atsakomybės
**Šis straipsnis nėra teisinis, mokesčių ar finansinis patarimas.** Tai yra bendro pobūdžio informacija, skirta ne specializuotam skaitytojui, parašyta raktų valdymo įmonės, o ne advokatų kontoros.
San Francisko 275 naktų gyvenamosios vietos reikalavimas yra griežčiausias pirminės gyvenamosios vietos testas šioje serijoje ir daugeliu atvejų investicijas daro neįmanomas. Paraiškos mokesčiai negrąžinami net ir atmetus paraišką. Naktų be šeimininko stebėjimas tiesiogiai saugo jūsų sertifikatą. Jūsų nuomos sutartis, nuomos kontrolės statusas ir pastato taisyklės gali drausti veiklą nepriklausomai nuo miesto registracijos, o San Francisko nuomininkų apsauga daro nuomos sutarties pažeidimus reikšmingus.
**Prieš teikdami paraišką, patikrinkite informaciją su Trumpalaikės nuomos biuru ir SF Planavimo departamentu, ir pirmiausia perskaitykite savo nuomos sutartį.** Dėl pirkimo ar nuomos klausimų kreipkitės į Kalifornijos advokatą.
Jei pastebėjote klaidą, praleidimą ar kažką, ką reikia atnaujinti, praneškite mums ir mes tai ištaisysime.
