Laatst beoordeeld: 27 juli 2026. Italië heeft tussen 2024 en 2026 zijn regelgeving voor korte termijn verhuur opnieuw opgebouwd. Als u een gids raadpleegt die vóór 2025 is geschreven, bestond de hier beschreven centrale vereiste nog niet.
De korte versie
- Een korte verhuur in Italië betekent minder dan 30 dagen. Die drempel bepaalt bijna al het andere.
- U heeft een CIN nodig, de nationale identificatiecode. Deze staat in elke advertentie en op de accommodatie zelf. Boetes voor het exploiteren zonder deze code variëren van €800 tot €8.000.
- Elke toeristische verhuur moet beschikken over werkende gas- en koolmonoxidemelders en draagbare brandblussers. Dit geldt ongeacht of u als bedrijf opereert. Boetes van €600 tot €6.000.
- U moet elke gast binnen 24 uur melden bij de politie, of binnen 6 uur voor verblijven korter dan 24 uur, via het Alloggiati Web portaal. Niet-naleving is een strafzaak, geen administratieve zaak.
- Regionale codes bestaan nog steeds. Zodra u een CIN heeft, adverteert u met de CIN, maar meestal moet u nog steeds geregistreerd zijn in de database van uw regio.
- Meer dan vier accommodaties maakt u een bedrijf. SCIA-aanvraag vereist, met boetes van €2.000 tot €10.000 als u dit nalaat.
- Sleutelkluisjes worden verwijderd van openbaar eigendom in Rome, Florence en Milaan. Zelf inchecken blijft legaal; het goedkope kluisje aan de reling is dat niet.
- Belasting is een optie met een vast tarief: 21% op één door u aangewezen accommodatie, 26% op de overige, waarbij platforms 21% aan de bron inhouden.
Wat telt als korte verhuur
De Italiaanse wet hanteert een grens van 30 dagen.
Korte huurovereenkomsten (locazioni brevi) worden, krachtens artikel 4 van Decreet-Wet 50/2017, omgezet bij Wet 96/2017, gedefinieerd als woonhuurovereenkomsten van minder dan 30 dagen.
Boven de 30 dagen verlaat u het regime voor korte verhuur. Het contract moet worden geregistreerd bij de Belastingdienst, de fiscale behandeling verschilt en de meldingsplicht voor gasten werkt anders.
Het nationale kader onderscheidt tussen:
- Niet-ondernemende verhuur, waarbij u onroerend goed verhuurt zonder dit als bedrijf te runnen
- Ondernemende verhuur, waarvoor een SCIA-aanvraag vereist is en die aanvullende verplichtingen met zich meebrengt
- Accommodatiefaciliteiten (strutture ricettive), zowel hotel als niet-hotel, gedefinieerd door regionale wetgeving
Het is belangrijk te begrijpen dat de CIN en de veiligheidsvereisten op al deze van toepassing zijn. Dit zijn geen verplichtingen die alleen voor bedrijven gelden.
De CIN: Italië's nationale identificatiecode
Dit is de belangrijkste verandering en hetgeen de meeste oudere gidsen helemaal niet vermelden.
Artikel 13-ter van Decreet-Wet 145/2023, omgezet bij Wet nr. 191 van 15 december 2023, heeft de Codice Identificativo Nazionale (CIN) gecreëerd, een unieke code die elke accommodatie in Italië identificeert. Het verklaarde doel is om onregelmatige gastvrijheid tegen te gaan.
De mechanismen werden vastgesteld door een decreet van het Ministerie van Toerisme (Prot. 16726 van 6 juni 2024), dat definieerde hoe regionale databases gegevens uitwisselen met de nationale database, de Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR).
De kennisgeving ter bevestiging dat de BDSR operationeel was, verscheen in de Gazzetta Ufficiale op 3 september 2024, waarmee de regels van kracht werden vanaf 2 november 2024. Het ministerie verlengde vervolgens de deadline voor naleving tot 1 januari 2025, met sancties van toepassing vanaf 2 januari 2025.
Wie heeft er een nodig
- Exploitanten van hotel- en niet-hotelaccommodaties zoals gedefinieerd door regionale wetgeving
- Verhuurders van wooneenheden die voor toeristische doeleinden worden verhuurd
- Verhuurders van wooneenheden die vallen onder het korte-huurregime van artikel 4 van DL 50/2017
Met andere woorden, vrijwel iedereen die in Italië woonruimte voor korte termijn verhuurt.
Wat u ermee doet
U verkrijgt de CIN via het BDSR-portaal van het Ministerie van Toerisme, en om te registreren moet u al hebben voldaan aan de relevante administratieve verplichtingen voor uw accommodatie.
De CIN moet vervolgens verschijnen:
- In elke advertentie en vermelding, op elk platform, inclusief buitenlandse
- Op de accommodatie zelf, extern weergegeven
De CIN en regionale codes
Italië had regionale identificatiecodes (CIR) vóór de CIN, en dit veroorzaakt verwarring.
De praktische situatie: u moet over het algemeen nog steeds geregistreerd zijn in de toerismedatabase van uw regio, en de regionale code blijft fungeren als de gegevensuitwisselingsreferentie tussen regionale en nationale systemen. Maar zodra u de CIN heeft, is de CIN wat in uw advertenties verschijnt, ter vervanging van de regionale code voor dat doel.
Regio's variëren in de wijze waarop zij dit hebben geïmplementeerd, dus raadpleeg het toeristenbureau van uw eigen regio. Lombardije gebruikt Ross1000; andere regio's hebben hun eigen platforms.
Bronnen: Ministero del Turismo, veelgestelde vragen over BDSR (Italiaans). Zie ook de regionale richtlijnen gepubliceerd door Regione Lombardia over de CIN (PDF, Italiaans) en door de Città Metropolitana di Bologna (Italiaans).
Verplichte veiligheidsuitrusting
Deze verplichting wordt vaak over het hoofd gezien en is niet optioneel voor kleine exploitanten.
Op grond van artikel 13-ter, paragraaf 7, moeten alle wooneenheden die voor toeristische doeleinden worden verhuurd, inclusief korte verhuur, beheerd in welke vorm dan ook, ondernemend of niet, zijn uitgerust met:
- Werkende melders voor brandbaar gas en koolmonoxide
- Draagbare brandblussers die voldoen aan de wettelijke normen
Accommodaties die in ondernemende vorm worden geëxploiteerd, moeten bovendien voldoen aan installatieveiligheidseisen die zijn vastgesteld door nationale en regionale regels.
Lees dat nogmaals als u een kleine, niet-professionele verhuurder bent: "in welke vorm dan ook, ondernemend of niet" betekent u.
Boete: €600 tot €6.000.
Uw gasten melden bij de politie
Deze verplichting dateert van decennia vóór de CIN en heeft de ernstigste gevolgen.
Artikel 109 van de TULPS (de geconsolideerde wet inzake openbare veiligheid, Koninklijk Besluit 773/1931) vereist van accommodatie-exploitanten dat zij de identiteit van gasten melden bij de lokale Questura. Artikel 19-bis van Decreet-Wet 113/2018, omgezet bij Wet 132/2018 en van kracht vanaf 4 december 2018, breidde die verplichting expliciet uit naar verhuurders en onderverhuurders die onroerend goed verhuren voor minder dan 30 dagen.
De meldingen worden uitsluitend gedaan via Alloggiati Web, het portaal van de Staatspolitie, met behulp van inloggegevens die door de Questura zijn uitgegeven voor de provincie waar de accommodatie zich bevindt.
De deadlines:
- Binnen 24 uur na aankomst van de gast
- Binnen 6 uur wanneer het verblijf niet langer is dan 24 uur
Praktische punten:
- De tijd begint te lopen vanaf de fysieke check-in, niet vanaf de boeking
- Alle gasten moeten worden gemeld, inclusief minderjarigen
- Het portaal accepteert inzendingen 24 uur per dag; weekends en feestdagen verlengen de deadline niet
- Elke aankomst genereert een nieuwe verplichting
- Vastgoedbeheerders en -bureaus kunnen namens de eigenaar indienen, maar hebben schriftelijke toestemming en hun eigen inloggegevens nodig
Sancties voor het weglaten of te laat melden zijn van strafrechtelijke aard, voortvloeiend uit artikelen 109 en 17 van de TULPS. Dit is de verplichting die u als eerste correct moet uitvoeren.
Bronnen: Polizia di Stato, service-informatie Alloggiati Web en richtlijnen voor de meldingsplicht en controles (Italiaans). Het portaal zelf is te vinden op alloggiatiweb.poliziadistato.it.
Wanneer u een bedrijf wordt
Twee drempels zijn van belang.
SCIA. Vanaf 2 november 2024 moet toeristische verhuur in ondernemende vorm voorafgegaan worden door een SCIA, de gecertificeerde melding van start van activiteit, ingediend bij de Comune. Het verhuren van meer dan vier accommodaties aan toeristen wordt beschouwd als ondernemende activiteit die een SCIA vereist. Boete voor het overslaan: €2.000 tot €10.000.
BTW en bedrijfsregistratie. Het continu beheren van meer dan vier eenheden activeert de verplichting om een BTW-nummer (partita IVA) te openen en als bedrijf te opereren, met de bijbehorende boekhouding en naleving.
Als u een van beide drempels nadert, vraag dan Italiaans boekhoudkundig advies voordat u deze overschrijdt, in plaats van achteraf.
Sleutelkluisjes en zelf inchecken: wat is daadwerkelijk verboden
Dit is momenteel het meest verkeerd gerapporteerde gebied in Italië, dus hier is de precieze situatie.
Zelf inchecken is legaal. Een circulaire van het Ministerie van Binnenlandse Zaken van november 2024 had betoogd dat sleutelkluisjes gastidentificatie onmogelijk maakten en stuurde aan op persoonlijke identificatie. Op 27 mei 2025 heeft de Regionale Administratieve Rechtbank van Lazio (TAR Lazio) die richtlijn vernietigd. Wat overblijft, is de onderliggende verplichting om uw gasten te identificeren en hen te melden via Alloggiati Web, waarvan de rechtbank heeft aanvaard dat dit op afstand en digitaal kan gebeuren, mits het daadwerkelijk plaatsvindt.
Sleutelkluisjes op openbaar eigendom worden verwijderd. Afzonderlijk, en op volledig verschillende juridische gronden, hebben verschillende steden stedelijke decorumregels gehandhaafd tegen de fysieke apparaten:
- Rome begon in januari 2025 met het verwijderen van sleutelkluisjes van balustrades, poorten, regenpijpen, palen en gevels, aanvankelijk in Monti, met boetes van ongeveer €400 per apparaat en in sommige gevallen gericht aan de gebouwbeheerder
- Florence handelde op vergelijkbare gronden
- Milaan introduceerde zijn eigen verbod op sleutelkluisjes op openbare grond vanaf januari 2026, met boetes variërend van €100 tot €400 plus verwijderingskosten
Wat dit in de praktijk betekent: een apparaat dat aan openbaar eigendom, straatmeubilair of een beschermde gevel is bevestigd, is kwetsbaar. Een apparaat in een privé-ingang, een binnenplaats of een commerciële ruimte die u beheert, bevindt zich niet op openbaar terrein.
Twee dingen om te controleren voordat u iets installeert: de huidige regels van uw Comune over waar apparaten mogen worden geplaatst, en eventuele erfgoedbeperkingen op de buitenkant van uw gebouw. Gevels in historische centra van Italiaanse steden dragen vaak bescherming via de Soprintendenza die boren verbiedt.
De regels zijn hier herhaaldelijk gewijzigd en blijven stad per stad verschillen. Beschouw uw eigen Comune als de autoriteit.
Belasting
De optie met een vast tarief (cedolare secca)
Inkomsten uit korte verhuur kunnen worden belast onder een vast tarief regime in plaats van de gewone inkomstenbelasting:
- 21% op één accommodatie die u aanwijst
- 26% op aanvullende accommodaties
De structuur is gewijzigd onder de Begrotingswet van 2024, vandaar dat oudere gidsen een vast tarief van 21% vermelden.
Inhouding door platforms
Airbnb, Booking.com en andere platforms die in Italië actief zijn, passen een bronbelasting van 21% toe op betalingen aan Italiaanse verhuurders. Dit is verrekenbaar met de belasting die u uiteindelijk verschuldigd bent, dus het is een cashflowkwestie in plaats van een extra belasting. Platforms verzenden ook automatisch gegevens naar de Belastingdienst.
Die automatische gegevensstroom is het waard om bij stil te staan. De Italiaanse belastingautoriteiten kruisen nu platformgegevens, Alloggiati Web-records en de BDSR. Rapportages van medio 2026 geven aan dat de Belastingdienst Alloggiati Web-inzendingen behandelt als een fiscale informatiebron, niet alleen als een bron voor openbare veiligheid. Consistentie in uw aangiften is belangrijker dan voorheen.
Toeristenbelasting (tassa di soggiorno)
Vastgesteld door elke Comune, per persoon per nacht in rekening gebracht, door u geïnd en lokaal afgedragen. Tarieven, vrijstellingen, maximale nachten en bonvereisten variëren allemaal per gemeente. Milaan, bijvoorbeeld, past het toe voor een maximum van 14 opeenvolgende nachten in dezelfde accommodatie, waarbij de bonnen bewaard moeten worden.
Controleer de regelgeving van uw eigen Comune. Er is geen nationaal tarief.
Overige aangiften
Regionale toeristenstroomstatistieken (Ross1000 in Lombardije, equivalenten elders) en contractregistratie voor verhuur langer dan 30 dagen zijn afzonderlijke verplichtingen.
De Italiaanse belastingheffing op korte verhuur is werkelijk ingewikkeld en hangt samen met residentie, aantal accommodaties en bedrijfsstatus. Schakel een Italiaanse commercialista in.
Boetes, samengevat
| Overtreding | Boete |
|---|---|
| Geen CIN | €800 tot €8.000 |
| Ontbrekende veiligheidsvoorzieningen | €600 tot €6.000 |
| Meer dan vier accommodaties zonder SCIA | €2.000 tot €10.000 |
| Niet gemelde of te laat gemelde gasten | Strafrechtelijk, op grond van artikelen 109 en 17 TULPS |
| Sleutelkluisje op openbaar eigendom | Gemeentelijke boetes, circa €100 tot €400 plus verwijderingskosten, varieert per stad |
Bedragen worden periodiek herzien. Bevestig de huidige cijfers bij de relevante autoriteit.
Een praktische checklist
- Bevestig of uw verhuur ondernemend is of niet, en of u in de buurt van de grens van vier accommodaties komt
- Registreer in de regionale toerismedatabase
- Verkrijg uw CIN via het BDSR-portaal
- Toon de CIN in elke advertentie en op de accommodatie
- Installeer gas- en koolmonoxidemelders en draagbare brandblussers
- Verkrijg Alloggiati Web inloggegevens van uw provinciale Questura
- Zet een proces op dat elke gast betrouwbaar meldt binnen 24 uur, of 6 uur voor korte verblijven
- Dien een SCIA in bij uw Comune indien u ondernemend opereert
- Controleer de regels van uw Comune met betrekking tot sleutelkluisjes en de plaatsing van apparaten voordat u iets installeert
- Bevestig uw gemeentelijke toeristenbelastingtarief, maximumbedragen en bonvereisten
- Kies welke accommodatie het 21%-tarief draagt en bevestig de behandeling van de rest
- Controleer erfgoedbeperkingen voordat u iets aan een gevel bevestigt
Geverifieerde officiële bronnen
Nationaal
- Ministero del Turismo, veelgestelde vragen over BDSR
- Polizia di Stato, service-informatie Alloggiati Web
- Polizia di Stato, richtlijnen voor de meldingsplicht
- Alloggiati Web portaal
Regionale en lokale richtlijnen voor de CIN
Benoemd, niet gelinkt
Hierboven genoemd zonder geverifieerde permalink. Zoek de Gazzetta Ufficiale of Normattiva op naam en nummer.
- Decreet-Wet 145/2023, artikel 13-ter, omgezet bij Wet nr. 191 van 15 december 2023
- Decreet van het Ministerie van Toerisme Prot. 16726 van 6 juni 2024, betreffende database-interoperabiliteit
- Decreet-Wet 50/2017, artikel 4, omgezet bij Wet 96/2017, waarin korte huurovereenkomsten worden gedefinieerd
- Koninklijk Besluit 773/1931 (TULPS), artikelen 17 en 109
- Decreet-Wet 113/2018, artikel 19-bis, omgezet bij Wet 132/2018
- Begrotingswet 2024, betreffende het vaste tarief regime
- Uitspraak van de Regionale Administratieve Rechtbank van Lazio, 27 mei 2025, betreffende inchecken op afstand
- De regelgeving van uw eigen Comune betreffende toeristenbelasting en plaatsing van sleutelkluisjes
- De regels voor de toerismedatabase van uw eigen regio
Belangrijke disclaimer
Dit artikel is geen juridisch, fiscaal of financieel advies. Het is algemene informatie, geschreven voor een niet-specialistische lezer, door een sleutelbeheerbedrijf in plaats van een advocatenkantoor.
Italië kent lagen van nationale, regionale en gemeentelijke regels, en deze werken verschillend samen afhankelijk van de locatie van uw accommodatie, hoeveel u er heeft, en of u als bedrijf opereert. De regels voor sleutelkluisjes en gastidentificatie zijn sinds eind 2024 herhaaldelijk gewijzigd, onder meer door middel van rechtszaken, en blijven stad per stad verschillen. De regionale implementatie van de CIN is niet uniform. Toeristenbelasting is volledig gemeentelijk. Boetebedragen worden periodiek herzien.
Controleer uw situatie aan de hand van de officiële bronnen hierboven, het toeristenbureau van uw regio en uw Comune voordat u actie onderneemt. Voor alles met aanzienlijke financiële of juridische risico's, schakel een Italiaanse commercialista in en, waar de vraag regulerend in plaats van fiscaal is, een Italiaanse advocaat die bekend is met uw gemeente.
Als u een fout, een omissie of iets dat moet worden bijgewerkt opmerkt, laat het ons dan weten en wij zullen het corrigeren.
