Inzicht in de Londense regelgeving voor korte termijnverhuur

Laatst beoordeeld: 27 juli 2026. Dit is een volledige herschrijving.

De korte versie

• De 90-nachtenregel is echt, en heeft twee voorwaarden, niet één. De meeste handleidingen vermelden de nachten en laten de gemeentebelastingvereiste weg.
• Het komt uit Sectie 25 van de Greater London Council (General Powers) Act 1973, zoals gewijzigd door Sectie 44 van de Deregulation Act 2015. Het wordt vaak verkeerd toegeschreven.
• Het maximum is gekoppeld aan het pand, niet aan u. Als twee exploitanten hetzelfde appartement in één jaar verhuren, tellen beide periodes mee voor dezelfde 90.
• De teller wordt op 1 januari gereset.
• Boven de 90 nachten heeft u een bouwvergunning nodig voor een wezenlijke functiewijziging. In centraal Londen is goedkeuring onwaarschijnlijk.
• Sommige stadsdelen hebben Article 4 directions, waarbij een vergunning nodig kan zijn ongeacht het aantal nachten.
• Het niet naleven van een handhavingsbevel is een overtreding waarop een onbeperkte boete staat.
• Een landelijke registratieregeling en een nieuwe gebruiksclassificatie C5 komen eraan, maar de secundaire wetgeving is nog niet van kracht.
• De belastingregeling voor gemeubileerde vakantieverhuur (furnished holiday lettings) is vanaf april 2025 afgeschaft.

Wat de wet precies zegt

Nauwkeurigheid is hier van belang, want deze regel wordt constant verkeerd weergegeven.

Onder Sectie 25 van de Greater London Council (General Powers) Act 1973 is het gebruik van woonruimte in Groot-Londen als "tijdelijke slaapaccommodatie" een wezenlijke functiewijziging waarvoor een bouwvergunning nodig is.

"Tijdelijke slaapaccommodatie" betekent slaapaccommodatie die door dezelfde persoon wordt bewoond voor minder dan 90 opeenvolgende nachten, verstrekt tegen een vergoeding voortvloeiend uit handel voor geld of geldwaarde, of op grond van de tewerkstelling van de bewoner, ongeacht of er een huurder-verhuurderrelatie wordt gecreëerd.

Sectie 44 van de Deregulation Act 2015 voegde een uitzondering toe. Het gebruik telt niet als functiewijziging als beide van de volgende punten waar zijn:

1. Het totale aantal nachten dat het pand in hetzelfde kalenderjaar als tijdelijke slaapaccommodatie wordt gebruikt, overschrijdt 90 niet, en
2. Ten minste één van de personen die de accommodatie verstrekt, is verplicht gemeentebelasting te betalen voor dat pand.

Als aan een van beide voorwaarden niet wordt voldaan, is er sprake van een wezenlijke functiewijziging en heeft u een bouwvergunning nodig.

Die tweede voorwaarde is degene die handleidingen vaak weglaten. Deze is niet optioneel. Als niemand die de accommodatie aanbiedt, aansprakelijk is voor de gemeentebelasting van het pand, is de uitzondering niet van toepassing, zelfs als u voor één nacht verhuurt.

Bronnen: Deregulation Act 2015, Sectie 44 (legislation.gov.uk); City of London, Verhuur op korte termijn; Royal Borough of Kensington and Chelsea, Verhuur op korte termijn (PDF)

In één oogopslag

Vraag	Kort antwoord
Nachtenlimiet	90 nachten per kalenderjaar
Tweede voorwaarde	Aansprakelijkheid voor gemeentebelasting voor het pand
Waar is het van toepassing?	Alle stadsdelen van Groot-Londen en de City of London
Teller reset	1 januari
Volgt het het pand of de verhuurder?	Het pand
Meer dan 90 nachten	Bouwvergunning voor functiewijziging
Zijn verblijven bij de eigenaar inbegrepen?	Het verhuren van een kamer terwijl u daar woont, wordt anders behandeld
Is er een register?	Nog niet. Wetgeving in behandeling
Boete voor het negeren van een handhavingsbevel	Onbeperkte boete

Drie dingen die mensen verkeerd begrijpen

1. Het maximum volgt het pand. Als u een appartement koopt of huurt dat dit kalenderjaar al 60 nachten is verhuurd, heeft u er nog 30 over. Vraag dit na voordat u zich vastlegt. Twee verschillende exploitanten die hetzelfde pand in hetzelfde jaar verhuren, delen één toelage.

2. Platformblokkering is geen wet. Airbnb telt boekingen op zijn eigen platform en blokkeert verdere reserveringen na 90 nachten, tenzij u een bouwvergunning kunt aantonen. Dat is nuttig, maar het is niet uw compliancesysteem. Als u via meerdere platforms verhuurt, of directe boekingen aanneemt, zal de telling van het platform uw totaal onderschatten en blijft de wettelijke verantwoordelijkheid bij u liggen.

3. Verhuur bij de eigenaar is anders. Het verhuren van een kamer in uw huis terwijl u daar woont, valt niet op dezelfde manier onder het maximum als het verhuren van een heel pand als tijdelijke slaapaccommodatie. Bevestig uw specifieke regeling met uw stadsdeel.

Meer dan 90 nachten

Als u het maximum wilt overschrijden, vraagt u bij uw stadsdeel een bouwvergunning aan voor een functiewijziging, van residentieel (Gebruiksklasse C3) naar tijdelijke slaapaccommodatie.

Realistisch gezien is dit in centraal Londen moeilijk. Westminster, Camden en Kensington and Chelsea weigeren de overgrote meerderheid van dergelijke aanvragen, en gemeenten zullen aanzienlijk eerder een handhavingsbevel uitvaardigen dan achteraf toestemming verlenen. Rapporten suggereren acht tot dertien weken te rekenen voor een beslissing, en langer is gebruikelijk.

Buitenste stadsdelen zijn over het algemeen pragmatischer, maar de uitkomst blijft een planologisch oordeel, geen recht.

Article 4 directions

Sommige stadsdelen hebben Article 4 directions uitgevaardigd die de rechten voor vergunningsvrije ontwikkeling in specifieke gebieden intrekken. Waar een dergelijke richting van toepassing is, kan een bouwvergunning vereist zijn ongeacht het aantal nachten dat het pand wordt verhuurd.

Article 4-gebieden worden lokaal gedefinieerd en veranderen. Controleer de eigen planologische pagina's van uw stadsdeel voor uw specifieke adres, in plaats van te vertrouwen op een algemeen antwoord voor Londen.

Handhaving

Stadsdelen controleren advertenties en verschillende maken gebruik van externe datadiensten om overtredingen te identificeren. Westminster, Camden en Tower Hamlets worden consequent beschreven als actieve handhavers; andere reageren meer op klachten.

De handhavingsroute loopt via de ruimtelijke ordening. Het overschrijden van 90 nachten zonder vergunning riskeert een handhavingsbevel dat vereist dat het gebruik wordt stopgezet. Het niet naleven van een handhavingsbevel is een overtreding onder Sectie 179 van de Town and Country Planning Act 1990 en draagt een onbeperkte boete.

Stadsdelen handhaven ook afzonderlijk op afval, geluid en wettelijke overlast.

De erfpachtkwestie

Dit overkomt mensen die ervan uitgingen dat planning het enige probleem was.

De meeste Londense appartementen vallen onder erfpacht, en een groot deel van de langlopende erfpachtcontracten verbiedt verhuur op korte termijn ronduit. Die beperking werkt onafhankelijk van het bouwrecht. U kunt volledig correct zijn met uw 90 nachten en toch uw erfpachtcontract schenden, wat een zaak is tussen u en uw freeholder.

Standaard hypotheekvoorwaarden voor woningen beperken het ook vaak, en de opstalverzekering kan worden beïnvloed.

Lees uw erfpachtcontract. Lees vervolgens uw hypotheekvoorwaarden.

Wat eraan komt

Er zijn twee wijzigingen aangekondigd, waarvan geen van beide nog van kracht is.

Een Engeland-brede registratieregeling. Aangekondigd in februari 2024 onder bevoegdheden in de Levelling Up and Regeneration Act 2023. De regering gaf aan dat huiseigenaren nog steeds hun eigen hoofd- of enige woning tot 90 nachten per jaar zouden kunnen verhuren zonder bouwvergunning, en zei dat zij overwoog hoe onevenredige regulering van incidentele verhuur kon worden voorkomen. De regeling was gericht op 2026, maar de secundaire wetgeving is nog niet van kracht.

Een nieuwe Gebruiksklasse C5 voor verhuur op korte termijn. Hierover is in 2023 overlegd. Bestaande panden voor verhuur op korte termijn zouden automatisch worden geclassificeerd als C5, met nieuwe rechten voor vergunningsvrije ontwikkeling die conversie tussen C3 en C5 zonder aanvraag mogelijk maken, en lokale autoriteiten zouden dat recht kunnen intrekken via Article 4 directions in gebieden onder druk. Het wettelijke instrument is nog niet ingediend.

Raadpleeg GOV.UK in plaats van enige secundaire bron voor de inwerkingtreding.

Bronnen: GOV.UK, Regels voor verhuur op korte termijn om gemeenschappen te beschermen en woningen beschikbaar te houden en Introductie van een gebruiksklasse voor verhuur op korte termijn en bijbehorende rechten voor vergunningsvrije ontwikkeling

Belasting: een belangrijke wijziging in 2025

Het regime voor gemeubileerde vakantieverhuur (FHL) is vanaf april 2025 afgeschaft. Dit heeft een reeks belastingvoordelen weggenomen waar eigenaren van verhuur op korte termijn jarenlang op hadden vertrouwd, waaronder een ruimere behandeling van financieringskosten, investeringsaftrek en bepaalde vrijstellingen voor vermogenswinsten.

Als uw financiële model gebaseerd was op de FHL-behandeling, moet het opnieuw worden opgebouwd. Dit is de grootste belastingwijziging voor Britse verhuur op korte termijn in een decennium, en veel handleidingen beschrijven nog steeds de oude situatie.

Ook relevant:

• Bedrijfstarieven kunnen van toepassing zijn wanneer aan de verhuurdrempels wordt voldaan, in plaats van gemeentebelasting
• Gemeentebelastingpremies op tweede woningen kunnen aanzienlijke niveaus bereiken
• Huurinkomsten blijven belastbaar en moeten worden aangegeven

Vraag advies aan een Britse accountant. Vertrouw niet op richtlijnen van vóór 2025 over FHL.

Veiligheidsverplichtingen

Verhuur op korte termijn brengt veiligheidsplichten met zich mee die niet afhankelijk zijn van de 90-nachtenkwestie, waaronder brandrisicobeoordeling, werkende rookmelders en koolmonoxidemelders waar vereist, jaarlijkse gasveiligheidscontroles, periodieke elektrische inspectie en brandveilige inrichting.

Behandel deze als niet-onderhandelbaar en actueel. We merken ook op dat ten minste één prominente handleiding beweringen over platform-mandaat brandcertificeringseisen heeft gepubliceerd en vervolgens ingetrokken, wat een nuttige herinnering is om veiligheidsclaims te verifiëren aan de hand van primaire bronnen.

Een praktische checklist

1. Bevestig dat iemand die de accommodatie verstrekt, aansprakelijk is voor de gemeentebelasting van het pand
2. Stel vast hoeveel nachten het pand dit kalenderjaar al verhuurd is
3. Controleer of uw stadsdeel een Article 4 direction heeft die van toepassing is op uw adres
4. Lees uw erfpachtcontract, vervolgens uw hypotheekvoorwaarden, en daarna uw verzekering
5. Volg het aantal nachten via alle platforms en directe boekingen, niet alleen de telling van Airbnb
6. Als u meer dan 90 nachten nodig heeft, neem dan tijdig contact op met de afdeling ruimtelijke ordening van uw stadsdeel
7. Bouw elk financieel model opnieuw op dat uitging van de FHL-belastingbehandeling
8. Bevestig uw verplichtingen inzake brand-, gas- en elektrische veiligheid
9. Raadpleeg GOV.UK voor de registratieregeling en de gebruiksklasse C5

Geverifieerde officiële bronnen

• Deregulation Act 2015, Sectie 44 (legislation.gov.uk)
• City of London, Verhuur op korte termijn
• Royal Borough of Kensington and Chelsea, Verhuur op korte termijn (PDF)
• GOV.UK, Regels voor verhuur op korte termijn om gemeenschappen te beschermen
• GOV.UK, Consultatie over gebruiksklasse voor verhuur op korte termijn

Genoemd, niet gekoppeld

• Greater London Council (General Powers) Act 1973, Sectie 25
• Town and Country Planning Act 1990, inclusief Sectie 179 over handhavingsbevelen
• Levelling Up and Regeneration Act 2023, de basis voor de registratieregeling
• De planologische pagina's van uw eigen stadsdeel, voor Article 4 directions en aanvragen voor functiewijziging
• HMRC-richtlijnen over de afschaffing van het regime voor gemeubileerde vakantieverhuur
• Uw erfpachtcontract, hypotheekvoorwaarden en opstalverzekering

Belangrijke disclaimer

Dit artikel is geen juridisch, fiscaal of financieel advies. Het is algemene informatie, geschreven voor een niet-gespecialiseerde lezer, door een sleutelbeheerbedrijf in plaats van een advocatenkantoor.

De 90-nachtenregel wordt breed verkeerd weergegeven, inclusief de wettelijke bron en de tweede voorwaarde ervan, en we moedigen u aan om Sectie 44 zelf te lezen in plaats van enige samenvatting te vertrouwen. Article 4 directions variëren per stadsdeel en per adres. De Engeland-brede registratieregeling en de gebruiksklasse C5 zijn aangekondigd, maar nog niet van kracht. De afschaffing van het FHL-regime vanaf april 2025 maakt veel oudere belastingrichtlijnen ongeldig. Uw erfpachtcontract kan de activiteit verbieden, ongeacht de planning.

Verifieer voordat u actie onderneemt bij uw stadsdeel, GOV.UK en legislation.gov.uk. Voor alles wat te maken heeft met bouwvergunningen, een erfpachtcontract of belastingstructurering, schakelt u een advocaat en een accountant in.

Als u een fout, een omissie, of iets dat een update nodig heeft opmerkt, laat het ons dan weten en we zullen het corrigeren.