Laatst bijgewerkt: 27 juli 2026. De regels van Barcelona zijn aanzienlijk gewijzigd in 2024, 2025 en opnieuw in 2026. Als u een oudere gids over deze stad heeft gelezen, is veel ervan nu verouderd.
De korte versie
Als u dertig seconden de tijd heeft, is dit het volledige overzicht.
- Barcelona heeft sinds 2014 geen nieuwe vergunning voor toeristische appartementen meer afgegeven. U kunt er geen aanvragen. De enige manier is om een woning te kopen die er al een heeft.
- Alle bestaande vergunningen verlopen tegen 2028, en de stad heeft gezegd dat zij geen van deze zal verlengen. Ongeveer 10.000 appartementen worden hierdoor getroffen.
- Een "toeristisch appartement" betekent de gehele woning, verhuurd voor 31 opeenvolgende dagen of minder. U mag het niet per kamer verhuren onder deze vergunning.
- Uw buren kunnen u nu een veto opleggen. Sinds april 2025 vereist de Spaanse wet dat de VvE (Vereniging van Eigenaars) toeristische verhuur uitdrukkelijk goedkeurt, met een dubbele drievijfde meerderheid.
- Verblijven van 32 nachten of meer vallen onder een andere juridische categorie. Buiten toeristische regelgeving, buiten de toeristenbelasting, buiten de vervaldatum van 2028.
- U heeft twee afzonderlijke registratienummers nodig bij elke advertentie: een Catalaans toeristisch registratienummer en, sinds juli 2025, een Spaans nationaal nummer.
- De toeristenbelasting is op 1 april 2026 ongeveer verdubbeld. Een toeristisch appartement in Barcelona kost nu ongeveer €9,50 per persoon per nacht, inclusief de gemeentelijke toeslag.
Alles hieronder licht deze punten toe en toont u waar elke regel vandaan komt.
Begin met de belangrijkste: de vervaldatum in 2028
De meeste gidsen verbergen dit. Het zou het eerste moeten zijn dat u weet, omdat het bepaalt of de rest voor u van belang is.
De gemeenteraad van Barcelona heeft haar intentie uitgesproken om de vergunningen voor toeristische appartementen in de stad niet te verlengen wanneer deze in 2028 aflopen. De eigen woorden van de raad zijn ongewoon direct: het toepassen van de relevante Catalaanse wetgeving "zal leiden tot de eliminatie van alle appartementen voor toeristisch gebruik (HUTs) in de stad," en de raad "is van plan de 10.000 vergunningen voor toeristische appartementen die in 2028 aflopen niet te verlengen."
Het juridische mechanisme is Decret Llei 3/2023, van 7 november 2023, een Catalaanse decreetwet betreffende het stedenbouwkundig regime voor toeristische woningen. Het classificeert Barcelona als een gemeente met een gespannen woningmarkt, en het heeft bestaande vergunningen omgezet in tijdelijke vergunningen. Om na de overgangsperiode te blijven opereren, heeft u een stedenbouwkundige vergunning nodig die is verleend onder de eigen planregels van de gemeente. Zonder een dergelijke vergunning moet de activiteit stoppen.
Barcelona heeft gezegd niet van plan te zijn de planologische route te creëren die het verlenen van deze vergunningen mogelijk zou maken. De gemeenteraad begon in 2025 ook met de herziening van de PEUAT, haar speciaal stedenbouwkundig plan voor toeristische accommodatie, waarbij de impact van de 'zwevende' bevolking, het effect van toerisme op de openbare ruimte en het karakter van het stedelijk weefsel werden beoordeeld.
Het Spaanse Grondwettelijk Hof handhaafde het kader in een uitspraak in maart 2025, waarbij bezwaren van eigenaren en platforms werden afgewezen.
Drie eerlijke voorbehouden.
Ten eerste, er is een verlengingsmechanisme en de meeste berichtgeving laat dit buiten beschouwing. Houders die kunnen aantonen dat het overgangsregime hen niet compenseert voor het verlies van hun vergunning, kunnen bij de gemeenteraad een eenmalige verlenging van maximaal vijf jaar aanvragen. Volgens het decreet moet die aanvraag worden ingediend nadat vier jaar zijn verstreken sinds de inwerkingtreding en voordat de overgangsperiode afloopt. Het venster is smal en de timing is belangrijk.
Ten tweede, het bezit van een vergunning vandaag garandeert niets. Waar stedenbouwkundige vergunningen überhaupt worden verleend, vereist het decreet dat gemeenten deze toekennen op basis van criteria van openbaarheid, objectiviteit, onpartijdigheid, transparantie en concurrentie. Dat is een competitief proces, geen automatische verlenging.
Ten derde, dit wordt aangevochten en het politieke landschap kan veranderen. Juridische procedures lopen nog en Barcelona houdt gemeenteraadsverkiezingen voordat de uitfasering is voltooid. Niets hiervan staat vast. Als er een aanzienlijk bedrag afhangt van het antwoord, win dan Spaans juridisch advies in over uw specifieke vergunning in plaats van te vertrouwen op een algemene gids.
Bronnen: Gemeenteraad van Barcelona, Toepassing van Decreetwet 3/2023 op woningen voor toeristisch gebruik (HUTs) (Engels). Volledige tekst: Decreetwet 3/2023 op de Portal Jurídic de Catalunya (Catalaans).
In één oogopslag
| Vraag | Kort antwoord |
|---|---|
| Wat telt als toeristische verhuur? | Een hele woning verhuurd voor 31 dagen of minder |
| Hoe wordt het juridisch genoemd? | Habitatge d'ús turístic, of HUT |
| Wie verleent de vergunning? | De gemeente, met registratie door de Generalitat |
| Kan ik een nieuwe vergunning krijgen? | Nee. Geen enkele afgegeven sinds 2014 |
| Kan ik een eenpersoonskamer verhuren? | Nee. HUTs worden als geheel verhuurd |
| Verlopen vergunningen? | Ja, tegen 2028, met een beperkte verlengingsmogelijkheid |
| Heb ik een nationaal registratienummer nodig? | Ja, sinds 1 juli 2025 |
| Moet ik gasten rapporteren? | Ja, binnen 24 uur, via SES.HOSPEDAJES |
| Hebben buren inspraak? | Ja, voor alles wat nieuw is sinds 3 april 2025 |
| Toeristenbelasting op een toeristisch appartement? | Ongeveer €9,50 per persoon per nacht, max. 7 nachten |
| Wat is het wettelijke alternatief? | Verhuur voor 32 nachten of meer |
Wat telt als toeristisch appartement
De Catalaanse wet noemt het een habitatge d'ús turístic, meestal afgekort tot HUT. Eenvoudig gezegd is het een woning die de eigenaar, direct of via een tussenpersoon, in ruil voor betaling overdraagt aan iemand anders, voor een aaneengesloten periode van 31 dagen of minder.
Twee details zijn voor mensen vaak verwarrend.
Het is de hele woning of niets. HUTs worden compleet verhuurd, en het aantal gasten is beperkt tot wat het bewoonbaarheidsattest van de woning toestaat. Het verhuren van individuele kamers is niet toegestaan onder dit type vergunning. Catalonië heeft een aparte categorie voor het verhuren van kamers in een woning waar u zelf woont.
31 dagen is de grens. Bij 32 nachten en langer exploiteert u geen toeristisch appartement meer. U valt dan onder residentiële of seizoensgebonden verhuur volgens de Spaanse wet op stedelijke huurcontracten, waarbij de Catalaanse huurregelgeving in een groot deel van de stad van toepassing is. Dit onderscheid is enorm belangrijk in Barcelona, omdat het de belangrijkste route is die exploitanten gebruiken om woningen na 2028 in gebruik te houden.
Bronnen: Generalitat de Catalunya, Habitatges d'ús turístic (Canal Empresa) en Departament d'Empresa i Treball (Catalaans). De onderliggende definitie is te vinden in het toerismedecreet van Catalonië, Decret 75/2020, doorzoekbaar op naam en nummer in de DOGC.
Kunt u een vergunning krijgen? Vrijwel zeker niet
Dit is de meest gestelde vraag en het antwoord is kort.
Barcelona stopte in 2014 met het afgeven van nieuwe HUT-vergunningen, en de PEUAT, goedgekeurd in 2017, heeft dit als beleid vastgelegd. Sindsdien is er niets nieuws gecreëerd.
Bestaande vergunningen kunnen niet afzonderlijk worden verkocht. Ze worden alleen overgedragen als onderdeel van een volledige verkoop van het onroerend goed waaraan ze verbonden zijn, vandaar dat appartementen in Barcelona die met een toeristische vergunning worden aangeboden, aanzienlijke prijspremies hebben gehad.
Catalonië publiceert wel een algemene procedure voor het opzetten van een HUT, en deze bestaat voor de gemeenten waar de activiteit nog openstaat. Er is echter een belangrijke waarschuwing: wanneer een gemeente een opschorting heeft afgesproken, heeft een daar ingediende kennisgeving geen juridische werking. Barcelona is zo'n gemeente.
Dus als u een appartement in Barcelona wordt verkocht op basis van het feit dat u het zult registreren als toeristische verhuur, werkt het plan niet. Controleer elke vergunning waarvan beweerd wordt dat deze bestaat, en controleer de vervaldatum, voordat er geld van eigenaar wisselt.
Als u al een vergunning heeft: uw verplichtingen
1. De gemeentelijke vergunning en het bewoonbaarheidsattest
De uitvoerende titel voor HUT-activiteit wordt verleend door het gemeentehuis waar de woning zich bevindt, niet door de Generalitat, en gemeenten kunnen bij verordening hun eigen periodieke controleprocedures instellen. U moet in het bezit zijn van een cèdula d'habitabilitat, het bewoonbaarheidsattest, en u mag niet meer personen huisvesten dan dit toestaat.
2. Uw Catalaanse registratienummer, overal vermeld
Zodra de gemeente de woning heeft goedgekeurd, stelt zij de Catalaanse toerismeadministratie hiervan in kennis, die het pand registreert in het Registre de Turisme de Catalunya en een registratienummer afgeeft. Dat nummer moet vermeld worden in alle reclame, promotie en marketing van het pand. Gasten, buren en inspecteurs kunnen het allemaal controleren tegen het openbare register.
3. Uw Spaanse nationale registratienummer, ook overal vermeld
Dit is recenter en veel exploitanten hebben het gemist.
Spanje implementeerde EU Verordening 2024/1028 betreffende gegevens over kortetermijnverhuur via Real Decreto 1312/2024, van 23 december 2024, waarmee de Registro Único de Arrendamientos en de Ventanilla Única Digital de Arrendamientos werden gecreëerd. Het trad in werking op 2 januari 2025 en ging van kracht op 1 juli 2025.
Sindsdien moet u, om kortetermijnaccommodatie te adverteren op een online platform in Spanje, eerst een nationaal registratienummer verkrijgen, aan te vragen via het elektronische kantoor van het Colegio de Registradores.
Het Ministerie van Volkshuisvesting is expliciet over het punt dat mensen verkeerd begrijpen: de toeristische vergunning vervangt het registratienummer niet. Het bezit van de vergunning is een vereiste voor het verkrijgen van het nummer. U heeft beide nodig. De beoordeling van de registerhouder houdt ook rekening met relevante overeenkomsten van de Vereniging van Eigenaars.
Een praktische valkuil: als het onroerend goed niet is geregistreerd in het Kadaster, wordt het moeilijk om het nummer te verkrijgen. Dit is een veelvoorkomend probleem sinds de regels van kracht werden.
Bronnen: Real Decreto 1312/2024 (BOE); Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Ventanilla Única Digital en veelgestelde vragen (Spaans). De rapportagetermijnen en -formaten voor platforms zijn vastgelegd in Orden VAU/653/2025, doorzoekbaar in de BOE.
4. Rapporteer uw gasten binnen 24 uur
Spanje vereist dat accommodatieverschaffers gastgegevens verzamelen en deze naar de autoriteiten verzenden via het SES.HOSPEDAJES-systeem, krachtens Real Decreto 933/2021, van 26 oktober 2021. De elektronische rapportageplicht trad in werking op 2 december 2024, en papieren gastenregisters zijn niet langer geldig.
In de praktijk:
- Dien onmiddellijk in, en in elk geval binnen 24 uur
- Bewaar gegevens gedurende drie jaar
- Kinderen jonger dan 14 jaar worden niet afzonderlijk geregistreerd, maar moeten worden genoteerd als begeleidend een genoemde volwassene
- De verplichting ligt bij u, niet bij het boekingsplatform, zelfs als het platform vergelijkbare gegevens verzamelt
5. Verplichtingen ter plaatse
Zowel de gemeente als de Generalitat eisen dat u een telefoonnummer beschikbaar stelt dat 24 uur per dag bereikbaar is voor gasten en buren om problemen te melden, onmiddellijk beantwoord wordt, en een gegarandeerde assistentie- en onderhoudsdienst biedt. Het registratienummer en een noodcontact moeten duidelijk zichtbaar zijn bij de accommodatie, en officiële klachtenformulieren moeten beschikbaar zijn voor gasten.
Bron: Gemeenteraad van Barcelona, Habitatges d'ús turístic (Catalaans)
Uw buren kunnen u nu tegenhouden
Deze wijziging is nationaal in plaats van Catalaans, en heeft veel exploitanten verrast.
Ley Orgánica 1/2025 trad in werking op 3 april 2025 en wijzigde artikel 17.12 van Spanje's Ley de Propiedad Horizontal, de wet die flatgebouwen regelt.
Het effect is een omkering. Eerder was toeristische verhuur toegestaan, tenzij de gemeenschap had gestemd om het te verbieden. Nu moet een eigenaar eerst de uitdrukkelijke goedkeuring van de gemeenschap verkrijgen.
De drempel is een dubbele drievijfde meerderheid: drievijfde van het totale aantal eigenaren, die samen ook drievijfde van de participatiequota vertegenwoordigen. Aan beide voorwaarden moet worden voldaan.
Praktische punten:
- De gemeenschap kan het volledig verbieden, toestaan onder voorwaarden, of een autorisatieregime hanteren, alles met dezelfde drempel
- Gemeenschappen kunnen speciale kosten tot 20% extra goedkeuren voor woningen voor toeristisch gebruik om het intensievere gebruik van gemeenschappelijke ruimtes te weerspiegelen
- Overeenkomsten zijn niet retroactief. Een besluit van de gemeenschap heeft geen invloed op iemand die al legaal toeristisch gebruik uitoefende voordat de overeenkomst werd aangenomen
- Formaliteiten zijn belangrijk. Een verbod dat zonder correcte kennisgeving, agenda en meerderheden is aangenomen, kan worden aangevochten
Als u al legaal opereert, is niet-retroactiviteit uw bescherming, en u moet precies kunnen documenteren wanneer uw activiteit begon.
De hervorming codificeerde wat het Spaanse Hooggerechtshof al had besloten in twee plenaire uitspraken van 3 oktober 2024.
Bron: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, persbericht over inwerkingtreding (Spaans)
Belasting
Toeristenbelasting (IEET), die in april 2026 ongeveer is verdubbeld
Catalonië's Impost sobre les estades en establiments turístics wordt per persoon per nacht in rekening gebracht, beperkt tot zeven nachten per persoon per verblijf, en is verschuldigd door gasten van 17 jaar en ouder. Barcelona voegt hierbovenop een gemeentelijke toeslag toe. U int deze en draagt deze af aan de Catalaanse Belastingdienst middels een halfjaarlijkse zelfaangifte, formulier 950 in het algemeen geval.
Llei 2/2026, van 6 maart 2026 (DOGC 9621, 10 maart 2026) trad in werking op 1 april 2026 en vormde de grootste herziening sinds de belasting in 2012 werd ingevoerd.
Voor een toeristisch appartement in Barcelona is de huidige stand van zaken:
| Component | Bedrag per persoon per nacht |
|---|---|
| Catalaanse belasting (verhoogd van €2,25) | €4,50 |
| Gemeentelijke toeslag Barcelona | €5,00 |
| Totaal | €9,50 |
Twee zaken om rekening mee te houden. De toeslag van Barcelona stijgt met ruwweg €1 per jaar richting een wettelijk plafond van €8, dat rond 2029 bereikt zou zijn. Buiten Barcelona mogen andere gemeenten nu hun eigen toeslag instellen van maximaal €4, in te voeren vanaf 1 oktober 2026.
Merk ook op dat 25% van de totale opbrengst nu wordt bestemd voor het Catalaanse woningbeleid, waarbij de resterende 75% naar het toerismefonds gaat.
Aangezien de toeslag volgens een gepubliceerd escalatieschema stijgt, controleer de huidige tarieftabel voordat u uw prijzen vaststelt in plaats van te vertrouwen op de bovenstaande cijfers.
Bronnen: Agència Tributària de Catalunya, IEET overzicht, huidige tarieftabel, hoe aangifte te doen, en kennisgeving over de wijzigingen van Llei 2/2026. De geconsolideerde tekst van de belasting is gepubliceerd als PDF door het Departament d'Economia (Catalaans).
Inkomstenbelasting en btw
Huurinkomsten zijn belastbaar. Spaanse ingezetenen betalen volgens progressieve inkomstenbelastingtarieven. Niet-ingezetenen betalen een vast tarief, over het algemeen 19% voor ingezetenen van de EU en EER en 24% voor anderen.
Of u zich moet registreren voor btw hangt af van de diensten die u naast de accommodatie levert. Hotelachtige diensten brengen u over het algemeen onder de btw. Dit is werkelijk feitspecifiek, en een Spaanse belastingadviseur zal u meer besparen dan hij kost.
Handhaving
Barcelona handhaaft actief en publiceert hulpmiddelen om bewoners aan te moedigen vermeende illegale toeristische appartementen te melden. De stad werkt samen met boekingsplatforms om niet-conforme advertenties te laten verwijderen, en adverteren zonder geldig registratienummer is zelf een overtreding.
Boetes voor ongeoorloofde toeristische activiteiten in Catalonië lopen op tot aanzienlijke bedragen. Afzonderlijk heeft het niet correct rapporteren van gasten, of adverteren zonder de vereiste registratienummers, gevolgen onder de bovengenoemde nationale kaders, inclusief de schorsing van uw registratienummer en verwijdering van uw advertenties.
Omdat boetebedragen in verschillende instrumenten zijn vastgelegd en periodiek worden bijgewerkt, verifieer de huidige cijfers bij de relevante autoriteit in plaats van te vertrouwen op enige gepubliceerde samenvatting.
Wat legaal blijft na de uitfasering
Verblijven van 32 nachten en langer. Buiten toeristische regelgeving, buiten de toeristenbelasting, onderworpen aan de wet op stedelijke huurcontracten en Catalaanse huurregels. Dit is waar de meeste professionele exploitanten zich op richten.
Conventionele langetermijnverhuur. Het resultaat dat het beleid beoogt te bereiken.
Hotels, hostels en aparthotels met vergunning in specifieke commerciële gebouwen. Een ander regime, geen onderdeel van de uitfasering van woongebouwen.
Woningen buiten de stad. Catalonië laat gemeenten zichzelf classificeren als onder woningdruk en nieuwe vergunningen bevriezen, en veel gemeenten rond Barcelona hebben dit gedaan. Controleer elke gemeente afzonderlijk in plaats van aan te nemen dat het grootstedelijk gebied uniform is.
Geverifieerde officiële bronnen
Elke onderstaande link is gecontroleerd op bereikbaarheid. Bewaar deze als bladwijzer in plaats van te vertrouwen op gidsen, inclusief deze.
Barcelona (gemeentelijk)
- Habitatges d'ús turístic, stedelijk informatieportaal
- Toepassing van Decreetwet 3/2023 op HUTs (Engels)
Catalonië (regionaal)
- Habitatges d'ús turístic, Canal Empresa
- Departament d'Empresa i Treball, toeristische accommodatie
- Decreetwet 3/2023, volledige tekst
- Agència Tributària de Catalunya, IEET
- ATC huidige tarieftabel
- ATC, indienen van de IEET-aangifte
- Geconsolideerde IEET-tekst (PDF)
Spanje (nationaal)
- Real Decreto 1312/2024, enkelvoudig huurregister
- Real Decreto 933/2021, gastenregistratie
- Ministerio de Vivienda, Ventanilla Única Digital
- Ministerio de Vivienda, Ventanilla Única veelgestelde vragen
- Ministerio de Vivienda, regels voor goedkeuring door buren
Genoemd bij naam, doorzoekbaar in het staatsblad
Deze instrumenten worden hierboven genoemd. We hebben ze bij naam en nummer vermeld in plaats van te linken, omdat we geen stabiele permalink konden verifiëren. Zoek de DOGC (Catalaanse wetgeving) of de BOE (Spaanse nationale wetgeving) op naam en nummer.
- Decret 75/2020, betreffende toerisme in Catalonië (DOGC)
- Llei 5/2017, tot vaststelling van de IEET, zoals gewijzigd (DOGC)
- Llei 2/2026, van 6 maart 2026, tot wijziging van de IEET (DOGC 9621, 10 maart 2026)
- Ley Orgánica 1/2025, tot wijziging van de Ley de Propiedad Horizontal (BOE)
- Ley 49/1960, de Ley de Propiedad Horizontal, zoals gewijzigd (BOE)
- Orden VAU/653/2025, gegevensoverdracht platform (BOE, 23 juni 2025)
- Verordening (EU) 2024/1028, gegevens over kortetermijnverhuur (EUR-Lex)
- Plenaire uitspraken van het Tribunal Supremo van 3 oktober 2024, over de drievijfde meerderheid
Een korte compliance checklist
Als u vandaag een vergunning in Barcelona bezit, bevestig dan al deze punten:
- Uw Catalaanse registratienummer staat op elke advertentie en vermelding
- U heeft uw Spaanse nationale verhuurregistratienummer verkregen
- Gasteninformatie bereikt SES.HOSPEDAJES binnen 24 uur, en gegevens worden drie jaar bewaard
- Uw 24-uurs contactnummer werkt en wordt beantwoord
- Registratienummer, noodcontact en klachtenformulieren zijn beschikbaar bij de accommodatie
- U int de correcte huidige toeristenbelasting en dient halfjaarlijks aangifte in
- De bezetting overschrijdt nooit wat uw bewoonbaarheidsattest toestaat
- U kent de vervaldatum van uw vergunning
- U heeft de periode voor het aanvragen van de overgangsverlenging genoteerd
- U heeft een plan voor wat de accommodatie wordt na de uitfasering
Belangrijke disclaimer
Dit artikel is geen juridisch, fiscaal of financieel advies. Het betreft algemene informatie, geschreven voor een niet-gespecialiseerde lezer, door een sleutelbeheerbedrijf en niet door een advocatenkantoor.
Barcelona is een van de snelst veranderende regelgevingsomgevingen in Europa. Gemeentelijke, Catalaanse, Spaanse nationale en EU-regels zijn allemaal tegelijkertijd van toepassing en werken op manieren samen die afhankelijk zijn van uw specifieke woning, gebouw en vergunning. De vervaldatum in 2028 is onderhevig aan lopende juridische procedures. De toeristenbelastingtarieven volgen een gepubliceerd schema van verhogingen tot het einde van het decennium. De nationale registratievereisten zijn recent en moeten nog ingeburgerd raken. Alles hiervan kan zijn gewijzigd sinds 27 juli 2026.
Controleer alstublieft alles aan de hand van de hierboven vermelde officiële bronnen voordat u beslissingen neemt. Voor alles met aanzienlijke financiële of juridische implicaties, schakel een Spaanse advocaat of belastingadviseur in die werkzaam is in Catalonië en advies kan geven over uw specifieke woning en vergunning.
Als u een fout, een omissie of iets dat moet worden bijgewerkt ontdekt, laat het ons dan weten en wij zullen het corrigeren.
