Elke kortetermijnverhuur van een hele woning in Groot-Londen werkt tegen de klok.
Onder de Deregulation Act 2015, die de Greater London Council (General Powers) Act 1973 wijzigde, mag een woonpand in de 32 stadsdelen en de City of London worden verhuurd als tijdelijke slaapaccommodatie voor maximaal 90 nachten in een kalenderjaar zonder bouwvergunning voor functiewijziging. De teller wordt op 1 januari gereset. Dit geldt per pand, niet per platform, en Airbnb blokkeert advertenties automatisch zodra het plafond is bereikt.
Het overschrijden hiervan betekent dat u bij uw stadsdeel een aanvraag moet indienen voor functiewijziging, en in het centrum van Londen zijn de goedkeuringspercentages voor dergelijke aanvragen laag. Westminster, Camden, en Kensington and Chelsea weigeren de grote meerderheid. Gemeenten zijn aanzienlijk eerder geneigd om een handhavingsbevel uit te vaardigen dan om achteraf toestemming te verlenen, en boetes voor overtredingen van de planologische regels kunnen oplopen tot £20.000 per overtreding.
De praktische realiteit voor de meeste Londense exploitanten is dus geen nalevingsvraag. Het is een kalender. Je runt een deel van het jaar één bedrijf en de rest van het jaar een ander, in hetzelfde appartement, met dezelfde sleutels.
Die omschakeling is waar Londens vastgoedbeheer eigenlijk duur wordt.
Twee bedrijven, één pand
De limiet van 90 nachten geldt alleen voor verhuur van de hele woning voor minder dan 90 opeenvolgende nachten. Er blijven twee manieren om dit te omzeilen open, en beide worden veelvuldig gebruikt.
Verblijf met gastheer. Als u in het pand woont terwijl een gast een kamer huurt, is de limiet niet van toepassing. Dat is een wezenlijk andere operatie met continue gedeelde bewoning.
Langere verhuur. Eén enkele verhuur van 90 of meer opeenvolgende nachten aan dezelfde bewoner valt geheel buiten de definitie van kortetermijnverhuur. Dit is de route die de meeste professionele exploitanten nemen, en het resulteert in het hybride jaar: korte verhuren tijdens het hoogseizoen totdat de teller laag is, dan een overstap naar middellange of langere huur voor de rest van het jaar.
De twee helften van dat jaar hebben operationeel gezien bijna niets met elkaar gemeen.
In de kortetermijnverhuurmodus regelt u frequente aankomsten, een hoge sleutelcirculatie, wisselschoonmaak tussen elk verblijf, gasten die instructies in meerdere talen nodig hebben, en aankomsten op Heathrow en Gatwick op uren die geen enkel personeelslid wil dekken.
In de langetermijnverhuurmodus heeft u maandenlang één bewoner, maar daarvoor krijgt u gepland onderhoud, periodieke inspecties, gasveiligheids- en elektrische controles, verhuurmakelaars die bezichtigingen uitvoeren voorafgaand aan de volgende huurperiode, en in erfpachtcomplexen, beheerders en hun aannemers die komen en gaan.
De meeste exploitanten pakken dit aan door twee verschillende regelingen aan elkaar te koppelen: een sleutelkluisje en een WhatsApp-groep voor de maanden van kortetermijnverhuur, en een set fysieke sleutels die aan een makelaar wordt overhandigd voor de rest van het jaar. Twee keer per jaar wisselen sleutels van eigenaar, worden codes gereset, en raakt er iets zoek.
Het systeem hoeft niet te veranderen als het model dat wel doet
Keycafe wijst toegang toe per persoon en per tijdvak, in plaats van per boeking, wat precies de vorm is die een hybride jaar nodig heeft.
Een gast met een verblijf van vier nachten in juli heeft vier nachten toegang. Een huurder met een vijf maanden durende huurperiode vanaf oktober heeft vijf maanden toegang. De wisselschoonmaker heeft een terugkerend zaterdagochtendslot gedurende de zomer en stopt dan. De gasveiligheidsingenieur krijgt een tijdvak van twee uur in november. De verhuurmakelaar krijgt donderdagmiddagen in februari terwijl deze bezichtigingen uitvoert.
Geen van deze vereist een ander systeem, een andere box, of een andere set sleutels. Wanneer het pand op 1 oktober van model verandert, wijzigt u wie de permissies heeft. De infrastructuur blijft staan.
Dat is in Londen belangrijker dan de beschrijving doet vermoeden, omdat de omschakeling niet jaarlijks en netjes over een hele portefeuille plaatsvindt. Als u 30 appartementen beheert, bereiken ze hun 90 nachten op verschillende tijdstippen in het jaar, afhankelijk van de vraag, de prijsstelling en hoe agressief elk appartement is geboekt. Op elk willekeurig moment runt u sommige eenheden kort en andere lang, en de gemengde toestand is permanent.
Stadsdeel per stadsdeel, en de erfpachtlaag
Het andere structurele kenmerk van Londen is dat het geen enkele jurisdictie is. Het zijn 33 planologische autoriteiten met significant verschillende handhavingsbeleid.
Westminster, Camden, en Tower Hamlets monitoren actief advertenties op de grote platforms met behulp van externe datadiensten. Sommige stadsdelen hebben Artikel 4-richtlijnen ingevoerd om toegestane ontwikkelingsrechten in specifieke gebieden te verwijderen. Buitenwijken zijn over het algemeen pragmatischer met betrekking tot aanvragen voor functiewijziging, hoewel acht tot dertien weken voor een beslissing overal realistisch is.
Naast de planologie is er een tweede laag die mensen treft die ervan uitgingen dat planologie het enige probleem was. De meeste Londense appartementen zijn in erfpacht, en een groot deel van de lange erfpachtcontracten verbiedt kortetermijnverhuur expliciet. Die beperking werkt onafhankelijk van het bouwrecht en onafhankelijk van enige registratie. Dat geldt ook voor de typische voorwaarden van een hypotheek voor woningen. Een exploitant kan volledig correct zijn met betrekking tot de 90 nachten en toch in strijd zijn met hun erfpachtovereenkomst.
Voor sleutelbeheer heeft dit een praktisch gevolg: alles wat u installeert in een gemeenschappelijk deel van een erfpachtcomplex vereist de toestemming van de grondeigenaar of de beheerder. Dat is een apart gesprek van dat met het stadsdeel, en het is het gesprek dat bepaalt waar de hardware fysiek geplaatst kan worden.
Het nationale beeld verschuift ook. Bevoegdheden onder de Levelling Up and Regeneration Act 2023 voorzien in een verplicht registratiesysteem voor kortetermijnverhuur in Engeland, met een voorgestelde C5 planologische gebruiksclassificatie voor toegewijde kortetermijnverhuur ernaast. De implementatie is gefaseerd verlopen en de details zijn meer dan eens gewijzigd, dus beschouw GOV.UK en uw stadsdeel als de autoriteit in plaats van enige samenvatting, inclusief deze.
Waar de hardware geplaatst wordt in een Londens portfolio
Londen is dichtbevolkt en beloopbaar, en het transportnetwerk is echt goed, wat de implementatieberekeningen verandert vergeleken met uitgestrekte steden. U heeft niet bij elke deur een sleutelpunt nodig. U heeft er een nodig binnen een redelijke loopafstand of een paar metrostations.
In-gebouw, voor complexen. Als u meerdere eenheden in hetzelfde gebouw beheert, of u bent een beheerder die verantwoordelijk is voor het complex, dan dekt een installatie in de lobby, postkamer of een servicegebied op de begane grond alles op één plek. Dit is de meest nette opstelling en degene die toestemming van de grondeigenaar vereist.
Clusterpunt, voor verspreide appartementen. Exploitanten met appartementen verspreid over een stadsdeel installeren vaak in hun eigen kantoor of een kleine gehuurde ruimte en laten gasten, schoonmakers en aannemers daar sleutels ophalen. In zones 1 en 2 dekt een wandeling van tien minuten veel terrein.
Per pand, voor huizen en grotere individuele verhuren. Een eenheid die in een portiek, zij-uitbouw of bijkeuken is gemonteerd, beheert één waardevol pand rechtstreeks.
De eenheid zelf heeft ongeveer de afmeting van een fotolijst, 11,4 inch breed en 4 inch diep, kan op elk muurtype worden gemonteerd en heeft een IP52 weerbestendigheid, wat geschikt is voor beschutte buitenposities. Gezien het weer in Londen is 'beschut' het sleutelwoord. Wi-Fi, Ethernet en optionele mobiele connectiviteit dekken de verbinding, wat de moeite waard is om te plannen in kelders en dikwandige Victoriaanse verbouwingen.
De capaciteit begint bij 9 sleutelvakken op een basisunit en groeit door middel van doorgeschakelde uitbreidingsmodules, zodat een clusterpunt dat begint met een handvol appartementen kan opschalen naar honderden sleutels zonder een tweede installatie.
Het logboek en waar het voor dient
Toegangslogboeken bewijzen niet dat u binnen 90 nachten bent gebleven. Nachten tellen is een oefening in het bijhouden van boekingsgegevens, en die moet u correct bijhouden, ongeacht wat een toegangsysteem u vertelt.
Wat een logboek wel biedt, is bewijs van fysieke toegang, en in Londen wordt dat constant gebruikt. Borggeschillen onder een huurborgregeling. Verzekeringsclaims. Vragen van beheerders over wie er in het gebouw was. Schade toeschrijven aan aannemers. Klachten van andere erfpachters over onbekende mensen in het complex, wat in complexen in het centrum van Londen vaak een voorbode is van een grondeigenaar die interesse toont in wat u met het appartement doet.
Het kunnen produceren van een benoemd, van een tijdstempel voorzien, exporteerbaar logboek maakt de meeste van deze kwesties tot korte gesprekken.
De kalender beheren in plaats van erop te reageren
De limiet van 90 nachten zal niet verdwijnen, en de stadsdelen worden steeds beter in het opsporen van overtredingen, in plaats van slechter. De exploitanten die Londen goed beheren, zijn niet degenen die een slimme manier hebben gevonden om de regel te omzeilen. Het zijn degenen die een operatie hebben opgebouwd die twee keer per jaar, dertig keer achter elkaar, naadloos van modus wisselt, zonder dat iemand de stad door hoeft te rijden om een set sleutels te overhandigen.
Toegang is het deel van die omschakeling dat u onzichtbaar kunt maken.
Configureer een SmartBox implementatie of spreek met ons team over een Londense installatie.
Regelgevende details in dit artikel weerspiegelen openbaar beschikbare informatie op het moment van schrijven en dienen uitsluitend als algemene richtlijn. Planologische regels, handhavingspraktijken van stadsdelen en het nationale registratiesysteem voor kortetermijnverhuur in Engeland zijn actief aan het veranderen. Bevestig de huidige vereisten met GOV.UK, uw stadsdeelraad, uw grondeigenaar en gekwalificeerde professionele adviseurs voordat u operationele beslissingen neemt.
