Você pode estar numa rua em Miami onde as regras que regem os alugueres de curta duração mudam dependendo do lado da rua em que você está.
Atravesse uma ponte e a definição de "curta duração" muda. Miami Beach considera como tal qualquer período inferior a seis meses mais um dia. O Condado de Miami-Dade descreve o alojamento para aluguer transitório como estadias de seis meses ou menos. A maior parte da indústria, e a maior parte da estrutura fiscal da Flórida, opera com 30 dias. O zoneamento da Cidade de Miami divide a cidade em zonas de transição onde a resposta depende se um endereço está em T3 ou T4.
Depois, por cima de tudo isso, está a camada que realmente decide a maioria dos casos e que não é um governo.
Quatro camadas, e a quarta é a que o impede
Para operar legalmente na área não incorporada de Miami-Dade ou na Cidade de Miami, geralmente você precisa de uma licença de alojamento público do Departamento de Regulamentação de Negócios e Profissões da Flórida, um Certificado de Uso de Miami-Dade, um Recibo de Imposto Comercial local, e em Miami Beach, um Certificado de Imposto de Resort. Se faltar algum deles, você estará exposto.
A Flórida também possui preempção estadual, que limita até onde as cidades podem ir na regulamentação de alugueres de férias. Isso soa protetor até que você chegue à exceção que importa: a preempção não atinge HOAs e associações de condomínios. Seus documentos de governação podem proibir ou restringir alugueres de curta duração, independentemente do que o estado permite, do que o condado permite e do que a cidade permite.
Num mercado onde uma grande parte do estoque para aluguer são unidades de condomínio, isso torna a associação o regulador eficaz. Pergunte a qualquer pessoa que tenha fechado negócios aqui e ela lhe dirá que a aprovação da associação é o item que inviabiliza as transações, e não o zoneamento.
Miami Beach formalizou essa dependência. A cidade exige uma carta da associação de condomínio confirmando que a atividade de aluguer transitório é permitida no endereço, datada nos últimos 60 dias, e se a própria associação não possuir um Business Tax Receipt ativo, isso precisa ser aprovado antes que a cidade libere o da unidade.
As penalidades por cometer erros em Miami Beach estão entre as mais altas dos Estados Unidos. As multas foram estabelecidas a partir de $20.000 para uma primeira infração e escalam para mais de $100.000 para violações repetidas, com $1.500 por dia citados por violações das regras de estadia mínima em áreas restritas, além de penhoras, ordens de encerramento e suspensão de plataforma. Alugueres de curta duração são totalmente proibidos em todos os distritos unifamiliares e em grande parte do estoque multifamiliar.
O que a fragmentação faz a uma operação
Um portfólio em Miami de qualquer tamanho atravessa jurisdições, e a consequência operacional é que nenhum processo único se encaixa em todo o livro.
Duas unidades numa torre em Brickell, uma em Edgewater, algumas num edifício de Miami Beach que permite uso transitório, algo em Coral Gables, algo na área não incorporada de Dade. Diferentes licenciamentos, diferentes estadias mínimas, diferentes registos fiscais, diferentes definições do que você está a fazer e cinco conjuntos diferentes de regras de construção.
O erro que os operadores cometem é projetar a operação em torno da propriedade mais permissiva e depois improvisar para as outras. O que funciona melhor é projetar em torno da restrição comum a todos eles, que é o facto de cada um desses edifícios ter uma associação ou empresa de gestão que se preocupa intensamente com quem entra no lobby.
Essa é a linha mestra em Miami. Independentemente do que o zoneamento diz, o que o faz ser removido é o edifício decidir que você é um problema.
A associação é um cliente, não um obstáculo
Reenquadre a conversa com a associação e Miami torna-se consideravelmente mais fácil de operar.
As queixas das associações aqui são específicas e consistentes: pessoas desconhecidas no lobby e nos elevadores, hóspedes que não podem ser identificados, entregas de chaves a acontecer no balcão do valet ou na receção, caixas de chaves a aparecerem nos portões da piscina e suportes de bicicletas, pacotes e chaves a acumularem-se num concierge que nunca concordou com nada disso, e nenhuma maneira de responder a um residente que pergunta quem esteve no edifício no sábado.
Um sistema de acesso onde cada credencial pertence a um indivíduo nomeado, cada recolha e devolução é registada com a sua hora, e a identidade pode ser verificada antes de uma chave ser entregue, resolve tudo isso. Onde uma associação já permite o uso transitório, o argumento é que você lhes está a dar o controlo que eles têm pedido. Onde eles estão a hesitar, é frequentemente a diferença entre a renovação dessa carta de 60 dias e uma recusa.
Na prática, apresentar-se a uma assembleia de Miami significa levar:
Um local de instalação específico, geralmente um lobby, sala de correio, sala de encomendas ou escritório de gestão, com o método de fixação, dimensões e plano de energia e rede. Confirmação de que nada afeta os sistemas de segurança de vida ou de saída. Uma oferta para dar à gestão do edifício visibilidade do registo. Uma posição escrita sobre manutenção e remoção. E em países sujeitos a furacões, uma resposta sobre o que acontece em caso de falha de energia, o que o hardware cobre através de bateria de backup e operação offline.
Implantação num portfólio fragmentado
Dois padrões cobrem a maioria das operações em Miami.
Por edifício, nas torres. Para operadores com várias unidades num condomínio, uma instalação dentro do edifício guarda todas as chaves para essas unidades, além de qualquer item operacional, e o hóspede nunca precisa de um endereço diferente daquele onde está a hospedar-se. Este é o arranjo mais forte e depende inteiramente da assembleia.
Um ponto de controlo próprio. Para unidades espalhadas por edifícios que não aprovarão nada, uma instalação no seu próprio escritório ou num espaço alugado serve o portfólio. A geografia de Miami significa que isso precisa de ser pensado: de Brickell a Miami Beach é uma ponte e uma via elevada, e na hora errada não é uma viagem curta. Os operadores geralmente acabam com um ponto no continente e outro na praia, em vez de tentar servir ambos a partir de um único local.
A capacidade começa em nove posições de chaves e expande-se através de módulos de expansão em cadeia, de modo que uma única instalação em torre pode crescer de algumas unidades para uma chave para cada unidade que você gere, mais chaves do edifício, sem uma segunda aprovação da assembleia.
No lado do software, as principais plataformas de reserva e gestão conectam-se diretamente com uma API, de modo que as credenciais são emitidas quando uma estadia é confirmada. Os hóspedes podem usar um código, uma credencial escaneável ou um passe na carteira do telefone, com instruções no seu idioma, o que é importante num mercado que atrai muitos visitantes latino-americanos e europeus.
A colocação deve ser em ambientes internos. O hardware tem classificação IP52 e é montado plano em qualquer parede, mas a combinação de humidade de Miami, ar salgado perto da água, sol direto e temporada de furacões torna um lobby interior ou sala de serviço a escolha óbvia.
Registos em quatro camadas
Os registos de acesso não contêm o seu Certificado de Uso, o seu Business Tax Receipt, a sua licença DBPR ou o seu registo de Imposto de Resort, e não comprovam a conformidade com a estadia mínima. Estes são exercícios de arquivo e Miami audita-os.
O que um registo faz é responder a perguntas factuais sobre a entrada, e neste mercado essas perguntas chegam de um número incomum de direções. Conformidade com o código a responder a uma queixa de vizinho. Uma associação a investigar se uma unidade está a ser usada transitoriamente num edifício que o proíbe. Uma seguradora após danos por água, o que na Flórida é uma constante. Atribuição de danos após uma estadia. Perguntas de ocupação onde se aplica uma regra de dois por quarto. Uma assembleia a decidir se renova a carta da qual a sua licença municipal depende.
Uma conta nomeada, com carimbo de data/hora e exportável de quem entrou e quando é útil em todas essas conversas, e é a única delas em que o operador controla se a prova existe.
As regras mudam, o lobby não
O mapa regulatório de Miami é uma colcha de retalhos que muda em pontes e limites de zoneamento, e nenhum procedimento operacional único abrange um portfólio espalhado por ele. O que é constante é que cada propriedade está num edifício, e o edifício tem uma associação que decidirá se você vale o trabalho.
Gerir o acesso de uma forma que torne essa resposta fácil é a coisa de maior alavancagem que um operador de Miami pode fazer, porque é a camada que a preempção estadual não alcança e a que mais frequentemente encerra as operações.
Configure uma implementação de SmartBox ou fale com a nossa equipa sobre uma instalação no seu edifício.
Os detalhes regulatórios neste artigo refletem informações publicamente disponíveis no momento da escrita e são fornecidos apenas para orientação geral. A lei estadual da Flórida, as regras do Condado de Miami-Dade, as ordenanças municipais em Miami e Miami Beach, e os documentos de governação de condomínios diferem entre si e mudam ao longo do tempo, e litígios relacionados estão em andamento. Confirme os requisitos atuais com o município relevante, o Condado de Miami-Dade, o DBPR da Flórida, a sua associação e um advogado qualificado da Flórida antes de tomar decisões operacionais.
